【正文】 ，共返十年，前3年一次性返還。注意要點：此處必須注意的是，盡可能的在合同上把交房期限往后延伸，以爭取更多的對招商免租金政策的支持。業(yè)主買下商鋪后，不用自己經(jīng)營，由管理公司統(tǒng)一運營，定期向業(yè)主支付租金。注意要點：在滿足經(jīng)營的前提下，商鋪盡量分割成小面積，因其總價低，客群投資門檻較低，從而達(dá)到迅速回籠資金的目的。營銷方案：以整體分割銷售為基本點，返租回報銷售為突破點，制定銷售策略，爭取火爆開市?！?發(fā)展商需提前解決好這一問題，可以提前成立業(yè)主委員會，由業(yè)主委員會來統(tǒng)籌安排未來租賃權(quán)及經(jīng)營權(quán)，具體運作可通過業(yè)主投資額的大小確定所有業(yè)主的分配權(quán)利，再選舉會長、執(zhí)行會長、會員等，業(yè)主委員會可通過自行運作或委托專業(yè)商業(yè)機構(gòu)代管、代租等形式實現(xiàn)市場的統(tǒng)一經(jīng)營。雖然整體承租的銷售模式在一定時期內(nèi)解決了這個矛盾。而發(fā)展商卻處于一樣支付小業(yè)主的承諾回報，由此產(chǎn)生的風(fēng)險也需通過一定的方式來回避：一方面應(yīng)選擇老經(jīng)營戶，他們在長期的經(jīng)營運作中積累了很多的經(jīng)驗，具有較強經(jīng)營管理能力及吸引消費能力，客戶資源較多，市場競爭能力與持續(xù)經(jīng)營的能力比較強；另一方面針對項目情況，進(jìn)行準(zhǔn)確的市場定位和產(chǎn)品定位，以確保商業(yè)項目的可持續(xù)經(jīng)營。 （1）差價補貼的風(fēng)險：作為租賃者，其承租的租金必然越低越好，而發(fā)展商為實現(xiàn)商鋪銷售，必然要提供一個使投資客戶認(rèn)同的回報率，而這兩者之間將存在一定的差距，因而就使得發(fā)展商不得不為支持較高的回報去補貼一定的資金；要回避此類風(fēng)險，發(fā)展商必須按照市場規(guī)律來制定商鋪銷售價格和回報率，不能脫離市場，一味提高售價和回報率。幾種主要理財方式的比較：收益說明風(fēng)險專業(yè)知識投入時間適合人群儲蓄存款%1年期定期存儲存款利率最低不需要很少所有人基金、債券%2010年上半年基金收益率較低較少較少有一定積蓄的人股票、外匯不定市場變化無常高較多較多有一定積蓄和專業(yè)知識的人商鋪8%以上一般返租3～10年，高達(dá)20年最低較少很少有一定積蓄的人產(chǎn)權(quán)式商鋪風(fēng)險控制：應(yīng)該說產(chǎn)權(quán)式商鋪的營銷模式比較好地解決了投資主體的分散與統(tǒng)一經(jīng)營的矛盾。從全國各大城市近5年的房地產(chǎn)發(fā)展來看，也證實了這一點。產(chǎn)權(quán)式商鋪成為商鋪市場的主流。投資產(chǎn)權(quán)商鋪，被稱為“最穩(wěn)賺的投資機會”，它盛行于全國各大中城市，其回報率相當(dāng)穩(wěn)定且可觀。而專業(yè)性產(chǎn)權(quán)式商鋪的營銷模式能比較好地解決投資主體的分散與統(tǒng)一經(jīng)營的矛盾。所以，對于亳州光彩國際汽車城市場項目的開發(fā)建設(shè)，必將帶動其他相關(guān)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，如汽車產(chǎn)業(yè)、汽車后服務(wù)市場、物流運輸及關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展。這類商業(yè)模式的優(yōu)勢就在于針對性強，專業(yè)化程度高。（3）專業(yè)性商業(yè)模式這一類型商業(yè)以某一行業(yè)為主要依托，加深品牌與檔次的細(xì)分，集中力量滿足全體消費者的某一種特定需求，尤其是個性化、異質(zhì)化的心理訴求。對于這些群體來說，主題商場能夠盡可能的滿足他們的異質(zhì)化需求和個性化心理訴求，針對性強。這類模式與其它商業(yè)模式相比，主要在于目標(biāo)客戶群以及滿足需求上的區(qū)別。然后以該主題為核心以及規(guī)則，展開經(jīng)營。這種綜合性商業(yè)模式適合于大規(guī)模的裙樓商場和大型純商業(yè)物業(yè)。不僅僅是因為不愿意，而是因為以目前的商業(yè)品種、品牌發(fā)展速度，沒有任何一個商場的規(guī)模能夠全部承載得下。但是，實際上這以模式已經(jīng)在全球的經(jīng)濟態(tài)勢里遭遇了嚴(yán)峻考驗，中國亦不例外，而且越是類似于深圳這樣的經(jīng)濟發(fā)達(dá)地區(qū)，這一模式所表現(xiàn)出來的老舊之態(tài)就越明顯，所面臨的危機就越大。行業(yè)種類眾多、品牌蕪雜、檔次齊備，可以滿足任一層次消費者的任一生活需求，并且在購物的同時能夠進(jìn)行飲食、品茗等休閑活動，拉動場內(nèi)群體消費。具體建筑及技術(shù)指標(biāo)（略）第四部分 營銷策略篇【第一章 營銷總體策略】一、目前全國商業(yè)地產(chǎn)模式發(fā)展現(xiàn)狀商業(yè)模式分析就目前的商業(yè)模式來看主要有三種：一是綜合性商業(yè)模式，二是主題性商業(yè)模式，三是專業(yè)性商業(yè)模式。規(guī)劃與建筑設(shè)計為適應(yīng)未來的變化和空間拓展預(yù)留一定的彈性。2)科學(xué)合理原則：建筑設(shè)計和功能規(guī)劃上，要充分體現(xiàn)流暢的交通、科學(xué)合理的功能業(yè)態(tài)規(guī)劃以及高效的土地利用率。市場建設(shè)原則1)前瞻性原則：以科學(xué)化、規(guī)?；南到y(tǒng)定位，體現(xiàn)前瞻性與先進(jìn)的市場建設(shè)理念，打造皖北及魯豫皖三省交匯處汽車市場第一品牌。配套服務(wù)功能包括：工商、稅務(wù)、銀行、超市、酒店、上牌、保險等一條龍服務(wù)，并設(shè)有大型室內(nèi)展廳、露天停車場。為提高區(qū)域汽車貿(mào)易、提升生活品質(zhì)帶來深遠(yuǎn)意義。二、項目經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)建議，、大門面、大開間，水、電、公廁等配套，設(shè)計科學(xué)、合理、適用，適合于市場長遠(yuǎn)經(jīng)營的需要。 對投資戶購買的商鋪，我們要考慮招商經(jīng)營的要求，建議商鋪可以自由分割、通擴，這樣便于滿足所有商戶的經(jīng)營要求。隨著行業(yè)經(jīng)營的不斷擴大，原有的規(guī)模實在沒辦法滿足經(jīng)營的需要。根據(jù)亳州商業(yè)項目從業(yè)經(jīng)驗，以下為4類為主要投資客群體：第1類：經(jīng)濟基礎(chǔ)雄厚，先富起來的人第2類：經(jīng)濟富裕的鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民第3類：經(jīng)濟基礎(chǔ)扎實，收入豐厚，尤指專業(yè)人士第4類：經(jīng)濟基礎(chǔ)一般，但有較穩(wěn)定收入及一定積蓄的工薪階層和中小型個體戶【包租客】具有較強的資金實力，采取包租經(jīng)營，大多為專業(yè)的市場經(jīng)營管理機構(gòu)。【純投資客戶】是面向大眾的返租客。【第五章 項目客戶定位分析】一、客戶結(jié)構(gòu)分析【自購自營戶】他們?yōu)樾袠I(yè)內(nèi)經(jīng)營戶，在完成了一定的原始積累后，希望能找一個相當(dāng)穩(wěn)定的、有產(chǎn)權(quán)的經(jīng)營場所。在營銷模式創(chuàng)新和服務(wù)創(chuàng)新的比拼上，誰能搶先一步，誰能做得更到位，誰就可能贏得市場競爭的主動權(quán)；　 新一代汽車城在營銷方式、營銷理念和服務(wù)戰(zhàn)略等方面都與原有的汽車交易有著顯著的不同。五、項目核心價值構(gòu)成要素〖招商、 安商、 興商〗立足亳州，輻射周邊其它縣市，定位上適度超前，提高本項目的知名度；通過良好的服務(wù)，不斷引導(dǎo)、挖掘、創(chuàng)造消費者的潛在需求，有效提升消費者的忠誠度。四、功能定位：六大市場及配套服務(wù)功能：車貿(mào)市場、汽車配件市場、汽車用品市場、摩托車電動車、農(nóng)機工程機械市場、二手車交易市場及配套服務(wù)功能（工商、稅務(wù)、銀行、超市、酒店、上牌、保險）一條龍服務(wù)。三、產(chǎn)品形象定位皖北國際汽車城要建成亳州市的標(biāo)志性建筑，建筑風(fēng)格上要請大家設(shè)計——時尚、簡介、大氣、主流，主色調(diào)要專業(yè)獨到，雅而不俗。皖北國際汽車城，領(lǐng)航中部車城，打造皖西首座“車貿(mào)生活MALL”，中部魯、豫、蘇、皖四省數(shù)千億市場商機如潮涌動。引入汽車后市場配套功能，讓消費者正真享受購車“一站式”服務(wù)的便捷和汽車文化生活。二、項目開發(fā)理念定位在明確發(fā)展定位的同時，積極倡導(dǎo)汽車文化，確立核心價值理念——打造皖北首座“車貿(mào)生活MALL”。關(guān)聯(lián)業(yè)態(tài)包括皖北最大的摩托車、電動車及配件市場，農(nóng)業(yè)裝備、工程機械綜合市場等。精品展廳及市場外圍為整車業(yè)態(tài)，帶動市場內(nèi)主干道、次干道汽車美容裝潢及汽車用品的消費。規(guī)?；瘒H化先進(jìn)性將與汽車貿(mào)易相關(guān)的工商、稅務(wù)、銀行、保險、車管等部門吸引進(jìn)汽車城，為國內(nèi)外廠商和汽車消費者提供一站式服務(wù)，引導(dǎo)、培養(yǎng)消費習(xí)慣。在未來的23年內(nèi)，力爭汽車行業(yè)主流落戶全部汽車城。【第四章 項目開發(fā)理念定位】一、項目開發(fā)理念定位策略讓汽車銷售告別“地攤”式的模式，搬進(jìn)以汽車銷售、汽車文化、汽車貿(mào)易等多功能為一體的汽車城，進(jìn)入汽車流通的“專業(yè)化市場”年代。本項目充分利用工業(yè)園區(qū)得天獨厚的交通便利優(yōu)勢，將分散的汽車經(jīng)銷商、汽車配件、汽車用品及相關(guān)業(yè)態(tài)的商戶進(jìn)行集中整合，充分發(fā)揮市場優(yōu)勢，推動汽車貿(mào)易及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。汽車、地產(chǎn)好比鳥的兩翼，是一個城市經(jīng)濟發(fā)展的主要指標(biāo)，和城市化進(jìn)程的標(biāo)志?！拘〗Y(jié)】亳州是一個正在發(fā)展中的中等城市，物阜民豐，資源富饒，是全國著名的藥材、釀酒生產(chǎn)基地。五、SWOT綜合分析本項目要解決的主要問題A、本項目規(guī)模相對較大，而區(qū)域市場容量相對有限；B、本項目產(chǎn)品定位能否與市場需求契合的問題，需要根據(jù)項目進(jìn)展做相應(yīng)調(diào)整；C、產(chǎn)品設(shè)計在滿足客戶需求的同時，還要與其它競爭對手形成差異化優(yōu)勢；D、當(dāng)前政策形式下，該項目的價格定位要慎重，前期要做好深入調(diào)研，爭取做到效益最大化；E、極力尋求政府對該項目各項優(yōu)惠政策，并落到實處。已建項目形成的影響：周邊城市的汽車城，也對本項目區(qū)域核心龍頭地位也形成了一定影響壓力。四、項目威脅（T）分析宏觀政策風(fēng)險：在經(jīng)濟刺激政策等多種因素的影響下，國家目前對房地產(chǎn)市場的調(diào)整日趨嚴(yán)厲，不利于地產(chǎn)經(jīng)濟的健康穩(wěn)定發(fā)展。同時，汽車產(chǎn)業(yè)所帶動的相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈、就業(yè)鏈長，一般為1：：，即汽車產(chǎn)業(yè)每賺1元，；。本地行業(yè)競爭對手少：目前亳州市規(guī)?；钠囀袌霎a(chǎn)權(quán)形商鋪還沒有，本項目產(chǎn)權(quán)式商鋪可有效吸納區(qū)域內(nèi)眾多投資者。亳州西拓南移的發(fā)展策略，使城市迅速擴容，為本項目的可持續(xù)發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)。三、項目機會（O）分析城市規(guī)劃發(fā)展的機遇：全市行政區(qū)域土地面積8374平方公里，全市總?cè)丝?93萬。商鋪劃分面積相對單一：8m，8m兩種格局，過于單一，而本項目面對的客戶層面較廣，且需求多樣化，因此單一的劃分格局將不利于吸引需求多樣化的投資者。招商組市面臨巨大壓力：項目商鋪體量較大，共2000多間，而本市吸納量有限，因此本項目的招商組市工作面臨巨大壓力。二、項目劣勢（W）分析市場培育緩慢的壓力：對于新建大型專業(yè)市場，前期經(jīng)營大多會出現(xiàn)商業(yè)氛圍不足，人氣不旺，各項配套服務(wù)不能及時到位等問題，這將不利于招商組市工作的開展。厚重的車貿(mào)文化底蘊、雄厚經(jīng)濟實力、專業(yè)的運營團隊將為市場的繁榮昌盛奠定了堅實的基礎(chǔ)。新規(guī)劃帶來的利好：亳州工業(yè)園區(qū)與亳州南部新區(qū)是亳州城市大發(fā)展的重點區(qū)域，未來這里將成為藥業(yè)工業(yè)園、汽車零部件工業(yè)園、物流工業(yè)園、建材市場等，發(fā)展?jié)摿薮?。?guī)模技術(shù)指標(biāo)：本項目為目前該區(qū)域面積最大，規(guī)劃最為先進(jìn)的汽車專業(yè)市場，總投資10個億，占地約735畝，建筑面積約70萬平方米。④、本項目位于亳州工業(yè)園區(qū)，是省市兩級政府重點項目，將可享受系列的稅費優(yōu)惠政策及“一站式”便利服務(wù)。2010年實現(xiàn)GDP505億元，增長13%，人均GDP接近10000元；農(nóng)村居民全年人均純收入5919元，%，隨著亳州經(jīng)濟的迅猛騰飛，居民收入增加，消費者逐漸改變傳統(tǒng)的消費觀念，汽車消費正逐步進(jìn)入普通家庭。③、2010年底，亳州市機動車保有量50萬輛，近100億的后服務(wù)消費市場，僅2010年新入戶機動車近10萬輛，日均即將突破300輛，汽車消費發(fā)展勢頭強勁。到2020年，汽車銷量將超過3000萬輛。今后較長一段時間內(nèi)，在居民收入持續(xù)增長、工業(yè)化和城鎮(zhèn)化持續(xù)推進(jìn)的雙重動力下，汽車市場將繼續(xù)保持穩(wěn)定增長的發(fā)展勢頭。截至2010年底，我國汽車保有量約9086萬輛，每千人汽車保有量僅66輛，與發(fā)達(dá)國家及世界平均水平相比，汽車消費市場有很大的增長空間。2010年我國汽車產(chǎn)銷量再創(chuàng)歷史新高，突破1800萬輛，一個新的井噴行情即將到來。這四年全國汽車銷量年均增速為25%以上，是我國官方公布的GDP增速的2倍以上?！镜诙? 項目地塊研究】皖北國際汽車城鳥瞰圖一、地理位置及交通狀況地理位置皖北國際汽車城位于南一環(huán)、西一環(huán)黃金交匯處，也是亳州南部新區(qū)和亳州工業(yè)園區(qū)的結(jié)合點，區(qū)位優(yōu)勢，無可復(fù)制！交通狀況國道、鐵路、高速，縱橫交錯，亳州境內(nèi)兩縱兩橫四條高速公路格局正在形成，扼守路網(wǎng)動脈，交通四通八達(dá)五條高速：濟廣高速、許泗高速、南洛高速、商景高速、界阜蚌高速三條鐵路：許宿鐵路、京九鐵路、商杭高鐵三條國道：311國道、105國道、307國道一條航道：渦河水運直抵蘇杭滬機場：距商丘機場60公里，阜陽機場120公里，亳州民用機場項目于2010年已獲國務(wù)院批準(zhǔn)，即將動工建設(shè)公路：四通八達(dá)，至2009年底，全市農(nóng)村公路總里程10079公里二、地塊資源及周邊配套利好資源市車管所近在咫尺，僅500米之遙，周邊物流市場、藥材市場、建材市場環(huán)繞，是亳州南部新區(qū)和亳州工業(yè)園區(qū)的核心結(jié)合地，區(qū)位優(yōu)勢得天獨厚，交通四通八達(dá)。四、開發(fā)商安徽皖北汽車集團、皖北國際汽車城投資有限公司五、經(jīng)濟效益分析 皖北國際汽車城，領(lǐng)航中部車城，打造皖北首座“車貿(mào)生活MALL”，中部魯、豫、蘇、皖四省數(shù)千億市場商機。交通十分便捷。亳州春運國際汽車城屬于省“861”計劃項目，亳州市重點招商引資項目，是省市兩級政府重點培育的大型汽車綜合性大市場。已經(jīng)成為安徽省重要產(chǎn)業(yè)之一?！拘〗Y(jié)】 汽車產(chǎn)業(yè)做為拉動內(nèi)需，促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)增長的重要作用日益顯現(xiàn)，成為國民經(jīng)濟新的增長亮點，這為汽車交易市場的興起提供了巨大的發(fā)展空間。從整車生產(chǎn)與零部件的比例來看，:1，:1。2010年，預(yù)計合肥汽車零部件工業(yè)產(chǎn)值將達(dá)到300億左右；蕪湖的汽車零部件行業(yè)銷售收入將突破300億元?！笆濉币詠?，我省以江淮、奇瑞、星馬為龍頭的汽車整車產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)了跨越式發(fā)展。2006年，我國汽車零部件產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)總產(chǎn)值5200億元。據(jù)統(tǒng)計，全球100家最大的汽車零部件供應(yīng)商，年銷售額合計達(dá)到5000億美元。八、安徽汽車配件發(fā)展現(xiàn)狀當(dāng)前，世界汽車零部件產(chǎn)業(yè)仍主要集中于歐、美、日等地區(qū)和國家。一期汽摩配市場主體工程2005年10月正式開工，；；三期已有多家國際知名汽車品牌簽約入駐。該市場采用新型商業(yè)業(yè)態(tài)，分三期開發(fā)建設(shè)。七、安慶國際汽車城安慶國際汽車城占地500余畝，2002年6月正式立項，是大橋區(qū)首批進(jìn)區(qū)重點項目之一。市場入駐率100％以上。汽車配套經(jīng)營業(yè)態(tài)有：汽車配件、汽車美容裝潢、汽車維護保養(yǎng)維修等。2006年3月1日，六安國際汽車城A區(qū)汽車、汽配市場試營業(yè)。整體業(yè)態(tài)有：汽車、汽配市場，摩托車、電動車及配件批零市場，農(nóng)業(yè)裝備、工程機械綜合市場，二手車交易市場及綜合配套服務(wù)。六、六安國際汽車城六安國際汽車城位于六安經(jīng)濟工業(yè)園區(qū)皖西東路188號，屬安徽省“861”