【正文】 求臥室（主臥、父母房、兒童房）與客廳、餐廳進(jìn)行區(qū)位分離，而且應(yīng)該注意各房間門的方向。比如：在設(shè)計上考慮最大限度的接收太陽光，確保戶戶最大限度采光、通風(fēng)透氣，利用天然的太陽能節(jié)省電能，衛(wèi)生間具備通風(fēng)換氣設(shè)施，廚房設(shè)有煙氣集中排放系統(tǒng)，在材料、部件的選用上提倡使用可重復(fù)、可循環(huán)、可再生戶型。八、戶型面積配比建議：本案戶型定位建議結(jié)合濰坊市及安丘房地產(chǎn)市場的整體狀況，居民消費(fèi)心理及本案實(shí)際情況和市場具體定位，確定項目以二室二廳一衛(wèi)、三室二廳一衛(wèi)、三室二廳二衛(wèi)為主力戶型。五、規(guī)劃設(shè)計定位：把小區(qū)建筑規(guī)劃簡約大氣，盡最大可能作大綠化空間，作到名副其實(shí)的綠色健康生態(tài)社區(qū)。F 由于經(jīng)濟(jì)收入大都還不很寬裕，則需求戶型二房一廳或二房二廳為主，價格抗性較大。D 購房當(dāng)中可能會攙雜很多人的意見，比如雙方父母等。B 新時代的年輕人，對新鮮事物有很強(qiáng)的追隨能力。E 要求戶型二房一廳或二房二廳為主、三房一廳為輔，價格抗性較一般。C 由于現(xiàn)在有房子，所以并不急于馬上購房。A 很向往自己的家庭生活，喜歡獨(dú)立，出來過隱秘小天地。D 對居住的地段、環(huán)境、配套、交通、物業(yè)管理等要求不是很高，以安居型需求為主。B 部分進(jìn)城人員家庭經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好，且大部分農(nóng)村進(jìn)城務(wù)工、做買賣的經(jīng)濟(jì)條件一般。D 需求戶型二房二廳及以上的，價格抗性較低。B 有一定的資產(chǎn)，對購房的目的有多種需求。D 購房的目的是對自己多年的努力要求一個回報安慰及安家立業(yè)之需。B 受過普通的教育，有一定知識的人。E “人以類聚，物以群分”他們往往希望鄰里的氣質(zhì)相當(dāng)，喜歡與自己層次相當(dāng)?shù)娜艘黄鸾煌c居住。C 經(jīng)濟(jì)收入較高，對生活品質(zhì)的要求比較高。D 目標(biāo)客戶職業(yè)結(jié)構(gòu)圖： 60%10%20% □1工薪階層+普通白領(lǐng) □2 進(jìn)城人員+個體業(yè)者 770 □3其他人員目標(biāo)客戶群描述：1）、政府公務(wù)員（3050歲）A 50歲以下，一般擁有一份較為穩(wěn)定和收入較高的工作。四）、目標(biāo)客戶描述與分析主要潛在消費(fèi)者特征描述：A 年齡：2550歲之間B 收入：家庭年收入設(shè)定為46萬為主。 具有一定的房地產(chǎn)知識，能接受金融信貸行為；178。 對強(qiáng)硬的銷售行為充滿懷疑，更傾向于自我判斷；178。他們的典型特征是：年齡在25—50歲之間，具有一定的社會閱歷，有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入但并不富有，家庭結(jié)構(gòu)健全（包括三口之家或三代同堂），具有一定的知識和文化水平，追求生活品味和素質(zhì)。通過對項目自身以及競爭項目的準(zhǔn)確分析，結(jié)合購房者心理需求，本案的市場形象定位：安丘首席4萬平方米生態(tài)養(yǎng)生高尚人文社區(qū)【定位說明】：u 綠色*健康*生態(tài)：這是現(xiàn)代人所向往的，同時也是我們項目目前所具有的——高綠化率——這一最大賣點(diǎn)之一；更是項目今后所要打造的；u 便捷：充分突出我們項目所在地的交通便捷這一優(yōu)勢；交通便捷實(shí)際也就是生活便利；便利的生活也正是現(xiàn)代人的所許所求。安丘其他開發(fā)商和同質(zhì)化競爭樓盤對項目產(chǎn)生的威脅。（四）、威脅點(diǎn)分析：目前房地產(chǎn)市場發(fā)展滯后，市場供過于求，推出市場的項目銷售速度非常緩慢，銷售周期在3年以上的項目比比皆是，市場購買力隱蔽性強(qiáng)。項目市場定位準(zhǔn)確，加上我司營銷策劃和銷售的優(yōu)勢，確保項目操作成功。房地產(chǎn)市場開發(fā)水平較低，現(xiàn)有開發(fā)商大都營銷手段低級，也是造成項目銷售速度緩慢的較重要的因素。（2）LOGO沒有設(shè)計，（3）海報、樓書、工地現(xiàn)場、戶外廣告牌、室內(nèi)看板重新設(shè)計制作。項目包裝不到位。（二）、劣勢分析：項目的售樓處不夠明顯，工地圍墻，戶外廣告牌以及項目的包裝還很欠缺，需要大力完善。項目周邊的等樓盤相伴左右，已形成較為成熟的生活區(qū)。且有多條公交線路可到市區(qū)各重要場所。項目是安丘政府重點(diǎn)支持農(nóng)村改造項目，且做為農(nóng)村改造項目，在項目的開發(fā)建設(shè)過程中能得到一定的政府性支持和享受優(yōu)惠條件。（二）銷售周期一部分2011年開發(fā)的樓盤還未售完，有些兩、三萬平方米的樓盤開發(fā)了兩、三年還有一些房源未售完，銷售周期較長，說明了安丘房地產(chǎn)的整體市場還不是很理想。四、安丘在售在建的主要樓盤分析（一）主要樓盤如下：宋家園隨著安丘經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持快速平穩(wěn)發(fā)展，安丘房地產(chǎn)開發(fā)將再掀高潮，在政府部門的重視和支持下，在開發(fā)商的共同努力下，整體房地產(chǎn)開發(fā)水平將會迅速提高，并會加劇市場的競爭。規(guī)模及品牌趨勢小區(qū)規(guī)模開發(fā)以及品牌效應(yīng)越來越受到重視，將是未來安丘整個房地產(chǎn)界著重努力的方向。配套趨勢住宅功能將更加健全，物業(yè)管理會更規(guī)范、周到、方便。在未來兩、三年，隨著經(jīng)濟(jì)的繼續(xù)快速平穩(wěn)發(fā)展和市場逐漸成熟，住宅潛在的消費(fèi)需求將會被逐漸地激發(fā)出來。而低價樓盤將面向廣大中低收入家庭置業(yè)換房，市場潛力十分巨大。價格的兩級分化還將加劇，高檔精品住宅和低價樓盤可能會成為市場的主流。三、安丘區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展趨縶分析商品住宅將是房地產(chǎn)市場大勢所趨的發(fā)展方向，而且住宅市場的競爭也將愈演愈烈。針對于商業(yè)地產(chǎn)，市場剛剛起步，目前的商業(yè)開發(fā)項目都集中在民主街。安丘人對購買住宅的要求存在物美價廉的心理，現(xiàn)在因受國家政策的影響購買心理趨向于理性，對小區(qū)的環(huán)境、戶型和物業(yè)管理有了很高的認(rèn)識和更高的要求。因安丘與濰坊其他區(qū)域距離比較遠(yuǎn)，房地產(chǎn)市場沒有具有相互影響性。由于安丘的商品房滯銷。樓盤營銷手法較為落后在對安丘商品房市場的調(diào)查中，我們發(fā)現(xiàn)，安丘大部分商品房的上市銷售，基本處于自然銷售階段，營銷手法較為落后，或者說沒有樓盤市場營銷的概念。產(chǎn)品單一，設(shè)計理念較為保守近兩三年市場上的房地產(chǎn)產(chǎn)品單一性高，戶型設(shè)計重復(fù)，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，面積集中在一定范圍內(nèi)，缺少選擇性，雖然有個別項目引進(jìn)一些先進(jìn)的設(shè)計理念，但沒有形成規(guī)模，因此難以引導(dǎo)市場消費(fèi)。舊城改造缺乏整體規(guī)劃，消費(fèi)者的商品房消費(fèi)意識比較淡薄，導(dǎo)致了市場發(fā)育程度低。目前，安丘房地產(chǎn)市場處于快速啟動階段，但由于起點(diǎn)較低，相對濰坊全市各縣市區(qū)的房價不高。全市商品房住宅銷售平均價格2299元/平方米,%；,%第二章 安丘房地產(chǎn)市場特點(diǎn)分析一、安丘房地產(chǎn)發(fā)展概述房地產(chǎn)市場起步較晚安丘的房地產(chǎn)開發(fā)處于初期的階段，產(chǎn)品沒有特色。2009年110月,%。19月,%,。2009年濰坊市房產(chǎn)市場明顯回暖,商品房市場供應(yīng)充足,銷售良好,價格基本穩(wěn)定。2008年,新建商品房總量保持增長,%。商品房銷售面積與銷售額快速增長,% 2008年,%,%。，%%，其中城中村改造和舊城改造施工面積占到了60%左右，村民安置和市民回遷居住性需求即可消化該比例的大半強(qiáng)，婚房需求及城市化進(jìn)程、工業(yè)的發(fā)展提速和外圍布局所產(chǎn)生的新增人口居住需求強(qiáng)勁，此外的改善居住條件的需求也將是未來一個時期市場有力支撐。%。供求2006年全市城建投資完成32億元，其中濰坊市區(qū)完成城建投資11億元。到2010年，全市城市化水平將達(dá)到50%，中心市區(qū)人口規(guī)模達(dá)到130萬人，屆時，住宅剛性需求將是現(xiàn)在的一倍，市場對房地產(chǎn)項目的消化能力進(jìn)一步加強(qiáng)。 圖示：濰坊市2008年各年齡人群分布圖（2）年齡結(jié)構(gòu)與家庭結(jié)構(gòu)。截至2008年6月30日，濰坊市的戶籍人口達(dá)到8630758人，濰城區(qū)、奎文區(qū)、坊子區(qū)、寒亭區(qū)、高新區(qū)和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)等六個區(qū)的總?cè)丝跒?521810人，育齡婦女的人數(shù)為171萬左右。位(元)6306730775388500934610318020004000600080001000012000200020012002200320042005單2006 圖1：濰坊市20002006年城鎮(zhèn)居民可支配收入人口環(huán)境（1）人口總量濰坊為地級市，轄周邊6區(qū)2縣代管6市。三、濰坊市人口、經(jīng)濟(jì)狀況與房地產(chǎn)供求情況GDP、固定資產(chǎn)（億元）2008年濰坊市生產(chǎn)總值(GDP),%；財政收入2008年,全市完成財政總收入260億元,%,其中,地方財政收入132億元,%,列全省第3位。市區(qū)道路按主要道路、次要道路、支路三級布局，主要道路系統(tǒng)由“六橫五縱一環(huán)”：六橫：南苑路、和平路、商場路、工農(nóng)路、汶南路、206國道；五縱：華安路、興安路、永安路、昌安路、順安路；一環(huán)：外環(huán)路。 l 市區(qū)交通搞好市區(qū)東部濰(坊)日(照)鐵路安丘火車站和車站廣場建設(shè)，206國道改道青云山東側(cè)與鐵路并行。“東南組團(tuán)（高新區(qū)）”位于新華路以東，東外環(huán)以西，北