【正文】 ，提煉出“高新區(qū)塊的領(lǐng)袖空間——之江商務(wù)區(qū)”，既可以利用高新區(qū)的政策優(yōu)惠概念，同時(shí)可以借文三路商務(wù)區(qū)的陳舊、擁擠等不足，推出一種新陳代謝、脫胎換骨的感覺。本項(xiàng)目隨著周邊各大型住宅小區(qū)人氣逐步旺盛和各類商務(wù)辦公樓的落成招商，輔以新區(qū)建筑生態(tài)型設(shè)計(jì)和前瞻性規(guī)劃，聯(lián)合區(qū)塊其他項(xiàng)目和企業(yè)，充分描繪出區(qū)塊的EOD發(fā)展方向和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)袖區(qū)。協(xié)作區(qū)塊，描繪杭州未來EOD方向。杭州市在近年長三角經(jīng)濟(jì)活躍之期，大量的商務(wù)樓、科技園、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)如雨后春筍般冒出來，一定程度上造成相對(duì)的競(jìng)爭(zhēng)壓力。挖掘特色，渲染個(gè)性化的SOHO休閑辦公理念。本項(xiàng)目處于長三角的核心城市——杭州，受到近年來長三角的快速增長勢(shì)頭和國家關(guān)于加強(qiáng)高新技術(shù)、高附加值產(chǎn)業(yè)的培育政策傾向的影響，本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的宏觀面優(yōu)勢(shì)。最后還需要通過對(duì)科技園前景的描述，更堅(jiān)定入駐客戶的創(chuàng)業(yè)信心和續(xù)租念頭。然后借助本項(xiàng)目周邊分布的各類商務(wù)樓群進(jìn)行造勢(shì)，加大區(qū)域的未來EOD和高新領(lǐng)袖府邸的概念發(fā)展方向渲染，從而弱化文三路高新區(qū)商務(wù)樓群對(duì)本地塊的壓力。按照附件中的估算。車位采用參照定價(jià)，建議與東冠發(fā)展大廈一致，車位初期定位于300元/月；由于本項(xiàng)目存在長期租賃的租約設(shè)計(jì)，針對(duì)該部分的租戶，車位也可以設(shè)置相應(yīng)的長期租價(jià)。本項(xiàng)目定位：本項(xiàng)目和東冠發(fā)展大廈類比度相對(duì)較高，濱海威陵大廈與本項(xiàng)目相距有一定的距離，區(qū)位氣候不如本項(xiàng)目所處的之江區(qū)塊，由此本項(xiàng)目選擇東冠發(fā)展大廈為參照對(duì)比。具體的優(yōu)惠方案，需要在根據(jù)招商效果和租金的進(jìn)一步準(zhǔn)確預(yù)測(cè)來確定。租賃面積策劃對(duì)于主樓的招商，每層面積在1200平方米左右，如果某個(gè)企業(yè)一次性租賃整個(gè)摟層，建議在租金或者其他方面給予一定的優(yōu)惠；而對(duì)于個(gè)性化辦公樓的招商，如果某個(gè)企業(yè)同時(shí)租賃4套以上（含4套），也應(yīng)該給予一定的租金優(yōu)惠或者其他方面優(yōu)惠。在20年租約中約定，企業(yè)20年后保留房屋租賃的續(xù)租優(yōu)先權(quán)，租金水平按照第一期租約的最后一個(gè)年度租金水平進(jìn)行固定租金水平租金。20年租約的估算效益詳見附件中的20年租金變動(dòng)表。如果個(gè)別企業(yè)計(jì)劃一次性付清10年租金，按照12%折現(xiàn)，建議收取3600元/平方米的租賃價(jià)格進(jìn)行一次性收款。c、在5年的租約設(shè)置中，前三年采用8折、并在后二年按照6%的租金平均年遞增水平進(jìn)行遞增；針對(duì)5年后續(xù)訂5年租約的企業(yè)，；租金的效益測(cè)算詳見附件中五年租約變動(dòng)表。具體的三年后租金變動(dòng)規(guī)律根據(jù)未來市場(chǎng)的具體情況進(jìn)行設(shè)定。在科技園招商第一年，全部定位于8折，而針對(duì)三年租約者，在第二年給予9折的折扣，第三年達(dá)到正常水平，以此保證科技園招商之初的平衡。本租約的租金水平及招商租金方案詳見附件中的一年租金變動(dòng)表。a、在1年的租約設(shè)置中，主要是為了通過園區(qū)自主定價(jià)及時(shí)調(diào)整和引導(dǎo)市場(chǎng)價(jià)格走向，從而促進(jìn)園區(qū)及區(qū)域性租金的增長；該租約主要作用是用于先發(fā)制人，向租賃用戶描繪園區(qū)的租金前景，從而讓租賃企業(yè)感覺到簽約的優(yōu)惠性，增加招商效果。租期策劃商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目租賃期限有長租和短租兩中類型。本項(xiàng)目的主樓因?yàn)橄鄬?duì)是項(xiàng)目的核心建筑，其位于真?zhèn)€園區(qū)的正門入口，租金保持一定的略高水平，同時(shí)參照擁有中央空調(diào)和沿主干道（江南大道）~?日水平，挖掘出本項(xiàng)目生態(tài)型優(yōu)勢(shì)，?日,比園區(qū)平均水平高出5%個(gè)點(diǎn)，而位于中心花園旁邊的個(gè)性化辦公樓也可以高出平均水平5%；位于食堂和宿舍附近的大樓，可以低于平均水平5%。本項(xiàng)目隨著EOD概念和高新產(chǎn)業(yè)領(lǐng)袖群概念的形成和周邊居民入住率的提升，區(qū)塊經(jīng)濟(jì)活力將得到充分認(rèn)可；同時(shí)科技園的租賃已經(jīng)基本形成框架，各種服務(wù)相對(duì)成熟和有經(jīng)驗(yàn)，租金的增長速度完全有可能超越上述的保守預(yù)測(cè)。項(xiàng)目的具體租金需要依賴于周邊居民入住率的高速增長和商務(wù)氛圍的迅速提升。由于本項(xiàng)目屬于商務(wù)樓出租，而各類建筑不具備中央空調(diào)和精裝修，企業(yè)入駐都需要進(jìn)行裝修；既然企業(yè)需要裝修，那租賃期限不太可能為1年。本項(xiàng)目的租金預(yù)期：針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，不論是銷售定價(jià)還是租賃定價(jià)，都需要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行租金發(fā)展預(yù)測(cè)，從而設(shè)計(jì)出一套合理的租賃或銷售方案；由此對(duì)本項(xiàng)目的租金作如下的的估計(jì)：年份 1 2 3 4 5 6 7日租金 年租金 432 513 540 583 630 680 735年份 8 9 10 11 12 13 14日租金 年租金 793 857 943 1037 1141 1232 1330年份 15 16 17 18 19 20 日租金 年租金 1437 1509 1564 1663 1697 1730 本項(xiàng)目的租金定位于15元起步，鑒于項(xiàng)目初期的招商吸引，第一年入住企業(yè)給予8折優(yōu)惠，第三年回歸到正常水平。今年以來，住宅房地產(chǎn)形勢(shì)不容樂觀，政府不斷出臺(tái)相關(guān)政策打壓住宅房產(chǎn)以擠出其中的泡沫；而前期瘋狂的住宅地產(chǎn)擠占了工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展空間；越來越多的外資進(jìn)入中國、走進(jìn)長三角，越來越多的創(chuàng)業(yè)者自主創(chuàng)業(yè)，越來越多的高附加值、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)企業(yè)的興起，這給商務(wù)地產(chǎn)項(xiàng)目帶來更多的發(fā)展機(jī)遇。12000）60%＝（60%為本區(qū)域與黃龍商務(wù)圈成熟度的比例），房屋的售價(jià)大致在5500元/平方米。之江區(qū)塊隨著各住宅小區(qū)的大肆擴(kuò)張和居民入住率的提高，同時(shí)各寫字樓、酒店等商務(wù)、休閑場(chǎng)所的興起，板塊活力正迅速發(fā)展，完全有可能未來之江區(qū)塊成為杭州南岸的EOD板塊?？v向?qū)Ρ龋和悓懽謽堑臍v程對(duì)比。據(jù)調(diào)查，～，年遞增5%—10%；；，三年合約內(nèi)不浮動(dòng)，三年后浮動(dòng)5%—10%；，浙大科技園租金每日2元/平方米。租金主要受到氛圍和同類項(xiàng)目水平的影響，因此本項(xiàng)目的租金按照參照定價(jià)的原則進(jìn)行定位。說明：任何的項(xiàng)目建筑招商目標(biāo)群定均以實(shí)際招商為準(zhǔn)，一切的安排都以租戶為優(yōu)先，做到租戶就是上帝的服務(wù)理念灌輸，一切為租戶合理要求而增刪服務(wù)項(xiàng)目。由于裙樓同樣需要經(jīng)過園區(qū)大門保安，在一定程度上將影響到營業(yè)效果；因此建議園區(qū)的主大門采用開放式設(shè)計(jì)，并設(shè)置寬闊視線的草坪綠化設(shè)計(jì)，針對(duì)園區(qū)內(nèi)部的保安系統(tǒng)。二樓作為商務(wù)會(huì)議室和商務(wù)訪問、談判室。一般來說營業(yè)性用房需要沿街或者開放式對(duì)外沿街；根據(jù)對(duì)本項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)的現(xiàn)狀來看，裙樓作為營業(yè)性用房的招商工作具有一定的困難。11號(hào)樓的酒店式公寓因?yàn)榕c園區(qū)休閑場(chǎng)所鄰居，建議提高裝修標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計(jì)成為單人套房，作為園區(qū)企業(yè)的中高層管理、技術(shù)人員的宿舍。同時(shí)三樓的露天陽臺(tái)利用盆景綠色設(shè)計(jì)成露天的休閑茶吧；五樓設(shè)計(jì)成KTV、棋牌等文體包廂，為園區(qū)內(nèi)的居住職工提供娛樂場(chǎng)所。根據(jù)前期工程建設(shè)的設(shè)計(jì)，10號(hào)樓定位于園區(qū)職工的酒店式公寓；該部分酒店式公寓每間面積在33平方米，帶有獨(dú)立衛(wèi)生間和陽臺(tái)，并計(jì)劃安置兩個(gè)床位進(jìn)行裝修；該部門設(shè)計(jì)在居住面積上略顯擁擠，要達(dá)到酒店式公寓的舒適度相對(duì)困難；建議降低裝修標(biāo)準(zhǔn)，將該部分定位于在園企業(yè)普通職工的宿舍。配套服務(wù)設(shè)施的招商目標(biāo)群定位。單套式寫字樓可以讓一些軟件開發(fā)、動(dòng)漫制作、廣告設(shè)計(jì)等系列需要靈感、尋求創(chuàng)新的企業(yè)得到一種SOHO辦公的感覺。項(xiàng)目的個(gè)性化樓部分是本項(xiàng)目的特色之一，作為一個(gè)科技園區(qū)項(xiàng)目，采用單套復(fù)式的排屋設(shè)計(jì)，這是一個(gè)新創(chuàng)商務(wù)空間概念。一號(hào)樓招商對(duì)象之三選擇一些租用面積較大的大、中型企業(yè)，用作銷售、管理、研發(fā)總部。一號(hào)樓招商對(duì)象之一選擇信息咨詢、投資咨詢、企業(yè)管理咨詢等公司，既可以為該類企業(yè)提供低廉的房屋租賃成本，同時(shí)還可以讓此類公司擁有園區(qū)內(nèi)部創(chuàng)業(yè)型企業(yè)的咨詢業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)資源的內(nèi)部利用。該部分辦公室作為寫字樓設(shè)計(jì)，在整個(gè)園區(qū)內(nèi)突出商務(wù)氣派和尊貴；但是由于1號(hào)樓沒有安裝中央空調(diào)系統(tǒng)，相對(duì)高檔寫字樓又有著一定的劣勢(shì)。如主樓招商情況較好，建議主樓9層和附樓3層自用。項(xiàng)目主樓是以傳統(tǒng)寫字樓設(shè)計(jì)為內(nèi)涵，每層面積近1200平方米。三、項(xiàng)目招商目標(biāo)客戶的細(xì)分本項(xiàng)目在招商過程中主要分為三大塊：主樓招商、個(gè)性化樓招商和配套服務(wù)設(shè)施招商。其中駐杭辦事處有一大部分因需要生活、工作一體化而“屈居”住宅、公寓；外資企業(yè)在WTO放開之際快速增加，國外SOHO辦公的理念和新入杭州時(shí)成本節(jié)約可以吸引更多外資的注意；物流企業(yè)主要為裙樓大開間所定，因江南大道、錢江一橋、復(fù)興大橋等組成的濱江快速交通網(wǎng)，直達(dá)簫山國際機(jī)場(chǎng)、城站火車站等重要城市出入口?！?其他類型企業(yè)。由于本項(xiàng)目前述所定位的兩類企業(yè)，更多的傾向中小企業(yè)，其管理基礎(chǔ)薄弱，更多的精力和企業(yè)能力傾向技術(shù)科研、創(chuàng)意藝術(shù)；而這類企業(yè)又是高速發(fā)展的企業(yè)，在一定程度上需要外來的企業(yè)投資分析、管理咨詢、財(cái)務(wù)謀劃、法律支援等專業(yè)性的管理前沿服務(wù)。此類企業(yè)對(duì)活躍本案的SOHO商務(wù)和個(gè)性化理念大有裨益，因此可以其控制在20%左右。杭州近年興起的LOFT寫字樓風(fēng)潮，野風(fēng)?現(xiàn)代領(lǐng)地已經(jīng)開始打造杭州首個(gè)LOFT寫字樓。由于本案作為科技園項(xiàng)目，考慮到未來的孵化器發(fā)展方向和穩(wěn)定的科技園區(qū)品牌，該類企業(yè)占目標(biāo)群60%。該類企業(yè)具有申報(bào)高新企業(yè)的潛力，也就可以潛在的享受到高新區(qū)塊的政策優(yōu)惠；同時(shí)由于該類企業(yè)大多為創(chuàng)業(yè)型、發(fā)展中的企業(yè)，創(chuàng)業(yè)成本、空間和氛圍、配套都是關(guān)注的要點(diǎn)。2至9號(hào)樓為個(gè)性化的辦公樓，其孤套、復(fù)式的建筑設(shè)計(jì)，為一些創(chuàng)造型的企業(yè)提供一個(gè)獨(dú)立的、自由的靈感空間，是科研開發(fā)、設(shè)計(jì)咨詢等類型機(jī)構(gòu)的最佳選擇。一號(hào)樓設(shè)計(jì)尊貴，彰顯氣派，作為可以享受高新優(yōu)惠政策的商務(wù)樓，對(duì)于部分無法享受優(yōu)惠政策的高新技術(shù)企業(yè)提供了機(jī)遇；招商該類企業(yè)的某個(gè)部門或管理層總部，既可以加強(qiáng)企業(yè)的形象，同時(shí)還可以充分享有政策扶持。過于專業(yè)的產(chǎn)業(yè)范疇限制往往會(huì)導(dǎo)致本項(xiàng)目招商目標(biāo)群體的匱乏，從而影響到整個(gè)科技園的商務(wù)氣候；由此必須在政策允許的條件下，項(xiàng)目招商憑借自己的特色和優(yōu)勢(shì)擴(kuò)大招商目標(biāo)范圍，吸引更多的企業(yè)入駐。在商務(wù)氛圍方面，由于本項(xiàng)目所在的之江區(qū)塊的住宅大部分為投資性置房，居民入住率偏低，商業(yè)氣氛不夠旺盛，寫字樓的商務(wù)空間明顯不足。本項(xiàng)目的個(gè)性化商務(wù)樓設(shè)計(jì)和園林式物業(yè)管理，有效區(qū)分了周邊其他單體式的寫字樓項(xiàng)目，通過生態(tài)、園林概念和專業(yè)、綜合服務(wù)管理，實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目的特色突出，加強(qiáng)項(xiàng)目的優(yōu)越性。先鋒大廈、亞琪公司、志誠大廈和恒生電子科技園等幾個(gè)項(xiàng)目均已建設(shè)完成，正在確定招商計(jì)劃，由此該部分項(xiàng)目是本項(xiàng)目的未來招商競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象；而高新公建中心的規(guī)劃，為提升本項(xiàng)目的EOD區(qū)域效益和活力增添新的素材。四、項(xiàng)目的周邊競(jìng)爭(zhēng)調(diào)查本項(xiàng)目地處杭州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)（濱江）區(qū)塊，周邊高新企業(yè)和孵化園區(qū)較集中；杭州高新軟件園、創(chuàng)新大廈、東冠發(fā)展大廈、亞琪公司、先鋒大廈、志誠大廈、恒生電子科技園等商務(wù)寫字樓分布項(xiàng)目附近。利程度，再次為租金或售價(jià)以及物業(yè)管理水平，同時(shí)對(duì)周邊商業(yè)配套也比較關(guān)注。過多的寫字樓定位于高檔、豪華，尋求單一的地段優(yōu)勢(shì)，開發(fā)商急切跟進(jìn)，啟動(dòng)項(xiàng)目不細(xì)分客戶，不考慮錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)；畢竟杭州是休閑旅游城市，不象上海、北京，世界500強(qiáng)在杭州落戶的并不多，由此造成如今杭州的寫字樓除成熟地段外其他地塊商務(wù)樓空置率居高不下。從總體上看，隨著**城市化進(jìn)程的加速，杭州城市經(jīng)濟(jì)由第二產(chǎn)業(yè)為主轉(zhuǎn)為第三產(chǎn)業(yè)為主，杭州寫字樓的需求量將進(jìn)一步增加，寫字樓開發(fā)前景看好。杭州還有其他板塊的商務(wù)區(qū)，但因?yàn)橐?guī)模小，暫時(shí)不成氣候；比如說下沙商務(wù)區(qū)主要針對(duì)的是經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的商業(yè)流通性行業(yè)。錢江新城的功能定位為大杭州中央商務(wù)區(qū)，將集中大部分政府機(jī)構(gòu)、國內(nèi)外銀行、證券、保險(xiǎn)金融、法律會(huì)計(jì)咨詢、信息等服務(wù)機(jī)構(gòu)，成為展現(xiàn)杭州經(jīng)濟(jì)活力和城市繁華景觀的主要標(biāo)志。之江區(qū)塊主要承接文教商務(wù)區(qū)高新產(chǎn)業(yè)政策優(yōu)勢(shì)，以新區(qū)生態(tài)規(guī)劃避開文教區(qū)交通等劣勢(shì)；同時(shí)該區(qū)塊各類大型居民住宅區(qū)逐步交付使用，區(qū)塊經(jīng)濟(jì)日益活躍，商務(wù)氛圍前景可觀。該區(qū)塊現(xiàn)有濱海?威陵大廈、東冠發(fā)展大廈、恒生電子科技園、華榮時(shí)代大廈、創(chuàng)新大廈等多個(gè)商務(wù)寫字樓項(xiàng)目。濱江區(qū)塊樓盤正極力打造江景寫字樓、生態(tài)商務(wù)區(qū)概念。耀江?金鼎廣場(chǎng)、世貿(mào)麗晶3期等即將入市，更是突顯了區(qū)塊的貴族氣派。據(jù)咨詢調(diào)查，目前該區(qū)域較新樓盤供應(yīng)量在29萬平方米左右，均價(jià)在15000元/平方米右；。這些企業(yè)在近年來的發(fā)展速度遠(yuǎn)超過平均水平，而產(chǎn)業(yè)也正集中在對(duì)**GDP貢獻(xiàn)最大的產(chǎn)業(yè)中。黃龍商務(wù)區(qū)從98年世貿(mào)中心一期寫字樓開始，杭州黃龍商圈就是**向國際開放的窗口，它從來就代表著**經(jīng)濟(jì)中最具生命力的那一部分，**商務(wù)文化正是從這里更為外界所認(rèn)同。華都?蘭庭國際、西城新座、偉星大廈、華星科技大廈、文欣大廈等項(xiàng)目分布其中。據(jù)咨詢調(diào)查，目前該區(qū)域主要以IT企業(yè)及廣告、傳媒、裝修行業(yè)為目標(biāo)客戶，是杭城寫字樓中較具產(chǎn)業(yè)支撐的區(qū)塊，是杭州寫字樓中出租率較高的區(qū)域。配合西湖、吳山廣場(chǎng)的開發(fā)，城站商務(wù)區(qū)逐步向“景觀商務(wù)”、“人文商務(wù)”、“綠色環(huán)保商務(wù)”等概念性商務(wù)區(qū)發(fā)展。區(qū)塊參考日租金為25元/平方米。城站寫字樓入住內(nèi)外貿(mào)企業(yè)較多。政府關(guān)于解放路延伸段工程，更是進(jìn)一步刺激了該區(qū)域內(nèi)的樓市，因此這一區(qū)塊的寫字樓有著較好的市場(chǎng)前景。區(qū)塊內(nèi)較新樓盤供應(yīng)量在35萬平方米左右，價(jià)格在8500元/平方米左右；。該區(qū)塊歷來就是杭州商務(wù)寫字樓的亮點(diǎn)，商務(wù)氛圍較濃厚，金融網(wǎng)點(diǎn)遍布整條大街，超市、醫(yī)院、電信服務(wù)都非常方便，是杭州傳統(tǒng)商務(wù)的發(fā)源地。新武林商務(wù)區(qū)增加美達(dá)?麗陽國際、紅石?中央大廈、越都商務(wù)大廈、野風(fēng)?現(xiàn)代領(lǐng)地LOFT、華龍商務(wù)大廈、迪尚商務(wù)中心等寫字樓項(xiàng)目。區(qū)塊參考日租金為24元/平方米；傳統(tǒng)區(qū)塊內(nèi)有云天?財(cái)富中心、海華廣場(chǎng)、華源發(fā)展大廈、白馬大廈等高檔樓盤。據(jù)咨詢調(diào)查，該區(qū)域外貿(mào)型企業(yè)居多，這些企業(yè)非常重視自身形象，講究品味與檔次。武林商務(wù)區(qū)杭州武林商務(wù)區(qū)是依據(jù)杭州武林商圈孕育而生的歷史性商務(wù)區(qū)，也是杭州市中心CBD規(guī)劃核心。 而2005年將是杭州各寫字樓進(jìn)入新一輪供應(yīng)期，競(jìng)爭(zhēng)將日益激烈。2004年杭州前九個(gè)月推出6幅新寫字樓用地，大多位于杭州主城區(qū)，維持固定高級(jí)地段供應(yīng)水平；從地域分布來看，杭州寫字樓區(qū)集中化已非常明顯。項(xiàng)目以為各類科技型企業(yè)提供辦公空間和商務(wù)配套服務(wù)為目標(biāo)，通過尊貴的、個(gè)性化的建筑藝術(shù)和優(yōu)質(zhì)的配套服務(wù)，以倡導(dǎo)休閑商務(wù)為創(chuàng)業(yè)新主張，為入駐園區(qū)的各企業(yè)提供商務(wù)增值服務(wù)；本項(xiàng)目的投資目標(biāo)除了自身產(chǎn)業(yè)化需要外，更多的注重項(xiàng)目的招商目標(biāo)和效益。最后園區(qū)還可以通過園區(qū)內(nèi)部及浙大科技園體系為在園企業(yè)提供技術(shù)交流、產(chǎn)權(quán)交易、經(jīng)濟(jì)合作、資源內(nèi)部利用等技術(shù)性服務(wù)。再次就是為發(fā)展中創(chuàng)業(yè)型企業(yè)提供咨詢服務(wù)，包括有投資