【正文】 擇優(yōu)秀的施工隊(duì)伍，進(jìn)行項(xiàng)目工程建設(shè)，確保施工質(zhì)量。廉租住房、政府投資的公共租賃住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地采用劃撥方式供地。 用地條件陜西省人民政府下發(fā)的《陜西省保障性住房管理辦法》規(guī)定：“保障性住房建設(shè)用地應(yīng)當(dāng)納入年度土地供應(yīng)計(jì)劃，指標(biāo)單列，應(yīng)保盡保。建設(shè)場(chǎng)地土地較平整。該區(qū)“五通”條件具備。 區(qū)位交通：該項(xiàng)目選址在縣城東區(qū)，交通四通八達(dá)。（3）排出污水必須經(jīng)過處理達(dá)標(biāo)后統(tǒng)一排出。 給排水條件（1）排水系統(tǒng)采用生活、雨水合流排水系統(tǒng)，枝狀布置，埋地敷設(shè)，排水管道選用鋼筋砼管，水泥砂漿接口。項(xiàng)目區(qū)電力供應(yīng)充裕，線路布局合理。地貌類型主要為土石山地地貌區(qū)和黃土溝壑地貌區(qū)。旬邑縣位于暖溫帶大陸性季風(fēng)氣候,溫度適中，雨熱同期。山體起伏雖大，山勢(shì)卻平緩，大部分還備薄層黃土覆蓋。主要河流三水河自東北向西南斜穿全境。 自然環(huán)境旬邑縣地處黃土高原，地勢(shì)東北高西南低，山塬各半，高差明顯。，往下則為由礫石及堅(jiān)硬礫石組成，地基承載力在 1525 噸/平方米之間，適合工程建筑要求。多年平均蒸發(fā)量為2007mm，遠(yuǎn)大于年降水量。年最大降水量797毫米（1983），（1979）。川道無霜期177天，年日照充足。最熱月為7月，℃，極端最高氣溫為40℃?！?。夏季氣候較熱多雷陣雨，并伴有大風(fēng)或冰雹，夏末常有伏旱。冬季降水稀少，寒冷干燥且較漫長(zhǎng)，春季氣溫回升快，降水增多。項(xiàng)目選址符合住宅建筑建設(shè)選址原則，地理位置優(yōu)越，環(huán)境適宜。小區(qū)南臨旬東大道、西接育才路，緊鄰規(guī)劃建設(shè)的旬邑縣公安局、職教中心，南隔路與崔家河村居民區(qū)、中達(dá)工業(yè)園區(qū)相望。保障性住房小區(qū)總占地面積300畝（20萬平方米），測(cè)量確定用地范圍東西寬385米。根據(jù)規(guī)定，最低生活保障家庭 2 人以下(含 2 人)家庭的保障面積標(biāo)準(zhǔn)為建筑面積 30 平方米， 3人以上(含 3 人)家庭的保障面積標(biāo)準(zhǔn)為建筑面積 50 平方米。根據(jù)暫行規(guī)定的要求，在項(xiàng)目的建設(shè)成本中扣除免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等各種行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金，廉租房的價(jià)格根據(jù)《旬邑縣城鎮(zhèn)廉租住房保障辦法》由旬邑縣物價(jià)局根據(jù)國(guó)家和省有關(guān)文件規(guī)定審核的建安造價(jià)成本，并參照外地價(jià)格水平進(jìn)行制定。 項(xiàng)目目標(biāo)群體定位及價(jià)格分析 項(xiàng)目目標(biāo)群體根據(jù)《旬邑縣城鎮(zhèn)廉租住房保障辦法》的規(guī)定，項(xiàng)目是解決城鎮(zhèn)低收入家庭住房困難戶的住房需求，廉租住房以租為主。根據(jù)旬邑縣城區(qū)人均住宅建筑面積已達(dá) ，近年來相繼建成的高檔小區(qū)的情況分析，可以看到：今后中高收入者的住房消費(fèi)重點(diǎn)將從提高住房面積轉(zhuǎn)變?yōu)楦纳凭幼≠|(zhì)量和環(huán)境，住房開始從生存型轉(zhuǎn)向享受型，從過去的“居者憂其屋”，進(jìn)到“居者有其屋”，再進(jìn)到“居者優(yōu)其屋”。同時(shí)考慮到建設(shè)部《全面小康社會(huì)的居住目標(biāo)》中提出的“戶均一套房、人均一間房、功能配套、設(shè)備齊全”的總體目標(biāo)，“城鎮(zhèn)人均住房建筑面積 35平方米，以及每套住宅平均面積 120 平方米左右”的標(biāo)準(zhǔn)，可以預(yù)測(cè)旬邑縣今后房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿θ院艽蟆?015年旬邑縣人均 GDP 突破兩千五百美元。另外，部分居民沿襲幾十年的保守消費(fèi)習(xí)慣，接受不了“超前、負(fù)債消費(fèi)觀念”，這也在一定程度上制約了居民購(gòu)房愿望。居民消費(fèi)觀念滯后，銀行個(gè)人貸款力度欠佳。旬邑縣物管行業(yè)起步晚，服務(wù)管理水平普遍不高，缺少物管方面的專業(yè)人才，許多人認(rèn)為物業(yè)管理人員只要能掃掃地、站站崗就行。物業(yè)管理不配套、服務(wù)質(zhì)量差、收費(fèi)難。由于房地產(chǎn)商品本身具有顯著的差別性、復(fù)雜性，而購(gòu)房者往往又不是房地產(chǎn)方面的專家，很難憑自己的個(gè)人經(jīng)驗(yàn)對(duì)房地產(chǎn)商品的性能、質(zhì)量、建筑材料、配套設(shè)施等進(jìn)行客觀準(zhǔn)確的判斷。政府掌握著 要出讓國(guó)有土地的信息，而房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)政府出讓的國(guó)有土地的信息了解很不充分，以至于出現(xiàn)了“有錢的找不到合適的地，有地的找不到合適的人”的情況。房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息不對(duì)稱。 2011年，全縣竣工房屋面積約為3萬平方米,實(shí)際銷售面積 %, ：1。當(dāng)前旬邑縣房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雖已多達(dá) 11家，但是擁有國(guó)家資質(zhì)的只有3家。突出表現(xiàn)在近年來實(shí)施的土地使用公開投標(biāo)拍賣中，競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈，價(jià)格一再被追高，土地中標(biāo)價(jià)明顯高于底價(jià)，這更加大了住宅土地的開發(fā)成本。房地產(chǎn)行業(yè)前景看好、加之房?jī)r(jià)連年不斷上漲，相對(duì)于其他行業(yè)的利潤(rùn)率而言，可以說近幾年來房地產(chǎn)業(yè)的暴利已經(jīng)是公開的秘密，由此導(dǎo)致外來資本“逐利而來”，大量涌入。另一方面，一部分空置房屋過高的房?jī)r(jià)被各種力量支撐著不愿降價(jià)出售。這種脫離市場(chǎng)規(guī)律的房?jī)r(jià)上漲，造成房屋定位脫離實(shí)際，高價(jià)房過多，形成了有價(jià)無市的局面。近兩年，一方面居民消費(fèi)價(jià)格日趨平穩(wěn)，另一方面則是房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受利益驅(qū)動(dòng)過于熱衷高檔商品房的開發(fā)，導(dǎo)致高檔商品房樓盤供應(yīng)過多、房?jī)r(jià)虛高，超出市場(chǎng)需求和老百姓經(jīng)濟(jì)承受能力，也造成房?jī)r(jià)過高的假象；與此同時(shí)，由于中低檔住房的利潤(rùn)偏低，很多開發(fā)商不愿意開發(fā)，再加上經(jīng)濟(jì)適用房、廉租住房等針對(duì)中低收入階層的保障性住房政策落實(shí)不夠到位，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)要么規(guī)模過小、要么價(jià)格過高、要么標(biāo)準(zhǔn)偏高、要么購(gòu)房資格審查不嚴(yán)，或者兼而有之，增加了中低收入者買房的難度。 旬邑縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要問題近幾年，旬邑縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展很快，但仍存在一些機(jī)制性、政策性、結(jié)構(gòu)性問題，如不及時(shí)解決，將嚴(yán)重影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，這些問題主要表現(xiàn)在以下方面：依據(jù)旬邑縣目前消費(fèi)水平，相對(duì)高檔商品房比例過大、低價(jià)住房有效供給不足，市場(chǎng)供求失衡。（4）房地產(chǎn)開發(fā)商向規(guī)?；?、品牌化方向發(fā)展。統(tǒng)計(jì)資料顯示，與旬邑縣相鄰的地市縣比較，旬邑縣銷售價(jià)格為2800元/㎡，仍處于較低水平。近兩年國(guó)家針對(duì)局部市場(chǎng)過熱的情況出臺(tái)了調(diào)整房貸利率等調(diào)控政策，旬邑房地產(chǎn)市場(chǎng)未受到大的影響，經(jīng)過短期觀望之后，已步入正常的發(fā)展軌道。隨著旬邑縣城市建設(shè)步伐的不斷加快， 一些投資購(gòu)房者對(duì)旬邑縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展前景也充滿了信心，來旬投資置業(yè)者增多，投資型買房已初露端倪。三是投資型買房漸成時(shí)尚。國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，城市化程度在30%60%之間，房產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入高速發(fā)展期。根據(jù)調(diào)查資料顯示，2004 年旬邑城區(qū)有23%的城市家庭有50平米以上的住房，大部分居民有換購(gòu)住房的需要。一是居住條件改善的要求增大了市場(chǎng)需求。 平方米，人均GDP為1600美元，還處于住宅和房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的階段，而由現(xiàn)在發(fā)展到全面建成小康社會(huì)， 并達(dá)到中等發(fā)達(dá)國(guó)家水平，按現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，還將有一段較長(zhǎng)的時(shí)間，因此，旬邑縣房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展?jié)摿ο喈?dāng)大。一個(gè)國(guó)家和地方的經(jīng)濟(jì)處于起飛階段時(shí)，必須要有房地產(chǎn)業(yè)來帶動(dòng)，這也是全面建設(shè)小康社會(huì)提高居民生活質(zhì)量的必由之路。隨著住房供應(yīng)的進(jìn)一步改善、銷售環(huán)節(jié)的規(guī)范、住房金融的支持，居民收入的穩(wěn)步提高，今后幾年旬邑縣房地產(chǎn)仍將持續(xù)發(fā)展。近兩年旬邑縣城加大了公園綠地建設(shè)，建成了以翠屏公園、翠屏湖、世紀(jì)廣場(chǎng)、文博廣場(chǎng)、商業(yè)水街等為代表的公共休閑場(chǎng)所,居民居住環(huán)境有很大的改善，特別是隨著一些外地房地產(chǎn)商的進(jìn)駐,提升了旬邑房產(chǎn)的開發(fā)理念,如新建的豳湖花苑、世紀(jì)佳苑、果嶺新城等已成為旬邑對(duì)外宣傳的標(biāo)志性建筑,由于設(shè)計(jì)新穎合理、建筑美觀以及良好的居住環(huán)境受到旬邑縣城居民的青睞。（9）居住環(huán)境不斷改善。當(dāng)前各商業(yè)銀行都加大了消費(fèi)信貸力度，隨著貸款手續(xù)不斷簡(jiǎn)化和完善，旬邑個(gè)人住房消費(fèi)貸款呈逐年遞增之勢(shì)。（7）住房消費(fèi)信貸逐步擴(kuò)大。住房私有率的提高，帶動(dòng)二手房市場(chǎng)日漸活躍，近年來成交額和成交價(jià)格均有較大程度的提高。由此帶動(dòng)城鎮(zhèn)居民居住消費(fèi)逐年提高，2003年旬邑人均居住消費(fèi)133 元，2018年增加到412 元，2011 年達(dá)到751 元。20032004年商品房總面積為48000平方米，%，20082011年開發(fā)商品房總面積約10萬平方米，%。國(guó)家房改政策的深入、貨幣分房全面實(shí)施及金融住房信貸出臺(tái)等一系列措施，使人們徹底告別了實(shí)物分房的舊體制，住房觀念由等靠要轉(zhuǎn)變?yōu)閭€(gè)人購(gòu)房。根據(jù)房屋產(chǎn)權(quán)分類，在房改前旬邑縣居民大多為公有住房，房改后，到2002年旬邑縣城居民自有住房率（含擁有部分產(chǎn)權(quán)的自有房）為5%，2011年底自有住房率達(dá)到85%，八年間無房戶同比縮小了80個(gè)百分點(diǎn)。（4）人均住房面積持續(xù)增加，無房住戶大幅度減少。%；，%，%。(3)商品房需求旺盛,銷售價(jià)格一路走高。（2）房地產(chǎn)隊(duì)伍不斷壯大。 特別是近兩三年增勢(shì)異常迅猛， 億元。旬邑縣房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了低迷、徘徊、成長(zhǎng)期,近兩年出現(xiàn)高速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。如今，房地產(chǎn)業(yè)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱產(chǎn)業(yè)之一，不僅影響著國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、健康和穩(wěn)定發(fā)展，而且也關(guān)系著全面建設(shè)小康社會(huì)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。綜上所述，本項(xiàng)目的建成可改善貧困家庭的居住條件，是促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的順時(shí)應(yīng)勢(shì)之舉，項(xiàng)目建設(shè)是必需的也是可行的。 項(xiàng)目建設(shè)組織機(jī)構(gòu)健全，領(lǐng)導(dǎo)極為重視。本地區(qū)有從事工民建工程施工的三級(jí)及三級(jí)以上施工企業(yè)多家，施工力量較強(qiáng)，完全有能力承接該項(xiàng)目的施工。旬邑縣的廉租住房建設(shè)已經(jīng)實(shí)施了四年，經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益顯著。同時(shí)結(jié)合租金補(bǔ)貼使人人有房住，人人有個(gè)溫暖的家，是實(shí)現(xiàn)社會(huì)和諧的根本所在。今后一段時(shí)期，我國(guó)將進(jìn)入保障性住房建設(shè)“加速跑”階段。未來五年，我國(guó)計(jì)劃新建保障性住房3600萬套。 建設(shè)廉租房項(xiàng)目是各級(jí)政府當(dāng)前的一項(xiàng)重要的政治任務(wù)，是幫助低收入家庭實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”夢(mèng)想的民生工作要求。住戶搬遷后，也帶來了一定的勞動(dòng)力資源。保障性住房項(xiàng)目的建設(shè)并投入使用，一個(gè)具有現(xiàn)代建筑風(fēng)格的住宅小區(qū)將矗立而起，形成一道新的城市風(fēng)景線，將大大改善縣城居住環(huán)境，提升了人居水平，使城市面貌煥然一新。項(xiàng)目擬建地位于縣城東區(qū)，處于新的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)，目前已有中達(dá)工業(yè)園區(qū)、商業(yè)水街等相繼建設(shè)并陸續(xù)形成規(guī)模，建成了果嶺新城等多個(gè)住宅小區(qū)，處在縣城東區(qū)兩條重要交通干線陽光大道、育才路的中心地帶，是拉大縣城框架、創(chuàng)新發(fā)展的新基地，對(duì)外開放的新窗口、現(xiàn)代化的新城區(qū)，為進(jìn)一步做大做強(qiáng)旬邑城區(qū)經(jīng)濟(jì)提供了廣闊空間，注入了新的強(qiáng)大動(dòng)力，已成為縣最具吸引力的地方和經(jīng)濟(jì)亮點(diǎn)。同時(shí)，住戶搬遷到城東商業(yè)區(qū)后，將帶來人氣的增加，帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，相對(duì)來說就業(yè)機(jī)會(huì)也會(huì)增多，生活條件有望進(jìn)一步改善，將獲得更廣闊的生存和發(fā)展空間。他們迫切地希望能夠改善居住條件，但由于收入有限，無力承擔(dān)較高的普通商品房?jī)r(jià)格。相比之下，由于各種原因，縣城城區(qū)仍然有一部分家庭收入偏低且住房比較困難。根據(jù)縣城總體規(guī)劃，縣城區(qū)將在 2020 年建成面積約 12 平方公里、人口810 萬的小城市。 建設(shè)廉租房是緩解城鎮(zhèn)貧富差別、維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定的有力舉措。 根據(jù)國(guó)家和省市廉租住房建設(shè)的指導(dǎo)意見，按照旬邑縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十二五”規(guī)劃，結(jié)合縣的實(shí)際情況，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房、公租房建設(shè)，確保低收入家庭、廉租住房和中低價(jià)位中小戶型住房的有效供應(yīng)已是十分緊迫的任務(wù)。城鎮(zhèn)最低收入家庭無住房或人均住房建筑面積在 10 平方米以下的困難下崗職工和城鎮(zhèn)居民家庭共796戶。據(jù)2009年底調(diào)查，城區(qū)范圍內(nèi)城鎮(zhèn)家庭1989戶，㎡。 省委、省政府發(fā)布了《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的實(shí)施意見》，文中明確指出，“深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，把解決城市低收入家庭住房困難作為維護(hù)群眾利益的重要工作、住房制度改革的重要內(nèi)容和政府公共服務(wù)的職責(zé)，加快建立健全以廉租住房制度為重點(diǎn)、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。多年來，我國(guó)住房制度改革不斷深化，城市住宅建設(shè)持續(xù)快速發(fā)展，城市居民住房條件總體上有了較大改善。 廉租房建設(shè)直接關(guān)系著旬邑老百姓生活水平的提高和生活環(huán)境的改善，是重要的民生問題。省委書記趙樂際在 2011年5 月31日在旬邑檢查工作，視察廉租房建設(shè)現(xiàn)場(chǎng)，慰問貧困家庭時(shí)強(qiáng)調(diào)，“經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房建設(shè)是件好事，要真正把國(guó)家讓出的利益，落實(shí)到每一位低收人居民家庭中去。因此，建立包括經(jīng)濟(jì)適用住房在內(nèi)的住房保障中低收入家庭的基本住房需求，既關(guān)系到千家萬戶中低收入家庭的切身利益，也是人民政府義不容辭的重要職責(zé)所在。隨著旬邑縣住房制度改革的深入推進(jìn)，逐步實(shí)現(xiàn)住房商品化，廣大市民居住條件、居住環(huán)境有了較大改善。住房保障制度是社會(huì)保障制度的重要構(gòu)成部分，建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房是建立完善的住房保障體系的重要環(huán)節(jié)，是構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的重要舉措,是各級(jí)政府關(guān)注民生，以人為本，執(zhí)政為民的具體體現(xiàn),是關(guān)心和維護(hù)人民群眾切身利益的實(shí)際行動(dòng)，是政府為人民辦實(shí)事，履行政府責(zé)任的客觀要求。黨的十六屆四中全會(huì)提出了構(gòu)建和諧社會(huì)，要求按照民主法治、公平正義、誠(chéng)信友愛、充滿活力、安定有序、人與自然和諧相處的要求，加快推進(jìn)和諧社會(huì)建設(shè)。在保障對(duì)象確定工作中，成立了由成員單位組成縣財(cái)政、監(jiān)察局、人事局、城建等部門的廉租住房保障對(duì)象調(diào)查組，嚴(yán)格按照入戶調(diào)查摸底、鄰里走訪排查、初審、復(fù)審、社會(huì)公示的工作程序，嚴(yán)把申請(qǐng)、審核、公告、復(fù)核、輪候、配租等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，最終確定廉租住房和租金補(bǔ)貼保障對(duì)象，有效維護(hù)了廉租住房保障的公平性、公正性。同時(shí)，堅(jiān)持公平、公正、公開和應(yīng)補(bǔ)盡補(bǔ)的原則，不斷完善廉租住房保障的各項(xiàng)規(guī)章制度。旬邑縣廉租房建設(shè)項(xiàng)目法人單位為旬邑縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局，具體承擔(dān)做好廉租房的組織建設(shè)和日常運(yùn)行管理工作。 旬邑縣廉租房建設(shè)情況旬邑縣自2008年開始實(shí)施廉租房建設(shè)工程，目前，利用國(guó)家和省市下達(dá)的投資計(jì)劃和建設(shè)任務(wù)，已在旬邑縣城陽光大道南側(cè)的陽光小區(qū)完成了13期廉租房工程建設(shè)，建成廉租住房6幢240套，12000平方米，在原旬邑中學(xué)院內(nèi)改造建設(shè)廉租房150套，公租房240套，已有300多戶廉租房、公租房安置對(duì)象入住。旬邑縣還有相當(dāng)一部分城鎮(zhèn)居民和困難職工為城鎮(zhèn)低收入人群，一般都居住在周邊村莊租用的私房。加大保障性住房建設(shè)力度，進(jìn)一步改善人民群眾的居住條件，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展,是黨中央進(jìn)一步加強(qiáng)民生建設(shè)的重要舉措，是保障和改善民生、促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定的必然要求，是調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的重要途徑，是當(dāng)前擺在各級(jí)政府面前的一項(xiàng)重大的政治任務(wù)。是“中國(guó)蘋果之鄉(xiāng)”、“中國(guó)現(xiàn)代民間繪畫畫鄉(xiāng)”和“中國(guó)民間剪紙之鄉(xiāng)”。近年來，旬邑縣堅(jiān)持以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，以構(gòu)建富裕文明和諧新旬邑為目標(biāo)，緊緊圍繞“推動(dòng)科學(xué)發(fā)展，促進(jìn)社會(huì)和諧，實(shí)現(xiàn)率先崛起”主題，解放思想，創(chuàng)新求實(shí)，埋頭苦干，扎實(shí)工作，全縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)呈現(xiàn)出平穩(wěn)較快發(fā)展的良好態(tài)勢(shì)。社會(huì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展，形成了特色鮮明、優(yōu)勢(shì)突出的煤炭、果、糧、畜、煙等支柱產(chǎn)業(yè)。改革開放以來，全縣各級(jí)組織和全縣