【正文】 成熟的配套設(shè)施，可隨時(shí)享受的沙灘、陽光、藍(lán)天、大海；享受世界上最大室內(nèi)溫泉水療生活； 局限性（W）；1）本項(xiàng)目難以形成一定規(guī)模的產(chǎn)權(quán)式酒店投資效應(yīng)；2）本項(xiàng)目準(zhǔn)目標(biāo)客戶的局限性較大，一定程度上，沒有充足的消費(fèi)群體，所針對(duì)的目標(biāo)客戶的范圍比較狹窄；3）宣傳所覆蓋區(qū)域范圍廣，在一定的目標(biāo)區(qū)域，所形成的推廣實(shí)效性較低，未形成大的消費(fèi)潮流，在目標(biāo)的集中點(diǎn)上形成較大難度；◆ 解決方法：1）加快波賽東酒店、雅典娜酒店的裝修工程進(jìn)度，給人的總體感覺是酒店已經(jīng)全面開始經(jīng)營(yíng)，給客戶現(xiàn)在投資、立即就能獲取可觀利潤(rùn)的感覺； 2）建議利用中國華源集團(tuán)公司、海南泰信實(shí)業(yè)有限公司的品牌知名度，借助假日酒店管理公司（SIX CONTINENTS）的充足客戶資源優(yōu)勢(shì)，加大市場(chǎng)號(hào)召力，增強(qiáng)買家入市信心； 機(jī)會(huì)點(diǎn)（O）1）開發(fā)商泰信實(shí)業(yè)的海南實(shí)力以及中國華源集團(tuán)——具有跨地區(qū)、跨行業(yè)、跨所有制和跨國經(jīng)營(yíng)的大型集團(tuán)公司的品牌效應(yīng)；2）項(xiàng)目的地理位置與獨(dú)有海景、景觀的優(yōu)勢(shì)；3）本項(xiàng)目?jī)身?xiàng)上海吉尼斯世界記錄：最大室內(nèi)溫泉水療中心以及中國規(guī)模最大、功能設(shè)施最多的度假酒店，成熟的商務(wù)配套與完善的生活配套設(shè)施；4）全國唯一的引入國際管理集團(tuán)SIX CONTINENTS的投資性產(chǎn)權(quán)式五星級(jí)度假酒店； 威脅點(diǎn)（T）1） 本項(xiàng)目直接面對(duì)海南號(hào)稱中國最大的熱帶生態(tài)花園《康樂園大酒店》五星級(jí)產(chǎn)權(quán)式酒店、本區(qū)域高文件住宅項(xiàng)目以及正在營(yíng)業(yè)中的眾多的酒店業(yè)等，帶來的潛在爭(zhēng)奪目標(biāo)客戶、消費(fèi)者的威脅； 2） 近幾年全國各地產(chǎn)權(quán)式酒店物業(yè)的蓬勃發(fā)展，以及高檔住宅物業(yè)的境外銷售，吸引了大量的境外客戶，給本項(xiàng)目在外銷上造成一定的壓力。并表示由于確定海南做為國際度假、休閑目的地和國際會(huì)議中心的發(fā)展方向，已到了妄動(dòng)產(chǎn)權(quán)酒店和分時(shí)度假的時(shí)候。三是：由于政府的重視和大力推動(dòng)產(chǎn)權(quán)式酒店得以快速健康發(fā)展。四是銷售方式多采用在異地代理銷售，這是由于產(chǎn)權(quán)式酒店所處地域位置，與消費(fèi)群體源地的特征所決定的。三是投資意識(shí)的增強(qiáng)為產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展提供了發(fā)展的基礎(chǔ)。一是由于度假產(chǎn)品的低房?jī)r(jià)及少量首付其余按揭的購置方式，無須再投資即可取得度假酒店房產(chǎn)權(quán)，且每年有一定的回報(bào)，對(duì)度假產(chǎn)品消費(fèi)者有著極大吸引力。② 產(chǎn)權(quán)式酒店的消費(fèi)群體多集中在城市的高收入階層中，且這些度假產(chǎn)品購買者均為“二次置業(yè)”的家庭，其目的主要是為了投資。③ 公司自用型為集團(tuán)公司購買后一方面用于投資，另一方面用于公司年會(huì)、職工度假。類型：① 退休住宅型退休前購樓，每年居住一定時(shí)間，其余交酒店管理公司出租，退休后完全自用。自1976年，第一批真正意義上的分時(shí)度假酒店在法國阿爾卑斯山地區(qū)興起后，即在瑞士和歐洲傳播開，之后20年逐漸向北美、加勒比海地區(qū)以及太平洋地區(qū)發(fā)展。這種點(diǎn)數(shù)制適用于一個(gè)企業(yè)控制的飯店群，這樣才不會(huì)因權(quán)益分配問題各方產(chǎn)生異議，同時(shí)會(huì)努力保證顧客的使用權(quán)。他們是將分時(shí)度假的點(diǎn)數(shù)制形式經(jīng)過改造應(yīng)用于中國市場(chǎng)的分時(shí)營(yíng)銷公司。這是一批借用分時(shí)度假概念開發(fā)出類似產(chǎn)品的單體企業(yè)。雖然該公司對(duì)于“如何實(shí)現(xiàn)使用權(quán)益保障的問題”、“銷售模式問題”存在著兩個(gè)實(shí)際操作方面的難題，但是該公司在對(duì)分時(shí)度假交換技術(shù)的掌握理解和規(guī)范化方面是處于領(lǐng)先地位，其交換系統(tǒng)有著較強(qiáng)的兼容性，非常適合中國國情的分時(shí)度假業(yè)的發(fā)展。目前在國內(nèi)“海南華夏之旅分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)有限公司”是中國唯一的一家專業(yè)從事分時(shí)度假國內(nèi)交換業(yè)務(wù)的公司。它是分時(shí)度假業(yè)的發(fā)動(dòng)機(jī)。⑤ 分時(shí)度假交換公司。專業(yè)大型旅游企業(yè)的介入對(duì)分時(shí)度假行業(yè)的發(fā)展提供了極好的推動(dòng)力。④ 2000年11月，由首創(chuàng)集團(tuán)、中旅集團(tuán)、北京旅游集團(tuán)等6家股東聯(lián)合發(fā)起組建的專業(yè)從事分時(shí)度假和休閑度假產(chǎn)業(yè)的天倫度假發(fā)展有限公司在北京成立。這類公司不多于10家，主要集中分布在北京、廣州、深圳經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)和云南、海南等分時(shí)度假目的地。③ 自主開發(fā)的分時(shí)度假產(chǎn)品國內(nèi)網(wǎng)絡(luò)公司。目前，國內(nèi)還沒有出現(xiàn)一家大型的、全國性的專業(yè)分時(shí)度假銷售公司。主要是專業(yè)銷售RCI和II公司的分時(shí)度假產(chǎn)品。目前，國內(nèi)已有數(shù)家專門經(jīng)營(yíng)分時(shí)度假產(chǎn)品銷售業(yè)務(wù)的專業(yè)公司成立，這類分時(shí)度假企業(yè)并不參與分時(shí)度假房地產(chǎn)開發(fā)，也不參與分時(shí)度假酒店度假村的經(jīng)營(yíng)管理，只負(fù)責(zé)分時(shí)度假產(chǎn)品的銷售推廣，所經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品基本為傳統(tǒng)類型的分時(shí)度假產(chǎn)品。而走聯(lián)盟化是較佳的生存方式。② 獨(dú)立開發(fā)的度假俱樂部（如海南海航度假村）。同時(shí)，產(chǎn)生了中國第一批分時(shí)度假產(chǎn)品的消費(fèi)者。在97年版的《RCI度假地名錄》中，我國的杭州夢(mèng)湖度假村、北京九華山莊、北京燕苑度假村名列其中，并注明開始使用時(shí)間，其中在RCI度假地名錄中排序號(hào)最早的是杭州夢(mèng)湖度假村（3953號(hào)）和北京九華山莊（3954號(hào)）。但是由于是在90年代后期才在我國開始的，所以起步較高，直接跨過了外國分時(shí)度假業(yè)較長(zhǎng)的摸索階段，進(jìn)入到較高層次的發(fā)展階段。從以上情況可以得出結(jié)論：分時(shí)度假對(duì)旅游目的地的經(jīng)濟(jì)將產(chǎn)生多方面的積極影響。如美國一個(gè)分時(shí)度假住宿單元會(huì)產(chǎn)生18萬美元的直接貢獻(xiàn)，如果從更廣泛的范圍進(jìn)行測(cè)算，這一影響會(huì)更大。l 分時(shí)度假產(chǎn)生了一批消費(fèi)巨大的旅游者調(diào)查表明，分時(shí)度假旅游者的總體消費(fèi)比普通旅游者高出20%。亞洲分時(shí)度假市場(chǎng)分布情況國家及地區(qū)度假地?cái)?shù)量每個(gè)度假地平均住宿單元數(shù)量日 本9666馬來西亞7138泰 國3846印 尼2551韓 國18133中 國1741菲律賓1162中國臺(tái)灣643其它（4國）845合 計(jì)260525資料來源《未來分時(shí)度假產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)影響》 可以看到亞洲的分時(shí)度假會(huì)員雖然僅占世界分時(shí)度假市場(chǎng)的5%左右，總量很小，但近年來發(fā)展速度較快，且由于亞洲地區(qū)人口基數(shù)大，近年來經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，穩(wěn)定增長(zhǎng)，所以也是具有很大發(fā)展分時(shí)度假業(yè)的潛在市場(chǎng)，如泰國、印度尼西亞、馬來西亞、中國等。近年來，全球分時(shí)度假業(yè)領(lǐng)域有一批新興市場(chǎng)發(fā)展迅速，如俄羅斯雖然其境內(nèi)尚沒有分時(shí)度假地，但是卻已擁有2萬名以上的會(huì)員，會(huì)員所購買的分時(shí)度假產(chǎn)品多集中在西班牙一帶。到1997年南非發(fā)展速度超過了法國，排名列在全球第五名。截止1999年中期，歐洲共有1355個(gè)分時(shí)度假地，歐美兩地相加占有全球分時(shí)度假地總量的60%。主要原因是：① 新購買產(chǎn)品的用戶傾向于一次購買多個(gè)產(chǎn)品；② 老客戶因?qū)Ξa(chǎn)品較滿意增加購買新產(chǎn)品。另外值得注意的一個(gè)特征是，每個(gè)消費(fèi)者擁有的分時(shí)度假產(chǎn)品數(shù)量有所增長(zhǎng)。不過分時(shí)度假地的平均規(guī)模據(jù)統(tǒng)計(jì)卻在不斷增大，這主要是由于大型開發(fā)商和經(jīng)營(yíng)商進(jìn)入這一領(lǐng)域并堅(jiān)持發(fā)展大型綜合度假地的結(jié)果。特別是1994年以后，增長(zhǎng)速度明顯下降。其中分時(shí)度假地?cái)?shù)量平均年增長(zhǎng)14%，會(huì)員數(shù)量年均增長(zhǎng)15%，分時(shí)度假產(chǎn)品數(shù)量的年均增長(zhǎng)率為15%，雖然1994年以后分時(shí)度假業(yè)的增長(zhǎng)速度有所放緩，但仍保持較好的成長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，整體分時(shí)度假業(yè)增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于旅游業(yè)的整體年均增長(zhǎng)4%，和飯店業(yè)2%的增長(zhǎng)速度。1998年全球分時(shí)度假業(yè)的總銷售收入超過60億美元。iii. 在業(yè)主未付完金融部門貸款之前，單位產(chǎn)品所有權(quán)并不屬于業(yè)主 而處于一種被抵押的法律關(guān)系。它具有如下法律特性：i. 產(chǎn)權(quán)酒店產(chǎn)品具有產(chǎn)權(quán)概念，每位業(yè)主（投資者）擁有固定的單位產(chǎn)品所有權(quán)。（2）產(chǎn)權(quán)式酒店的產(chǎn)品獲得產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)品獲得國際上通行的作法是按照房產(chǎn)品種操作，即：交付首期款購買一定單位的產(chǎn)權(quán)酒店產(chǎn)品，同時(shí)確定自己的使用時(shí)段（通常為21天），其它時(shí)間則交酒店管理公司做為酒店統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，每年酒店的經(jīng)營(yíng)收入，單位產(chǎn)品獲得的利潤(rùn)則用于支付產(chǎn)權(quán)酒店的單位產(chǎn)品分期付款之費(fèi)用，一般在10—15年后即可取得產(chǎn)權(quán)酒店單位產(chǎn)品的產(chǎn)權(quán)。耐首先提出（Timeshare Hotel）即“時(shí)權(quán)酒店”的概念。令216。 分時(shí)度假的國際認(rèn)定分時(shí)度假的實(shí)質(zhì)是介于傳統(tǒng)房地產(chǎn)產(chǎn)品和傳統(tǒng)酒店產(chǎn)品之間的一種中間產(chǎn)品，一種旅游酒店產(chǎn)品新態(tài)勢(shì)，一種新的旅游產(chǎn)品。目前國際上通行的慣例是：將一處住宿設(shè)施（酒店、公寓、度假別墅等）的住宿單元每年的使用期分為52周，將52周中的51周分時(shí)銷售給投資者游客，每位購買者在約定的時(shí)段內(nèi)每年享有在這一標(biāo)準(zhǔn)酒店住宿單元中住宿一周的權(quán)利。第 四 章 項(xiàng) 目 分 析一、 “產(chǎn)權(quán)式酒店”經(jīng)營(yíng)管理模式分析分時(shí)度假基本概述 產(chǎn)權(quán)式酒店的基本概述分時(shí)度假及產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展及趨勢(shì)二、 項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目概況 優(yōu)勢(shì)點(diǎn)(S) 局限性(W) 機(jī)會(huì)點(diǎn)(O) 威脅點(diǎn)(T) 三、 項(xiàng) 目 三 大 賣 點(diǎn)第 四 章 項(xiàng) 目 分 析一、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理模式——“產(chǎn)權(quán)式酒店”的闡訴分時(shí)度假基本概述216。其中四星級(jí)8家、三星級(jí)18家、外省36家。其交換網(wǎng)張核心就是為消費(fèi)者提供實(shí)惠的分時(shí)度假產(chǎn)品，并為國內(nèi)星級(jí)酒店或度假村開房率偏低的現(xiàn)狀尋求出路。于2000年6月在海南召開新聞發(fā)布會(huì)，并于當(dāng)年7月在烏魯木齊國內(nèi)旅游交易會(huì)上正式推出。同時(shí)利用毗鄰康樂園大酒店的優(yōu)勢(shì)，充分利用其管理經(jīng)驗(yàn)及硬件設(shè)施。該項(xiàng)目充分借鑒了海南已推出的兩個(gè)產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)和國內(nèi)其它產(chǎn)權(quán)式酒店的運(yùn)作實(shí)踐，依托海航品版優(yōu)勢(shì)及康樂園大酒店10年來的良好經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，著重突出“旅游度假投資”概念，精心打造全新內(nèi)容而富有特色的精品。海南省分時(shí)度假、產(chǎn)權(quán)式酒店情況A：康樂園度假村 該酒店屬海航集團(tuán)旗下的產(chǎn)權(quán)酒店，海航為發(fā)揮其空中優(yōu)勢(shì)，以帶動(dòng)地面發(fā)展，實(shí)現(xiàn)空地嫁接、產(chǎn)業(yè)組合的戰(zhàn)略構(gòu)想，大舉涉足旅游業(yè)，在海航園內(nèi)通航城市建立全國性連鎖酒店，并與國際化經(jīng)營(yíng)管理接軌。l 由于我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展，在中國形成一個(gè)具有一定規(guī)模的高收入階層，這個(gè)高收入群體，緊跟國際潮流，講究生活質(zhì)量，這個(gè)群體代表主流社會(huì)，已完全具備購買分時(shí)度假產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。另國務(wù)院調(diào)整節(jié)假日制度后形成的全年3個(gè)7天長(zhǎng)假，已成為我國的“旅游黃金周”對(duì)刺激假日經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，作用十分明顯。l 國民經(jīng)濟(jì)收入水平提高，休假日的延長(zhǎng)及休閑觀念的形成是度假旅游在我國高速發(fā)展的兩個(gè)主要條件。全國涉外酒店經(jīng)營(yíng)狀況態(tài)勢(shì)（1989—1999年）9080706050A、 A403020B10C019891990199119921993199419951996199719981999注：A曲線為客房出租率（%）B曲線為客房數(shù)（萬間）C曲線為營(yíng)業(yè)收入總額（坐標(biāo)數(shù)10億元）l 全國房地產(chǎn)積壓嚴(yán)重，全國1998年底商品房空置面積8783萬 M2，沉淀的資金6000億元左右。1992年我國批準(zhǔn)建立了12個(gè)國家級(jí)旅游度假區(qū)，相應(yīng)的產(chǎn)生了許多新的度假產(chǎn)品，但總體度假產(chǎn)品開發(fā)水平還不高，度假旅游產(chǎn)品對(duì)國外度假旅游者的吸引力還不大，極需深度大力開發(fā)。只有超前考慮即將到來的海南度假旅游熱，建造規(guī)?；姆虾Ｄ鲜∫?guī)劃及特點(diǎn)的、達(dá)到國際水準(zhǔn)的大型或超大型高星級(jí)度假酒店，才能夠有足夠的聚向力來吸引到三亞度假居住的社會(huì)主流群體。旅游群體兩級(jí)分化現(xiàn)象在旅游市場(chǎng)由來已久，而社會(huì)主流群體的需求取向?qū)⒋聿Q定未來旅游市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。海南省旅游群體多樣化，并且有向高端群體（即高收入、高學(xué)歷、高職務(wù)的社會(huì)主流群體）發(fā)展的趨勢(shì)。在此，游客可朝夕沐浴于椰風(fēng)海韻之中，晝夜流連在雨林山川之顛。② 海南旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位國家旅游局把全國分為7大旅游發(fā)展區(qū)域，海南獨(dú)占其一，足見國家決策層對(duì)海南旅游寄與的厚望，海南島是國內(nèi)最有條件發(fā)展度假旅游的省份，它肩負(fù)著中國旅游業(yè)從觀光型向度假型戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變的歷史重任。其獨(dú)有的熱帶海島旅游資源，能為游客提供一種少有的度假體驗(yàn)。其靠近港、澳與珠江三角洲，該地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度居全國首位，將會(huì)也成為海南重要的客源市場(chǎng)。海南旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位① 海南發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)資源優(yōu)勢(shì)。值得慶幸的是，這種低水準(zhǔn)旅游產(chǎn)品只是散布在東部旅游線路的幾個(gè)地點(diǎn)，尚未泛濫成災(zāi)。一方面海南有達(dá)到國際水準(zhǔn)的高品位旅游產(chǎn)品，如南山佛教文化苑，它們恰到好處地增加了自身的歷史、文化旅游價(jià)值，在周邊也不盲目興建一些大規(guī)模輔助性旅游吸引物，對(duì)今后發(fā)展新旅游產(chǎn)品很有借鑒。海南的單個(gè)旅游產(chǎn)品尚不具備足夠的獨(dú)特性與之相匹配。 海南旅游資源利用及旅游產(chǎn)品開發(fā)現(xiàn)狀海南在地理面積較小的島嶼上聚集了豐富的旅游資源，已被證明這些資源對(duì)國際游客是頗有吸引力的，并已早在過去的規(guī)劃研究中就得到了認(rèn)證。海南在港、澳及臺(tái)灣的知名度也較高，但來游人數(shù)近兩年有下降趨勢(shì)。如今海南已成為備受國人青睞的旅游目的地，在國內(nèi)已樹立起奇特的熱帶海島目的地形象。旅游業(yè)“十五”計(jì)劃和到2020年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要所提的“十五”總體目標(biāo)為：到2005年入境游人數(shù)8500萬人次，旅游外匯收入220億美元，國內(nèi)游人數(shù)將達(dá)11億人次，旅游收入達(dá)5000億人民幣（約合610億美元），總收入為7500億元人民幣（約合910億美元）%。據(jù)世界旅游組織最新的展望報(bào)告稱：到2020年，中國將成為世界旅游的一個(gè)主要的目的地和客源國，旅游業(yè)收入增長(zhǎng)的幅度將極為可觀。我國旅游業(yè)在2000年旅游總收入達(dá)4519億元人民幣（約合550億美元），%，入境游人數(shù)達(dá)8344萬人次，%，旅游外匯收入達(dá)162億美元，%，%。%。世界旅游組織的有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料