【正文】 顯示：，%。其中：，%；，%；，增長21%。%。表一：全省近年GDP總值（單位：億元）表二：2001年三產(chǎn)在GDP中所占比重建筑業(yè)和固定資產(chǎn)投資穩(wěn)定增長l 建筑業(yè)保持增長，按可比價格計算，%。去年共完成GDP ，按可比價格計算，%。二、生活方式的共同標準 所謂的“現(xiàn)代生活方式”，其實是一種綜合價值體系的集中表現(xiàn)，其具有自由、開放價值的特征現(xiàn)代生活方式，是全世界各國人民共同追求的、先進的、更符合人性的生活價值觀念，具有強烈的時代性和國際性；房地產(chǎn)產(chǎn)品鄙人遵循或體現(xiàn)“國際化生活方式”的基本價值發(fā)現(xiàn)；三、國際化進程加速中國的房地產(chǎn)業(yè)界，特別是深圳市的房地產(chǎn)，早在上個世紀末，就把目光投向世界，向世界各地學習一切好的建筑方式、社區(qū)風格、文化表現(xiàn)等，以及交流、借鑒先進的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗和管理經(jīng)驗，中國已經(jīng)加入WTO，即將進一步推動中國房地產(chǎn)業(yè)的國際化的進程發(fā)展，加快這一進程的全面深入。第二章 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢 房地產(chǎn)業(yè)，作為涉及一個國家宏觀投資形式，涉及全社會家庭的直接利益、生活方式、基本價值的復(fù)雜行業(yè)，必然受到“國際標準”的制約，受到全球共同價值觀的極大影響。房地產(chǎn)業(yè)的市場化程序是社會經(jīng)濟發(fā)展的重要標志和內(nèi)容。 我國住宅近期目標 ：戶均一套、人均一室中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長楊慎在上海講話時說，我國住宅正從生存型向舒適型轉(zhuǎn)變，提高住宅功能質(zhì)量已成當務(wù)之急，提高住宅功能質(zhì)量的先決條件是提高規(guī)劃設(shè)計質(zhì)量，要改進目前的戶型設(shè)計，做到大小適當，布局合理，方便實用； 2001年6月1日起，正式實施《商品房銷售管理辦法》，規(guī)定了現(xiàn)售商品房必須符合的七個條件： 開發(fā)商不準分割拆零銷售商品房 ； 開發(fā)商擅自變更房屋設(shè)計，買房人有權(quán)退房；未能按期交付房屋，開發(fā)商承擔違約責任；開發(fā)商應(yīng)對所售商品房承擔質(zhì)量保修責任；買房人認為主體結(jié)構(gòu)不合格；并經(jīng)檢驗屬實的，有權(quán)要求退房；“一房多售”將受重罰；強化商品房買賣合同管理，以防合同欺詐；規(guī)范中介服務(wù)機構(gòu)代理行為；廣告內(nèi)容必須真實、合法、科學、準確。 中國人民銀行2001年6月28日發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知》，商業(yè)銀行發(fā)放個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)，要嚴格評估抵押物品的實際價值，落實抵押登記手續(xù)，貸款額與抵押物實際價值比例最高不得超過百分之八十，嚴禁對借款人發(fā)放“零首付”個人住房貸款，借款人申請個人住房貸款購所購買的期房必須是多層住宅主體結(jié)構(gòu)封頂、高層住宅完成總投資的三分之二。房地產(chǎn)作為中國社會經(jīng)濟發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)，將有可能成為外來投資的重要目標之一。178。1993年以來國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，在總量控制的同時對開發(fā)結(jié)構(gòu)也做了較大的調(diào)整，明確提出要以住宅開發(fā)為重點，至1996年以后，房地產(chǎn)開發(fā)中住宅的比例基本上保持在70%以上。 最近五年，我國建設(shè)項目年均占用耕地達300萬畝，在總結(jié)近年經(jīng)驗和教訓的基礎(chǔ)上，國務(wù)院下發(fā)了國發(fā)11號文《關(guān)于整報規(guī)范市場秩序的規(guī)定》和國發(fā)15文《關(guān)于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知》。目前支持房地產(chǎn)版塊走強的因素有：國家的宏觀經(jīng)濟逐漸向好，我國加入WTO，國家積極的財政政策和經(jīng)濟軟著陸，政府大幅消減47項房地產(chǎn)稅費等。為進一步刺激消費，九屆人大常委會第十一次會議，通過對“個人所得稅”的修正案，根據(jù)修改后的修正案規(guī)定，對個人存款利息所得按20%的比例征收稅額，自1997年央行降息以來，我國居民的存款利率已大幅下降，但對啟動消費市場未起到明顯作用，而同期城市居民存款余額卻增長59000萬億人民幣，%，針對這一現(xiàn)狀，再次降息對商業(yè)銀行的經(jīng)營帶來影響，把個人存款利息作為征收對象， 不僅變相降低了存款利率，更增加了國庫收入。為促進積壓控制房銷售，在2000年底以前對此類住宅銷售時應(yīng)繳納的營業(yè)稅、契稅予以免征，1999年6月30日以前建成尚未出售而積壓的控制商品房，在2000年前銷售時應(yīng)繳納的營業(yè)稅、契稅予以免征。 全國最新房地產(chǎn)政策動向 國家政策積極地采取措施，全力擴大住房消費需求，城市住房分配方案貨幣化方案已與1999年9月底出臺，國家通過體制創(chuàng)新、調(diào)整財政、信貸等方面的政策，最大限度地調(diào)動個人買房積極性，推動住房消費需求增長,人民銀行推出多種擔保形式，促進住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展的有關(guān)政策，同時，研究擴大住房公積金個人貸款業(yè)務(wù)的政策也已出臺。一、 宏觀政策現(xiàn)狀在現(xiàn)階段，我國總體上的房地產(chǎn)政策是積極的，引導著房地產(chǎn)業(yè)理性地向著市場化的方向發(fā)展，并有力使得房地產(chǎn)業(yè)成為推動國民經(jīng)濟持續(xù)增長的重要支柱，進一步改善和滿足了人民群眾不斷改善居住條件的需求。前 言 首先感謝貴司對我司的厚愛，參與《皇冠濱海溫泉假日酒店》項目全球市場銷售的機會，我司比較重視，專門成立地產(chǎn)專家、項目營銷策劃小組，對該項目傾注極大的熱情； 隨著區(qū)域內(nèi)消費市場的日趨理性化，買方市場的形成，如何客觀、全面的看待市場現(xiàn)狀，展望市場未來；如何在項目先天優(yōu)勢的基礎(chǔ)上再塑造出后天的優(yōu)勢；如何使項目在未來的市場中特色盡顯；如何使貴司快捷地回收投資，贏取超期望的回報等等，我司提出具有市場針對性、建設(shè)性的建議； 在項目整體運作中，以專業(yè)分工，保證項目具強有力的市場競爭策略廣為應(yīng)用，中介代理則為其中重要的一個環(huán)節(jié)，貴司能夠清楚地認識到這點，邀請我司參與本項目，使本項目具有了成功的條件之一； 我司提供的《皇冠濱海溫泉假日酒店》市場調(diào)研及營銷推廣報告書，本報告書的資料是我司通過對海南省的房地產(chǎn)動態(tài)的理性分析、實地的考察以及略微超前的對市場的預(yù)測，相信本報告書的資料全部屬實，為保障海南泰信實業(yè)有限公司的利益，本報告書只為貴司所有，他人不得傳閱、翻??； 希望貴我雙方的通力合作，力求本項目以最小的投入，獲取最大的社會效益和經(jīng)濟效益，實現(xiàn)多贏的局面！《市場分析篇》 房地產(chǎn)市場是有一個非常敏感的市場，國家政策的少許變動，或者是發(fā)生一件有影響的事件，都有可能給房地產(chǎn)市場帶來巨大的動蕩和波瀾；作為國民經(jīng)濟的重要組成部分──房地產(chǎn)業(yè)，增長勢頭十分明顯，將會有更大的發(fā)展前景； 我司通過對2001年度以及今年上半年的海南房地產(chǎn)市場情況的透視，特別注重本項目的片區(qū)──瓊山區(qū)未來發(fā)展趨勢的分析，以及本項目即將面臨的競爭對手的分析，提供具有參考價值的資料，作為貴司參考的依據(jù)。目 錄第一章 宏觀市場調(diào)查與分析一、 宏觀政策現(xiàn)狀二、 宏觀政策的趨勢第二章 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢一、全國市場與國際化基礎(chǔ)二、生活方式的共同標準三、國際化進程加速 第三章 海南省市場分析一、 海南省近年經(jīng)濟發(fā)展二、海南旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀第四章 項目分析一、經(jīng)營管理模式分析二、項目SWOT 三、本項目的三大賣點 第五章 項目整體定位一、 項目的總體定位 二、 項目綜合定位 三、 客戶定位分析 四、 項目價格定位 第六章 項目營銷推廣策略一、 營銷目標二、 營銷推廣思路三、 推廣主題四、 推出時機五、 推廣進程六、全球推廣銷售策略七、全球宣傳策略八、造勢策略九、常規(guī)宣傳策略十、銷售進度計劃與銷售目標十一、銷售時間及地點安排十二、媒體選擇策略十三、總體銷售策略十四、具體銷售策略的運用十五、推廣計劃所需具體事項十六、推廣費用預(yù)算十七、面臨的威脅與風險十八、規(guī)避經(jīng)營市場風險的策略第七章 項目的包裝建議一、地盤包裝方案二、銷售中心設(shè)計方案三、售樓中心包裝建議 第八章 銷售前準備工作及安排一、 現(xiàn)場包裝工作二、售樓書、單張、價目表的準備三、境外銀行按揭工作落實到位第九章 營銷推廣中的品牌戰(zhàn)略一、品牌營銷的重要性二、牌營銷的幾種模式三、品牌在經(jīng)營中的作用四、品牌建立的機遇及危機處理第一章 宏觀市場調(diào)查與分析宏觀政策現(xiàn)狀及趨勢★把握行業(yè)政策的現(xiàn)狀及趨勢，是進行房地產(chǎn)項目開發(fā)時，規(guī)避政策性風險的有力保證。178。為鼓勵公民購房，國家出臺了稅收優(yōu)惠政策，以此減輕個人買賣普通住宅的稅收負擔，有效地啟動房地產(chǎn)市場，個人購買住房并居住超過一年的普通住宅，成為個人自建自住的住宅， 銷售時免征營業(yè)稅；個人購買住房并居住不足一年的普通住宅，銷售時營業(yè)稅按銷售價減去購買人原價后的差額計征；個人購買自用普通住宅，暫減年征收契稅；居民擁有的普通住宅，轉(zhuǎn)讓時暫時免收土地增值稅。在外部支持力方面，國家積極采取一系列直接措施，刺激房地產(chǎn)消費，2001年6月份，央行再次降低存款利息，使得居民的消費貸款的利息負擔大大減輕，9月份，央行又決定延長住房貸款期限，降低住房貸款利息，規(guī)定各商業(yè)銀行所提供的住房貸款年限由原來最高20年延長至30年，%%──%（%，%）。根據(jù)此次政策出臺后的一次居民調(diào)查顯示，銀行儲蓄明顯下降，住房消費意識明顯上升。繼續(xù)困繞房地產(chǎn)市場的因素有：有效需求尚顯不足、房地產(chǎn)開發(fā)成本較高，結(jié)構(gòu)性供求矛盾突出、商品房空置比例高居不下等。國土資源部最近正在對各地土地管理部門就房地產(chǎn)經(jīng)營項目用地等問題進行重點整頓和規(guī)范，這次要通過清理整頓建立起六項制度：建設(shè)用地總量控制制度、城市建設(shè)用地集中供應(yīng)制度、土地使用權(quán)公開交易制度、土地更新登記制度、土地可查制度和審批事項內(nèi)部會審制度。九五期間，根據(jù)國務(wù)院關(guān)于“提高住房工程質(zhì)量”、“加快住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的步伐”等一系列要求，現(xiàn)“十五”期間，我國住宅質(zhì)量和產(chǎn)業(yè)化水平要更上一個新臺階 其標志就是達到國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)建設(shè)部等部門《關(guān)于推進住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，提高住房質(zhì)量的若干意見》中所提到的要求，即到2005年，要解決住宅工程質(zhì)量、功能質(zhì)量通病，初步建立住宅及材料、部品的工業(yè)化和標準化生產(chǎn)體系，新建采暖住宅比1981年的能耗降低50%，科技對住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的貢獻率達到30%。 入世給房地產(chǎn)業(yè)帶來新的發(fā)展機遇，注入鮮艷的血液 中國已于2001年11月10正式加入世貿(mào)組織，將為所有成員國帶來更多的中國商機，提高貿(mào)易的政策透明度和穩(wěn)定性，中國加入世貿(mào)組織后，將會使得國內(nèi)的投資環(huán)境進一步趨向平等化，有利于吸引外資，帶來新一輪資產(chǎn)潮。外來的投資者不僅帶來豐富的資金，還帶來先進的技術(shù)與模式，可以看到，在今后一年兩年內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)項目因受這一影響而會顯得更加國際化和理性化。178。二、 宏觀政策的趨勢 為推動經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展，作為支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)將進一步得到 國家及地方政策的支持與扶持，有關(guān)房地產(chǎn)方面的優(yōu)惠稅率、優(yōu)惠金融政策、房地產(chǎn)證券化等詳盡的措施將得到進一步的明確；宏觀政策將引導房地產(chǎn)業(yè)向著更具市場化的方面發(fā)展。為使得市場經(jīng)濟改革進一步深化，政策引導的作用不可低估，適應(yīng)產(chǎn)業(yè)市場化的相關(guān)政策會顯得更具體和全面； 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的法制化程序?qū)⒌玫竭M一步提高，隨著全國性新一輪大規(guī)模國土資源調(diào)查的活動，各種房地產(chǎn)開發(fā)商的違法工程將受到制裁，在未來一二年內(nèi)，規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的法律法規(guī)和政策將顯得更為嚴格；培育和規(guī)范房地產(chǎn)交易市場的具體法規(guī)和政策，將順應(yīng)市場的需求而出臺，這些政策法規(guī)將重點對公房和經(jīng)濟適用房上市交易的實施辦法進行詳細規(guī)定，而住房交易市場的進一步開放也將為政策調(diào)整的內(nèi)容之一； 刺激消費的政策將得到延續(xù)和引伸，各項優(yōu)惠房地產(chǎn)交易稅率政策、銀行貸款的優(yōu)惠率政策等都將在未來得到延續(xù)執(zhí)行，為刺激某些層面的消費需求的政策顯得更具針對性；為推動住房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的發(fā)展，相關(guān)的住房建設(shè)的整體質(zhì)量（規(guī)劃、設(shè)計、施工、功能、環(huán)境、管理）的評定標準亦將出臺，信息科技在住宅現(xiàn)代實施過程中將進一步深入； 隨著中國跨入世貿(mào)組織，為適應(yīng)國際化房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，政策已將由之而作調(diào)整，從而使得入世給房地產(chǎn)業(yè)帶來的機遇得到充分利用。一、全國市場與國際化基礎(chǔ) 全球化的發(fā)展步驟，是從“經(jīng)濟一體化”開始，基于產(chǎn)品、資金、技術(shù)、人員等主流開始，逐漸擴展到人類社會其它領(lǐng)域的一體化進程，世界是從“物質(zhì)標準”的逐漸趨同，發(fā)展到價值觀的趨同，WTO將進一步推動全球經(jīng)濟一體化的進程，中國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)具備了走向國際化的基礎(chǔ)，中國的房地產(chǎn)業(yè)走向國際化是必然的。第三章 海南省市場分析一、海南省近年經(jīng)濟發(fā)展總體經(jīng)濟增長幅度高于全國平均水平全省經(jīng)濟增長加快、綜合經(jīng)濟實力進一步加強。其中：，%，%；，%，%；，%，%。其中：，%；，%。l 固定資產(chǎn)投資保持穩(wěn)定增長全年全社會完成固定資產(chǎn)投資206億元，%。表三：全社會固定資產(chǎn)投資總額 （單位：億元） 二、海南旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀國際、國內(nèi)旅游業(yè)現(xiàn)狀國際旅游業(yè)在20世紀開始蓬勃發(fā)展。預(yù)測分析，到2020年，全球接待跨國旅游者將達到16億人次，國際旅游消費將達2萬億美元。這些資料顯示出了旅游業(yè)在全球和各國經(jīng)濟發(fā)展中的潛力。%，旅游收入達3175億元人民幣（約合380億美元）%，為世界第五旅游大國。我國已把旅游列為第三產(chǎn)業(yè)中新興產(chǎn)業(yè)的首位。 海南旅游市場發(fā)展現(xiàn)狀海南島作為旅游勝地在國內(nèi)享有極高知名度，發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)潛力很大。其自然環(huán)境和熱帶氣候，為相對寒冷的華中、華北、東北、西北等地區(qū)游客提供避寒休閑好去處，2001年來海南旅游人數(shù)已達1124萬人次。在國際市場上，海南在亞洲范圍內(nèi)享有一定的知名度，尤其是日本、韓國及馬來西亞的“利基”市場（指面對少數(shù)人的專門市場），不過來訪人次仍然很少。但海南與有著相似旅游資源并已得到成功開發(fā)的旅游目的地來比較，如美國的佛羅里達、歐洲的地中海地區(qū)、夏威夷等地。海南旅游資源的利用與旅游產(chǎn)品的開發(fā)從質(zhì)量來講喜憂參半。同時海南也有質(zhì)量低下的旅游產(chǎn)品，主要集中在旅游路線周邊地區(qū)（即東部走廊），許多景區(qū)每況愈下，因年久失修而顯現(xiàn)出破敗的景象，這些酒店等住宿設(shè)施原本就是頭腦發(fā)熱開發(fā)商手下敗筆，加上設(shè)計不新穎，保養(yǎng)不到位，故難以維