【正文】 的價值取決于旅游業(yè)發(fā)展的成熟情況，如果旅游業(yè)發(fā)展興旺，旅游新產品不斷推出，那么小鎮(zhèn)的旅游地產會越來越有價值。這個集鎮(zhèn)一般是特色旅游資源的集散地，目前在國內以溫泉和民族特色為依托的集鎮(zhèn)較多，在廣東有從化的溫泉鎮(zhèn)、云浮的龍山溫泉鎮(zhèn)。 八）主題式小鎮(zhèn)。 廣東省清遠市被稱為是“中國漂流之鄉(xiāng)”，目前有二十多條漂流。 這些度假村的客源主要來源于這些運動愛好者，度假村運行的好壞與前來運動的游客量息息相關。 （七）滑雪、溫泉、漂流等運動型度假村。 于是一些小型的投資者建設介入傳統(tǒng)農家和現代酒店中間的產品，使游客既有安全感，又能感受到農家氣息。 傳統(tǒng)的農家樂農家氣息很濃，但衛(wèi)生等條件難以得到保障，接待能力也很小。 （六）升級版農家樂。而獨立產權式客棧是一個獨立的度假產品，實質是一個小型的酒店，只不過這個酒店是以客棧的風格進行建設，客棧本身是一件具有觀賞性的旅游產品。 （五）獨立產權客棧。 養(yǎng)老公寓在國外發(fā)展非常成熟，但國內在“養(yǎng)兒防老”觀念的支配下，這個市場沒有啟動，隨著觀念的逐步改善，必將產生一個巨大的市場。 （2）投資功能 養(yǎng)老公寓在投資者沒有居住的前提下可以出租，實現類似于產權式酒店的投資功能。如果將醫(yī)療、老人游樂等設施加以完善，將會形成一個巨大的市場。但隨著社會競爭的加劇，時間緊張，子女難以在心理上滿足自己的孝心，因此一些高端養(yǎng)老公寓在郊區(qū)出現，被稱為是銀發(fā)市場。 （四）養(yǎng)老公寓 養(yǎng)老公寓的市場需求。分時度假在國外是一種非常成熟的度假方式，但在國內誠信體系沒有建立起來之前，還有一段摸索和完善的過程。 在華僑城的帶動下，全國各地掀起了一個主題公園地產熱，成都的芙蓉古鎮(zhèn)、杭州的宋城、西安的曲江新城等都是成功的案例。 （4）開發(fā)商與社區(qū)的互動效果 作為社區(qū)的居民，同時擁有景區(qū)的部分權益，如景區(qū)的演藝活動在一些節(jié)假日可以與社區(qū)具名互動，景區(qū)的一些高層次的展覽居民有免費參觀的權利等。 （2）良好的人氣 一個成功的景區(qū)伴隨而來的是大量的人流，大量的人流帶來很好的人氣，也帶來眾多的機會，人氣的提升同樣可以帶來土地的升值。 （1）優(yōu)美的環(huán)境 做旅游景區(qū)需要營造大片的綠地和廣場，因此其建設的過程就是造環(huán)境的過程。 該產品實質也是房地產，只不過是通過造旅游的形式提升了土地的價值，如果沒有旅游純粹做地產，房產照樣具有價值，只不過價值低一些而已。 （二）高尚復合型社區(qū) 基本概述 該產品主要是針對一些近郊或遠郊地塊，本身做房地產具有一定的難度，通過先經營旅游景區(qū)的形式來營造一種環(huán)境和人氣，提升地產的價值，然后通過經營地產來獲得收益。 產權式酒店發(fā)展現狀 隨著近幾年房地產的火爆發(fā)展，產權式酒店如雨后春筍在全國得到發(fā)展。由于擁有獨立的產權，可以自由轉讓，因此隨著資源的升值，房產本身也有升值的功能。 功能的多樣性 （1）度假功能 一般說來，產權式酒店的購買者一般每年擁有1個月左右的免費居住權，可以滿足房產購買者的度假需要。因此，今后，服務將是未來產權式酒店乃至整個酒店業(yè)競爭的焦點。自從10年前，產權式酒店誕生于海南省，目前中國產權式酒店項目已發(fā)展到200多個，在北京也有很多產權式酒店項目在建。早在20世紀70年代歐美等發(fā)達國家就出現了這種酒店。同時投資者還可以獲得酒店管理公司贈送的一定期限的免費入住權。 基本介紹 產權式酒店是將每間客房分割成獨立的產權，投資者可以根據自己的經濟實力，像購買住房一樣投入一定的首期，就可以獲得最終的產權。因此該樓盤連續(xù)不斷地在南京媒體打出了“花3萬元在海邊安家”口號，口號簡單清晰，也具有煽動性，獲得了比較大的成功。 采用該種營銷方式的特點具有單一核心賣點突出的特點，同時針對的客戶非常廣泛，潛在消費者巨大。 單一賣點營銷。 精細化營銷作為大件商品尤其具有很好的功效。 精細化營銷。因為一到暑假，老人的孫子們也會到爺爺這里來度假，老人的子女雖然工作繁忙，但是一旦有時間也會到海南去看老人。從而能在消費者心目中形成良好的品牌效應。發(fā)展商從得到某一類資源開始會就潛在的消費者進行深度調查，避免策劃的失誤和設計的缺陷。 旅游地產是大宗商品，而且競爭越來越激烈，如果產品不與消費者深度對接，將會嚴重影響產品的價值。它要求讓顧客參與企業(yè)的營銷管理，給顧客提供無限的關懷，與顧客建立長期的合作性伙伴關系，通過大量的人性化的溝通工作，使自己的產品品牌產生潤物細無聲的效果，保持顧客長久的品牌忠誠。前期主要是子女送給父母，后期將擴散到成為一種普通的禮品，從而形成一個禮品需求市場。 禮品型心理。 商務交際和談判需要一個相對好的環(huán)境，對于一些高檔次的別墅群，房產購買人可以形成一個交際平臺，有利于促進事業(yè)的發(fā)展。因此在年輕時買一棟旅游房產作為養(yǎng)老居住成為許多高收入階層的選擇。 一般說來，旅游房產比較偏遠，難以邊工作邊居住。通過入住這些高星級設施，獲得一種炫耀性的滿足感。 度假休閑也有高中低檔次之分。旅游地產依賴優(yōu)美的自然環(huán)境和和土地，而這些自然環(huán)境和土地隨著知名度的升高會升值。 旅游房產具有投資價值具有兩個原因，一個是客觀的市場需求，市場需求的急劇膨脹必然帶來資產的升值。高收入者不僅要吃和住，還需要放松心靈，這種是心理是主流消費心理。 中產階層的壓力越來越大，傳統(tǒng)的觀光式觀光旅游必然被度假旅游所取代。5萬億元是比較合理的。如果按每人2萬元比較合理，因為一個中產階層每年消費按1000元計算，那么20年就是2萬元。而且中產階層的消費不僅僅局限在國內，國外占有一部分，而國外這一部分中國房產商很難得到。 中國經濟的持續(xù)發(fā)展是必然的，中產階層達到25％也是一個可行的數字，總這幾年城鎮(zhèn)化的加速推進可以推測出來。5萬億元。中國未來按這個比例計算，人口按15億人計算，那么中產的總人口是3。5萬億元 美國的納稅大全中，將美國的社會各階層按人口的比例分成了七個部分，最頂端的 1 ％為巨富，次端的 5 ％為富，前 10 ％為小富（中國統(tǒng)計中的最高收入層為 10 ％），前 25 ％的為中產上，次 25 ％的為中產下，剩余的 50 ％中包括了低收入人群和窮人。7萬億元。如果這1。 未來十年按中產階層計算：1。2007年，宏觀市場對旅游地產的需求將推動其邁入一個快速成長階段。 旅游地產的總體蛋糕究竟有多大？目前在理論界有幾種說法。 對于分時度假，由于中介代理的不規(guī)范運作，發(fā)展舉步為維堅，產品的發(fā)展還處于摸索階段，更談不上品牌。 旅游地產投資巨大，目前全國性的品牌主要是深圳的華僑城和宋城，其品牌的迅速擴展原因是旅游的成功。 良好的旅游地產品牌可以獲得兩個積極的效果，一方面是提升價格，如華僑城的成功對其在北京和成都等地的項目起到了積極的影響。 品牌越來越引起重視。海南東部地區(qū)的價格更低，有些達到2000元/平方米。另一個取決于距離核心消費地的距離，距離核心消費客源地越近，價值會越大，距離越遠，價值越小。 價格呈階梯式分布。 旅游地產的客源區(qū)域定位根據產品的實際情況分為區(qū)域性的客源和全國性的客源，但根據發(fā)展趨勢看，大部分的旅游房地產的客源定位是全國性的客源，只有華僑城等旅游地產直接面對本市的客源，因為其作旅游的目的只是為了土地升值，不是為了度假的需要。如山東日照的旅游地產大部分客源是北京和南京的消費者。 旅游地產消費是非必需品，因此必須針對有投資或度假需求的高收入者。 為了讓具有吸引力的房產信息傳遞給消費者，房產商一般都按銷售收入的一定比例設定廣告費用，在房地產火爆的今天，許多媒體的一半廣告收入來自于地產。西安的曲江新城將47平方公里的土地上設置成了綜合性的國際性的度假區(qū)，規(guī)劃了大唐芙蓉古城和海洋館等時尚的旅游設施。主要是挖掘和創(chuàng)造賣點，比如環(huán)境、投資回報率等。 （三）營銷手段不斷翻新 策劃先行、廣告開路。如農家樂房地產、分時度假酒店等。 特色旅游房地產正從理論走向實踐。 超級復合大型旅游地產。 （3）自然風景區(qū)的小鎮(zhèn) 此類小鎮(zhèn)一般是依托某一個資源優(yōu)異的自然資源，將前往景區(qū)的人流進行適度集中，從而形成一個旅游小鎮(zhèn)。 （2）人造的主題小鎮(zhèn) 通過挖掘當地文化或引進外來文化形成一個旅游集鎮(zhèn)，通過打造人氣來實現商業(yè)和地產的目的。在國內目前有如下幾種類型： （1）以溫泉為依托的溫泉小鎮(zhèn)。 特色小鎮(zhèn)。在江蘇，圍繞南京幾乎形成了眾多的產權式酒店群落，依托茅山和寶華山都有產權式酒店和別墅出售。該商業(yè)模式具有很強的可操作性，受到了眾多開發(fā)商的歡迎，目前也是旅游地產的主流模式。 產權式酒店星火燎原。 在增加的旅游物業(yè)中，旅游商業(yè)是主要一環(huán)。隨著旅游競爭的激烈，單純依靠天然的旅游吸引物越來越難以取得理想的市場份額。 （二）產品線不斷延伸 傳統(tǒng)的旅游商業(yè)和住宿等地產設施依然占有重要地位。 其它資金的介入。 旅游關聯企業(yè)主要是旅游交通企業(yè)特別是航空公司和酒店，航空公司具有比較雄厚的實力和政府資源，在土地獲取方面具有很強的優(yōu)勢，同時具有很強的資金實力，近年來頻頻進軍旅游地產，在國內的航空公司中以海航最為典型。目前在一般的有一定規(guī)模的酒店都有類似的旅游地產項目。并且在景區(qū)也建設了亭子、商店和餐廳等初級的旅游地產，主要是作為景區(qū)的輔助設施。 旅游景區(qū)經營者的介入。 芙蓉古城占地1000畝，目前已經是AAA級景區(qū)。在這方面最突出的是西安的曲江新城和成都的芙蓉古城?！?（2）區(qū)域性的地產商紛紛以主體旅游地產的方式介入旅游地產。目前，在廣州番禺、佛山南海建設的兩個四星級酒店都進入到了裝修階段，年內都可以正式營業(yè)。 二、旅游地產的發(fā)展現狀 （一）資本進入來源的多元化 房地產企業(yè)的大規(guī)模進入 （1）全國性地產巨頭的介入情況 在業(yè)內大家熟悉的雅居樂、富力地產、碧桂園、首創(chuàng)、中信等旅游地產近幾年都把目光對準了旅游地產，并且都是投資較大的地產項目。 （2）投資主體的全民性 投資主體不僅有大的地產開發(fā)商，也有中小型的企業(yè)，甚至有眾多的農民和白領人士。 旅游地產開發(fā)熱的表現 （1）空間的廣泛性 近兩年旅游地產不僅在發(fā)達城市廣泛存在，在二、三線城市也慢慢形成熱潮；不僅在國家級名勝風景區(qū)得到了大力發(fā)展，在省級甚至市級風景名勝區(qū)也獲得了大量發(fā)展。 （4）投資性需求形成的巨大的市場 旅游地產價值的高低依賴于自然資源品質的好壞，而自然資源具有不可再生性，因此隨著時間的推移其價值會不斷遞增，從而具有很好的投資價值。本身拆遷成本和補償很低，同時由于旅游的發(fā)展對地方經濟有很強的帶動作用，因此土地價格明顯低于城市土地，從而表現在房價上具有明顯的優(yōu)勢。 （3）房地產資產在近幾年的急劇升值 中國資產近幾年一直處于被低估狀態(tài)，價格嚴重低于價值，隨著人民幣兌換美元的不斷升值，其資產價值將得到體現。根據國家“十一五”規(guī)劃和相關預測，我國城鎮(zhèn)化率在2010年將接近50％，2020年將達到55％左右。 （2）中國城鎮(zhèn)化比率的加速快速提高，極大促進了對旅游地產的需求。其中最高的深圳是8815美元，位列全國第十三位的南京2006年人均也超過了5000美元。 在國內一線城市價格不斷節(jié)節(jié)攀高的前提下，海南的旅游地產價格也是不斷走高，三亞的公寓價格已經到了6000元/平方米，海口、萬寧等地的旅游地產價格也到4000元/平方米。此外，中遠集團、和黃地產、山東魯能、美國蘆薈株式會社，都在海南開始涉足旅游地產。這個海南首個投資達百億元的旅游地產項目已經開始了基礎設施建設，據說將建設成一個示范性旅游度假綜合發(fā)展區(qū)、現代服務業(yè)和科教知識產業(yè)匯聚區(qū)。 近年，海南進入新一輪開發(fā)熱潮，根據海南省政府的有關資料，三亞海棠灣、萬寧神州半島、陵水清水灣、文昌銅鼓嶺、博鰲二期等10多個項目達成開發(fā)意向，面積達300多平方公里，相當于全省城鎮(zhèn)建設有史以來的用地總規(guī)模。有數據表明，海南的房地產客記當中，超過60％是外地客戶。海南地產的旅游特色直接影響了其地產消費群的構成。隨之而來的旅游熱潮也讓海南地產似乎看到了一絲春色，這春色就是以別墅、度假村、酒店為主要物業(yè)類型的旅游房地產。 博螯帶動旅游地產的發(fā)展。至1998年年底，大量資金沉積在594萬平方米空置商品房、120萬平方米停緩建工程和近30萬閑置土地上。擊鼓傳花總有斷鏈的時候，等到事情真正出現時，海南完全陷入災難。當時的數據清晰地顯示出這種投機的本質：1991年至1996年，海南新增非農建設用地42307公頃，項目竣工的只有7345公頃， ％。以1990年作為投資基準對比點，地產投資總額連續(xù)兩年超過57億元，達到投資熱的頂峰。據海南省建設廳的統(tǒng)計資料，海南地產從其快速升溫，直至因泡沫產生而走向低谷，前后不到兩年時間。海南旅游地產集“住宅、度假、投資”三種功能于一身，正顛覆中國傳統(tǒng)的房