【正文】 寓配套、服務(wù)項(xiàng)目介紹、裝修常識(shí)介紹等內(nèi)容。以下資料供參考：序號(hào)資料份數(shù)備注1業(yè)主公約一式二份業(yè)主一份，物業(yè)管理項(xiàng)目一份2業(yè)主（住戶）資料卡即業(yè)主（住戶）檔案登記表3委托銀行代收款協(xié)議一式二份業(yè)主一份，物業(yè)管理項(xiàng)目一份4房屋交付驗(yàn)收表業(yè)主驗(yàn)房時(shí)記錄的表格5前期物業(yè)管理協(xié)議書一式二份業(yè)主一份，物業(yè)管理項(xiàng)目一份6業(yè)主檔案袋按戶數(shù)確定印刷數(shù)量7普通資料袋按戶數(shù)確定印刷數(shù)量8物品領(lǐng)用登記表9鑰匙領(lǐng)用（借用）登記表10裝修申請相關(guān)資料11水電氣開戶資料與相關(guān)公共事業(yè)部門，如煤氣、有線電視、電話、水電等，確定開戶需要辦理的手續(xù)，獲取開戶時(shí)需要填寫的資料和收款收據(jù) 將以上入住指引和入住資料按戶分裝在資料袋中，并跟蹤地產(chǎn)《房屋質(zhì)量保證書》和《房屋使用說明書》等的準(zhǔn)備情況。業(yè)主入住指引應(yīng)在入住前，隨地產(chǎn)的《入住通知書》一并發(fā)給業(yè)主。 2．業(yè)主入住指引準(zhǔn)備入住指引包括的內(nèi)容為：歡迎詞，業(yè)主入住需準(zhǔn)備和攜帶的資料，入住辦理流程，裝修辦理流程，業(yè)主在入住時(shí)需要繳納的費(fèi)用，業(yè)主在驗(yàn)房和裝修時(shí)的一些常識(shí)和裝修規(guī)定等。裝修類費(fèi)用，確定垃圾清運(yùn)費(fèi)、裝修工人進(jìn)出進(jìn)出工本費(fèi)等費(fèi)用。有線電視費(fèi)用，此筆費(fèi)用由廣電公司現(xiàn)場收取，事前須與廣電公司確定收費(fèi)細(xì)項(xiàng)（如主機(jī)、副機(jī)等）,同時(shí)應(yīng)在入住須知中注明，以供業(yè)主參考。確定需要預(yù)交管理費(fèi)的月數(shù)，按照南京市相關(guān)規(guī)定預(yù)交管理費(fèi)不得超過3個(gè)月（但個(gè)別業(yè)主如拒交的，也可不預(yù)交，讓業(yè)主選擇按月交納）煤氣開通費(fèi)用，此筆費(fèi)用由煤氣公司收取，事前須與當(dāng)?shù)孛簹夤救〉寐?lián)系，現(xiàn)場辦理。一般入住時(shí)間在上半月的從當(dāng)月15日開始計(jì)收，入住時(shí)間在下半月的，從下月起計(jì)收。一、物業(yè)入伙的方法及基本流程1．入住前期所收取的各項(xiàng)費(fèi)用的確定。4．物業(yè)正式驗(yàn)收接管后，物業(yè)交付給業(yè)主前，開發(fā)商基于任何考慮對物業(yè)進(jìn)行改建、增建，接管小組組長（或服務(wù)中心項(xiàng)目經(jīng)理）均需要求開發(fā)商事先提供改建、增建設(shè)計(jì)資料及委托施工單位的證明、施工計(jì)劃等，并在施工完畢時(shí)對改建、增建部分按要求進(jìn)行補(bǔ)充驗(yàn)收。2．對新建保修期內(nèi)的物業(yè)，《物業(yè)整體移交驗(yàn)收表》應(yīng)一式三份，由開發(fā)商、施工單位和物業(yè)管理公司三方簽章后各執(zhí)一份。2．對物業(yè)進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收時(shí)，責(zé)任人應(yīng)同時(shí)了解工程建設(shè)過程、項(xiàng)目規(guī)劃、工程建設(shè)進(jìn)度、物業(yè)交付使用（入伙）時(shí)間，房屋銷售對象（業(yè)主）基本情況，房屋結(jié)構(gòu)等，并做好記錄。9．接管小組組長根據(jù)物業(yè)接管驗(yàn)收項(xiàng)目和驗(yàn)收責(zé)任人提交的《工程驗(yàn)收表》、《交接問題處理單》對物業(yè)接管驗(yàn)收工作進(jìn)行監(jiān)控，發(fā)現(xiàn)有遺漏的應(yīng)驗(yàn)收項(xiàng)目時(shí)，即時(shí)要求驗(yàn)收責(zé)任人進(jìn)行驗(yàn)收。7． 驗(yàn)收責(zé)任人對自己簽發(fā)的《交接問題處理單》執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)控，并在完善期限滿或移交單位要求對存在問題項(xiàng)目重新進(jìn)行驗(yàn)收時(shí)，驗(yàn)收責(zé)任人按規(guī)定組長人員參與驗(yàn)收，驗(yàn)收合格的在備注欄注明并簽字，驗(yàn)收仍不合格的，要求其繼續(xù)完善。5． 物業(yè)接管小組在接管驗(yàn)收前應(yīng)組織相關(guān)人員對接管物業(yè)的圖紙及技術(shù)文件進(jìn)行學(xué)習(xí)和研究，在驗(yàn)收組織驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)提前至少一天確定驗(yàn)收時(shí)間并通知相關(guān)人員。⑦ 園林綠化系統(tǒng)應(yīng)符合綠化設(shè)計(jì)方案和綠化保養(yǎng)合同的要求。⑤ 消防系統(tǒng)要求有消防部門檢驗(yàn)驗(yàn)收合格證明。③ 對燃?xì)庀到y(tǒng)，接管小組應(yīng)索取有關(guān)專業(yè)公司驗(yàn)收合格證明。3．公共設(shè)施驗(yàn)收 ⑴ 給排水系統(tǒng)⑵ 供電系統(tǒng) ⑶ 燃?xì)庀到y(tǒng) ⑷ 空調(diào)系統(tǒng)消防系統(tǒng) ⑸ 消防系統(tǒng) ⑹ 通訊系統(tǒng)⑺ 安防系統(tǒng) ⑻ 電梯系統(tǒng) ⑼ 園林綠化系統(tǒng) ⑽ 道路、照明系統(tǒng) ⑾ 管理配套系統(tǒng)（含管理房、停車場、車棚、垃圾房等）4．驗(yàn)收要求① 公共設(shè)施完善，符合規(guī)劃記載。 圖紙資料的驗(yàn)收： 應(yīng)于驗(yàn)收的圖紙資料一般應(yīng)包括： ⑴ 全套工程竣工圖紙（具體以政府檔案管理要求） ⑵ 施工承包合同復(fù)印件 ⑶ 機(jī)電設(shè)備使用說明書 ⑷ 電梯使用許可證 ⑸ 隱蔽工程驗(yàn)收記錄（涉及物業(yè)管理過程的項(xiàng)目） ⑹ 供水、供電的指標(biāo)批文 ⑺ 供氣系統(tǒng)驗(yàn)收證明（含指標(biāo)批文） ⑻ 智能化系統(tǒng)驗(yàn)收證明 ⑼ 消防系統(tǒng)驗(yàn)收證明 ⑽ 接地電陰檢測記錄 ⑾ 防雷引下線焊接記錄 ⑿ 地下管網(wǎng)竣工圖 ⒀ 設(shè)備供貨合同復(fù)印件 ⒁ 其他資料 物業(yè)的驗(yàn)收1．房屋及分戶(層)設(shè)施的驗(yàn)收① 房屋墻、地、門、窗裝修情況② 供水、供電情況③ 水、電設(shè)施，潔具及其他設(shè)施（按設(shè)計(jì)或房屋銷售合同規(guī)定）④ 智能化設(shè)備情況⑤ 其他（按房屋使用的功能劃分，各功能房屋具有不同功能設(shè)施）2．驗(yàn)收要求① 房屋本體或分戶(層)設(shè)施符合設(shè)計(jì)要求和具備使用條件。成立驗(yàn)收小組制定驗(yàn)收計(jì)劃1．由物業(yè)總經(jīng)理在物業(yè)管理合同規(guī)定的接管日期前一個(gè)月成立物業(yè)接管小組，并委任組長，組員包括各工程技術(shù)人員、職能部門人員、服務(wù)中心人員并經(jīng)過相關(guān)專業(yè)的培訓(xùn)或教育。 ② 排水工程:原有常用的鑄鐵管，常因質(zhì)量問題，出現(xiàn)管壁砂眼滲水、接口容易滲水，使用年限短等問題，是物業(yè)公司維修困難、管理費(fèi)用增多，在可能的情況下建議改用PVC水管。5．門窗工程 木門與墻體結(jié)合處，由于材質(zhì)的差別，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)縫隙，外墻窗戶經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)窗框與墻體間滲水，這些都是施工問題，應(yīng)按有關(guān)施工規(guī)范及設(shè)計(jì)方案嚴(yán)格監(jiān)理施工。① 鋼筋綁扎：鋼筋綁扎是否按圖按規(guī)范施工，其開料長度、綁扎位置、搭樓位置、排列均勻等問題，均造成以后的樓板開裂，特別是樓板的邊、角位置、懸挑梁板的鋼筋綁扎應(yīng)重點(diǎn)檢查，同時(shí)應(yīng)監(jiān)督施工單位切身做好鋼筋墊塊工作，以免出現(xiàn)漏筋現(xiàn)象。因此，應(yīng)對此項(xiàng)工程回填土成分、分層打夯厚度進(jìn)行監(jiān)控，有問題應(yīng)堅(jiān)決要求返工，否則后患無窮。③ 采用水泥砂漿防水層，除按設(shè)計(jì)規(guī)范施工外，應(yīng)注意陰陽角應(yīng)做成弧形或鈍角，剛性多層做法防水層應(yīng)連續(xù)施工，各層緊密貼合不留施工縫。因此根據(jù)其設(shè)計(jì)采取的防水施工方案而相應(yīng)地重點(diǎn)監(jiān)理以下事項(xiàng):① 無論采取何種防水設(shè)計(jì)施工，基坑中不應(yīng)積水，如有積水，應(yīng)予排除，嚴(yán)禁帶水或泥漿進(jìn)行防水施工。從業(yè)主使用功能角度，注意完善相關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)劃缺陷，包括各類開關(guān)、空調(diào)位（孔）、插座、排水、預(yù)留電源、排煙道、門的開啟方向等。5．物業(yè)對介入中發(fā)現(xiàn)的重要問題應(yīng)以書面報(bào)告的形式上報(bào)給地產(chǎn)公司領(lǐng)導(dǎo)，并跟進(jìn)問題整改落實(shí)情況。3．實(shí)行填報(bào)前期介入情況周報(bào)制度，將在施工現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)的問題以周報(bào)的形式書面呈報(bào)給地產(chǎn)相關(guān)部門，并跟進(jìn)所呈報(bào)問題解決情況。 ，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)通過與地產(chǎn)、施工方等進(jìn)行溝通解決。施工建設(shè)介入程序與內(nèi)容1．成立工程介入小組，一般2—3人，專業(yè)組人員專業(yè)搭配合理，具有水電氣專業(yè)知識(shí)和良好的溝通技巧，并經(jīng)過相關(guān)工作的培訓(xùn)。簽訂《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》《物業(yè)管理方案》經(jīng)地產(chǎn)確認(rèn)后，據(jù)此與地產(chǎn)簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》，并在房屋銷售時(shí)協(xié)助地產(chǎn)與購買者簽訂《業(yè)主臨時(shí)公約》。根據(jù)地產(chǎn)評審意見，修改方案，定稿后經(jīng)物業(yè)總經(jīng)理和地產(chǎn)地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)審批后，組織實(shí)施。報(bào)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)審閱，并組織召開物業(yè)管理方案評審會(huì)。制定編制計(jì)劃落實(shí)責(zé)任人，完成項(xiàng)目物業(yè)管理方案初稿。地產(chǎn)下發(fā)委托物業(yè)管理的意向書，并提供詳細(xì)的項(xiàng)目資料。完整的物業(yè)管理概念和模式推出前，需要獲得地產(chǎn)公司的批準(zhǔn)，并與樓盤營銷相結(jié)合，必要時(shí)物業(yè)可在銷售現(xiàn)場進(jìn)行推介和答疑。模式應(yīng)密切結(jié)合項(xiàng)目管理特色，可以管理服務(wù)概念為主提出，如招商物業(yè)推出的“蘭溪谷禮賓式管理模式”、“城市主場酒店式管理模式”、“海月社區(qū)區(qū)域客戶處理”管理模式等。 ① 相似點(diǎn) ② 差異點(diǎn) ③ 優(yōu)勢 ④ 劣勢 ⑤ 改進(jìn)建議第二節(jié) 營銷策劃階段介入營銷策劃階段包括：物業(yè)管理模式研究、物業(yè)管理方案策劃、確定《業(yè)主臨時(shí)公約》內(nèi)容和簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》、銷售現(xiàn)場和樣板房的日常管理、地產(chǎn)銷售活動(dòng)的配合，以及客戶信息的跟蹤處理。 ④ 采用新材料、新技術(shù)應(yīng)充分考慮今后的維修養(yǎng)護(hù)便利及成本。 ② 實(shí)驗(yàn)性新材料、新技術(shù)應(yīng)充分論證，先行試點(diǎn)。（按地方法規(guī)執(zhí)行）一般物業(yè)服務(wù)中心用房面積﹦住宅總面積/100（指標(biāo)供參考）位置：宜考慮在住宅區(qū)底層。 作業(yè)用房功能：保安值勤室、用具房、維修清潔綠化工具房、員工休息室、員工生活用房。 ⑧ 宜在住宅區(qū)內(nèi)形成自然生態(tài)鏈。 ⑥ 垃圾收集宜采用有害、有機(jī)、無機(jī)的分類收集，宜采用垃圾壓縮或生化技術(shù)處理。 ④ 周邊應(yīng)無直接或間接嚴(yán)重影響住戶的污染源。 ② 住宅區(qū)污水處理符合國家規(guī)范。 ⑧ 樓道、樓梯、過道便于家具搬運(yùn)、人員不易碰撞。 ⑥ 樓宇入口處及公共場所宜考慮殘障人員出入，宜設(shè)置無障礙通道和設(shè)施。 ⑤ 各類表具、表箱設(shè)置合理，便于查看、收發(fā)。 ③ 公共活動(dòng)區(qū)域分布合理、均衡，位置適中，并盡量減少對住戶的影響。 ① 應(yīng)充分考慮雨水排泄能力的設(shè)計(jì)，避免排泄不暢通。 ③ 景觀裝飾應(yīng)便于清潔、養(yǎng)護(hù)，宜采用牢度較高、不宜污染、損壞、變形、破舊的材料。 ① 景觀裝飾布局合理，宜處于相對而言對人員集中的區(qū)域。 ⑤ 綠化布局不遮擋住宅采光，便于人行通行，宜考慮行走習(xí)慣。 ③ 綠化品種適合當(dāng)?shù)貧夂驐l件，以變色觀葉植物為主，茂盛期長、成活率高、抗病蟲性好。 ① 綠化布置合理，喬木、灌木、花、草的配置層次布置豐富，數(shù)量品種充足，造型優(yōu)美。 ⑧ 電視、信息（電話和數(shù)據(jù)）插座宜在主臥、起居、書房分別設(shè)置，且不宜并行設(shè)置。 ⑦ 室內(nèi)各類插座、開關(guān)位置合理，應(yīng)與家俱和使用習(xí)慣一并考慮。 ⑥ 當(dāng)戶型或廳房過大時(shí)，應(yīng)考慮柜式空調(diào)的要求。 ④ 空調(diào)機(jī)冷凝水和隔霜水應(yīng)設(shè)專管排放，或接入陽臺(tái)排水系統(tǒng)。 ② 室外空調(diào)機(jī)位應(yīng)考慮外墻美觀，設(shè)置統(tǒng)一機(jī)座，安全隱蔽。 ⑩ 陽臺(tái)欄桿或欄板高度合理（），宜采用垂直桿件，防止兒童攀爬。 ⑧ 底層地平應(yīng)充分考慮防潮措施。 ⑦ 宜采用垂直煙道，斷面尺寸充分（一般不少于250mm），應(yīng)有防止油煙回流和串煙措施。 ⑤ 外窗應(yīng)考慮開啟方便，尺度（安裝空調(diào)要求），隔音防水效果好，不宜近距離直接面對其他住戶的門窗。 ③ 樓板厚度與隔音符合國家規(guī)范。 7．房屋單體 ① 屋面應(yīng)充分考慮到防水及隔熱效果，可上人屋面及屋頂滿足其特殊要求。 ④ 中央控制中心位置宜服務(wù)中心相鄰相近，布線系統(tǒng)應(yīng)分考慮與中央控制中心的距離和由此造成的信號(hào)衰減。 ② 網(wǎng)絡(luò)智能化一般可配置社區(qū)寬帶、電子公告牌、社區(qū)物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)系統(tǒng)。 水泵房不應(yīng)設(shè)在住宅建筑內(nèi)，給水泵房內(nèi)不應(yīng)有污水管穿越，電梯井不應(yīng)緊鄰臥室，緊鄰書房或起住室，應(yīng)采取隔音措施。樓道照明宜采用節(jié)能自熄開關(guān)，可樓層需設(shè)疏散導(dǎo)向照明和燈光疏散指示標(biāo)識(shí)。 ④ 公共照明、樓道照明配置合理。 ② 配電、水泵、電梯、中央空調(diào)的設(shè)備定型成熟可靠。 ④ 如住宅區(qū)設(shè)置會(huì)所，宜獨(dú)立設(shè)計(jì)，會(huì)所面積、活動(dòng)項(xiàng)目宜根據(jù)住宅面積、檔次、經(jīng)營方式合理配置。 ③ 如住宅區(qū)設(shè)置商業(yè)配套，宜獨(dú)立集中，并事先規(guī)劃商業(yè)功能的劃分和商業(yè)經(jīng)營的配套條件，應(yīng)盡量避免產(chǎn)生干擾。 4．生活配置 ① 根據(jù)公寓周邊（1公里范圍）市場、商業(yè)配套狀況設(shè)置充足市政、商業(yè)用房。 3．交通布局 ① 各級(jí)道路的功能分配充分合理，有層次感、線路清晰，便于分流管理。 ② 消防車道設(shè)置合理，其位置及轉(zhuǎn)變半徑符合國家規(guī)范。 ⑤ 安保技防措施完備，形成多層次的安保體系，信息匯總通暢，反映快速。 ③ 人員及車輛各出入口設(shè)置清晰，便于動(dòng)態(tài)管理。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)分類評估要點(diǎn)： ① 便于安保管理區(qū)域分割，消除管理死角。 智能化配置先進(jìn)，網(wǎng)絡(luò)資源充分，便于數(shù)字化大廈建設(shè)。 注重環(huán)境生態(tài)，使用環(huán)保、節(jié)能等環(huán)保材料、設(shè)備設(shè)施。 生活便利，基本生活配套齊全，出行便捷。 住宅區(qū)道路交通規(guī)劃合理，車流人流組織兼顧，停車位充足。，評估報(bào)告提交公司。，于3日內(nèi)完成對《項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)評估報(bào)告》的修改。，及項(xiàng)目說明會(huì)、實(shí)地考察情況，于一周內(nèi)詳細(xì)編寫完成《項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)評估報(bào)告》，并提交物業(yè)相關(guān)部門。，對不能提供的資料，書面知會(huì)物業(yè)，并于一周內(nèi)組織所屬項(xiàng)目、設(shè)計(jì)、工程、營銷等部門召開項(xiàng)目說明會(huì)，介紹項(xiàng)目情況并解答疑問。，于3日內(nèi)回復(fù)，由相關(guān)部門牽頭組成評估小組，并向地產(chǎn)提交評估所需的開發(fā)資料目錄。 第一節(jié)：規(guī)劃設(shè)計(jì)階段介入 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段包括： 物業(yè)對項(xiàng)目的總體設(shè)計(jì)、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、設(shè)備配套、新材料、新技術(shù)、管理用房、生態(tài)環(huán)保、公共空間、景觀配置、綠化配置、室內(nèi)配置、房屋單體、智能化配置、等方面應(yīng)注意的內(nèi)容提出合理化建議。第二篇 前期介入的工作內(nèi)容：由地產(chǎn)、物業(yè)雙方確定工作內(nèi)容要求，并由物業(yè)組成前期工作小組，制定工作計(jì)劃并按照計(jì)劃實(shí)施。有利于管理工作的進(jìn)行。同時(shí)，在前期管理中，經(jīng)過一段時(shí)間的磨合，便于順通環(huán)衛(wèi)、水電、通訊、治安、維修、綠化等各部門之間的關(guān)系。 由于加強(qiáng)了對所管物業(yè)的全面了解，就為竣工驗(yàn)收、接管驗(yàn)收打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，可提高驗(yàn)收質(zhì)量，縮短驗(yàn)收時(shí)間，對驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的仍需改進(jìn)之處，也比較清楚，容易交涉和協(xié)調(diào)。例如：管線節(jié)點(diǎn)的設(shè)置往往和設(shè)計(jì)圖紙所標(biāo)位置有一點(diǎn)差距，如布置管線時(shí)不在現(xiàn)場作記錄，在后期管理中，可能就會(huì)出現(xiàn)脫節(jié)的現(xiàn)象。 物業(yè)管理公司通過參與竣工驗(yàn)收和接管驗(yàn)收，按有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格驗(yàn)收，能確保房屋和各類設(shè)備及附屬配套設(shè)施正常的使用功能和使用安全。 由于物業(yè)管理公司在物業(yè)使用與管理方面擁有第一手資料，對于樓宇在長期使用過程中所暴露的各種質(zhì)量問題十分了解，通過參與物業(yè)施工建設(shè)階段監(jiān)理，強(qiáng)化了施工過程中的質(zhì)量管理和監(jiān)控，并盡可能把房屋質(zhì)量隱患消滅在建造過程中，從而提高房屋的建造質(zhì)量。很顯然