【正文】 五星級(jí)假日半島酒店、18洞高爾夫、假日風(fēng)情商業(yè)廣場(chǎng)、“故鄉(xiāng)里”主題園林、大型濱水公園物業(yè)類型戶型結(jié)構(gòu)面積區(qū)間（平方米）銷售價(jià)格（元/平方米）多層洋房聯(lián)排別墅獨(dú)立別墅5房7房901401622701835066000（簡(jiǎn)裝修）800090001100014000前期產(chǎn)品已經(jīng)售罄，目前在售為翠山湖畔三片，總貨量100套左右，還剩不到10套；2008年6月將發(fā)售翠山湖畔K區(qū)二期，聯(lián)排和獨(dú)立別墅，共40幾套，2009年收樓。n 集合了大師級(jí)設(shè)計(jì)的國際比賽標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場(chǎng)n 純粹東南亞風(fēng)情建筑，強(qiáng)調(diào)一種“隱世桃園”的貴族生活方式n 以休閑度假展開配套設(shè)置n 營銷手段u 借助中海殼牌集團(tuán)租賃，形成高端人群居住社區(qū)，并于帶有穩(wěn)定長(zhǎng)租期回報(bào)的形式發(fā)售，拉動(dòng)投資客戶；u 以純粹東南亞風(fēng)情的建筑和園林帶來全新貴族生活，100%的體驗(yàn)式營銷；u 老業(yè)主重復(fù)購買及老帶新情況在棕櫚島表現(xiàn)明顯，優(yōu)越的環(huán)境、一流的物管以及圈層營銷是主要因素。臺(tái)灣、香港、深圳和惠陽本地的投資客戶均有。前期開發(fā)的疊拼別墅已售完，洋房還有30多套未售。n 營銷方式u 總體推廣策略：稀缺性景觀占有u 各階段推廣策略：主要依靠觀瀾湖高爾夫球會(huì)內(nèi)部配套的優(yōu)勢(shì)進(jìn)行推廣u 宣傳的訴求點(diǎn)：主要利用高爾夫稀缺景觀資源；1：4的高贈(zèng)送率u 媒體：特區(qū)報(bào)、南方都市報(bào)以及香港鳳凰衛(wèi)視等u 活動(dòng)：郎朗見面會(huì)（業(yè)主聯(lián)誼會(huì)）；香港國慶煙花匯演n 規(guī)劃上，規(guī)劃以創(chuàng)新單線型規(guī)劃布局設(shè)計(jì)， 以獲取最大的高爾夫景觀面；n 建筑特點(diǎn)上，利用自然的坡度落差，首創(chuàng)雙首層，不僅提升首層通風(fēng)采光效果，而且大大提高實(shí)用率，做到1：4高贈(zèng)送，性價(jià)比超高；n 配套上，特點(diǎn)鮮明，全力打造世界頂級(jí)“高爾夫文化”；n 營銷上，憑借駿豪地產(chǎn)在香港和深圳的影響力，在香港和深圳長(zhǎng)期宣傳觀瀾高爾夫地產(chǎn)；同時(shí)利用承辦12年高爾夫世界杯的優(yōu)勢(shì)，大力宣傳其地產(chǎn)。 創(chuàng)新南加州坡地建筑，層高一覽社區(qū)風(fēng)光，球場(chǎng)，坡地盡入懷中；216。 建筑外形高低起伏，形態(tài)獨(dú)特；216。二合一別墅，形態(tài)完美，布局靈活A(yù)B型雙拼別墅216。 超乎想象的空間尺度，1平米建筑匹配2平米花園1平米架空層；216。 別墅之間間距6米；216。 雙拼布局，獨(dú)棟使用，大小隨心。 空間布局巧妙精致，具靈活性。 65平米超大硬地露臺(tái)；216。 ；216。B型雙拼別墅216。 創(chuàng)新南加州坡地建筑，居高一覽社區(qū)風(fēng)光，球場(chǎng)，坡地盡入懷中。 空間高闊，地下架空層高4米；216。AA型雙拼別墅216。 超大私家花園，面積達(dá)448平米；216。 空間高闊，地下架空層高4米；216。n 戶型特點(diǎn)追求品位與享受的加州豪華格調(diào)，大氣磅礴。n 建筑特點(diǎn)源自加州的美式建筑，結(jié)合現(xiàn)代建筑人體工程學(xué)與美學(xué)精神，充滿豪華貴族氣質(zhì)。主要為南山、福田企業(yè)主，年齡集中在3555歲；私營企業(yè)老板、企事業(yè)高管、混合性客戶（企業(yè)+公務(wù)員），部分外籍客戶，香港、臺(tái)灣客戶多為周邊制造業(yè)企業(yè)老板。觀瀾湖翡翠灣，三期為觀瀾湖長(zhǎng)堤項(xiàng)目概要發(fā)展商：駿豪地產(chǎn)代理商：中原地產(chǎn)項(xiàng)目地理位置：寶安區(qū)觀瀾鎮(zhèn)高爾夫大道物業(yè)管理：深圳駿高物業(yè)管理有限公司項(xiàng)目數(shù)據(jù)占地面積：㎡容積率：總建筑面積：17122㎡綠化率：40%車 位：1個(gè)/套總戶數(shù)：222套物業(yè)類型雙拼別墅物業(yè)配套216洞觀瀾高爾夫球會(huì)、大衛(wèi)利百特高爾夫?qū)W院、十萬平方米商業(yè)、觀瀾湖鄉(xiāng)村俱樂部、駿豪五星級(jí)酒店等物業(yè)類型面積區(qū)間（平方米）所占比例銷售價(jià)格（元/平方米）雙拼別墅A22254%均價(jià)：33000元/㎡開盤價(jià)：32000元/㎡最高價(jià)：36000元/㎡雙拼別墅B18846%整個(gè)觀瀾湖別墅群共分三期開發(fā)，一期為觀瀾湖本項(xiàng)目將打造成惠州地區(qū)乃至珠三角區(qū)域未來的融旅游、度假、休閑、會(huì)議于一體的重要高尚住宅社區(qū)，著力發(fā)展會(huì)議商務(wù)、國際旅游、休閑度假等功能。惠州X國際旅游主題化、特色化、規(guī)模化、配套豐富化等是高端休閑目的地的共同基本特征。 復(fù)合地產(chǎn)以發(fā)散的思維方式與創(chuàng)新的開拓理念，將狹義的房地產(chǎn)與商業(yè)、旅游、體育、教育、休閑、科技等產(chǎn)業(yè)有機(jī)融合起來，營造新的產(chǎn)品元素甚至新的文化與生活方式，強(qiáng)化了樓盤獨(dú)特的個(gè)性。第三部分 項(xiàng)目初步發(fā)展意向一、項(xiàng)目介紹復(fù)合地產(chǎn)屬于一種創(chuàng)新的開發(fā)、經(jīng)營模式，也是一種創(chuàng)新的力作，正因?yàn)樗莿?chuàng)新力作，所以它的引爆能力之強(qiáng)、覆蓋面之廣令人難以想象。因此，國家金融政策對(duì)本項(xiàng)目的影響也不大；n 本項(xiàng)目尚處前期準(zhǔn)備工作中，土地增值稅等稅收政策以及市場(chǎng)整治政策對(duì)本項(xiàng)目的影響不大；n 限外政策方面，香港客戶屬于本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶，但并非主要客戶。高尚住宅社區(qū)項(xiàng)目屬于高端休閑復(fù)合型地產(chǎn)項(xiàng)目，受房地產(chǎn)政策的影響較小?！边@些政策重點(diǎn)是打擊外資炒樓，不管投資機(jī)構(gòu)還是散戶投資者。因此，2007年的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》和《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》中的房地產(chǎn)部分，都是延續(xù)了2006年政策的走勢(shì)，而且進(jìn)一步嚴(yán)格化。大規(guī)模地展開嚴(yán)厲的整治行動(dòng)，反映出中央關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的方式和手段正在發(fā)生轉(zhuǎn)變。以解決關(guān)系人民群眾根本利益問題為出發(fā)點(diǎn)，圍繞房地產(chǎn)項(xiàng)目審批、開發(fā)、交易、中介等環(huán)節(jié)，開展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治，嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)領(lǐng)域違法違規(guī)、權(quán)錢交易行為，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》則以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算；已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；按30%60%四級(jí)累進(jìn)稅實(shí)施；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。《關(guān)于土地增值稅普通標(biāo)準(zhǔn)住宅有關(guān)政策的通知》，使原本一直“立而未征”的二手住宅交易土地增值稅明確化。另外，人民幣加速升值，會(huì)促使更多外資進(jìn)入中國，投資不動(dòng)產(chǎn)持續(xù)看好，從而增加了市場(chǎng)需求。%左右，%高出許多。補(bǔ)丁文件《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》，則全方位地進(jìn)行了嚴(yán)格化。就房地產(chǎn)業(yè)而言，2007 年的金融政策可分為兩類，一類是直接針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)緊縮個(gè)人房貸，主要是由《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》和《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》；另一類是貨幣政策，主要是針對(duì)偏熱的宏觀經(jīng)濟(jì)，尤其是CPI增幅過高，如加息、提高存款準(zhǔn)備金率、加快人民幣升值等，這類政策也在一定程度上影響到房地產(chǎn)業(yè)。為了更好的落實(shí)“國24號(hào)文”，重新修訂了《廉租住房保障辦法》和《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》?！皣?4號(hào)文”以重點(diǎn)解決城市低收入家庭住房困難為目標(biāo)，主要通過廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房?jī)蓚€(gè)產(chǎn)品來達(dá)到目的。2007 年，住房保障依然是住宅產(chǎn)業(yè)的主旋律，經(jīng)過前幾年醞釀與探索，終于出臺(tái)重大政策，對(duì)住房保障問題進(jìn)行了明確界定?！锻恋貎?chǔ)備管理辦法》是我國土地儲(chǔ)備方面的首個(gè)全國性法規(guī)，國家期望從根源上進(jìn)一步完善土地制度，而且由三個(gè)國家部委聯(lián)合出臺(tái)，顯示出增加部門之間協(xié)調(diào)水平，提高執(zhí)行績(jī)效的決心?！墩袠?biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》的出臺(tái)，將提高開發(fā)商拿地的資金門檻，抑制地方政府出讓大幅土地的熱情，有助于進(jìn)一步完善我國土地招拍掛制度。建設(shè)用地的利用、出讓、管理，一直是近幾年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的重要領(lǐng)域，2007年依然如此，且有進(jìn)一步加強(qiáng)之勢(shì)。四、惠州房地產(chǎn)發(fā)展政策環(huán)境研究2006年和2007年是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控不斷持續(xù)和加強(qiáng)的時(shí)期，2006年從05月到09月共出臺(tái)了13個(gè)房地產(chǎn)政策文件，2007年雖然沒有像2005年“國八條”和2006年“國六條”那樣全面性、重大性、高度性的地產(chǎn)新政出臺(tái)，但仍有為數(shù)不少的政策陸陸續(xù)續(xù)露面，它們?cè)谝欢ǔ潭壬细淖冎?yōu)化著中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展節(jié)奏。城市輻射能力的強(qiáng)弱是個(gè)相對(duì)的概念，總體而言，惠州國民生產(chǎn)總值和人均GDP在廣東省處于較低水平，在珠三角城市群中的輻射能力相對(duì)較弱；對(duì)惠州而言，城市輻射能力的強(qiáng)弱主要體現(xiàn)在城市服務(wù)功能的強(qiáng)弱。從現(xiàn)狀分析，惠州城市輻射能力有限，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來看，隨著《惠州市城市總體規(guī)劃（20062020）》的逐步落實(shí)和實(shí)施，未來惠州城市將面臨巨大的發(fā)展機(jī)會(huì)。城市發(fā)展功能惠州城市總體發(fā)展現(xiàn)狀；惠州城市功能定位惠州“四個(gè)基地、一個(gè)中心”的建設(shè)，對(duì)區(qū)域城市發(fā)展起到重要的推動(dòng)作用，惠州城市發(fā)展面臨升級(jí)。影響惠州城市輻射力的因素主要有三個(gè)方面：城市產(chǎn)業(yè)集聚程度、城市發(fā)展功能、城市認(rèn)同效應(yīng)。由于深莞兩地開始了高水平的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和升級(jí)，原先的一些傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)、勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)向外轉(zhuǎn)移已成必然。大多數(shù)鄉(xiāng)鎮(zhèn)都有承接深圳、東莞的轉(zhuǎn)移企業(yè)，如瀝林11 家，汝湖11 家，水口9 家，潼湖8 家，潼僑6 家，通過承接深莞的轉(zhuǎn)移企業(yè)帶動(dòng)了惠州鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?；葜菰谂c珠三角各市的比較中，GDP增速前移，發(fā)展態(tài)勢(shì)較好，第三產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)尤為突出，其中房地產(chǎn)業(yè)成為拉動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)投資增長(zhǎng)的主導(dǎo)力量。重點(diǎn)改善地區(qū)則包括西湖風(fēng)景名勝區(qū)、花邊嶺商業(yè)區(qū)、橋東地區(qū)（含東平半島）、“城中村”等。 該區(qū)為城市戰(zhàn)略性地區(qū)，在發(fā)展該區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的同時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格控制地區(qū)投資質(zhì)量和項(xiàng)目等級(jí)，確立高端城市建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的發(fā)展思路。 大力發(fā)展數(shù)字視聽產(chǎn)品、通信設(shè)備、汽車電子產(chǎn)品、計(jì)算機(jī)及網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)品、新型元器件、汽車零配件、生物制藥和現(xiàn)代物流業(yè)等。 發(fā)展為國家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和廣東省汽車零部件生產(chǎn)基地。是惠州市重化工新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)，全市工業(yè)最具潛力的增長(zhǎng)點(diǎn)，重點(diǎn)發(fā)展年產(chǎn)80萬噸乙烯和中國海油1200萬噸煉油項(xiàng)目、惠菱化成MMA項(xiàng)目、100萬噸芳烴項(xiàng)目及其中下游項(xiàng)目。未來5年惠州市的建設(shè)重點(diǎn)，主要是基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)、社會(huì)管理以及重大基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)等領(lǐng)域，具體落實(shí)“重化工業(yè)、電子信息技術(shù)創(chuàng)新、能源保障、綜合交通、公共服務(wù)、生態(tài)環(huán)保、水利基礎(chǔ)設(shè)施和安全保障”等8大工程建設(shè)任務(wù)。規(guī)劃軌道交通采用輕軌形式。其中，惠城與惠陽、大亞灣之間聯(lián)系主要依托惠淡路與惠澳大道；惠城與陳江聯(lián)系主要依托國道G20惠深高速；陳江與惠陽之間聯(lián)系主要依托國道G205省道S35省道S357惠淡路。對(duì)外道路交通出入口：深圳方向四個(gè)；東莞方向四個(gè)；廣州方向兩個(gè)；汕頭方向三個(gè)；河源、韶關(guān)方向三個(gè)?，F(xiàn)狀高速公路包括惠深高速、深汕高速、惠河高速和廣惠高速；規(guī)劃高速公路包括莞惠高速、粵湘高速、沿海高速、惠州鹽田港疏港高速（惠澳高速）。城際軌道廣州—惠州線、深圳—惠州線分別經(jīng)博羅、惠陽城區(qū)與一號(hào)線接駁，并在江北鐵路客運(yùn)站和惠陽中心區(qū)形成軌道交通換乘樞紐。近期出入機(jī)場(chǎng)的主通道：莞惠高速、惠澳大道、國道G32省道S357，惠城三環(huán)路、四環(huán)路和惠陽外環(huán)路則通過與上述干線道路銜接可以到達(dá)機(jī)場(chǎng)。機(jī)場(chǎng)選址：陳江軍墾農(nóng)場(chǎng)和惠東北面現(xiàn)狀機(jī)場(chǎng)以東區(qū)域。利用莞深高速公路，向西為東莞相鄰區(qū)域提供服務(wù)，向東與規(guī)劃預(yù)留的新機(jī)場(chǎng)區(qū)域接駁。鐵路貨運(yùn)樞紐包括：惠州北站、陳江站、惠陽站和大亞灣站；鐵路客運(yùn)樞紐包括：惠州北站、沿海高速鐵路站、惠陽站和大亞灣站。港口集疏運(yùn)方式：惠州港進(jìn)出口貨物的類別構(gòu)成中以油氣品為主，港口的集疏運(yùn)方式中水運(yùn)、管道運(yùn)輸將占主要部分，預(yù)測(cè)遠(yuǎn)期水運(yùn)占集疏運(yùn)總量的40%，管道運(yùn)輸占25%，公路運(yùn)輸占30%，鐵路運(yùn)輸占5%?；葜莞叟c深圳的幾大港口（鹽田、 蛇口、媽灣等港）存在不同的分工，其中惠州港服務(wù)于產(chǎn)業(yè)發(fā)展的功能更為突出。港口定位：以為外向型經(jīng)濟(jì)發(fā)展和大型臨海工業(yè)開發(fā)提供服務(wù)為特色的重要外貿(mào)港口，發(fā)展方向是以石油化工產(chǎn)品、集裝箱為主，兼顧件雜貨和大宗散貨運(yùn)輸?shù)亩喙δ?、綜合性的全國主要沿海港口。招商物流、深圳農(nóng)產(chǎn)品股份公司、中國物流集團(tuán)、中海物流有限公司等國內(nèi)知名物流企業(yè)進(jìn)駐惠州，香港和記黃埔加盟惠州港的開發(fā)建設(shè)，這些都是惠州市港口物流業(yè)加快發(fā)展的前兆。隨著惠州市眾多大項(xiàng)目相繼投入建設(shè)或建成投產(chǎn)，以及全市生產(chǎn)制造工業(yè)進(jìn)一步做大做強(qiáng)，物流市場(chǎng)充分發(fā)育，對(duì)現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展有了迫切的需求。預(yù)計(jì)到2010年，全市旅游接待總?cè)藬?shù)可達(dá)到2000萬人次，其中過夜游客超過1000萬人次，旅游總收入將會(huì)超過100億元?！笆濉逼陂g，全市旅游業(yè)各類經(jīng)濟(jì)指標(biāo)以近16%的年均速度增長(zhǎng)，2005年，全市旅游接待總?cè)藬?shù)830萬人次，過夜游客370萬人次，旅游總收入達(dá)43億元人民幣，旅游業(yè)已成為惠州市重要產(chǎn)業(yè)之一。預(yù)計(jì)到“十一五”末，全市服裝制鞋業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值將超過350億元，實(shí)現(xiàn)增加值100億元左右。目前，全市共有服裝紡織企業(yè)1000多家，從業(yè)人員超過20萬，年產(chǎn)服裝4億多件，完成工業(yè)產(chǎn)值120多億元；全市共有制鞋及配套企業(yè)3000多家，年產(chǎn)鞋6億多雙，工業(yè)總產(chǎn)值超過150億元。預(yù)計(jì)到2010年，惠州市以水泥生產(chǎn)為主的建材業(yè)年產(chǎn)值將突破100億元，增加值可能突破30億元。預(yù)計(jì)到“十一五”末，惠州市水泥年生產(chǎn)能力將達(dá)到2000萬噸以上，一躍成為廣東主要水泥生產(chǎn)基地之一。近年，惠州市龍門縣依托本地豐富的石灰石資源優(yōu)勢(shì)（儲(chǔ)量達(dá)9億立方米以上），吸引了臺(tái)灣環(huán)球、梅州塔牌和東莞光大三家大型水泥生產(chǎn)企業(yè)落戶建設(shè)，年產(chǎn)100萬噸和200萬噸的新型干法水泥生產(chǎn)線共8條。到2010年，該產(chǎn)業(yè)年產(chǎn)值將達(dá)150億元以上，實(shí)現(xiàn)增加值50億元左右。目前，全市共有汽車零部件企業(yè)40余家，產(chǎn)品包括汽車音響、轎車懸掛系統(tǒng)、轉(zhuǎn)向節(jié)、剎車盤、曲軸、汽車線束、儀表控制系統(tǒng)等30多個(gè)品種，2005年產(chǎn)值達(dá)60多億元。發(fā)展汽車業(yè)一直是全市人民的夢(mèng)想與追求。到2010年，全市將形成15萬畝梅菜、80萬畝甜玉米、18萬畝冬種馬鈴薯、2萬畝韭黃、48萬畝荔枝和