【正文】 動(dòng)效應(yīng)顯著，未來(lái)必將形成大型商品集散基地。＞＞市場(chǎng)集群程度高城南專業(yè)市場(chǎng)群規(guī)劃用地面積達(dá)5000多畝，擬建10多個(gè)專業(yè)市場(chǎng)。同時(shí)與市區(qū)有城市主干道相連，與外部下屬縣市有高速、鐵路等快速交通銜接。本項(xiàng)目為吉安市政府重點(diǎn)服務(wù)工程項(xiàng)目，各項(xiàng)政策優(yōu)惠明顯。＞＞政府大力扶持商貿(mào)業(yè)發(fā)展與政府重視程度關(guān)系密切。目前城南新區(qū)初具規(guī)模，市行政中心、文化中心、商務(wù)中心基本成型，市政配套基礎(chǔ)良好。此外，由于吉安市作為贛中革命老區(qū)，雖然有國(guó)家的大力扶持，但當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖胨较鄬?duì)較低，對(duì)房產(chǎn)投資的理念也相對(duì)較弱，這些都將給本項(xiàng)目的未來(lái)發(fā)展帶來(lái)一些不確定因素。從大環(huán)境看，本地塊所在區(qū)域是未來(lái)吉安市發(fā)展商貿(mào)物流業(yè)的重點(diǎn)區(qū)域，規(guī)劃總面積達(dá)5000多畝，涉及汽車、農(nóng)機(jī)、鋼材、農(nóng)產(chǎn)品、機(jī)械、日用品、倉(cāng)儲(chǔ)物流等幾大領(lǐng)域，目標(biāo)打造贛中南地區(qū)規(guī)模最大的專業(yè)市場(chǎng)集群，各項(xiàng)配套設(shè)施也正在緊張完善中；而本項(xiàng)目正好處在區(qū)域內(nèi)的核心位置。二、項(xiàng)目環(huán)境分析本項(xiàng)目位于吉安市城南專業(yè)市場(chǎng)集群區(qū)域，距離市中心廣場(chǎng)約12公里，距離吉安市新行政中心約8公里。 管線狀況項(xiàng)目所在區(qū)域還處在整體前期工程階段，主要道路及市政管網(wǎng)基本還沒有鋪設(shè)到位；但隨著該區(qū)域建設(shè)速度的加快推進(jìn)，相信給水、供電、供氣、排水、通訊等城市市政基礎(chǔ)設(shè)施將會(huì)陸續(xù)得到完善。地塊不涉及拆遷。周邊有樟吉高速、大廣高速兩條主要高速公路。第三部分 項(xiàng)目資源分析一、項(xiàng)目概況地理位置項(xiàng)目位于吉安市政府新規(guī)劃的“城南專業(yè)市場(chǎng)集聚區(qū)”，距離市中心人民廣場(chǎng)約12公里，距離吉安市新行政文體中心約8公里。通過對(duì)吉安現(xiàn)有的商業(yè)環(huán)境進(jìn)行深入地調(diào)查了解，我們對(duì)吉安現(xiàn)有商業(yè)的綜合評(píng)價(jià)如下：◆ 一是精品商鋪勢(shì)頭看好。從以上調(diào)查統(tǒng)計(jì)資料顯示排在前三位的是“倉(cāng)儲(chǔ)物流”、“治安保安”、“停車場(chǎng)”，其次為“工商稅收”“衛(wèi)生保潔”，反映經(jīng)營(yíng)者對(duì)商鋪配套需求的日益多樣化，本案規(guī)劃可適當(dāng)參考此題，以合理規(guī)劃，精心設(shè)計(jì)，做出消費(fèi)者滿意的商鋪，為成功的開發(fā)墊實(shí)基礎(chǔ)。1如果租賃，您所能接受鋪面的租賃價(jià)格是多少？評(píng)析：本題意在了解消費(fèi)者對(duì)商鋪?zhàn)赓U價(jià)位的心理承受，調(diào)查表示3萬(wàn)元/間/年以內(nèi)是絕大部分建材類經(jīng)營(yíng)戶能夠接受的租價(jià)范圍。從以上圖表顯示，總價(jià)20—30萬(wàn)、30—50萬(wàn)元價(jià)格區(qū)間為絕大部分受訪者認(rèn)同，也有部分受訪者能接受較高的價(jià)格，根據(jù)受訪者心理，一般會(huì)比心理預(yù)期略低一些，與目前市區(qū)范圍內(nèi)市場(chǎng)價(jià)格較為吻合。調(diào)查結(jié)果顯示30—60平米、60—100平米的面積受得比較多的青睞，這也比較符合經(jīng)營(yíng)建材的場(chǎng)地要求。調(diào)查結(jié)果顯示，排在前兩位的是“商業(yè)氛圍”、“市場(chǎng)管理”和“商鋪價(jià)格”，反映經(jīng)營(yíng)戶對(duì)現(xiàn)代市場(chǎng)的向往。如果你選買商鋪，會(huì)選擇什么樣的商鋪物業(yè)？評(píng)析：本題意在了解消費(fèi)者對(duì)商鋪功能結(jié)構(gòu)規(guī)劃的喜好，調(diào)查顯示58%的經(jīng)營(yíng)者對(duì)“一層經(jīng)營(yíng)展示，二層辦公倉(cāng)儲(chǔ)”這種模式比較接受，擁有較大比例的擁護(hù)者。您如果在新市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，會(huì)選擇怎樣的方式？評(píng)析：本題意在了解受訪者中商鋪的租售比例。如有要拆遷或更換經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，您更希望在城市什么區(qū)域經(jīng)營(yíng)？評(píng)析：本題意在調(diào)查建材類經(jīng)營(yíng)戶對(duì)吉安城區(qū)內(nèi)的新市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)意向，調(diào)查表示67%的商戶對(duì)區(qū)位選擇沒有明確要求，另外還有25%對(duì)市中心區(qū)域較為認(rèn)可。您對(duì)目前經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀的意見是什么？評(píng)析：本題意在調(diào)查經(jīng)營(yíng)戶對(duì)目前經(jīng)營(yíng)地點(diǎn)的不滿之處，以此反映吉安建材類商鋪的缺陷，調(diào)查顯示“房租太高”和“倉(cāng)儲(chǔ)不足”是經(jīng)營(yíng)戶不滿意的主要因素，其次是“商業(yè)氛圍差”、“經(jīng)營(yíng)面積小”等其他因素。調(diào)查顯示有超過六成的商戶對(duì)現(xiàn)在經(jīng)營(yíng)狀況感覺一般。貿(mào)易市場(chǎng)基本為兩層連體，四方圓及中山路等區(qū)域都以單層獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，且隨著品牌商家的進(jìn)駐，單店面積要求也在逐步提高。您目前所經(jīng)營(yíng)商鋪的店面面積是多少？評(píng)析：本題意在了解經(jīng)營(yíng)戶經(jīng)營(yíng)面積。月的商戶分布較為均衡。月以下、30—60元/平米您現(xiàn)在所經(jīng)營(yíng)的店鋪的物業(yè)租金是多少？評(píng)析：本題意在了解經(jīng)營(yíng)戶物業(yè)租金情況。（3）正處于升級(jí)換代的轉(zhuǎn)型時(shí)期隨著吉安市城市行政中心的轉(zhuǎn)移、城南新區(qū)的建設(shè)，城市化進(jìn)城與人民生活水平的不斷提高，對(duì)建材產(chǎn)品的需求、中高端建材產(chǎn)品需求將不斷增加，相應(yīng)的專業(yè)市場(chǎng)需求越來(lái)越迫切。下屬各縣基本上各自為營(yíng)。（2）尚缺乏輻射力強(qiáng)的建材市場(chǎng)吉安市建材市場(chǎng)基本上屬于本地輻射的批零型經(jīng)營(yíng)，又以零售為主。目前已形成中山路老建材街、貿(mào)易廣場(chǎng)、三江家居城、凱震建材市場(chǎng)、四方圓建材市場(chǎng)等幾大集聚區(qū)；其中四方圓建材市場(chǎng)為吉安最好的建材市場(chǎng)，具有良好的業(yè)績(jī)與口碑。在此基礎(chǔ)上，新干縣要求全縣范圍內(nèi)石材生產(chǎn)企業(yè)全部遷至建材城生產(chǎn)基地落戶，今后新辦或擴(kuò)改建材生產(chǎn)企業(yè)一律進(jìn)駐生產(chǎn)基地，家居建材經(jīng)營(yíng)戶全部遷至市場(chǎng)交易基地，促進(jìn)建材產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展。新干建材城項(xiàng)目正式落戶石材資源豐富的新干縣，按照“市場(chǎng)+基地”的籌建模式，規(guī)劃面積1810畝建設(shè)中國(guó)新干建材城（新干縣）物業(yè)名稱中國(guó) 吉安南大道 高速岔口 城南專業(yè)市場(chǎng)效果圖 鋼材大市場(chǎng)效果圖 城南機(jī)動(dòng)車市場(chǎng)效果圖 工程機(jī)械市場(chǎng)效果圖（8）萬(wàn)福家居建材商城（遂川）物業(yè)名稱萬(wàn)福家居建材商城物業(yè)地址遂川縣井岡山大道經(jīng)營(yíng)范圍陶瓷、地板、油漆、門業(yè)、五金、燈具照明、管材、家用家電、布藝窗簾、家具產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)方式統(tǒng)一管理市場(chǎng)規(guī)模10000平方米輻射范圍遂川城區(qū)項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)萬(wàn)福家居建材商城打造專業(yè)、規(guī)范的大型家居建材超市?，F(xiàn)鋼材大市場(chǎng)、工程機(jī)械市場(chǎng)、機(jī)動(dòng)車市場(chǎng)、吉安物流園和商貿(mào)（一）等市場(chǎng)近千畝已開工建設(shè)。場(chǎng)內(nèi)規(guī)劃鋼材大市場(chǎng)、機(jī)動(dòng)車市場(chǎng)、工程機(jī)械市場(chǎng)、家具市場(chǎng)、建筑材料市場(chǎng)、農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)、農(nóng)業(yè)機(jī)械市場(chǎng)、汽車配件市場(chǎng)、日用品市場(chǎng)、倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)、商貿(mào)城等十多個(gè)市場(chǎng)業(yè)態(tài)，目標(biāo)打造吉安市乃至贛中南地區(qū)規(guī)模最大、業(yè)態(tài)最全的大型專業(yè)市場(chǎng)群。（7）城南專業(yè)市場(chǎng)群城南專業(yè)市場(chǎng)群位于吉州區(qū)興橋鎮(zhèn)樟吉高速以西、武吉高速以東，吉福路北延500米以南。項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)凱震建材裝飾市場(chǎng)與四方圓建材市場(chǎng)相距一公里，凱震建材裝飾市場(chǎng)為住宅底商，1層為商鋪，2—6層為住宅。（6）凱震建材裝飾市場(chǎng) 物業(yè)名稱凱震建材裝飾市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)類別批零兼售（零售為主）物業(yè)地址吉州大道與陽(yáng)明西路交匯處以北500米處經(jīng)營(yíng)范圍陶瓷、衛(wèi)浴、管材、瓷磚、地板、照明燈具經(jīng)營(yíng)方式散戶自營(yíng)市場(chǎng)規(guī)模約120家店鋪經(jīng)營(yíng)檔次中檔檔次輻射范圍吉安城區(qū)商鋪?zhàn)饨稹?5元/平米但據(jù)經(jīng)營(yíng)者反映，市場(chǎng)內(nèi)存在租金不合理漲調(diào)的情況，對(duì)于這種不合理狀況，部分經(jīng)營(yíng)者急需自有自營(yíng)形的商鋪。項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)四方圓建材市場(chǎng)包含部分住宅產(chǎn)品，是吉安首個(gè)以建材市場(chǎng)為規(guī)劃設(shè)計(jì)房地產(chǎn)項(xiàng)目，經(jīng)營(yíng)將近四年，市場(chǎng)內(nèi)統(tǒng)一劃分業(yè)態(tài)區(qū)域，統(tǒng)一管理，市場(chǎng)統(tǒng)一包裝、推廣。月商鋪布局商鋪分為A—G八個(gè)館，一樓分為木地板區(qū)，板材、涂料、油漆、五金、頂材區(qū)，陶瓷區(qū)，衛(wèi)浴潔具區(qū)四個(gè)區(qū)域；二樓分為燈具區(qū)，家具區(qū)，窗簾、布藝、家紡區(qū)，櫥柜、衣柜、門業(yè)區(qū)。月—25元/平米月—42元/平米（5）四方圓建材市場(chǎng) 物業(yè)名稱四方圓建材市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)類別批零兼售（零售為主）物業(yè)地址吉州大道與陽(yáng)明西路交匯處以南500米經(jīng)營(yíng)范圍陶瓷、衛(wèi)浴、石材、板材、涂料、油漆、五金、頂材、燈具、窗簾、布藝、家紡、燈具、名品家具等經(jīng)營(yíng)方式統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理，散戶自營(yíng)與品牌店共存市場(chǎng)規(guī)模一層約有260家建材店鋪，二層燈飾、門業(yè)、窗簾、櫥柜、家具有將近150家店鋪，三、四層為家具區(qū)經(jīng)營(yíng)檔次中高檔次，涵蓋吉安市內(nèi)最高檔次的建材產(chǎn)品，包括TOTO、諾貝爾、馬可波羅等高端品牌。但是該區(qū)域由于沒有統(tǒng)一規(guī)劃，整條街區(qū)經(jīng)營(yíng)凌亂，沒有停車場(chǎng)地。月——70元/平米月項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)三江家居城是集中低檔家具、陶瓷、潔具、玻璃、地板、板材、鋁材、五金等裝飾材料綜合性市場(chǎng)，市場(chǎng)內(nèi)規(guī)劃較為混亂，建材區(qū)域沒有嚴(yán)格的分區(qū)，市場(chǎng)內(nèi)人氣相對(duì)較淡，經(jīng)營(yíng)狀況相對(duì)較為不佳。經(jīng)營(yíng)檔次中低檔次輻射范圍吉安城區(qū)為主商鋪?zhàn)饨鹨粚咏ㄖb飾材料區(qū)租金20元/平米建材類市場(chǎng)現(xiàn)有商戶約160余戶，以管材類、陶瓷、鋁合