【正文】 市規(guī)劃法》； 《城市規(guī)劃編制辦法和城市規(guī)劃編制辦法實(shí)施細(xì)則》 〈建設(shè)部建規(guī)（ 1995） 333 號(hào)文發(fā)布〉； 《城市道路交通規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB5022095）； 吉安市 XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 23 《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》 （ GBJ13790）； 《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》 （ GB5018093） ； 《 高層民用建筑防火規(guī)范 》 （ GB5004595）； 《 建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（ GBJ1687） （ 2022 年局部修訂） ； 《 2022 年小康型城市住宅科技產(chǎn)業(yè)工程示范小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)守則》 《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB500961999）； 《江西省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》； 1 B B B4 地塊的規(guī)劃條件； 1主 要規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。 因此一期項(xiàng)目切實(shí)地從住戶的居住要求出發(fā)，關(guān)注住戶的生活習(xí)慣，照顧住戶的日常生活，營(yíng)造良好的氛圍，體現(xiàn)出以人為本的思想，充分描繪出一個(gè)高品質(zhì)小區(qū)應(yīng)有的形象，創(chuàng)造出居家應(yīng)有的環(huán)境。在方案設(shè)計(jì)中，小區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)上敏銳地意識(shí) 到這一點(diǎn)，留出大量或可供三五人小憩，或可供數(shù)十人聚會(huì)或可對(duì)坐暢談，或可閑庭漫步的場(chǎng)所，從而為住戶提供盡量相互接觸交往的機(jī)會(huì)。 吉安市 XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 22 第五章 工程設(shè)計(jì)方案 第一節(jié) 指導(dǎo)思想與原則 建筑是社會(huì)性的，它從不孤立存在，而是常常和社區(qū)中的其他成員或大自然連在一起，人文主義的關(guān)懷體現(xiàn)在新生住戶的交往需求。 六 、征地拆遷情況 一期項(xiàng)目區(qū)的征地拆遷已完成，現(xiàn)在已完成部分場(chǎng)地平整。 四 、社會(huì)環(huán)境條件 一期項(xiàng)目區(qū)規(guī)劃用地內(nèi)無(wú)工業(yè)企業(yè)，項(xiàng)目附近無(wú)化學(xué)污染源，軍事設(shè)吉安市 XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 21 施，無(wú)過(guò)境架空高壓線，無(wú)危及人身安全的易燃易爆危險(xiǎn)物品庫(kù)。在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中將按照批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件進(jìn)行建設(shè)，合理組織交通，使項(xiàng)目滿足城市景觀、綠化設(shè)計(jì)、消防、交通等規(guī)范的要求 。五十年一遇的洪水水位是 。 根據(jù)國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局發(fā)布， 2022 年 8 月 1 日實(shí)施的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《中國(guó)地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖》（ GB183062022），吉安市地震動(dòng)峰值加速度 （相當(dāng)于原地震烈度小于六度）一期項(xiàng)目可不考慮抗震設(shè)防。 地下水分上下二個(gè)含水層，上部含水層分布在填土和耕表土中，屬上層滯水，水位埋深 1～ 米，主要受降水補(bǔ)給，水量小，旱季消失；下部初見(jiàn)水位埋深 11 米左右（標(biāo)高為 47 米左右），水量較小存于園礫層； 粉質(zhì)粘土屬隔水層，強(qiáng)風(fēng)華粉砂巖中僅有少量裂隙滲水。 地基土巖層及分布從上至下有：人工素填土，耕表土，沖積粉質(zhì)粘土，粗砂，園礫，殘積粉質(zhì)粘土，強(qiáng)風(fēng)華粉砂巖，中風(fēng)華粉砂巖組成。 第二節(jié) 主要建設(shè)條件 一 、工程地質(zhì)、水文情況 工程地質(zhì) 一期項(xiàng)目位于吉安市 XX 區(qū)，具體位置二橋東路經(jīng)北， XX 大道以東，長(zhǎng)征路和茨坪路將地 塊劃分為三塊，其中 B B4 地塊場(chǎng)地平坦， B3 地塊有一定巖土方量。 二、土地權(quán)屬及占地面積 項(xiàng)目總征地面積 畝，一期項(xiàng)目用地面積 畝 。 吉安市 XX 開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目地點(diǎn)位于 XX 區(qū)二橋東路與 XX 大道交匯處的東北角。 確定的開(kāi)盤(pán)入市價(jià)格應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、預(yù)算成本方案、入市前競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)等進(jìn)行調(diào)整，由房地產(chǎn)公司銷售部提交一份詳細(xì)定價(jià)報(bào)告，其中將包括不同類型產(chǎn)品入市均價(jià)，后期不同類型產(chǎn)品價(jià)格走勢(shì)判定，價(jià)格系數(shù)設(shè)定，營(yíng)銷策略等等，最終交董事會(huì)確定。以后每年按增長(zhǎng) 5％計(jì)算。 商鋪 由于一期項(xiàng)目臨近的 梅苑小區(qū)，天立 花園 （一期）、（二期），金竹苑、豪德花園均 有少量商鋪， 但各樓盤(pán)均無(wú)明顯亮點(diǎn)， 因此商鋪售價(jià)參照 較近的天立 花園 （一期） 價(jià) 格，均價(jià)暫定 3200 元 / m2。5=1116 元 /m2 ②吉州區(qū)（河西片） 估價(jià)時(shí)間： 2022 年 6 月 均價(jià)：元 /m2 項(xiàng)目 星港澳園 中寰城市花園 名人花園 壹街區(qū) 明珠 錦繡佳 苑 實(shí)際成交價(jià) 1250 1400 1350 1500 1350 交易情況修正 100/105 100/105 100/103 100/108 100/108 交易日期修正 101/100 101/100 100/100 101/100 101/100 區(qū)域因素修正 100/105 100/110 100/110 100/105 100/108 修正后單價(jià) 1145 1224 1248 1275 1169 按算術(shù)平均法計(jì)算： （ 1145+1224+1248+1275+1169） 247。 （ 2）價(jià)格因素加權(quán)比較分析。 項(xiàng)目 主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手住宅樓盤(pán)價(jià)格定位及比較分析 吉安市 XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 16 （ 1）住宅樓盤(pán)價(jià)格（ 2022 年 6 月銷售均價(jià)） 吉州 XX 兩區(qū)城區(qū)主要商品房樓盤(pán)綜合分析表 項(xiàng)目名 稱 位 置 建筑形態(tài) 規(guī) 模 價(jià) 格 銷 售 情 況 備 注 康 居 帝景灣 井岡山大橋西端 24 棟多層（ 1期） 占地 ㎡，總建20 萬(wàn)㎡ ， 分三期開(kāi)發(fā) 一期均價(jià) 1437 元 /㎡，二期 1600 元 /㎡ 銷售率 50% 緊鄰贛江，倡導(dǎo)水文化住宅 江信廬陵花園（ 星港澳園 ） 井岡山大道 20號(hào) 42 棟多層， 3棟小高層 占地 ㎡，總建20 萬(wàn)㎡ 一期入 市均價(jià) 1250 元 /㎡， （ 一期開(kāi)始排號(hào) ） 銷售率 65% 周邊市政配套較完善，鬧中取靜，但容積率高，棟距小，采光效果差 名人花園 井岡山大道 158號(hào) 8 棟多層， 1棟高層 占地 2萬(wàn)㎡，總建 ㎡，分兩期開(kāi)發(fā) 一期現(xiàn)交房中，均價(jià)1350 元左右 一期多層銷售率 80%以上 緊靠主干道，井岡山大道，交通方便，但噪音及灰塵污染大 中 寰 城市花園 吉安市韶山西路 多層，小高層 占地 370 畝， 分二期開(kāi)發(fā)， 總建 24 萬(wàn)㎡ 均價(jià) 1400 元 /m2 一期 銷 售 率 80％以上 小區(qū)設(shè)施齊全，地理位置好 創(chuàng)天麗景 井岡山大 道與躍進(jìn)路交界處 多層，小高層 （ 1期） 占地 20 公頃，分三期，目前一期（ 8棟）占地 25 萬(wàn)㎡，總面積 50 萬(wàn)㎡ 最低價(jià) 1280 元 /㎡，最高價(jià) 1550 元 /㎡，均價(jià) 1350元 /㎡ 銷售率 60%， 3房偏多 開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，臨后河而建，后河未開(kāi)發(fā) 恒榮麗景 井岡山大道建 行大樓對(duì)面 6棟多層 占地 ㎡，總建3萬(wàn)㎡ 起價(jià) 1398 元 /㎡ 銷售率 95%，僅剩 6套復(fù)式 地段佳，距廣場(chǎng)近，交通便 利，但噪音及污染大 信和嘉苑 中山路與永叔 路交匯處 12 棟多層 占地面積 萬(wàn)㎡，總建 萬(wàn)㎡，分二期開(kāi)發(fā) 均價(jià) 1300 元 /㎡ 銷售率 90%只剩五六套 3 房和復(fù)式 吉安首家全錯(cuò)層結(jié)構(gòu)住宅 恒豐酒店 中山路與永叔 路交匯處 單棟小高層 16 層高， 總建 ㎡ 2800 元 /㎡ 3200 元 /㎡，均價(jià) 3000/㎡元 銷售率 30% 產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店， 1516 層為寫(xiě)字樓， 14層為大廳餐飲娛樂(lè) 濱 江 六合盛世 濱江四期南面（吉州大道） 多層，小高層，高層，別墅 占地 450 畝，分期開(kāi)發(fā)，目前正處于拆遷階段 未定 未銷售 臨江而建，形態(tài)多樣 壹街區(qū) 贛新大道旁 多層，小高層， 高層 占地 67 萬(wàn)㎡， 總建 ㎡， 起價(jià) 1080 元 /㎡，最高價(jià)2080 元 /㎡ 銷售率 30% 小區(qū)規(guī)劃開(kāi)放，功能完善前 期廣告到位 恒 榮 正丙角新村 吉安市廣場(chǎng)西路（贛新大道） 多層、單體、聯(lián)體別墅 總占地 21 萬(wàn)㎡，總建 22 萬(wàn)㎡，可容納800 戶左右 起價(jià) 838948 元 /㎡， 屬前期排號(hào)階段，在下半年開(kāi)始正式銷售 離市區(qū)較遠(yuǎn)，邊配套不成熟，規(guī)模較大 梅苑小區(qū) 井岡山大橋東 頭 多層、單體別 墅 占地 20 萬(wàn)㎡ ， 總建 17 萬(wàn)㎡ 多層均價(jià) 11001200 元 別墅均價(jià) 14001600 元 / 銷售率 60% 由于開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，體量大， 銷售市場(chǎng)壓力大 天立 花園 XX 區(qū) XX 大道 多層，單體別 墅，小高層 占地 20 萬(wàn)㎡， 總建 30 萬(wàn)㎡ 二期均價(jià) 1250 元 /㎡ 一期準(zhǔn)備交房， 一期 58% 規(guī)模大，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，市場(chǎng) 壓力大 明 珠 錦繡佳 苑 贛新大道旁 多層，小高層 占地 m2 總建 ㎡ 多層均價(jià) 1350 元 /㎡ 內(nèi)部銷售 3棟， 7棟多層銷售 率 80％ 小區(qū)規(guī)劃綠化功能完善前期廣告到位 天龍花園 井岡山大道（有 線電廠） 多層 占地 m2 總建 ㎡ 多層期房均價(jià) 1450 元 /㎡，現(xiàn)房 1600 元 /㎡左右， 銷售率 40% 井岡山大橋東側(cè)，地理位置 優(yōu)，樓盤(pán)策劃理念新 金竹園 XX 區(qū) XX 大道 多層，單體別 墅，小高層 占地 m2 總建 ㎡ 多層期房均價(jià) 1150 元 /㎡，現(xiàn)房 1250 元 /㎡左右， 銷售率 50% 陽(yáng)明大橋東側(cè)，地理位置較 優(yōu) 吉安市 XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 17 XX 區(qū) 選取對(duì)應(yīng)一期項(xiàng)目具有可比性的 梅苑小區(qū)、豪德花園、天立 花園（一期）和（二期）、金竹苑 五個(gè)樓盤(pán)進(jìn)行價(jià)格因素加權(quán)比較分析 供 項(xiàng)目 決策。 開(kāi)發(fā)商預(yù)期利潤(rùn)目標(biāo)期望值 預(yù)期利潤(rùn)目標(biāo)期望值：多層住宅為 30％， 綜合 樓 40％，沿街店鋪樓120％，則每 m2 利潤(rùn)：多層住宅 元 / m2，高層寫(xiě)字樓 478 元 / m2，商鋪 1272 元 / m2。 吉安市 XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 15 項(xiàng)目單位開(kāi)發(fā)成本 項(xiàng)目每平方米開(kāi)發(fā)預(yù)算成本包括：土地、建筑、規(guī)費(fèi)、市政 道路和綠化等綜合設(shè)施配套、稅收、管理費(fèi)和銀行利息 。但若購(gòu)房者對(duì)推出個(gè)案的發(fā)展商 沒(méi)有信心時(shí)，一旦定價(jià)過(guò)低，購(gòu)房者反而會(huì)懷疑物業(yè)的品質(zhì)而不敢購(gòu)買。在競(jìng)爭(zhēng)激烈時(shí)，條件相當(dāng)?shù)膬蓚€(gè)物業(yè)，定價(jià)較高的項(xiàng)目會(huì)被客戶舍棄。此法雖簡(jiǎn)單，仍須考慮市場(chǎng)行情及競(jìng)爭(zhēng)狀況，才能訂出合適的價(jià)格。 二、市場(chǎng)供應(yīng) 近年中心城區(qū)商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)情況 時(shí)間 施工面積 (萬(wàn) m2) 竣工面積 (萬(wàn) m2) 銷售面積 (萬(wàn) m2) 銷售額 (萬(wàn)元 ) 2022 年 15829 2022 年 6955 2022 年 44087 2022 年 26340 2022 年 55841 合 計(jì) 149052 吉安市 XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 13 近年吉安市（吉州 XX 兩區(qū)城區(qū)）房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃審批情況 編 號(hào) 建設(shè)單位名稱 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目規(guī)模（公頃） 建筑面積（萬(wàn) m2） 工程地址 備注 1 吉安康居錦江 發(fā)展有 限公司 康居帝景灣 （螺湖花園小區(qū)） 井岡山大橋西路以北 2 吉安市創(chuàng)天國(guó)際 投資有限公司 麗景城 住宅小區(qū) 后河中游地塊 3 吉安市萬(wàn)家 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 光明居住小區(qū)A1.2.3.B2.D 地塊 光明路以北 4 吉安市凱震房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)公司 陽(yáng)明商城 原吉州區(qū)委區(qū)政府 5 吉安天立實(shí)業(yè)發(fā)展 有限公司 天立花園（一期） 原 河?xùn)|街道辦事處 XX大道 東西兩側(cè) 6 江西國(guó)投廬陵房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)有限公司 江信廬陵花園 （ 星港澳園 ） 井岡山大道 西路 原吉安麻紡廠 7 吉安信和實(shí)業(yè) 有限公司 信和一期工程 后河中游 \下游 8 吉安陽(yáng)光房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)公司 金竹園 XX 大道以西 9 市恒榮房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)公司 麗景花園 井岡山大道 77 號(hào) 10 市恒榮房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)公司 正丙角新村 正丙角 11 吉安市 XX 房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)公司 劉家村委會(huì)安置用地 上海路以東， 永新路以北 12 吉安市 XX 房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)公司 濱江新區(qū)坼遷 安置新橋用地 上海路以西， 濱江大道以東 13 吉安市中寰置業(yè) 有限公司 中寰城市花園 原曲軸連桿廠地塊 14 江西嘉圓房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)公司 壹街區(qū) 住宅 贛新大道 A101,2 15 市恒榮房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)公司 恒鑫佳苑 贛新大道 A131 16 市明珠房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)公司 明珠 錦繡佳 苑 贛 新 大 道 A22 ，A21,A1211 17 吉 安信和實(shí)業(yè) 有限公司 信和新城二期 后河下游 A41,A61, 18 吉安市建興房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)公司 金鷺花園 原贛江制藥廠地塊