【正文】 梯、四戶三部電梯、五戶四梯 產(chǎn)品 規(guī)劃排布 產(chǎn)品比例 戶型 上海世茂濱江花園一梯二、一梯三 三梯三戶、三梯兩戶 三梯三戶、三梯四戶 兩梯兩戶 南京世茂濱江新城 珠海金域藍灣， 31層以下為三梯四戶， 31層以上為三梯三戶 A B C C D 深圳金域藍灣以四梯五戶為主 38 戶型， 價值主體模式從頂端客戶需求出發(fā)，功能房景觀最大化，舒適度高；形象主導(dǎo)模式滿足基本舒適性前提下，贈送面積為最大賣點 ?開闊江景臥室與客廳； ?雙層中空鋼化玻璃落地窗， ?主人生活區(qū)與傭人服務(wù)區(qū)分隔明確 產(chǎn)品 規(guī)劃排布 產(chǎn)品比例 戶型 ?附贈約 11平米雙南向花園平臺；附帶約 7平米獨立休閑空間； ?主臥區(qū)可設(shè)臵獨立衣帽間， 附帶衛(wèi)生間 天津金域藍灣 上海世茂濱江花園 ?客房飄窗設(shè)計，法式園林盡收眼底； ?主臥大面積觀景窗； ?主衛(wèi)飄窗設(shè)計 ?客廳配以觀景大陽臺 深圳金域藍灣 ?南北通透，全海景陽臺 ?每戶獨有兩層高陽臺 ?主人房附超大凸窗 形象主導(dǎo)模式戶型亮點 ?滿足基本舒適性需求 ?入戶花園、挑高露臺等大面積贈送比 價值主體模式戶型亮點 ?功能房景觀最大化，客廳、主臥、衛(wèi)生間落地玻璃窗，看一線江景； ?舒適度高，如雙主臥、生活區(qū)主仆分離等 南京世茂濱江新城 39 建筑風格 ，采用現(xiàn)代都市風格，價值主體模式項目更展現(xiàn)濱海建筑風情 ?建筑風格均采用現(xiàn)代都市風格 ，采用明朗的顏色搭配（啡紅色與白色、暖灰色）、輕巧飄逸的形體符號（如大面積陽臺、飄板、遮陽百葉） ?部分項目展現(xiàn)濱海建筑風情 。 31 超高層選擇何種模式的前提條件 價值主體 形象主導(dǎo) 海口藍城廣場項目匹配模式 自身屬性 規(guī)模 大規(guī)模 中型規(guī)模 239畝，在長秀片區(qū)屬大規(guī)模項目 資源 一線資源 二線資源 二線海景資源 容積率 低容積率 中高容積率 中高容積率 開發(fā)商 資金實力 較強的資本實力 一定的資本實力 持續(xù)的資本實力 品牌效應(yīng) 較強的品牌效應(yīng) 較強的品牌效應(yīng) 較強的品牌效應(yīng) 政府合作 與政府良好的關(guān)系 較少 本項目由長信與有政府背景的城投合作開發(fā) 區(qū)域運營能力 較強的區(qū)域運營的能力 無 無特殊要求 ?匹配超高層兩種模式，我們發(fā)現(xiàn)，海口藍城廣場項目與形象主導(dǎo)模式較接近，但不同點在于我們項目規(guī)模在長秀片區(qū)屬大規(guī)模，同時有著良好的政府合作背景。按揭 8成 30年，享受青年臵業(yè)計劃 城市理想大廈 城市中央景觀 占地 ，總建面8萬 6千多平方米。 成都金域藍灣 河景：西臨沙河 35萬 5 3 36層高層， 5層多層。超高層住宅建設(shè)完工后將成為珠海住宅第一高度，樹立珠海情侶路新地標 超高層以 180平米的三房和 103平米的二房為主 ，高層主力戶型為150－ 175平米的三房，其次為 90－ 105平米的二房及 205－ 210平米的四房，另有少量頂層復(fù)式 均價： 15000元/平方米 超高層作為三期最后推出，目前尚在認籌。目前，周邊小區(qū)在 4700元到5000元。 綠化率 % 項目整體建筑面積 165萬㎡，投資超過 100億 住宅產(chǎn)品為純板式高層與超高層，沿江有部分聯(lián)排別墅。超高層開發(fā)以外來品牌開發(fā)商為主 上海、南京、武漢、 福州、成都、蕪湖等 世茂濱江系列超高層 深圳、珠海、福州、 成都等金域藍灣系列 超高層 外灘、湖畔新世界、 時代豪庭、遠大郎朗 風景等成都系列超高層 21 世茂濱江超高層系列案例 樓盤 景觀資源 技術(shù)指標 物業(yè)類型 產(chǎn)品戶型 價格 地價、投資額等 上海世茂濱江花園 一線江景 占地 ， 建面 70萬平米 容積率 綠化 率 70% 6棟 49～ 55層超高層公寓與 1棟 60層酒店式公寓 戶型從四房兩廳到一房一廳，從 80多平米到 300多平米 總投資達 50億人民幣； 目前三級市場價格： ～ /平方米 僅拆遷費意向，就投入了 20億元。 《 2022年房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 19 超高層兩種發(fā)展模式案例研究 20 我們對市場上有著成熟理念和成功實踐的超高層系列案例進行了系統(tǒng)研究 世茂濱江 系列超高層 一線江景、湖景資源；超高層低密度；開發(fā)量在 100萬平米以上，通過規(guī)模效應(yīng)降低建設(shè)推廣成本；綠化率 50%以上；綜合體運營，其中住宅占世茂利潤 70% 萬科 金域藍灣 系列超高層 二線水資源；中小規(guī)模地塊；中高容積率；超高層、高層等多種物業(yè)形態(tài)相融合，用以分攤?cè)莘e率；精致園林，提高單位成本 成都 系列超高層 2022年為成都超高層轉(zhuǎn)折點， 08年出現(xiàn)井噴。 《 2022年房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 17 超高層市場成功實現(xiàn)共性總結(jié) 城市因素 共性 1：城市 GDP總量達到一定層級 共性 2：城市化率達到一定水平 共性 6：市場具有較高的可實現(xiàn)售價預(yù)期 共性 4：市場客戶具備視野開闊，能夠接受創(chuàng)新事物的特質(zhì) 區(qū)域因素 價格因素 客戶因素 共性 3：超高層多位于城市新區(qū)或核心，并依賴強勢資源驅(qū)動 共性 7： S比的不同會導(dǎo)致超高層開發(fā)模式的不同 共性 5：開發(fā)商從各個層面對客戶抗性進行引導(dǎo) 這些共性并不適用于每一個案例，但來源于一些類似的成功要素的總結(jié) 本報告是嚴格保密的。 超高層成功共性五 建安成本3000元 /㎡ 本報告是嚴格保密的。 《 2022年房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 14 面對客戶對超高層的抗性， 開發(fā)商 從產(chǎn)品設(shè)計階段就開始滿足客戶需求，力求舒適性與實用性兼顧，引導(dǎo)客戶認知 如今超高層就像 4年前的小高層，客戶有抗性，但我們持樂觀態(tài)度， 作為開發(fā)商，我們主要從居住感覺上加以引導(dǎo)，同時物管服務(wù)前臵 —— 成都天璽項目負責人 陳先生 超高層成功共性四 階段 初級階段 發(fā)展階段 成熟階段 特征 中、高層住宅增多，超 高層住宅開始出現(xiàn) 超高層住宅數(shù)量增多 超高層住宅大量出 現(xiàn) 客戶主要特征 抗性大 抗性弱化，接受度提高 接受度明顯提高 ?舊有的居住觀念仍未被打破； ?放大 超高層居住的 不安感 ； ?對超高層居住持好奇，懷疑態(tài)度 ?舊有居住觀念被打破； ?持有觀望態(tài)度、從眾心理； ?淡化不安感，開始重視視野、采光、通風等優(yōu)點 ； ?產(chǎn)生超高層居住優(yōu)越感 ?理性看待超高層居住 ； ?優(yōu)勢意識增強 發(fā)展商作為 ?相對保守的開發(fā)策略； ?挖掘關(guān)系客戶 、有區(qū)域情結(jié)的客戶； ?訴求完善的城市配套 ?引導(dǎo)：強化視野、通風、采光的特性；強化超高層居住的優(yōu)越感； ?注重規(guī)劃、建筑、園林設(shè)計 ：以景觀為導(dǎo)向的產(chǎn)品規(guī)劃，高品質(zhì)產(chǎn)品，景觀最大化，園林尺度擴大； ?選址上占據(jù)較好的景觀資源 ?倡導(dǎo)新的生活方式 ； ?豐富產(chǎn)品線； ?服務(wù)升級：物管服務(wù)前臵 ； ?發(fā)揮品牌優(yōu)勢 超高層發(fā)展初級階段，開發(fā)商重點營銷老客戶，僅從營銷階段影響客戶；發(fā)展階段，開始從產(chǎn)品設(shè)計階段滿足客戶需求，力求舒適性與實用性；成熟階段，通過物管、產(chǎn)品、園林、區(qū)域資源等重點打造一種超高層獨特的生活方式 訪談紀要 本報告是嚴格保密的。 《 2022年房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 12 超高層多位于城市新區(qū)或核心地段，并依賴強勢資源驅(qū)動 ?超高層多具有強勢水景資源 ?世茂濱江系列多擁有一線海景、江景資源 ，如武漢錦繡長江、蕪湖世茂濱江花園等 ?超高層若位于城市政府新區(qū)，開發(fā)商多主動承擔“城市運營商”角色 ?開發(fā)商會采取綜合多元化的地產(chǎn)發(fā)展模式，發(fā)揮出土地最大價值 ?綜合社區(qū)包括了住宅、商業(yè)、辦公、酒店、教育、娛樂等設(shè)施，功能結(jié)構(gòu)上得以互補，資源得以共享 ?在開發(fā)土地過程中被要求考慮被開發(fā)區(qū)域?qū)φ麄€城市所產(chǎn)生的經(jīng)濟效益，被要求具有一定的景觀性，注重與周邊環(huán)境的融合 樓盤 技術(shù)指標 城市運營商 物業(yè)類型 武漢世茂錦繡長江 占面： ㎡ 建面： 165萬㎡ 容積率： 綠化率： % 從兩江四岸復(fù)合功能區(qū)（ RBD）發(fā)展要求出發(fā) ，為武漢新區(qū)創(chuàng)造了一個集商業(yè)、旅游、休閑娛樂、商務(wù)辦公、酒店及高尚居住為一體的綜合功能區(qū)； 不僅與四新地區(qū)建設(shè)形成互動，更促進了武漢三鎮(zhèn)的均衡發(fā)展 住宅產(chǎn)品為純板式高層與超高層，沿江有部分聯(lián)排別墅； 占總體量 20％的 商業(yè)、寫字樓、酒店 為輔助，烘托出良好的高端住宅物業(yè)形象 南京世茂濱江新城 占面 :51萬 ㎡ 建面 :150萬 ㎡ 容積率： 綠化率： 65% 所在的城市功能區(qū)為南京政府著力打造的濱江板塊的核心發(fā)展區(qū)域 ，是打造長江之畔全新南京城市形象及文化吸引力的主要區(qū)域 新城由 17棟 50層的 超高層建筑、五星級酒店、沿江商業(yè)步行街、市民廣場、文化廣場、幼兒園、中小學以及大型購物超市 等組成 福州世茂外灘花園 占面： 77357 ㎡ 建面： 27萬㎡ 容積率： 綠化率： % 項目根據(jù)福州 東擴南進 的未來城市格局，開發(fā)閩江沿岸 150米純板式超高層豪宅， 4棟百米板式豪宅 商業(yè)配套 ， 6000平米 五星級會所 蕪湖世茂濱江花園 占面： 19萬㎡ 建面： ㎡ 容積率： 綠化率： 60% 位于蕪湖市迄今為止最大的市政配套工程 —— 濱江公園的一期工程內(nèi)，三號地塊 應(yīng)市政府之邀，作為城市運營商承建的文化藝術(shù)中心 由 8幢 33～ 53層的高層、超高層住宅和 2幢 五星級酒店 組成 超高層成功共性二 蕪湖世茂濱江花園 武漢世茂錦繡長江 本報告是嚴格保密的。 通過分析國內(nèi)外大量超高層案例，我們得出超高層住宅市場成功 6大共性規(guī)律 本報告是嚴格保密的。 《 2022年房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 9 超高層住宅的市場共性六大規(guī)律 本報告是嚴格保密的。 《 2022年房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 7 從銷售價格角度 ：無強勢景觀支持的情況下，超高層與高層價格差別不大，但超高層頂層部分可以實現(xiàn)溢價 ?綜合案例經(jīng)驗可知，超高層銷售價格可以明顯地分成兩部分： ?看不到景觀的樓層與高層均價相差無幾； ?可看優(yōu)勢景觀資源的超高層樓層，產(chǎn)品戶型設(shè)計可能與低樓