【正文】 市的 GDP總量達(dá)到6000億元以上超高層大量出現(xiàn) ?城市化率較高 ?城市化率達(dá)到 60％左右開始出現(xiàn)超高層 ?城市化率達(dá)到 80％左右超高層大量出現(xiàn) 現(xiàn)象 城市 GDP（億元） 城市化率 超高層住宅大量涌現(xiàn) 北京 9120 % 上海 11765 % 廣州 6744 % 深圳 6657 100% 開始出現(xiàn)超高層住宅 武漢 3100 68% 南京 3207 75% 佛山 3558 80% 成都 3320 55％ 青島 3700 59% 福州 1975 50％ …… …… …… 超高層成功共性一 出現(xiàn)超高層的城市基本指標(biāo) 本報告是嚴(yán)格保密的。 《 2022年房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 8 技術(shù)要求產(chǎn)生質(zhì)的變化，成本增加 客戶對高層與超高層的感知沒有明顯區(qū)別 與高層價格無大的差別，但頂層部分可以實現(xiàn)溢價 1 2 3 所謂超高層，只是在技術(shù)與成本層面產(chǎn)生了變化，而客戶的感知、銷售價格上都與高層無本質(zhì)差別 那么，決定超高層市場實現(xiàn)度的核心要素是什么？ 本報告是嚴(yán)格保密的。 100米高度帶來的質(zhì)的變化 戶型 成本 實用率 安全性 物業(yè)管理 ?通透性差 ?異形房間 ?面積的影響 ?陽臺 ?開窗 ?公攤較高 ?消防樓梯增加 ?每 50米設(shè)臵避難層 ?實用率多在 70％左右 ?成本比高層高出15%～ 25% ?對抗風(fēng)、抗震的要求變化，帶來成本大量增加 ?電梯安全系數(shù) ?可燃性材料增加 ?人員疏散問題 ?便于統(tǒng)一管理 ?日常運(yùn)行能耗高 ?后期維護(hù)管理費(fèi)用高 其他 ?開發(fā)周期拉長 ?智能化技術(shù)的使用 ?水系統(tǒng)、配電、消防要求的變化 超高層的界定在不同國家不同，但建筑高度超過100米時，在開發(fā)成本與技術(shù)要求方面會產(chǎn)生質(zhì)的變化。 1 超高層住宅案例的系統(tǒng)研究 《 2022年房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 ◆ 當(dāng) 國外 超高層住宅與別墅一起成為財富人群權(quán)利和身份的象征； 當(dāng)土地越來越稀缺，資源越來越珍貴； 當(dāng)開發(fā)商不由自主，或者迫不得已紛紛籌備超高層住宅時； 當(dāng)超高層成為一種 “ 現(xiàn)象 ” 前； 我們需要準(zhǔn)備些什么？ ◆ 當(dāng) 香港 寸土寸金導(dǎo)致的超高層常態(tài)逐漸 “ 傳染 ” 給內(nèi)地； ◆ 當(dāng) 深圳、上海等一線城市 超高層住宅從起初出現(xiàn)時客戶的抗拒發(fā)展到現(xiàn)在的逐漸接受； ◆ 當(dāng) 青島、杭州、?？诘荣Y源型城市 對于超高層與資源間微妙關(guān)系的逐漸覺醒； ◆ 當(dāng) 2022年類似成都等 二三線城市 超高層住宅開始出現(xiàn)“井噴” …… 《 2022年房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 ?超高層與普通高層的差別在哪里？ ?當(dāng)超高層住宅經(jīng)歷初級階段，發(fā)展階段，再到成熟階段，客戶在每個階段表現(xiàn)出怎樣的特征？ ?在不同發(fā)展階段，針對客戶的不同特征，開發(fā)商又要分別有何作為？ 對此，我們對市場上有著成熟理念和成功實踐的超高層系列案例進(jìn)行了系統(tǒng)研究 …… 決定是否建超高層，以及超高層建多少的問題，與銷售均價和開發(fā)成本的比值密切相關(guān) …… ?進(jìn)而我們又發(fā)現(xiàn)： 市場超高層成功在 城市、地段資源、成本、客戶、開發(fā)商作為 等存在著某些共性； ?我們得出： 4 超高層是什么？ 本報告是嚴(yán)格保密的。 《 2022年房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 5 從成本與技術(shù)角度 ：超高層相比普通高層產(chǎn)生了質(zhì)的變化 ?我國 《 民用建筑設(shè)計通則 》（ JG37— 87）將住宅建筑層數(shù)劃分為： 1～ 3層為低層；4～ 6層為多層； 7～ 9為中高層；凡 超過 100米均為超高層 。 《 年房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載本報告是嚴(yán)格保密的。 《 2022年房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 9 超高層住宅的市場共性六大規(guī)律 本報告是嚴(yán)格保密的。 《 2022年房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 12 超高層多位于城市新區(qū)或核心地段，并依賴強(qiáng)勢資源驅(qū)動 ?超高層多具有強(qiáng)勢水景資源 ?世茂濱江系列多擁有一線海景、江景資源 ，如武漢錦繡長江、蕪湖世茂濱江花園等 ?超高層若位于城市政府新區(qū)，開發(fā)商多主動承擔(dān)“城市運(yùn)營商”角色 ?開發(fā)商會采取綜合多元化的地產(chǎn)發(fā)展模式，發(fā)揮出土地最大價值 ?綜合社區(qū)包括了住宅、商業(yè)、辦公、酒店、教育、娛樂等設(shè)施，功能結(jié)構(gòu)上得以互補(bǔ)，資源得以共享 ?在開發(fā)土地過程中被要求考慮被開發(fā)區(qū)域?qū)φ麄€城市所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益，被要求具有一定的景觀性，注重與周邊環(huán)境的融合 樓盤 技術(shù)指標(biāo) 城市運(yùn)營商 物業(yè)類型 武漢世茂錦繡長江 占面： ㎡ 建面： 165萬㎡ 容積率： 綠化率： % 從兩江四岸復(fù)合功能區(qū)（ RBD）發(fā)展要求出發(fā) ，為武漢新區(qū)創(chuàng)造了一個集商業(yè)、旅游、休閑娛樂、商務(wù)辦公、酒店及高尚居住為一體的綜合功能區(qū)； 不僅與四新地區(qū)建設(shè)形成互動，更促進(jìn)了武漢三鎮(zhèn)的均衡發(fā)展 住宅產(chǎn)品為純板式高層與超高層，沿江有部分聯(lián)排別墅； 占總體量 20％的 商業(yè)、寫字樓、酒店 為輔助，烘托出良好的高端住宅物業(yè)形象 南京世茂濱江新城 占面 :51萬 ㎡ 建面 :150萬 ㎡ 容積率： 綠化率： 65% 所在的城市功能區(qū)為南京政府著力打造的濱江板塊的核心發(fā)展區(qū)域 ，是打造長江之畔全新南京城市形象及文化吸引力的主要區(qū)域 新城由 17棟 50層的 超高層建筑、五星級酒店、沿江商業(yè)步行街、市民廣場、文化廣場、幼兒園、中小學(xué)以及大型購物超市 等組成 福州世茂外灘花園 占面： 77357 ㎡ 建面： 27萬㎡ 容積率： 綠化率： % 項目根據(jù)福州 東擴(kuò)南進(jìn) 的未來城市格局，開發(fā)閩江沿岸 150米純板式超高層豪宅， 4棟百米板式豪宅 商業(yè)配套 ， 6000平米 五星級會所 蕪湖世茂濱江花園 占面： 19萬㎡ 建面： ㎡ 容積率： 綠化率： 60% 位于蕪湖市迄今為止最大的市政配套工程 —— 濱江公園的一期工程內(nèi)，三號地塊 應(yīng)市政府之邀，作為城市運(yùn)營商承建的文化藝術(shù)中心 由 8幢 33～ 53層的高層、超高層住宅和 2幢 五星級酒店 組成 超高層成功共性二 蕪湖世茂濱江花園 武漢世茂錦繡長江 本報告是嚴(yán)格保密的。 超高層成功共性五 建安成本3000元 /㎡ 本報告是嚴(yán)格保密的。 《 2022年房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 19 超高層兩種發(fā)展模式案例研究 20 我們對市場上有著成熟理念和成功實踐的超高層系列案例進(jìn)行了系統(tǒng)研究 世茂濱江 系列超高層 一線江景、湖景資源；超高層低密度；開發(fā)量在 100萬平米以上，通過規(guī)模效應(yīng)降低建設(shè)推廣成本；綠化率 50%以上；綜合體運(yùn)營，其中住宅占世茂利潤 70% 萬科 金域藍(lán)灣 系列超高層 二線水資源；中小規(guī)模地塊；中高容積率；超高層、高層等多種物業(yè)形態(tài)相融合，用以分?jǐn)側(cè)莘e率；精致園林，提高單位成本 成都 系列超高層 2022年為成都超高層轉(zhuǎn)折點(diǎn)， 08年出現(xiàn)井噴。 綠化率 % 項目整體建筑面積 165萬㎡，投資超過 100億 住宅產(chǎn)品為純板式高層與超高層，沿江有部分聯(lián)排別墅。超高層住宅建設(shè)完工后將成為珠海住宅第一高度，樹立珠海情侶路新地標(biāo) 超高層以 180平米的三房和 103平米的二房為主 ，高層主力戶型為150－ 175平米的三房，其次為 90－ 105平米的二房及 205－ 210平米的四房，另有少量頂層復(fù)式 均價： 15000元/平方米 超高層作為三期最后推出，目前尚在認(rèn)籌。按揭 8成 30年，享受青年臵業(yè)計劃 城市理想大廈 城市中央景觀 占地 ，總建面8萬 6千多平方米。 如金域藍(lán)灣系列 世茂濱江系列 上海世茂濱江花園 福州世茂外灘花園 蕪湖世茂濱江花園 武漢世茂錦繡長江 南京世茂濱江新城 產(chǎn)品比例 超高層住宅、1棟 60層酒店式公寓 150米純板式超高層豪宅 ,4棟百米板式豪宅 由 8幢 3353層的高層、超高層住宅 純板式高層與超高層，沿江有部分聯(lián)排別墅 17棟 50層的超高層建筑 萬科金域藍(lán)灣系列 深圳金域藍(lán)灣 珠海金域藍(lán)灣 天津金域藍(lán)灣 成都金域藍(lán)灣 南京金域藍(lán)灣 產(chǎn)品比例 一期為 4棟 33層高層、二期為 4棟34層波浪型高層，三期為 2棟 47層超高層 1棟 47層超高層， 3棟 33層高層 9棟 33層高層 3 36層高層， 5棟多層 45棟 18層住宅、 10 棟30層住宅 產(chǎn)品 規(guī)劃排布 產(chǎn)品比例 戶型 37 戶型 ，形象主導(dǎo)模式追求利潤，一個交通核往往有三戶三梯、三戶四梯、五戶四梯；價值主體兩戶兩梯、三戶三梯、兩戶三梯，舒適性高 ?價值主體一個交通核往往有兩戶兩部電梯、三戶三部電梯、兩戶三部電梯，舒適性高； ?形象主導(dǎo)模式，一個交通核往往為三戶三部電梯、四戶三部電梯、五戶四梯 產(chǎn)品 規(guī)劃排布 產(chǎn)品比例 戶型 上海世茂濱江花園一梯二、一梯三 三梯三戶、三梯兩戶 三梯三戶、三梯四戶 兩梯兩戶 南京世茂濱江新城 珠海金域藍(lán)灣， 31層以下為三梯四戶， 31層以上為三梯三戶 A B C C D 深圳金域藍(lán)灣以四梯五戶為主 38 戶型， 價值主體模式從頂端客戶需求出發(fā)，功能房景觀最大化，舒適度高；形象主導(dǎo)模式滿足基本舒適性前提下，贈送面積為最大賣點(diǎn) ?開闊江景臥室與客廳； ?雙層中空鋼化玻璃落地窗， ?主人生活區(qū)與傭人服務(wù)區(qū)分隔明確 產(chǎn)品 規(guī)劃排布 產(chǎn)品比例 戶型 ?附贈約 11平米雙南向花園平臺；附帶約 7平米獨(dú)立休閑空間； ?主臥區(qū)可設(shè)臵獨(dú)立衣帽間， 附帶衛(wèi)生間 天津金域藍(lán)灣 上海世茂濱江花園 ?客房飄窗設(shè)計，法式園林盡收眼底； ?主臥大面積觀景窗； ?主衛(wèi)飄窗設(shè)計 ?客廳配以觀景大陽臺 深圳金域藍(lán)灣 ?南北通透，全海景陽臺 ?每戶獨(dú)有兩層高陽臺 ?主人房附超大凸窗 形象主導(dǎo)模式戶型亮點(diǎn) ?滿足基本舒適性需