關(guān)于物業(yè)管理糾紛案件的報告-文庫吧資料
2025-05-17 23:47本頁面
【正文】 、案件審理難點(diǎn)及對策由于我院目前審理的物業(yè)管理糾紛大都是追繳物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)的案件，業(yè)主通常會以物業(yè)管理企業(yè)未履行物業(yè)服務(wù)義務(wù)或履行義務(wù)不符合要求等違約事實(shí)進(jìn)行抗辯，而如何認(rèn)定物業(yè)管理企業(yè)是否構(gòu)成違約，成為審理中的難點(diǎn)。由于業(yè)主個人素質(zhì)參差不齊，個別業(yè)主有一些不文明的行為，如私搭亂蓋、隨意丟棄垃圾、任由寵物隨地便溺等，破壞了社區(qū)整體的和諧，給其他業(yè)主造成不便，也給物業(yè)管理服務(wù)增加了難度。在我院受理的物業(yè)管理糾紛案件中，相當(dāng)多作為被告的業(yè)主對物業(yè)服務(wù)都有一肚子的抱怨，但真正走上法庭維護(hù)自己權(quán)益，作為原告起訴物業(yè)管理部門的案件只有5件。當(dāng)物業(yè)管理一方不能提供適當(dāng)?shù)姆?wù)時，作為業(yè)主應(yīng)積極與物業(yè)管理公司或其上級主管單位溝通，通過反映意見或采取法律規(guī)定的方式維護(hù)自己的權(quán)益。業(yè)主維權(quán)意識薄弱。雖然相關(guān)政策對這類群體給予了照顧，如減免供暖費(fèi)等，但總體來說他們?nèi)噪y以負(fù)擔(dān)高額的物業(yè)費(fèi)?！ 。ㄈI(yè)主方面 回遷戶等低收入人群經(jīng)濟(jì)能力差。強(qiáng)制簽訂合同的物業(yè)管理企業(yè)利用自己的強(qiáng)勢地位，制定一些對業(yè)主不公平的條款，單方確定、調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或強(qiáng)制提供服務(wù)，嚴(yán)重違背合同自由、意思自治原則。目前我縣物業(yè)管理合同的簽訂有以下幾種模式：（1）在入住的同時強(qiáng)制業(yè)主簽訂，不簽合同就不辦理入住手續(xù)；（2）入住后與業(yè)主個別簽訂，有相當(dāng)多的業(yè)主擔(dān)心今后受物業(yè)合同制約，不愿簽訂合同；（3）雖沒有簽訂書面物業(yè)管理合同，但按照相關(guān)規(guī)定，因其實(shí)際上接受了物業(yè)服務(wù)，也應(yīng)當(dāng)交納物業(yè)費(fèi)。由于物業(yè)管理機(jī)構(gòu)在財務(wù)運(yùn)作、日常管理、收費(fèi)項目制定等方面采取對業(yè)主保密的方式，經(jīng)常造成不必要的誤會，以致引起各種本該避免的糾紛。財務(wù)收支透明度較低，業(yè)主的知情權(quán)得不到保障。部分物業(yè)管理企業(yè)缺乏管理經(jīng)驗，工作不規(guī)范，管理水平低，服務(wù)質(zhì)量差。物業(yè)管理企業(yè)管理人員素質(zhì)有待提高。比如保安的24小時巡邏，是20分鐘巡邏一次叫到位還是3個小時巡邏一次叫到位？因為服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的模糊，常常導(dǎo)致業(yè)主在和物業(yè)公司對簿公堂時各執(zhí)一辭，由于業(yè)主要承擔(dān)舉證責(zé)任，敗訴幾乎就是不可避免的?！ 。ǘ┪飿I(yè)管理企業(yè)管理和服務(wù)方面 缺乏詳細(xì)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)價格。我縣絕大多數(shù)小區(qū)沒有業(yè)主委員會，即便設(shè)立了業(yè)主委員會，因業(yè)主委員會的權(quán)利行使的途徑尚無具有可操作性的規(guī)定，業(yè)主委員會不能發(fā)揮其應(yīng)有的作用。目前也沒有對物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)公司資質(zhì)等級、物業(yè)管理費(fèi)分級收取進(jìn)行動態(tài)評估、監(jiān)測的部門，不利于物業(yè)收費(fèi)、資質(zhì)管理、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等向社會的公開、透明，業(yè)主難免懷疑物業(yè)管理企業(yè)實(shí)際提供的服務(wù)是否與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)相符、是否與交納的物業(yè)費(fèi)相適，物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量也難以得到保障。 物業(yè)管理企業(yè)缺乏第三方的有效監(jiān)測和評估。開發(fā)商在初期選用自己分立出來的物業(yè)管理企業(yè)，從而剝奪了處于弱勢地位的業(yè)主選擇、更換物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利。目前我縣共有45個居民住宅小區(qū)，分別由21家物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)，由于行業(yè)市場化程度不夠，沒有形成一種市場化的競爭格局，更談不上優(yōu)勝劣汰。例如，幾乎所有相關(guān)法規(guī)都規(guī)定居住小區(qū)具備一定條件應(yīng)成立業(yè)主委員會，并規(guī)定了登記部門，但卻沒有詳細(xì)規(guī)定業(yè)主委員會成立的程序，導(dǎo)致實(shí)踐中很多小區(qū)業(yè)主委員會難以成立。這樣的立法體系效力位階較低，在很多方面規(guī)定較為籠統(tǒng)，不具備可操作性，已不適應(yīng)當(dāng)前物業(yè)管理工作的需要。立法體系尚未完善。近年來我縣城區(qū)改造進(jìn)程加快，新建住宅小區(qū)43個，建筑面積500萬平方米，拆遷改造面積達(dá)215萬平方米，拆除危舊房屋180萬平方米，近萬戶居民喜遷新居。上述物業(yè)管理企業(yè)通過訴訟得到了經(jīng)濟(jì)上的回報，起訴數(shù)量逐年增加。出現(xiàn)這種現(xiàn)象的原因有幾方面：上述四個物業(yè)管理企業(yè)所轄小區(qū)人數(shù)眾多，容易發(fā)生糾紛；涉及小區(qū)均為普通住宅小區(qū)，物業(yè)管理水平與高檔住宅小區(qū)有差距，且業(yè)主的經(jīng)濟(jì)承受能力也有差異。由于物業(yè)糾紛集團(tuán)性、區(qū)域性的特點(diǎn)，大多數(shù)物業(yè)糾紛案件形成群體性糾紛。在全部物業(yè)公司收繳物業(yè)費(fèi)以判決結(jié)案的案件中（共計34件），僅有6件案件因業(yè)主辯稱物業(yè)管理企業(yè)曾暫停服務(wù)而減免了部分物業(yè)費(fèi)，其余28件案件，盡管被告提出的辯解理由多種多樣，但均因證據(jù)不足或與案件無關(guān)未能被法院采信，最終法院全額支持了原告的訴訟請求。第一，部分業(yè)主無故拖欠；第二，部分業(yè)主因沒有經(jīng)濟(jì)能力負(fù)擔(dān)物業(yè)費(fèi)而拖欠；第三，業(yè)主反映物業(yè)服務(wù)有不到位、綠化面積不足、物業(yè)費(fèi)過高、丟失車輛、保安不盡職責(zé)、沒有簽訂協(xié)議、收費(fèi)項目不
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