有關(guān)審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件若干問題的解釋-文庫吧資料
2025-05-08 01:49本頁面
【正文】 說了，我想一周的時間算合理吧。解讀：本條規(guī)定了業(yè)主拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)前置程序：先行書面催交，催交后，業(yè)主有兩種反應(yīng)的情況下才可起訴主張物業(yè)費(fèi)：1)拒絕交納。第六條 經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。第1)、2)項(xiàng)針對施行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，第3)同時針對實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)。2)擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，有定價(jià)權(quán)限的人民政府價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)會同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動幅度，并定期公布。《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第六條、第七條規(guī)定：物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)。解讀：《物業(yè)服務(wù)條例》第四十一條、第四十四條規(guī)定：物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國務(wù)院價(jià)格主管部門會同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。(《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十二條、第二十三條)第五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費(fèi)，業(yè)主以違規(guī)收費(fèi)為由提出抗辯的，人民法院應(yīng)予支持。 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。(《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十七條)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定臨時管理規(guī)約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)尊重社會公德，不得違反法律、法規(guī)或者損害社會公共利益。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以視情況作為原告起訴業(yè)主。第四條 業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實(shí)施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主承擔(dān)恢復(fù)原狀、停止侵害、排除妨害等相應(yīng)民事責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。同時注意，并非是發(fā)生此種情形只能業(yè)主委員會出面起訴，業(yè)主具備訴訟主體地位，業(yè)主可以自行起訴。不屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)項(xiàng)目，物業(yè)服務(wù)企業(yè)務(wù)必在物業(yè)服務(wù)合同列為明示條款，但這也不能超越《合同法》第五十三條的免除責(zé)任無效：(1)造成對方人身傷害的。3)合同約定。解讀：此條容易理解，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)依據(jù)包括：1)法律法規(guī)。第三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。此條款的法律依據(jù):《合同法》第四十條規(guī)定“具有《合同法》第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效?！皩⑽飿I(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)一并委托他人”包括一并委托給專業(yè)性的服務(wù)企業(yè)或非專業(yè)性的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，也包括肢解轉(zhuǎn)委托或轉(zhuǎn)包的情形也應(yīng)屬無效范疇?！薄督忉尅芬?guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)轉(zhuǎn)委托無效。解讀：現(xiàn)實(shí)中前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)基本上是開發(fā)商控制，因此前期物業(yè)服務(wù)合同難免出現(xiàn)利益沖突的條款。(二)物業(yè)服務(wù)合同中免除物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任、加重業(yè)主委員會或者業(yè)主責(zé)任、排除業(yè)主委員會或者業(yè)主主要權(quán)利的條款。本解釋似乎認(rèn)為物業(yè)服務(wù)合同是一種委托性質(zhì)的合同(因其也用“轉(zhuǎn)委托”的說法)?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》曾將“物業(yè)管理委托合同”改為“前期物業(yè)服務(wù)合同”，“委托合同”改為“服務(wù)合同”，似乎是對合同的性質(zhì)界定的一種導(dǎo)向，但首先是對物業(yè)企業(yè)角色定位的導(dǎo)引。提及“前期物業(yè)服務(wù)合同”的性質(zhì)，則不能不提及“物業(yè)服務(wù)合同”的性質(zhì)，前期物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)服務(wù)合同是兩個不同的有名合同，不應(yīng)被混淆。解讀：明確了前期物業(yè)管理合同對業(yè)主有約束力，業(yè)主雖然不是前期物業(yè)管理合同簽署人，但卻是當(dāng)事人，應(yīng)當(dāng)遵守前期物業(yè)服務(wù)合同的約定。
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