【正文】 導(dǎo)市場如何置業(yè)，以物業(yè)為例子，做最好的榜樣； 爭取幾個建設(shè)部門或有關(guān)權(quán)威部門頒發(fā)、市場認(rèn)可的大獎。 專業(yè)雜志的報道，物業(yè)形象代言人（大型企業(yè)、公眾認(rèn)可的企業(yè)家）的露面都能增加物業(yè)的可信度。 通過舉辦特有的促銷活動，突出物業(yè)的優(yōu)勢，給予買家除了持有物業(yè)以外的增值；一是宣傳推廣的氣勢要大，媒體組合要到位，投入要集中（在主要的報紙做廣告量，半版、整版以上連續(xù)，一定要有氣勢，可以考慮先集中在一份報紙）；二是賣場氣氛一定要好；三是要有新聞炒作。 “勢”的度　 以地段、設(shè)計、品質(zhì)、物業(yè)管理服務(wù)等做為延續(xù)期推廣主題，使物業(yè)不斷有新聞性、新動作，在市場活躍；　按照計劃完成銷售目標(biāo)； 推廣之前的相應(yīng)準(zhǔn)備一定要到位，磨刀不誤砍柴功，是一炮打響的基礎(chǔ)；　所有條件具備之前，應(yīng)有媒體吹風(fēng)，“毛毛雨”；“時”的度一、宣傳推廣運作要點隨著房地產(chǎn)市場的成熟和競爭的激烈，房地產(chǎn)企業(yè)不僅追求項目的短期利潤，更追求企業(yè)的長期發(fā)展和品牌效益，因此，房地產(chǎn)的包裝、推廣成本在不斷提高，作為包裝推廣的投入，不僅視之為營銷成本，更視為是一種投資概念?！　　　　　　　　　? 為節(jié)省費用，可考慮沿紅線設(shè)置永久性燈箱，展示項目各個細節(jié)，晚上結(jié)合大廈燈光照明效果（可嘗試周末開啟全部燈光），工地圍擋可要求施工單位采用工程通常使用的材料，并油漆美觀即可。l　　　　工地包裝——圍墻采用時尚、商務(wù)、生活為元素組合成的現(xiàn)代生活畫面，不僅起到了美化工地的作用，也很好的體現(xiàn)了項目形象，并為本案具有的功能作了廣而告之。l　　　　 兒童游樂園做一些兒童游戲的簡單設(shè)施，為以后孩子們到廣場游玩提供一個屬于它們自己的小天地。燈箱內(nèi)容可定期更換。l　　　　 燈箱路牌售樓處沿線設(shè)置燈箱路牌，把項目的細節(jié)、賣點等傳達給公眾。另外我們還能利用廣場廣告柱（高度約在56米）作為促銷工具，作為贈送給簽約入住大客戶的免費廣告牌，一來客戶肯定非常樂意在此黃金地段有免費為自己公司作宣傳的機會；二來也為我們自己作了熱銷勢頭的宣傳。它不僅是為項目工程期起到了外部環(huán)境的美化，也使看樓客戶行進的路上少了工地的煩躁喧囂，多了份夏天的綠色愜意。l　　　　 綠化廣場的實用功能是非常卓越的，考慮到項目是在夏天開盤，所以廣場一定會成為我們項目的夜間“售樓處”，我們可以利用廣場來搞活動，聚集人氣。例如：定期上門做辦公家具的保養(yǎng)雇傭物業(yè)保潔員做辦公室內(nèi)清掃工作定期做辦公間的地毯清潔工作定點大廈班車接送服務(wù)┋　物業(yè)服務(wù)管理公約本案在出售、出租時，應(yīng)向客戶提供經(jīng)核準(zhǔn)的公約。例如：入駐搬家服務(wù)企業(yè)成立工商注冊服務(wù)車輛停泊管理服務(wù)、停車場收費管理服務(wù)特殊安全保衛(wèi)服務(wù)應(yīng)急事故對應(yīng)服務(wù)會議服務(wù)郵政服務(wù)（信件、報刊、快遞）文具用品預(yù)定┋l　　　　委托性的特約服務(wù)特約服務(wù)是為滿足物業(yè)產(chǎn)權(quán)人需要，而在物業(yè)條件允許的條件下經(jīng)雙方友好商量協(xié)議而提供特例服務(wù)。例如：大廈投入使用前的開荒清潔服務(wù)大廈日常清潔及環(huán)境維修服務(wù)各類硬質(zhì)地面的清潔和保養(yǎng)服務(wù)地毯的清潔保養(yǎng)服務(wù)外墻的清潔服務(wù)殺蟲、滅鼠服務(wù)保潔技術(shù)咨詢服務(wù)室內(nèi)株擺的養(yǎng)護與管理24小時保安監(jiān)控銀行服務(wù)（至少有取款機）代收代繳各項寫字樓的常規(guī)費用┋l　　　　針對性的專項服務(wù)這是指物業(yè)管理企業(yè)為改善和提高入駐客戶的工作、生活條件，為滿足其中一些客戶群體的一定需要而提供的各項服務(wù)工作。物業(yè)服務(wù)的基本內(nèi)容按服務(wù)和提供的方式可分為：常規(guī)性公共服務(wù)、針對性的專項服務(wù)和委托性的特約服務(wù)三大類。促銷活動中有贈送客戶會籍一項，所以前期準(zhǔn)備階段一定要把俱樂部會員卡的制作，會員章程的制定等工作落實好。專業(yè)物管提供的無微不至的細節(jié)關(guān)懷會使客戶對物業(yè)的認(rèn)同好感放大數(shù)倍，這比大打廣告的灌輸式宣傳有效得多，客戶最終相信的還是自身的體驗。寫字樓餐廳應(yīng)配有中式快餐與西式快餐，中餐以經(jīng)營以套餐為主；西餐以供應(yīng)自助餐為主, 可同時容納200人就餐。并且當(dāng)刷有本案標(biāo)志的班車穿梭于大街小巷時，也為物業(yè)作了流動的廣告。建議為大廈內(nèi)的工作人員與客戶提供專項的班車服務(wù)，以方便他們的上下班。建議采用亞光磨沙面的白色金屬為襯，再標(biāo)注上黑色的宋體字。l　　　　 上述建議的最大好處就在于擴大了進入大堂的人流范圍，不再僅局限于樓內(nèi)的客戶，良好的環(huán)境可以讓更多的人選擇它作為商務(wù)會面的場合，屆于正式與非正式洽談氣氛，讓人工作起來身心愉悅。 所有這些元素都會起到良好的調(diào)和作用，既表達了生活的輕松美好，又體現(xiàn)了高效的商務(wù)的氛圍。 建議請專業(yè)室內(nèi)景觀設(shè)計公司做“綠色商務(wù)生活空間”景觀布置：如引入山石、沙土、植物等元素，來活潑空間的層次；l　　　　 以典雅暖色為主色調(diào)；l　　　　　形象定位：市場推廣就是要向市場宣傳、并使客戶認(rèn)同項目的附加值，從而引發(fā)客戶的欲望。評價選擇　　購買決策　　　認(rèn)知問題　　 客戶的購買行為模式通常可以表達為：　　現(xiàn)實　　　欲想并且這一形象初步得到了市場的接受。 形象定位是推廣的第一步，它必須能夠幫助我們達到我們的推廣目標(biāo)。l　　 建立本案IT標(biāo)志的項目形象，甚至是整個山西地區(qū)的標(biāo)志。　　　 四、形象定位　推廣的目標(biāo)短期來看寫字樓租售是實現(xiàn)項目經(jīng)濟效益的關(guān)鍵，但整個項目的遠期形象也至關(guān)重要，在把寫字樓的租售作為一切推廣活動的核心目的同時，必須重視項目遠期形象的建立。橫　　向：成交底價租金（含物業(yè)管理費）；單　　位：RMB / 建筑平方米豎　　向：成交免租期時間（須交納物業(yè)管理費）單　　位：月其它系數(shù)：租期2年，即24個月備　　注：忽略免租期的管理費收入不計售價體系　 總則在報價內(nèi)應(yīng)含：l　　　　　同樓層內(nèi)戶型差價l　　　　　樓層與樓層間差價l　　　　　客戶購買大面積時折扣率l　　　　　不同付款方式的折扣優(yōu)惠l　　　　　中介公司的費用支出、各種系數(shù)制度 市場公認(rèn)中介買賣費用為1%（公關(guān)費用） 安排起碼兩種以上付款方式，所以付款方式調(diào)價定在2% 大面積買家為半層以上客戶，折扣點可在4%￥10/平方米。二、　　戶型分割三、　 價格定位租價體系客戶置業(yè)心態(tài)分析“怕、貪、夢”三種不同心態(tài)。新進入的外資企業(yè)必然會考慮選擇一個能展現(xiàn)企業(yè)形象的辦公場所?！?山西境外客戶：希望到太原投資發(fā)展的山西省以外客戶，特別是京、津一帶。而隨著國家對高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的扶持，我市也有一批正在創(chuàng)業(yè)的企業(yè)孕育而出。它們購房置業(yè)的首選是標(biāo)志型的IT辦公場所。第二部分　市場定位一、　優(yōu)勢與市場機會三、樓市簡析　　　地理位置　　　推廣概念　　　　戶型　　　樓宇硬件設(shè)施　　　物業(yè)服務(wù)　　　　租金與出租率　　　目標(biāo)客戶群　 　對外經(jīng)貿(mào)正在以較高的速度發(fā)展，目前已有近千家外資企業(yè)。 雖然山西給人的感覺是比較落后，但并不缺乏有實力的大型企業(yè)和富豪，比如中國私企納稅百強中，山西有5家。旅游業(yè)不僅帶來直接經(jīng)濟效益，更會促進酒店、商業(yè)、餐飲、娛樂等相關(guān)行業(yè)發(fā)展。加之旅游資源豐富，是京津兩地居民旅游熱點，因為近，幾乎是所有人都要考慮去一趟，未來發(fā)展空間巨大。其它情況　 太原市已有專業(yè)甲級寫字樓，目前較有口碑的寫字樓（像國貿(mào)、金廣、力鴻等）都保持著很好的銷售、出租勢頭。逐漸優(yōu)化的投資環(huán)境加上國家政策對于中西部地區(qū)的傾斜，正吸引著大批域外企業(yè)對太原市場的關(guān)注。本項目作為山西第一個以高科技為平臺的寫字樓，全面開啟了地方上智能化樓宇控制與辦公結(jié)合的新紀(jì)元，是科學(xué)技術(shù)轉(zhuǎn)化成生產(chǎn)力的一個絕好的體現(xiàn)，由此也給太原帶來了一個良好的市容市貌與創(chuàng)業(yè)環(huán)境，與寫字樓配套的白領(lǐng)公寓，也為講究生活質(zhì)量的高科技人才提供了良好的生活環(huán)境，為地方經(jīng)濟的發(fā)展增加了籌碼。重視開發(fā)市場，創(chuàng)造市場，以市場需求拉動經(jīng)濟的逆向思維新觀念給本項目的入市推廣帶來了絕好的外力支持。外向發(fā)展的潛力太原經(jīng)濟的外向度不足，是一個由來已久的老問題。而良好的市場機遇正使其潛力漸漸突顯出來，它自身的發(fā)展劣勢正逐漸轉(zhuǎn)化為一股不可遏制的發(fā)展?jié)摿?，給本案帶來了機遇大于挑戰(zhàn)的利好因素：市場建設(shè)的潛力以往太原的發(fā)展更多地局限于自身的發(fā)展，市場經(jīng)濟發(fā)育程度不足，使它的市場建設(shè)明顯滯后于國內(nèi)發(fā)達城市。所有這些，都進一步加大了太原市經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的壓力，但同時也為加快經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整注入了新的動力和活力。二、宏觀經(jīng)濟環(huán)境當(dāng)前，隨著我國正式加入WTO，國內(nèi)外經(jīng)濟環(huán)境和推動經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的動力都在發(fā)生新的重大變化，經(jīng)濟全球化的影響日趨明顯，國