【正文】 。②公司外部課程：作為表現(xiàn)突出的骨干人員，為開拓思維，觸發(fā)靈感，進一步提高管理水平和業(yè)務能力，職員可申請或被選送到外部管理顧問公司等專業(yè)培訓機構參加短期課程，包括各種外部教育機構、培訓中心所舉辦的短期培訓課程、交流會。為此職員必須要善用所有的學習資源，以獲得進步和發(fā)展，其中“挑戰(zhàn)性的工作角色”是最重要的培訓過程。即通過制定工作計劃、分配調整工作、聽取匯報和意見、評價考核業(yè)績、推進工作改善、幫助解決問題等途徑對職員進行的指導。這種培訓由專任講師授課或主持。4. 培訓的形式主要包括：脫產(chǎn)培訓、在職培訓、自我啟發(fā)。3. 培訓為公司完成經(jīng)營目標、提高績效、實現(xiàn)事業(yè)發(fā)展提供人力資源的保證。在公司，職員勤奮的工作除可以獲得薪金、享有福利以外，更可以得到公司適時提供的大量訓練和發(fā)展機會。對此組織機構進行適應性分析知：組建方案符合《公司法》和國家有關規(guī)定的要求，執(zhí)行機構具備指揮能力和組織協(xié)調能力，組織機構的層次和運作方式能滿足建設和生產(chǎn)運營管理的要求，項目法人代表及主要管理人員的素質能適應項目建設和生產(chǎn)運營管理的要求，能承擔項目籌資建設、生產(chǎn)運營、償還債務等責任。本公司采用直線職能制的組織形式，各級領導對下級部門和人員不直接下達命令,只是參謀作用。售后服務部：負責售后回訪，保修修繕，工程遺留問題處理工作。營銷部：負責商品房的銷售和管理。D 做好工程資料的匯集、參加開發(fā)項目資料的歸檔工作。1. 前期階段的部分工作：A 舊建筑物及妨礙工程施工的障礙物的拆除工作。D 組織設計交底。B 辦理開工報告。2. 物資準備3. 現(xiàn)場準備，現(xiàn)場踏勘，“三通一平”，組織施工單位放線并檢驗。4)編制或審核主要材料、半成品、設計計劃。2)編制《房地產(chǎn)開發(fā)項目組織設計》。采購部：負責做好材料、購配件、設備等物資的采購工作。財務部：負責資金的籌集和管理；財務的核算和監(jiān)督以及資金的撥款和管理；交納各種稅務和上級管理費等，保證工程進度和各項資金使用計劃。負責內(nèi)部員工管理:對公司的內(nèi)部職員的個人資料進行管理。一．組織機構設置本公司是股份有限制公司,分為權力機構,實行董事會領導下的總經(jīng)理負責制,董事會由8人組成,董事長1人,副董事長2人,. 各部門 分設經(jīng)理, 。八、組織機構與人力資源配置合理、科學地制定管理方案，確定項目的組織機構和配置人力資源是保證項目建設和生產(chǎn)經(jīng)營順利進行、提高勞動率的重要條件。2．調查項目場址周圍消防設施狀況調查場址周邊公安消防機構的規(guī)模、裝備，所在地公安消防隊與場址的距離等，確定項目對公安消防機構的依托程度。二．消防設施消防設施研究，主要是分析項目在生產(chǎn)經(jīng)營過程中可能存在的火災隱患和重點消防部位，根據(jù)消防安全規(guī)范確定消防等級，并結合當?shù)毓蚕涝O施狀況，提出消防監(jiān)控報警系統(tǒng)和消防設施配置方案。煤炭、冶金等礦井開采項目，應提出防止瓦斯爆炸、礦井涌水、塌方冒頂?shù)燃夹g和安全措施方案。2)對危險部位和危險作業(yè)應提出安全防護措施方案。分析高空、高濕、高壓作業(yè)，井下作業(yè)，輻射、振動、噪音等危險性作業(yè)場所，可能造成對人身的危害。分析生產(chǎn)和使用帶有危險性的原料、材料和產(chǎn)品，包括爆炸品類，易燃、易爆、有毒氣體類，易燃液體類，易燃固體類，氧化劑和過氧化物類，毒害品類，腐蝕品類，輻射物質類，以及工業(yè)粉塵類等。一．勞動安全衛(wèi)生1．危害因素和危害程度分析分析在生產(chǎn)或作用過程中可能對勞動者身體健康和生產(chǎn)安全造成危害的物品、部位、場所，以及危害范圍和程度。公眾參與的對象為洪山區(qū)人大常委會的代表以及附近周圍的居民，項目咨詢專家。污水類型包括洗浴排水、沖廁排水和廚房污水。擬建項目的水污染源主要是生活污水。停車場設有兩個進出口。三．項目建成后環(huán)境影響影響分析作為房地產(chǎn)開發(fā)項目，基本無工藝廢氣和生產(chǎn)廢水排放，因此污染源分析主要是燃料燃燒廢氣、生活污水和生活垃圾。通過對施工期環(huán)境影響的分析，施工期主要污染為噪聲與揚塵，為減少其環(huán)境污染，應做到：①現(xiàn)場施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌和應定點、定位，并采取防塵措施，設置擋風板。(1)施工噪聲影響根據(jù)噪聲污染源分析可知，由于施工場地的噪聲源主要為各類高噪聲的施工機械，這些機械的單體聲級一般均在80dB以上，且各施工階段均有大量設備交互作業(yè)，這些設備在場地內(nèi)的位置，同時使用率有較大變化，因此很難計算其確切的施工場界噪聲，根據(jù)本工廠施工量，按經(jīng)驗計算階段其各施工階段的晝夜聲級見表。(3)施工期廢水污染源施工期產(chǎn)生的廢水包括施工人員的生活污水和施工本身產(chǎn)生的廢水，施工廢水主要包括土方階段降水井的排水，結構階段混凝土養(yǎng)護排水，以及各種車輛沖洗水。本項目運輸車輛安排時盡量避開居民樓。聲級最大的是電鉆，可達115dB(A)。 二．施工期環(huán)境影響分析(1)施工期噪聲污染源 施工期的噪聲主要來源于包括施工現(xiàn)場的各類機械設備和物料運輸?shù)慕煌ㄔ肼?。自然景觀優(yōu)越、空氣清新、濕度適宜，夏季涼爽，遠離鬧市區(qū)的魯巷，周邊高校分布極廣，綠地面積率大。在當前的房地產(chǎn)開發(fā)過程中，講究園藝設計，提倡健康住宅已是大勢所趨，但目前國內(nèi)的景觀設計多采用噴泉、廣場等“硬質景觀”，較少采用有生命力的活生生的“軟質景觀”，只注重視覺效果，而沒有營造整體氣氛，”形成了層次分明的景觀體系，同時設計師還十分注意尺度感，通過小型景質將人的視線從高大的建筑物上轉移，從而減少了人的壓抑感。節(jié)水型用水家用電器：采用高效節(jié)水洗衣機，洗碗機等節(jié)水型家電。(2)根據(jù)用水場合的不同，可選用延時自動關閉(延時自閉)式、水力式、光電感應式和電容感應式等類型水龍頭；手壓、腳踏、肘動式水龍頭；停水自動關閉(停水自閉)式水龍頭；陶瓷片防漏水龍頭等節(jié)流水龍頭。不使用耗水9升和9升以上的座便器。綠化用水應利用雨水或生活污水回用作為綠化用水，以利于節(jié)水及利用自然滲透補充地下水。 景觀用水應設置循環(huán)系統(tǒng)，并應結合中水系統(tǒng)進行優(yōu)化設計以保證水質，提高用水效率。收集后的雨水經(jīng)適當處理后回用做小區(qū)雜用水。收集雨水用以在一定范圍內(nèi)補充小區(qū)用水，完善小區(qū)屋頂和地表徑流規(guī)劃，避免雨水淹漬、沖刷給環(huán)境帶來的破壞。最大限度地有效利用水資源，減少小區(qū)污水的排放量，實現(xiàn)小區(qū)用水的良性循環(huán)。對小區(qū)用水水量和水質進行估算與評價，提供詳盡的居民用水量估算資料。實現(xiàn)水資源的可持續(xù)發(fā)展和利用，改善小區(qū)生態(tài)環(huán)境。二．節(jié)水措施小區(qū)水環(huán)境合理規(guī)劃和建設小區(qū)水環(huán)境，提供安全。建筑節(jié)能技術、材料、工藝的應用除了在保溫節(jié)能做法及措施中介紹的新技術外，在XX還原的建設過程中，應大量應用四新技術，為住宅產(chǎn)業(yè)化及帶動其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到一定的作用?？杀苊馑ζ胶庹{節(jié)的困難，并為外網(wǎng)自動調節(jié)創(chuàng)造了條件。該閥門可隨室外氣溫變化自動調節(jié)室內(nèi)溫度達到恒定溫度，克服了雙管系統(tǒng)垂直失調的弊病。最大優(yōu)點是可以實現(xiàn)各組散熱器的單獨調節(jié)而不影響其他散熱器的熱力工作情況，并為將來安裝熱表計量收費創(chuàng)造了條件。供暖系統(tǒng)采用上供下回雙管式。小區(qū)內(nèi)熱交換站采用變頻循環(huán)泵和流量自動調節(jié)系統(tǒng)，可根據(jù)設定的流量極值和室外溫度的變化自動調節(jié)流量。保證舒適，健康的室內(nèi)熱環(huán)境基礎上，采取有效的節(jié)能措施，改善建筑的熱工性能，降低建筑全年能耗；積極采用對環(huán)境污染小的可再生能源，并提高采暖、空調等耗能系統(tǒng)的效率；最大限度地減少建筑對能源的需求和對空氣污染的破壞，以實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標。生活廢水和餐飲廢水經(jīng)隔油，沉淀處理后排入下水道。地下停車場廢氣主要為汽車尾氣，再次安裝通風排氣裝置。小區(qū)內(nèi)有托兒所、小商場、銀行…………五．環(huán)境保護1. 大氣制冷擬采用溴化鋰裝置，取消了制冷劑氟里昂的使用，有利于保護臭氧層。四．建設規(guī)模總占地面積10萬平方米，（），總戶數(shù)996戶，地下停車場4820平方米。目前，本項目建設場地以達到“三通一平”，其他配套設施將與住宅建設同步進行。通過天然氣中壓管向區(qū)內(nèi)送氣。考慮留有余地，變壓器容量為8000千伏安。3. 供熱擬從武黃路新敷設的供熱干線接入。三．建設條件1. 供水在鼓風小區(qū)東側有現(xiàn)狀DN1000mm上水管線，本項目上水可從上述干線引入。(6)發(fā)證：由土地管理部門簽發(fā)準許使用土地的證明。(4)發(fā)布用地通告：由城市土地管理部門發(fā)出具有法律效力的用地通告。(3)申請批準。(2)制訂方案。該項目建設用地按如下程序進行：(1)申請選址。故選擇此地的人士同時也為下一代選擇了一個良好的文化和教育環(huán)境。山水環(huán)抱，人杰地靈。項目選址區(qū)域附近人口密度適中，居住人口都是從事高新技術人員，受教育程度高，文化素養(yǎng)好，消費能力可靠，具有很強的夠房能力。小區(qū)地處光谷，且處在武漢重點教育基地位置，周圍有上10所高等學府，學術氛圍濃厚，匯集大量高素質的人才，形成一流人文環(huán)境。湛藍的天、清澈的水是其引以為傲的亮點，郁郁蔥蔥的松林、芳草茵茵的綠地讓你在藍與綠的交響中感受大自然的氣息、享受返樸歸真的美麗。東北面的武昌自然環(huán)境保護區(qū)——馬鞍山森林公園，步行5分鐘就可到達。3. 周邊環(huán)境條件小區(qū)擬建于關東科技工業(yè)園內(nèi)，北靠武黃路，路對面是原武漢城建學院。該街區(qū)各項目配套設施正在不斷完善。周邊學校、醫(yī)院、購物、娛樂場所和公園綠地完善齊備，為居民日常生活提供便捷。項目與城市基礎設施網(wǎng)絡連接點較近，不需要建造水處理系統(tǒng)。該地塊自然條件良好，不會影響到土地平整、開挖土石方、道路鋪設、基礎施工及地下工程排水。其理由：通過收集資料、走訪調查、查閱資料及抽樣調查，運用科學方法整理和分析相關的信息資料，茲對項目選址的科學性、可行性作以下評述。選址位置三：擬建于華中科技大學西一門外，北接中國地質大學，西臨魯磨路，南靠華中科技大學紫菘公寓。小區(qū)北靠雄楚大街、東接民院路，西臨湖北經(jīng)濟管理大學，南至南湖。我們選定三個位置(詳見附圖1：場址位置圖)。擁有便利的交通條件。適應小區(qū)投資項目的要求。附表：技 術 經(jīng) 濟 指 標項 目單 位數(shù) 量居住戶數(shù)戶996居住人數(shù)人3187戶均人口人總建筑面積萬㎡萬㎡萬㎡住宅平均層數(shù)層容積率綠地率%45 用 地 平 衡 表項 目單 位數(shù) 量小區(qū)規(guī)劃用地萬㎡10萬㎡萬㎡萬㎡萬㎡其他用地萬㎡四、選址方案眼下人們買房，不光看房型、地段、朝向，還要看小區(qū)的環(huán)境、園林設計、信息網(wǎng)絡等是否到位。垃圾桶：在公共區(qū)域等人流較多的地方、居住樓旁設置。宣傳欄：設在人流集中必經(jīng)之地。兒童活動場地以塑料欄桿為主。座椅板凳：設在廣場、水邊，既綠化又方便使用。入口處有寬廣的地下停車場指示牌：居住區(qū)設置各種指示牌，如指示公共服務設施位置、公共建筑以及管理處等方便居民使用。主干道把小區(qū)中心、四個組團和幼托串在一起，形成“樹枝狀”道路系統(tǒng)。：小區(qū)局域網(wǎng)（可接入Internet）、背景音樂、視頻點播等。4) 智能化系統(tǒng)：：家庭緊急報警系統(tǒng)、紅外探測、可視對講防盜門、24小時電子巡更系統(tǒng)、車庫管理系統(tǒng)等。：變頻式供水系統(tǒng)，每戶獨立水表。：開關、照明、插座、電表各一個。3) 配套設備：：6層以上商品房均配置高檔名牌電梯。其余衛(wèi)生間：預留給、排水管道；地、墻面水泥砂漿拉毛。：公衛(wèi)：內(nèi)墻高級瓷磚到頂，頂棚鋁合金扣板吊頂，地面鋪設高級防滑磚。：分戶門為高級防盜、防火門，陽臺門為彩鋁門。廚房、陽臺地面鋪設高級防滑磚。廚房鋁合金扣板吊頂。廚房高級瓷磚到頂。：現(xiàn)澆平屋面、屋頂花園。XX花園項目主要居住對象為在東湖高新科技工業(yè)園區(qū)工作的白領階層，周邊高校院所的知識分子，入駐華中硅谷的電腦從業(yè)人員，以及其他知識層次較高，家庭收入較好的市民家庭。在規(guī)劃設計及建筑風格上充分體現(xiàn)“以人為本”的設計理念。小區(qū)內(nèi)設幼兒園、配套有會所、文化中心、商業(yè)網(wǎng)點、集貿(mào)市場、居委會、派出所等設施。一．建設規(guī)?？紤]到自有資金的有限（3000萬元），XX花園項目規(guī)劃總用地10萬平方米。，同樣也受銀行利率影響，假如依照目前政府政策，風險較小。這就意味著該項目的變現(xiàn)性較好，比較容易出手，這也是項目投資本金安全性的保證。3）文化水平較高：他們的年齡的大多在35~45歲之間，人到中年是單位的骨干力量，年富力強，工作緊張，需要一個好的投資環(huán)境。2）收入穩(wěn)定：教職工的收入水平在穩(wěn)定中逐步提高。五．市場風險分析，周邊高校院所的知識分子，入駐華中硅谷的電腦從業(yè)人員，以及其他知識層次較高，家庭收入較好的市民家庭。而周邊地段由于武漢近年來的高速發(fā)展，致使周邊居民住房比較擁擠，與此同時居民的購買力增強，所以該地區(qū)市場上住房供應小于需求，具有巨大的市場潛力，為此項目開發(fā)帶來了無限的商機。無論是開發(fā)公司還是規(guī)劃設計、中介代理等企業(yè)，知名度和美譽度較高的都受到了購房消費者的青睞，尤其是國內(nèi)知名的地產(chǎn)商和外域、外省的著名規(guī)劃設計公司，以其先進的理念推出的樓盤都收到了良好的市場效果。另外知名企業(yè)得到追捧。由于武漢市人口眾多，消費市場巨大，加上房地產(chǎn)發(fā)展水平相對較低，致使大量外地開發(fā)企業(yè)紛紛入駐武漢以爭奪市場。綜上所述，再結合我們公司的競爭實力，初步可以確定該小區(qū)內(nèi)房屋銷售大約每平方米1800—2200元。由于武漢市人口眾多，消費市場巨大，加上房地產(chǎn)發(fā)展水平相對較低，外地企業(yè)紛紛進入武漢。最終導致價格上揚。，也成為了房市升溫。，按揭的作用。今年武漢市房價升幅在10%左右，其中適用房升幅達20%，從原因上看，主要有四：，地價上升。今年武漢市基礎建設將要快速發(fā)展。據(jù)此分析，我們此時開發(fā)商品房，是迎合市場需求，銷售前景良好。%，占總投資的75%，%.從銷售投資比率來看，%，99年上升到60%，在2002年，㎡（㎡）%；，%。二．產(chǎn)品供需預測根據(jù)調查，目前武漢市房地產(chǎn)投資大幅增加，%。坐落在洪山區(qū)的“中國光谷”所在區(qū)域本季度又推出了學府佳園三期，平均價格在2000元/平方米左右。半島尊邸取得了開門紅，銷量在4000平方米左右。半島尊邸和南湖山莊?？傮w而言，楚雄大道沿線樓盤體本季度價格都有所提高。在楚雄