【正文】 O——機會l 七星區(qū)是市政府重點打造的新城市中心，未來將發(fā)展成為桂林的金融、商貿(mào)、居住等核心區(qū)域，區(qū)域的發(fā)展前景比較良好，將對區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起極大的促進作用；l 區(qū)域的商貿(mào)氛圍濃烈，使該區(qū)域成為經(jīng)濟投資的熱點，外來人口的增多、經(jīng)貿(mào)的往來促成項目所在地成為投資房地產(chǎn)的熱點選擇。W——劣勢項目西面的穿山東路一帶環(huán)境較差，建筑物殘舊，破壞項目的西向景觀，對項目所在地區(qū)的形象檔次也有一定的影響。項目臨路的面積并不長，這有利于小區(qū)內(nèi)部環(huán)境的安靜寧逸，形成有利于建筑高檔次樓盤的條件，而小區(qū)臨漓江路的地塊由于對面是國際會展中心，故使該路段商鋪價值增加，桂林的旅游經(jīng)濟支持該地塊發(fā)展部分產(chǎn)權(quán)式酒店，從而提高項目的利潤空間。地塊周邊配套及人文環(huán)境本地塊周邊的生活配套相對齊全，北面是桂林國際會展中心及已成熟的生活小區(qū)，周邊有國貿(mào)展覽中心、廣西師范大學(xué)、桂林旅游專科學(xué)院、喜洋洋超市配套的生活設(shè)施，居住的氛圍比較濃厚，日后隨著周邊居住人口增多，生活配套日益完善，本項目將可打造成七星區(qū)的大型高尚住宅區(qū)。但如果要打敗競爭對手，吸引買家購買，項目需注重本身的小區(qū)園林設(shè)計，讓所有的購買者進入本項目后能被小區(qū)優(yōu)美的環(huán)境征服，結(jié)合周邊的有利環(huán)境，本項目有機會走高檔樓盤的路線。同時該小區(qū)售價也是市場對本項目定價評估的最直接參照。西面：臨次干道穿山東路，路邊建筑殘舊，景觀較差，對項目不利。西北面：對望桂林國際會展中心，是桂林市重要的對外經(jīng)濟窗口，每年的會展將帶給該區(qū)域帶來數(shù)以萬計的人流，是該區(qū)域標志性的建筑體，對本項目的商業(yè)及酒店業(yè)有一定幫助。北面：正對七星區(qū)的主干道漓江路，馬路的噪音、粉塵對沿路的住宅有較大影響。地塊周邊狀況地塊周邊的景觀比較單一，缺乏有效的景觀支持。這一類型的買家在桂林市房地產(chǎn)市場上所占的比重相當(dāng)之大，達4成之多無論為投資收益還是改善生活環(huán)境而置業(yè)桂林，樓盤的素質(zhì)、知名度和升值潛力都是影響購買決策的重要因素。周邊市縣的中高收入人群手中有空閑的資金就會有欲望桂林做投資，而房地產(chǎn)的固有特性使房產(chǎn)成為投資者首選的投資方式之一。他們在區(qū)內(nèi)購房主要是為了日常經(jīng)商的方便或考慮子女的教育，一般都是多次置業(yè)，是桂林房地產(chǎn)市場最為活躍的買家。l 私營企業(yè)主、民營企業(yè)家、個體工商戶等在桂林，私營企業(yè)、民營企業(yè)、個體工商戶在經(jīng)濟成分中的比重非常大。本項目位于高新開發(fā)區(qū)的主干道，往返市中心、政府、機關(guān)單位都不遠，交通非常便利，并且還是桂林市未來的中心城區(qū)。它要求我們在目標客戶群選擇方面有更高的要求，宣傳的側(cè)重點、日常的銷售工作已不能局限于某一、兩類人群，而要把目標定在涵蓋中高端收入人群的層面上，站在更高的起點上進行全方位的推廣。所謂“模糊定位”法即：買得起的就是客戶。鳴翠新都、陽朔唐人街等樓盤的產(chǎn)權(quán)式酒店將房地產(chǎn)與酒店成功嫁接，自開售以來在極短的時間內(nèi)全部售馨，給桂林地產(chǎn)業(yè)注入了生機與活力。桂林是一座歷史悠久的旅游名城，每年吸引人數(shù)眾多的外地游客，從而促進了酒店業(yè)的興旺。因此，今年該區(qū)域的樓盤推出的單位面積以三房二廳較為集中，四房單位及復(fù)式單位為附。其銷售的主體面積以三房二廳120~180平方米為主。戶型分析今年在推樓盤主要是鳴翠新都、桂林國展購物公園。而部分新推出的單體樓如三星大廈，由于市政的利好及配套的成熟，銷售價格也可去至2800元/平方米。區(qū)域目前主要在售樓盤受區(qū)位、配套、樓盤素質(zhì)等因素影響，銷售均價在1900~3200元/平方米之間。隨著城市發(fā)展的加速，該區(qū)域的消費群體素質(zhì)將會提高，樓盤的價格仍將上升。一、 競爭樓盤二、 區(qū)域市場樓盤分析桂林市城區(qū)范圍不大，象山區(qū)及疊彩區(qū)項目與本項目會產(chǎn)生直接的競爭。l 根據(jù)目前項目周邊的樓盤對比，同檔次的樓盤在戶型面積設(shè)置上，呈現(xiàn)較大的同質(zhì)化現(xiàn)象，整體主要都是以標準層為主，產(chǎn)品的創(chuàng)新度不足。l 房地產(chǎn)政策有效地控制了樓價的過度增長，及地產(chǎn)的供應(yīng)量，使桂林市的房地產(chǎn)正確健康地發(fā)展。七、小結(jié)l 區(qū)域的經(jīng)濟高速發(fā)展使七星區(qū)的人口不斷增多。在遠期規(guī)劃上，國際會展中心一帶還將發(fā)展成為低密度的城市中心區(qū)，具有高品質(zhì)的景觀環(huán)境。五、區(qū)域未來發(fā)展前景經(jīng)過桂林市政府一系列規(guī)劃措施的出臺和實施，如會展中心、桂林體育館、桂林兩江國際機場、桂林新火車始發(fā)站等的建設(shè)使七星區(qū)的各大樓盤備受買家及投資者的追捧。和項目相接的四個樓盤中，恒祥、七星花園、天香佳園的三房比例高達65%以上，而三星大廈的三房約在50%左右，并附以二房及單間的套間。而還剩18套存貨量的天香佳園所余的單位均價上升至3150元/平方米。l 七星區(qū)項目板塊的樓盤，在市政建設(shè)的完善下樓盤價格呈上升的態(tài)勢，恒祥花園由開盤時的2100元上升至后期的最高3100元/平方米，均價升幅23%。l 項目周邊樓盤的檔次多定為中檔樓盤，恒祥花園、七星花園、三星大廈等與項目相連的樓盤均走的是中檔樓盤的路線，樓盤內(nèi)部環(huán)境設(shè)計較為普通，公共設(shè)施的用料較為粗糙。三、項目市場分析七星區(qū)在售的項目對比疊彩區(qū)、象山區(qū)等區(qū)域并不算多，但在高新區(qū)的產(chǎn)業(yè)政策及會展中心的帶動下將會成為桂林市樓市的主角。高新區(qū)已成為桂林市新的經(jīng)濟增長點和對外開放的窗口。2003年，全區(qū)實現(xiàn)技工貿(mào)總收入1066億元，完成工業(yè)總產(chǎn)值98億元，%，各項主要經(jīng)濟指標基本實現(xiàn)了每三年翻兩番的快速發(fā)展速度，高新區(qū)現(xiàn)已基本形成了電子與信息、機電一體化、新材料、生物醫(yī)藥工程、環(huán)保產(chǎn)業(yè)等五大支柱產(chǎn)業(yè)。 區(qū)內(nèi)科研實力雄厚，智力資源豐富：擁有14所大中專院校，8所部省屬科研院所，8處國家級和部級產(chǎn)品檢測中心，9個國際貿(mào)易展覽、科研交流、科技培訓(xùn)中心；生產(chǎn)、生活設(shè)施齊全：郵電資訊、供水供電、銀行海關(guān)、商檢、賓館、高級公寓、娛樂中心、醫(yī)院、學(xué)校一應(yīng)俱全。新建成的桂林新火車始發(fā)站，將增開10多對客運始發(fā)列車。桂林兩江國際機場，現(xiàn)有航線50多條，可直航北京、廣州、上海、西安、深圳、昆明、廈門、成都、大連、香港等城市，設(shè)計年旅客吞吐量可達1000萬人次，同時開通有日本、韓國、馬來西亞等國際直航線。著名的七星巖、駱駝山、桂海碑林、穿山、塔山、堯山風(fēng)景區(qū)、靖江王陵均在轄區(qū)內(nèi)。桂林國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)是一片正在迅速崛起的充滿生機與活力的熱土。第二部分 項目區(qū)域市場分析一、項目所在區(qū)域狀況項目所在區(qū)域——七星區(qū)位于桂林市風(fēng)景秀麗的漓江東畔，總面積83平方公里，；轄2個街道辦事處共25個社區(qū)居委會和2個鄉(xiāng)共14個村委會。根據(jù)桂林市城市化水平和居民居住水平的規(guī)劃，預(yù)計2010年末。而當(dāng)前商場投資者的風(fēng)險意識普遍不足。但辦公樓、商用房出清時間長；商用房空置量大，商用房空置增長快；開發(fā)商自籌資金比例較低，未能達到規(guī)定比例；行業(yè)中的企業(yè)資質(zhì)水平不高，％。桂林市近年房地產(chǎn)市場商品住房供求平衡，商業(yè)營業(yè)用房已供大于求，市政府采取規(guī)?？刂妻k法，使房地產(chǎn)開發(fā)健康發(fā)展，出現(xiàn)了投資和銷售兩旺的良好勢頭，且銷售增長基本大于供應(yīng)增長。經(jīng)歷了2003年的多重風(fēng)雨洗禮，政府管理行為、企業(yè)的投資與開發(fā)行為、消費者的商品房消費行為都趨向成熟和理性。商品房施工面