【正文】 客源的爭奪市場定位關(guān)鍵詞：純美戶型通過以上的分析，我們可以看到，金杏麗園在綜合評價上并不能占有很大優(yōu)勢，如何在贏得市場先機(jī)，要靠廣告的引導(dǎo)和銷售現(xiàn)場的把握。對個人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅等。個人購買經(jīng)濟(jì)適用住房，在法定稅率基礎(chǔ)上減半征收契稅；按規(guī)定取得的廉租住房貨幣補(bǔ)貼，免征個人所得稅；個人捐贈住房作為廉租住房的，捐贈額未超過其申報的應(yīng)納稅所得額30%的部分，準(zhǔn)予從其應(yīng)納稅所得額中扣除。企事業(yè)單位、社會團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房房源且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。n 山東個人購經(jīng)濟(jì)適用房契稅減半 出租免征印花稅山東省稅務(wù)部門將落實(shí)對廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房和住房租賃的稅收優(yōu)惠政策，個人購買經(jīng)濟(jì)適用住房，在法定稅率基礎(chǔ)上減半征收契稅?！锻ㄖ愤€指出，開發(fā)商在經(jīng)濟(jì)適用住房、商品住房項(xiàng)目中配套建造廉租住房，在商品住房項(xiàng)目中配套建造經(jīng)濟(jì)適用住房，如能提供政府部門出具的相關(guān)材料，可按廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建筑面積占總建筑面積的比例免征開發(fā)商應(yīng)繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅和印花稅。其中，《關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》規(guī)定，對廉租住房經(jīng)營管理單位按照政府規(guī)定價格、向規(guī)定保障對象出租廉租住房的租金收入免征營業(yè)稅、房產(chǎn)稅；對廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地以及廉租住房經(jīng)營管理單位按照政府規(guī)定價格、向規(guī)定保障對象出租的廉租住房用地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。n 建設(shè)部：新批商品房建設(shè)面積70%須90平米以下建設(shè)部日前發(fā)布《關(guān)于做好住房建設(shè)規(guī)劃與住房建設(shè)年度計劃制定工作的指導(dǎo)意見》明確，各地新建住房結(jié)構(gòu)比例，即凡新審批、新開工的商品住房，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70％以上。通知指出，2008年6月底前，各省、自治區(qū)、直轄市人民政府要將閑置土地清理處置情況向國務(wù)院做出專題報告。通知強(qiáng)調(diào)，要建立節(jié)約集約用地考核制度。通知強(qiáng)調(diào)，土地閑置滿兩年、依法應(yīng)當(dāng)無償收回的，堅決無償收回，重新安排使用；不符合法定收回條件的，也應(yīng)采取改變用途、等價置換、安排臨時使用、納入政府儲備等途徑及時處置、充分利用。辦法要求縣級以上人民政府國土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)土地登記結(jié)果的信息系統(tǒng)和數(shù)據(jù)庫建設(shè)，實(shí)現(xiàn)國家和地方土地登記結(jié)果的信息共享和異地查詢?！兜怯涋k法》明確規(guī)定，土地登記是指將國有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地抵押權(quán)、地役權(quán)以及依照法律法規(guī)規(guī)定需要登記的其他土地權(quán)利記載于土地登記簿公示的行為。并且，在土地供應(yīng)中新增了存量用地和土地利用開發(fā)要求等指標(biāo)，進(jìn)一步強(qiáng)化了對全程監(jiān)管的要求。■ 國土部：2008年1月1日起建設(shè)用地實(shí)行動態(tài)備案為進(jìn)一步發(fā)揮建設(shè)用地備案在土地批后監(jiān)管中的作用，掌握各地建設(shè)用地審批、供應(yīng)和供后利用情況，提高運(yùn)用土地政策參與宏觀調(diào)控的能力，國土資源部下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)和改進(jìn)建設(shè)用地備案工作的通知》。首套貸款月供增加約6%9%，二套房月供增長二到三成。住宅用地居多，高層、多層、低密度住宅并存，住宅呈現(xiàn)多元化發(fā)展方向。通過上面表格可看出：08年放出地塊無大型土地放量，中等、小型地塊為主。宣傳中，利用社區(qū)活動、小眾聯(lián)誼等，借助節(jié)假日的節(jié)點(diǎn)進(jìn)行集中推銷，通過禮品、實(shí)物等獎勵給予客戶可觸可感的實(shí)惠，加強(qiáng)品牌忠誠度和社區(qū)凝聚力，帶動銷售工作的進(jìn)行，最終實(shí)現(xiàn)最佳利潤的實(shí)現(xiàn)。因此，在錦繡花城四期的銷售中如何利用好優(yōu)惠這把雙刃劍是非常重要的。這對短時間內(nèi)形成熱銷，推動資金回籠，緩解開發(fā)單位經(jīng)濟(jì)壓力起到重要的作用。同時，原材料價格的增加也間接提升了房產(chǎn)價格，攀升的房價、現(xiàn)房選擇的增多和嚴(yán)重的觀望氣氛讓08年房產(chǎn)銷售的節(jié)奏放緩，下半年的銷售壓力將持續(xù)加重。這在近幾年的房產(chǎn)市場上，中潤華僑城、黃金國際、盛世名苑等都是大盤效應(yīng)的典范案例。大的規(guī)模社區(qū)能為業(yè)主帶來更多的生活配套設(shè)施，廣場、休閑場所、健身設(shè)施等都凝造了更好的社區(qū)環(huán)境，賦予生活更多的附加意義。這種現(xiàn)象的出現(xiàn)帶來很多問題，一是缺乏土地利用、建設(shè)工程規(guī)劃引導(dǎo)，違法建設(shè)問題普遍，嚴(yán)重擾亂土地市場和房地產(chǎn)市場秩序；二是造成國家稅費(fèi)大量流失，嚴(yán)重沖擊正常的房地產(chǎn)交易行為；三是村（居）民后續(xù)生活缺失有效保障，造成新的社會不穩(wěn)定因素；四是實(shí)施主體不合適，建設(shè)行為不規(guī)范，工程質(zhì)量存在嚴(yán)重隱患；五是購房者利益得不到保障，各種社會矛盾和糾紛日益顯現(xiàn)。3．集體土地房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)象亟待治理。2007年11月份對全市新建商品住宅結(jié)構(gòu)比例進(jìn)行調(diào)研的結(jié)果顯示，淄博111月份新建商品住宅套型面積在90㎡以下的占總建設(shè)規(guī)模的比例不足40%，遠(yuǎn)低于國家宏觀調(diào)控政策要求的新建商品住宅套型面積90㎡以下的占總建設(shè)規(guī)模的70%以上的結(jié)構(gòu)比例要求。㎡，㎡，%，所占比例較低，雖然在開發(fā)市場以外部分大型廠礦企業(yè)、院校還建設(shè)了部分經(jīng)濟(jì)適用住房，但是由于受到定向建設(shè)的制約，無法向社會供應(yīng)，整體上保障性住房的建設(shè)規(guī)模較小，難以保障低收入家庭住房需求。在國家宏觀調(diào)控政策和我市市場需求的影響下，住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)有了明顯的變化，小戶型住宅的建設(shè)面積在不斷加大，但是結(jié)構(gòu)不合理的問題依然存在。造成供需矛盾的原因一方面是前幾年市場形勢較好，企業(yè)生存壓力小，大多數(shù)企業(yè)以小部分高收入階層的需求為導(dǎo)向，導(dǎo)致了供求關(guān)系的結(jié)構(gòu)性失衡，絕大多數(shù)的中低收入階層被排除在購買市場之外；另一方面是由于部分企業(yè)在市場形勢發(fā)生變化后，沒有深入的分析變化的本質(zhì)，甚至有個別企業(yè)根本就沒有對市場進(jìn)行調(diào)研分析，缺乏合理的項(xiàng)目定位，在沒有充分考慮區(qū)域位置、消費(fèi)群體的情況下盲目開發(fā)建設(shè)。另一方面是同質(zhì)化住宅建設(shè)與多元化需求的矛盾。前幾年在大規(guī)模換房熱潮的影響下，住宅供應(yīng)主要以大戶型為主，滿足中低收入家庭需要的需求量較大的中小戶型供應(yīng)量較少。第三部分 面臨的問題及對策從淄博實(shí)際情況分析，房地產(chǎn)開發(fā)市場整體上是健康的，但是房地產(chǎn)開發(fā)市場還處于起步發(fā)展階段，也存在一些問題，主要有以下幾個方面：3．房地產(chǎn)開發(fā)市場的供需矛盾一定程度上存在。二、購房居民關(guān)注點(diǎn)主要在高新區(qū)和政府西遷新址?？梢娫谶@個群體中的市場潛力非常可觀。另外，在商品房預(yù)購群體中，有產(chǎn)權(quán)房的家庭預(yù)購比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他住房群體，預(yù)購面積以90～110平方米的需求為最高，%；而在110～130平方米的預(yù)購群體中，擁有產(chǎn)權(quán)房的家庭預(yù)購比例也高達(dá)5成以上。調(diào)查顯示，一次置業(yè)的家庭主要希望購買70～90平方米的房子，其購房主要是為解決當(dāng)前居住生活問題；而已擁有產(chǎn)權(quán)房的家庭則希望購買更大的房子，屬二次置業(yè)，購房主要為改善生活質(zhì)量，這部分住房消費(fèi)者對住房的要求已經(jīng)由“住的開”變?yōu)樽非缶幼〉氖孢m性、功能性。計劃在中心城區(qū)購房的被調(diào)查者中，有近一半的人將購房的區(qū)域選在了聯(lián)通路以北，有7成左右將首選區(qū)域確定在柳泉路以西。、需求市場分析2007年淄博晚報刊登了房地產(chǎn)市場調(diào)查問卷三期，截止6月30日共回收調(diào)查問卷15434份，參與被調(diào)查者的范圍覆蓋淄博市所有城區(qū)，其中中心城區(qū)（張店區(qū)和高新區(qū)）7678份，淄川區(qū)17