【正文】 的消費(fèi)人流。 除丹亭步行街之外，本案是撫州唯一可提供免一定期限營(yíng)業(yè)稅的商鋪。 本案鋪位面積以 40m2 為主力，較小的面積形成較低的總價(jià)，不但構(gòu)成相對(duì)較寬的客戶(hù)層次，也更符合當(dāng)?shù)叵M(fèi)習(xí)慣。 本案的建筑形態(tài)與建筑品質(zhì)在撫州、乃至整個(gè)江西省都是獨(dú)具特色和首屈一指的，富有明顯的產(chǎn)品品質(zhì)優(yōu)勢(shì)。 五、本案優(yōu)劣勢(shì)分析 （一）優(yōu)勢(shì)： 本案所處位置為撫州市內(nèi)主要交通道口之一，人流量較大，且周邊有較多居住區(qū)，具備一定的人氣基礎(chǔ)。 4. 在撫州不成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)中進(jìn)行商業(yè)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，給項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)，特別是當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)透明度低、商業(yè)經(jīng)營(yíng)市 場(chǎng)的不確定性因素等。 3. 市民購(gòu)房消費(fèi)存在一定的盲目性，對(duì)購(gòu)房過(guò)程中的法律意識(shí)淡薄，購(gòu)房意圖和意識(shí)都很模糊。 綜上所述 撫州房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)不成熟的市場(chǎng)，綜合對(duì)市場(chǎng)調(diào)查和相關(guān)政府部門(mén)政策了解，我們認(rèn)為： 1. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)上產(chǎn)品供給的結(jié)構(gòu)失衡，突出特點(diǎn)是商鋪開(kāi)發(fā)量過(guò)大，對(duì)此本案一應(yīng)延長(zhǎng)銷(xiāo)售周期；二應(yīng)加強(qiáng)銷(xiāo)售前期的市場(chǎng)宣傳力度；三是銷(xiāo)售初期應(yīng)以低價(jià)入市。 本案所在區(qū)域的店鋪，以住宅底層店面為主，業(yè)態(tài)混亂、 不成規(guī)模，而本案作為一個(gè)大型的綜合型商貿(mào)城，在市場(chǎng)商業(yè)氣氛不足的情況下，創(chuàng)造出一個(gè)熱鬧的、收益性高的商業(yè)環(huán)境，要有一個(gè)較長(zhǎng)的周期和大力度的前期資金投入，具體可通過(guò)快速的工程建設(shè)、前期的大力賣(mài)點(diǎn)宣傳來(lái)解決。 撫州市因商鋪供應(yīng)量過(guò)大，消費(fèi)能力有限，加之空關(guān)鋪面多， 市民將對(duì)本案商鋪市場(chǎng)預(yù)期收益信心不足，使得本案在銷(xiāo)售的過(guò)程中，將有一個(gè)較長(zhǎng)的市場(chǎng)培育期。 本案良好的地理位置，有大量的人流和車(chē)流，此中孕育著大量的財(cái)富在流動(dòng)，對(duì)此應(yīng)大力宣傳區(qū)域的發(fā)展前景。 撫州市部分市民有房產(chǎn)投資意識(shí)，但投資理念混亂；再有市民用貸款來(lái)買(mǎi)房的人較少，本案可通過(guò)導(dǎo)入新興業(yè)態(tài)、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、提供貸款來(lái)引導(dǎo)撫州市民的投資觀(guān)念，同時(shí)創(chuàng)造本案的賣(mài)點(diǎn)，如首付 40%，輕松購(gòu)房；以租養(yǎng)房等。 撫州市商業(yè)業(yè)態(tài)兩極分化嚴(yán)重，主業(yè)態(tài)一是餐飲業(yè)；二是娛樂(lè)業(yè)。 除地段外，各大典型商場(chǎng)的主賣(mài)點(diǎn)均是政府稅收優(yōu)惠，無(wú)其它買(mǎi)點(diǎn)，這樣就給本案創(chuàng)造賣(mài)點(diǎn)，預(yù)留了充足的空間，如上海品牌商城等。 撫州市內(nèi)幾大典型店鋪的開(kāi)發(fā)商，無(wú)店鋪市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，良好的主題分區(qū)開(kāi)發(fā)思路無(wú)法運(yùn)行下去，中途夭折，如馬家山的食品區(qū)、電 器區(qū)、服飾區(qū)等店鋪區(qū)，一直處于關(guān)門(mén)狀態(tài)。 地區(qū)性典型商業(yè)項(xiàng)目的橫向比較 案號(hào)： 7 項(xiàng)目 萬(wàn)壽宮 金巢化城 地址 南昌市 撫州市 店鋪形式 門(mén)面店 門(mén)面店 鋪位面積 1540 平方米左右 40 平方米左右 業(yè)態(tài) 五金、日用品、食品、服飾、服裝 餐飲、娛樂(lè)、服飾、小百貨 經(jīng)營(yíng)模式 區(qū)域規(guī)模大，底價(jià)取勝 主題經(jīng)營(yíng) 經(jīng)營(yíng)狀況 生意興隆 無(wú) 客源 以步行者為主 定位有行人和開(kāi)車(chē)族 市場(chǎng)情況 成熟的老城廂 商業(yè)氣氛不成熟的居住區(qū) 市場(chǎng)規(guī)模 區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)有 40 萬(wàn)平方米左右 4 萬(wàn)平方米左右 建筑風(fēng)格 三層老建筑新 裝修 三層現(xiàn)代風(fēng)格的圍廊式建筑 四、市場(chǎng)契機(jī)及抗性分析 對(duì)撫州房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行正確的分析和判斷，了解項(xiàng)目在市場(chǎng)中所處的位置，并制定相應(yīng)的應(yīng)對(duì)策略，可以使項(xiàng)目在規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)獲得更大的收益。 市政規(guī)劃開(kāi)通的大公路未有大動(dòng)作。 案號(hào)： 4 案名： 現(xiàn)代城 基地位置： 贛東大道和大公路交匯處 行業(yè)狀態(tài)： 服飾、餐飲、超市、化妝品 鋪位面積： 平方米 工程進(jìn)度： 主體到四層 交房標(biāo)準(zhǔn)： 毛坯 產(chǎn)品格局： 開(kāi)間 米， 米， 米， 米 進(jìn)深 1621 米左右 入住率： 未交房 單價(jià)： 12021— 13000 元 /平方米 租金： 70— 80 元 /平方米 名義回報(bào)率： — 8%（出租） 實(shí)際回報(bào)率： 無(wú) 稅收優(yōu)惠： 無(wú) 折扣： 一次性付款 折 付款方式： 無(wú)貸款 備注： 租金有些過(guò)高，有些脫離市場(chǎng)行情。 工程進(jìn)度慢，周邊市政拆遷未有動(dòng)作。 步行街概念的提出，是撫州商業(yè)經(jīng)營(yíng)方式的首創(chuàng)。 除公安、消防執(zhí)行緊急任務(wù)外，其它部門(mén)未經(jīng)市場(chǎng)管理服務(wù)中心許可，不得進(jìn)入市場(chǎng)檢查。 購(gòu)買(mǎi) 65 平方米以上的商鋪，可免費(fèi)享受若干個(gè)農(nóng)轉(zhuǎn)非城鎮(zhèn)戶(hù)口或外地戶(hù)口遷入指標(biāo)。 三、市場(chǎng)個(gè)案簡(jiǎn)析 案號(hào)： 1 案名： 撫州貿(mào)易廣場(chǎng) 基 地位置： 撫州市黃巢東路 23 號(hào) 行業(yè)狀態(tài)： 10%五金、 30%小百貨、 15%服飾、 15%日用品、 30%食品 鋪位面積： 平方米為主（三層） 工程進(jìn)度： 現(xiàn)房 交房標(biāo)準(zhǔn)： 毛坯 產(chǎn)品格局： 1— 3 層整體出售，一層店面，二層倉(cāng)庫(kù)，三層住宿，店鋪開(kāi)間 米，進(jìn)深 8 米 入住率： 40— 50% 單價(jià)： 2600 元 /平方米（均價(jià)） 租金： 沿街 1500— 1800 元 /月 內(nèi)店 800 元 /月 名義回報(bào)率： %— % 實(shí)際回報(bào)率： % 稅收優(yōu)惠： 見(jiàn)備注 折扣： 一次性付款 折 貸款 折 付 款方式： 40%首付 60%10 年按揭貸款 備注： 開(kāi)發(fā)商包租兩年，兩年后業(yè)主可自主出租或由開(kāi)發(fā)商代租，開(kāi)發(fā)商代租期間，租金回報(bào)率隨市場(chǎng)而定，期間如有空關(guān)期，空關(guān)損失由業(yè)主承擔(dān)。 吸引該類(lèi)客戶(hù)投資的方式：為其比較租賃和購(gòu)買(mǎi)商鋪的投資效果，列舉購(gòu)買(mǎi)商鋪有升值潛力的優(yōu)勢(shì)，增強(qiáng)他們對(duì)商鋪升值前景的信心。 自用型客戶(hù)分析 這部分客戶(hù)基本上都有租屋開(kāi)店的經(jīng)歷，在有了一定的經(jīng)濟(jì)積累后，改為直接購(gòu)買(mǎi)商鋪。包括物業(yè)的升值潛力。往往盲目相信投資回報(bào)率，對(duì)各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)計(jì)不足。 投資型客戶(hù)考慮總價(jià)和租金的比例關(guān)系多一些，而自用型客戶(hù)則會(huì)更多思考商鋪的位置和實(shí)用性因素。 面積需求分析 以小面積為主，面積在 4050 平方米之間，個(gè)別投資客需要 400500 平方米的商鋪。 ? 大學(xué)生更側(cè)重時(shí)尚性消費(fèi) 學(xué)生思想活躍，對(duì)新事物有強(qiáng)烈的求知欲，喜歡追求新潮，并敢于創(chuàng)新，消費(fèi)的趨附性強(qiáng)，娛樂(lè)消費(fèi)占全部消費(fèi)額的比重很大。 ? 大學(xué)生對(duì)品牌的忠誠(chéng)度很高 大學(xué)生消費(fèi)在一定程度上會(huì)相信自己的真實(shí)體驗(yàn)，如果使用某種品牌產(chǎn)品產(chǎn)生好的體驗(yàn)，就會(huì)堅(jiān)持使用，從而逐步形成固定偏好，最終形成使用習(xí)慣，保持對(duì)此產(chǎn)品良好的忠誠(chéng)度。拿手機(jī)產(chǎn)品來(lái)說(shuō)，目前，有手機(jī)的大學(xué)生中，一部分有通信的需要，且家庭經(jīng)濟(jì)條件允許；另一部分有通信需要，但是家庭經(jīng)濟(jì)條件負(fù)擔(dān)不起的情況下 “趨前 ”消費(fèi)；還有一部分是既無(wú)通信需要又無(wú)家庭經(jīng)濟(jì)條 件負(fù)擔(dān)的“奢侈 ”消費(fèi)。大學(xué)生沒(méi)有形成完整的，穩(wěn)定的消費(fèi)觀(guān)念，自控能力不強(qiáng)，多數(shù)消費(fèi)都是受媒體宣傳誘導(dǎo)或是受身邊同學(xué)影響而產(chǎn)生的隨機(jī)消費(fèi)、沖動(dòng)消費(fèi)。 在校學(xué)生的消費(fèi)特點(diǎn) 大學(xué)生的基本生活消費(fèi)和心理整體上是現(xiàn)實(shí)的、合理的，但離散趨勢(shì)明顯，個(gè)體差異大。 ? 是其他家庭成員的購(gòu)買(mǎi)決策的購(gòu)買(mǎi)主體，購(gòu)物特點(diǎn)體現(xiàn)其他家庭成員的消費(fèi)特點(diǎn)。 中老年人士的消費(fèi)對(duì)價(jià)格敏感 顧客自身的特點(diǎn)（包括家庭、年齡等因素）對(duì)顧客的購(gòu)買(mǎi)行為有很大的影響，該顧客代表了一 個(gè)群體的消費(fèi)特點(diǎn)，這個(gè)群體具備這樣一些特點(diǎn)： 5060歲的老年夫婦，和第三代生活在一起；基本的收入是退休金和子女提供的一 些幫助，負(fù)責(zé)照顧第三代。從目前撫州市的商業(yè)條件來(lái)看，新居民的消費(fèi)要求可能暫時(shí)得不到解決，于是，這部分消費(fèi)群體的目標(biāo)，常常轉(zhuǎn)向南昌或其他周邊城市。應(yīng)該說(shuō)，現(xiàn)在撫州市的商業(yè)配套設(shè)施，已經(jīng)能夠基本滿(mǎn)足他們的生活需要。 撫州人具有一定的房產(chǎn)投資意識(shí)，但投資理念卻十分混亂，對(duì)所投資物業(yè)的投資回報(bào)率概念比較模糊，同時(shí)對(duì)銀行貸款的意識(shí)不足。 （二） 消費(fèi)傾向分析 主力消費(fèi)群體的消費(fèi)傾向單一，投資理念混亂 撫州市市民的消費(fèi)傾向比較單一，而且消費(fèi)觀(guān)念也是以短期消費(fèi)為主，這一點(diǎn)從業(yè)態(tài)分布上表現(xiàn)得較為明顯，撫州市的商業(yè)業(yè)態(tài)呈兩極分化的態(tài)勢(shì)，主業(yè)態(tài)一是餐飲