【正文】 一切都在狀態(tài)進(jìn)行中。※和諧、明亮、柔和的色彩搭配※綠色環(huán)保型的家具選材主力戶型概念設(shè)計A、本項目二室二廳及三室二廳的戶型比例最大，所以要充分展示。樣板房的裝修基本思路※ 整體裝修設(shè)計風(fēng)格符合市場定位及目標(biāo)客戶群定※ 因樣板房位于售樓中心之后，并以單體展示，所以樣板房的外立面裝飾效果應(yīng)充分與總規(guī)設(shè)計相融合，做到雙方面統(tǒng)一。風(fēng)格簡約、自然，以綠色植物點(diǎn)綴，配以線條簡潔的桌椅，四周墻面為戶型圖、效果圖、銷控進(jìn)度表，中間擺放精致戶型模型?？蛻舻谝谎劭匆姷男蜗髩κ琼椖康男蜗髽?biāo)志，要以整面墻體達(dá)到視覺的沖擊和震撼。七、售樓處形象企劃 整體設(shè)計思想及要求要處處體現(xiàn)開發(fā)商專業(yè)的精品意識與品牌形象，激發(fā)客戶的購買欲望。C、 收尾階段 項目已竣工，部分業(yè)主已經(jīng)入住，但還有部分單位沒有售出，此階段的包裝重在促銷與項目整體形象，可樹立入住率廣告牌，將銷控表做大，吸引潛在買家，路燈、垃圾箱等物的位置、造型要別致。 在工地入口處設(shè)立施工進(jìn)度板：本項目已建至 層預(yù)計還有 完工 各種指示牌要開頭新穎，提醒消費(fèi)者注意某此注意事項等指示牌，展示發(fā)展商的細(xì)心與誠意要“于細(xì)微處見精神“。B、 施工銷售階段策略 此分階段進(jìn)入正式施工且銷售期、消費(fèi)者經(jīng)常來往售樓處與工地，因此售樓處與工地的形象致關(guān)重要。 工地環(huán)境包裝手段A、 工地路牌：表明物業(yè)的名稱、位置并直接與工地形象相關(guān)聯(lián)B、 工地圍墻：表明發(fā)展商的專業(yè)性、項目名稱及標(biāo)識C、 工地批示牌：體現(xiàn)發(fā)展商的細(xì)致與周到的服務(wù)，體現(xiàn)專業(yè)性 工地環(huán)境的階段性包裝計劃 整個工地環(huán)境包裝設(shè)計分為三個階段實施，分別為：入主工地前期階段、施工銷售階段、收尾階段。華亨策劃公司站在戰(zhàn)略的角度，考慮實際投入產(chǎn)出比，認(rèn)為VI設(shè)計制作將會是企業(yè)的無形資產(chǎn)，給企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)效益，提高企業(yè)市場競爭力。確立項目VI系統(tǒng)的效益根據(jù)國際設(shè)計工業(yè)協(xié)會的統(tǒng)計資料表明確，企業(yè)在CI等方面投入1美元將得到場３８０美元以上的回報。整個標(biāo)志給廣大受眾的第一感覺是與項目名稱能聯(lián)系在一起，其次，它代表著一片寬容、安寧、祥和的凈土，那里有綠樹、草坪、陽光和水，是明朗、安然、閑逸、知足、寧靜和諧的體現(xiàn)。標(biāo)志上半部為綠色的螺旋狀9字，代表了項目所倡導(dǎo)的21世紀(jì)居住的九大趨勢，選用綠色則充分體現(xiàn)本項目的市場定位，即綠色、健康，并寓意項目所倡導(dǎo)的“享受生活新概念”的居住理念。當(dāng)項目形象標(biāo)志映入廣大受眾視覺范圍的時候，標(biāo)志的外觀造型、標(biāo)準(zhǔn)色彩以及項目名稱，將成為受眾對此項目的第一印象，因此，無論是標(biāo)志造型，還是標(biāo)準(zhǔn)色彩，或是項目名稱，都必須具備獨(dú)特的風(fēng)格和個性，使受眾過目難忘，其實，當(dāng)人們看到一個標(biāo)志的時候，首先看到的是它的造型，其次是項目名稱，并從其中去感受和領(lǐng)會項目的檔次，可信度以及開發(fā)商的實力等。四大景區(qū)各有突出主題，充分利用建筑小品，園林設(shè)計等手法，體現(xiàn)生活的意境，突出生活品質(zhì)，構(gòu)成項目整體思想——享受生活新概念。A、運(yùn)用生動的建筑小品體現(xiàn)快樂、祥和的生活情愫，如：老人陪孫子放風(fēng)箏等。C、園林設(shè)計要與其它主題園有所區(qū)分，是與小品、噴泉融為一體的現(xiàn)代化園林。陽光里——生活的現(xiàn)代A、體現(xiàn)21世紀(jì)的現(xiàn)代生活及現(xiàn)代化的感受和快節(jié)奏的生活方式。 水云間——生活的文化A、體現(xiàn)文化所包含的體育、美術(shù)、音樂、科技等內(nèi)容。E、以小品雕塑和園林景觀造型以實際運(yùn)動器械為主要表現(xiàn)手法。C、中心花園增設(shè)“陽光飛瀑”，正對人行入口處與車行入口。 碧水園——生活的健康（中心花園）A、臨近防洪渠，風(fēng)景這邊獨(dú)好，空氣新鮮，適合晨練及兒童娛樂。A、 吟月 B、品風(fēng) C、聽蟬 D、聞鶯 E、沉香 F、凝眉 G、和柳 H、畫晴 I、潤荷 J、惜晨 K、喚青 L、折梅 M、知蘭三、 項目園林形象設(shè)計主題思想：以“享受生活新概念”為主線，貫穿全區(qū)。而“城”字，體現(xiàn)了項目規(guī)模，在音律上更有力，突出了項目的氣勢。親切、現(xiàn)代、時尚。字意簡單明了，親切大氣，音律鏗鏘有力，易讀易記。項目名稱是項目所有優(yōu)勢的集合，也是項目推廣主題的精華集萃，不僅對項目本身，而且對開發(fā)商品牌的樹立起著不可替代的作用。 戶型設(shè)計：注意使用率的問題，將廳房等面積的比例關(guān)系 有機(jī)確定。 戶型：市場領(lǐng)先地位的目標(biāo)。 布局方面：努力結(jié)合地勢，使上浮式與下沉式有機(jī)結(jié)合。 應(yīng)和市場的大方向、大趨勢。五、項目開發(fā)程序建議 不論何種開發(fā)形式，建議本著“先造景，后建房”的原則，或者“景房”同步的原則。結(jié)論提示消費(fèi)者獲取房地產(chǎn)信息的渠道是多樣的，開發(fā)商應(yīng)根據(jù)項目特點(diǎn)和目標(biāo)顧客群的不同而選取不同的媒體組合。四、 媒體接觸情況了解售房信息的途徑%，%，%的人選擇“自已找”、“親朋介紹”和“中介公司”%% 。在平面類型方面，錯層與普通平層的受選率最大；在戶型內(nèi)部的面積劃分上表現(xiàn)為：客廳與臥房不求過大，但求面積合理搭配；廚房與衛(wèi)生間的面積則是蘿卜青菜，各有所愛；物業(yè)配套上則表現(xiàn)為安全性與綠化率。物業(yè)配套設(shè)施從調(diào)查中可以看出，居民在購房時，對物業(yè)配套設(shè)施，首先考慮到安全問題，%；%；%；暖氣和寬帶的要求各占2% 。關(guān)于陽臺是不封閉的問題，%的人認(rèn)為要將陽臺封閉起來，%的人認(rèn)為陽臺為落地式玻璃,敞開來眺望風(fēng)景,親近自然為好。對陽臺的要求關(guān)于人們對住宅陽臺的要求，華亨策劃公司設(shè)置了三方面的選項：一是希望有幾個陽臺，二是對陽臺的朝向要求，三是陽臺是否要封閉。廳房面積分布對于所購的住房，%要求客廳越大越好，臥房夠用即可；%的人則認(rèn)為臥房應(yīng)盡量寬敞舒服,客餐廳夠用即可；在對于廚房和衛(wèi)生間這一問題上，%的人士認(rèn)為廚房和衛(wèi)生間夠用即可。三、 購房具體偏好住房類型愿意購買的住房類型仍以多層為主，%；高層與小戶型的受選率分別為2%% 。面積在80～120㎡，總價在10～15萬元以內(nèi)的房屋，為人們欲購房峰值。結(jié)論提示更多的人買房“是為了住的更舒服”，而不僅僅是為了“滿足基本需求”。13～% ，%；而10萬元以下的占到了31% 。當(dāng)問及“您計劃購買多大面積的住房時”，%的人選擇了80～100㎡；%的選擇100～120㎡；14%的人選擇了60～80㎡；%的人選擇了120～150㎡；150㎡以上的受選率為0；按小、中、大來分，80㎡以下的小戶型的合計受選率為18%；80～120㎡的中等戶型為87%；120㎡以上大戶型的受先率幾乎為0 。購房區(qū)域在此次調(diào)查活動中，西工區(qū)是居民最為青睞的區(qū)域，% ，% ；% ；老城區(qū)和廛河區(qū)的受選率為0 。由于一些不能確定購房時間的人是因為準(zhǔn)備二次置業(yè)，他們并非缺乏購買力，而是在等待合適的房屋與適當(dāng)?shù)臅r機(jī)，因此，實際上在近期內(nèi)，只要有適應(yīng)需求的住宅，受訪者中近六成以上的購買意向明確。家庭月收入偏低，特別表現(xiàn)在項目所在地東西周邊地區(qū)，但不排除受訪者對調(diào)查員的防備心理。住房情況對現(xiàn)有住房是否擁有產(chǎn)權(quán)劃分，有房戶〈包括房改房、買的商品房和私宅〉%；當(dāng)問及對現(xiàn)有住房的滿意程度這一問題時，有近60%以上的人回答不滿意，這意味著當(dāng)前商品住宅市場上的二次置業(yè)者為數(shù)不少，有四成以上的購房者將是二次置業(yè)甚至多次置業(yè)。職業(yè)類別在給出的五個職業(yè)中，國家公務(wù)員與金融業(yè)平分秋色，% ；%；市場與銷售行業(yè)占的比最大，占30% 。據(jù)交叉統(tǒng)計，在近期內(nèi)（一年內(nèi)）就準(zhǔn)備購房的人士中，%；在一年以上準(zhǔn)備購房人士中，30～55歲的較多，% ，在近期〈一年內(nèi)〉% 。 研究購房者對媒體的接觸情況。 了解購房者對住宅的基本需求。C、付款方式初步推出三種付款方式（折扣幅度有待研究）※ 一次性付款（優(yōu)惠5%）※ 分期付款（不優(yōu)惠）※ 銀行按揭（優(yōu)惠3%）D、優(yōu)惠條款※ 預(yù)售優(yōu)惠※ 內(nèi)部認(rèn)購優(yōu)惠※ 高級知識份子優(yōu)惠（包括有突出貢獻(xiàn)的各界人士）四、項目調(diào)查報告為了清晰的了解當(dāng)前的道北地區(qū)的購房需求情況，為鑫豪置業(yè)有限公司提供有力的調(diào)查支持，洛陽華亨營銷策劃有限公司組織了本次調(diào)查活動。B、增減系數(shù)基價：以底層為標(biāo)準(zhǔn)：1100元/㎡樓層增減系數(shù)：二層＋100元 三層＋200元 四層＋100元 五層＋0元 六層－170元 七層－350元六層與七層價格較低，目的在于控制總價，增加客戶選擇本項目的機(jī)率。內(nèi)部認(rèn)購基價為950元/㎡，便于盡快回收資金。 價格策略A、低開高走華亨策劃公司建議在項目準(zhǔn)備期，即開始內(nèi)部認(rèn)購，以較低的入市價格吸納客戶，加快資金回收，同時具有炒作空間，讓先購先住者物業(yè)升值，建議開盤基價為980元/㎡。B、 注重企業(yè)長期利潤，為項目開發(fā)，營銷策略服務(wù)。f) 從宣傳推廣上改變?nèi)藗儗椖克诘氐挠∠?。d) 針對交通方面（心理距離較遠(yuǎn)）的劣勢，采取開通“花 園巴士”專線。單體底層采用架空或通透的形式（形成獨(dú)特且無法模仿的風(fēng)格和品味）。C、轉(zhuǎn)化劣勢的建議a) 針對地塊不規(guī)則的劣勢，采取建筑形態(tài)多樣化、小組團(tuán)和諧分布的手段。B、劣勢：地塊不規(guī)劃，地勢高低不平，部分地域會有限高要求，交通方面（心理距離較遠(yuǎn)）；沒有形成一定的文化氛圍，市政配套不完善，該地區(qū)在洛陽市民的心中印象不佳。建筑風(fēng)格：浪漫且簡約、時尚的現(xiàn)代風(fēng)格。主力客戶群：洛陽市白領(lǐng)階級，項目周邊商業(yè)人士及周邊企業(yè)職工。二、項目定位項目整體定位【高檔次低價位的自然主義生態(tài)社區(qū)】項目特征：擁有如畫的景色，寧靜的環(huán)境、高雅時尚的文化格調(diào)，新穎別致的花園廣場，以及小區(qū)配套完善的物業(yè)管理。目前，洛陽市居民的購房意識已被喚醒，對房屋的需要已不再僅限于居住的功能，還必須滿足人們追求生活高品質(zhì)的需要。顧客范圍：道北地區(qū)60%，本市其他地區(qū)30%，外地10% 。顧客家庭月收入：1500元以上，已有資金3萬元以上。3）項目所在地周邊企業(yè)的中高層干部。（按揭以20年7成，均價按1100元/㎡房屋總價（萬元）首付（萬元）月供（元）面積（㎡）比例（%）82．722070～805%10～153～5300～42090～11080%15～204．6～6440～59012