【正文】 惠對這兩個物業(yè)形態(tài)的運作有相對較強的能力，因此是其未來的發(fā)展重點 ? 較高的市場吸引力及其與中惠能力的匹配決定了未來中惠應將住宅和配套商鋪的開發(fā)作為其價值鏈中的重要業(yè)務 ? 通過開發(fā)業(yè)務，不僅獲取地產(chǎn)增值收益，更能獲得較高的房產(chǎn)收益 ? 目前中惠本身并不是資源型企業(yè)，除非獲取大量土地超過自身開發(fā)極限，否則不建議將土地經(jīng)營作為住宅及配套商鋪物業(yè)的重點業(yè)務 為更好地運作住宅及配套商鋪開發(fā)，物業(yè)經(jīng)營和管理是必不可少的輔助業(yè)務 資料來源：羅蘭 ?貝格分析 目前住宅及配套商鋪的物業(yè)經(jīng)營和管理是必不可少的價值鏈環(huán)節(jié) ? 有助于開發(fā)商更好地理解消費者需求，為將來的產(chǎn)品設計、開發(fā)以及項目運作提供參考 ? 有助于開發(fā)商彌補一些由于在規(guī)劃、建設過程中的缺陷和失誤對消費者引起的損失和不便 ? 對開發(fā)商的品牌形象有一定推動作用 ? 商鋪高價承諾反租模式抬高了投資者的期望值，而實際的出租情況較差，若不提高招商運作能力，可能將面臨與眾多小業(yè)主的糾紛 ? 配套商鋪本身是為住宅服務，滿足小區(qū)居民對配套設施的需求，因此良好的經(jīng)營有助于樓盤的銷售 ? 商鋪物業(yè)管理則是為實際經(jīng)營者所服務的，有助于招商 經(jīng)營和管理對配套商鋪開發(fā)的輔助作用 物業(yè)管理對住宅開發(fā)的輔助作用 開發(fā)商可以選擇將物業(yè)經(jīng)營和管理外包或自己運作，關鍵在于對這塊業(yè)務的掌控能力，一切以促進開發(fā)業(yè)務為標準 目前開發(fā)商的商鋪經(jīng)營模式對小業(yè)主而言具有挑戰(zhàn)性，未來對開發(fā)商和業(yè)主都有可能帶來潛在風險 反租模式延緩了開發(fā)商和業(yè)主的經(jīng)營風險 案例分析：萬達商業(yè)地產(chǎn)失敗原因 ? 反租模式中將有商鋪未來 35年的經(jīng)營收益提前許諾和支付給投資者，對開發(fā)商而言，由于已移租金收益算入售價，因此并不擔心經(jīng)營的風險 ? 但反租期滿后，大量小業(yè)主若無法繼續(xù)獲得較高租金收益，他們將成為開發(fā)商的沉重負擔，一系列社會、經(jīng)濟、法律糾紛可能由此產(chǎn)生 ? 中惠目前的經(jīng)營能力一般，且項目差異性大：總體出租情況并不理想；出租較好的樓盤一方面商鋪數(shù)量較少，另一方面由于其較佳的地理位置 ? 萬達模式： – 引入國際知名主力店，進駐二樓 – 底樓分割成小塊出售 – 投運資做廣告，宣傳商鋪的高回報率 – 高價出售 ? 結果： – 業(yè)主得不到預期回報，要求賠償；并最終支付 億將商鋪全部整體返租 ? 原因： – 出售產(chǎn)權商鋪帶來的經(jīng)營權、管理權、產(chǎn)權分離 – 商業(yè)地產(chǎn)運營能力不足 ? 但是，萬達花費巨資重新反租只是延緩了這次危機，并未真正解決商鋪經(jīng)營的難題，加強商業(yè)運作能力才是問題的關鍵 39%85%64%24% 19%全部 華庭 陽亮 麗陽 山畔 地段較好 資料來源：羅蘭 ?貝格分析 支持 根據(jù)成片開發(fā)模式的概念，它需要住宅及配套商鋪之外的其它多種物業(yè)，羅蘭 ?貝格建議中惠將其轉(zhuǎn)讓給其它開發(fā)商 資料來源：羅蘭 ?貝格分析 成片開發(fā)需要各種物業(yè)的組合 ? 成片開發(fā)規(guī)模大，位置較偏；為使之成為大型居住區(qū)域，則必須在其規(guī)劃中納入各種配套物業(yè)，以保證居民能夠享受舒適便利的居住空間，配套物業(yè)包括： – 商業(yè)：滿足居民的消費 – 辦公樓：滿足周邊企業(yè)的辦公需求 – 學校：解決居民孩子的教育需求 – 醫(yī)院：保障周邊居民的生活 – 其它 其它物業(yè)形態(tài)市場吸引力一般且中惠不具備相應能力 ? 通過各種物業(yè)市場吸引力的分析，羅蘭 5‘ =[0, 5) ? 預計 2022年市場規(guī)模 2022年預計整個市場總價值，對于出售型物業(yè)即指年市場銷售額，對于經(jīng)營型物業(yè)即指年市場總營業(yè) (出租 )額 [億元 ] 20% 1‘ =[0, 10)； 2’ =[10, 20)； 3‘ =[20, 30)； 4’ =[30, 50)； 5‘ =50+ 支持 市場吸引力評估指標 各評估指標定義及評分標準規(guī)定如下 (2/2) 資料來源：羅蘭 ?貝格分析 指標 30% ? 土地獲取能力 30% ? 經(jīng)營能力 – 研發(fā)和產(chǎn)品策劃設計能力 – 項目實施和管理能力 – 銷售和營銷能力 – 持續(xù)運營能力 40% ? 資金實力 – 自有資金實力 – 融資能力 定義 評分標準 從不同物業(yè)地理位置要求，評估土地供給的稀缺性，從而確定土地獲取能力要求差異 從研發(fā)和產(chǎn)品策劃、項目實施和管理、銷售和營銷以及持續(xù)運營等角度，評估項目經(jīng)營能力要求的高低 假定典型的項目規(guī)模以及收入和成本水平，從項目自有資金實力(35%/50%)和融資能力 (65%/50%)要求評估項目的資金實力要求 1?=能力要求很高； 2?=能力要求較高； 3‘ =能力要求一般； 4?=能力要求較低； 5?=能力要求很低 自有資金要求 [億元 ]： 5?=[0, )；4?=[, )； 3‘ =[, 1)； 2?=[1, 3)； 1?=3+ 融資能力要求 [億元 ]： 5?=[0, )；4?=[, )； 3‘ =[, 2)； 2?=[2, 4)； 1?=4+ 1?=能力要求很高； 2?=能力要求較高； 3‘ =能力要求一般； 4?=能力要求較低； 5?=能力要求很低 住宅類業(yè)務 20% 40% 40% 非住宅類業(yè)務 支持 對中惠能力要求評估指標 羅蘭 3‘ =[10, 15)。 5?=20%+ 回收年份： 1‘ =20+。 3?= [12%, 15%)。貝格分析 行動方案 不考慮 盡快運作 積極準備 物業(yè)組合 羅蘭 ?貝格認為，中惠未來 35年內(nèi)的物業(yè)形態(tài)應以住宅和配套商鋪為主 資料來源：羅蘭 ?貝格分析 能力要求高 能力要求低 對中惠的能力要求 市場 吸 引 力 吸 引 力 高 吸 引 力 低 住宅市場 配套商鋪 經(jīng)濟型酒店 四五星級酒店 城區(qū)商業(yè)中心 物流中心 中高級辦公樓 ： 圓圈大小表示通常項目總投資規(guī)模 鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)中心 1 2 3 4 5 6 7 8 優(yōu)先開發(fā)次序 住宅 配套商鋪 鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)中心 中高級辦公樓 經(jīng)濟型酒店 城區(qū)商業(yè)中心 物流地產(chǎn) 四五星級酒店 ＤＧ房地產(chǎn)市場各種物業(yè)評估 羅蘭 ?貝格從市場吸引力及其對中惠的能力要求兩個緯度對可能的業(yè)務機會進行比較 資料來源：羅蘭 ?貝格分析 各細分市場評估方法 注：圖中圓圈的大小代表單個項目所需的資金規(guī)模情況 對中惠的能力要求 低 高 高 市 場 吸 引 力 細分市場 2 市場吸引力 對中惠的能力要求 ? 預計 2022年市場規(guī)模 ? 項目盈利性 – IRR – 回收期 ? 風險 權重 20% 50% 30% 指標 ? 土地獲取能力 ? 資金實力 – 自有資金實力 – 融資能力 ? 經(jīng)營能力 – 研發(fā)和產(chǎn)品策劃設計 – 項目實施和管理能力 – 銷售和營銷能力 – 持續(xù)運營能力 住宅類權重 30% 40% 30% 指標 細分市場 1 細分市場 3 細分市場 4 需要評估的細分市場： 1. 住宅 2. 住宅配套商鋪 3. 四五星級酒店 4. 經(jīng)濟型酒店 5. 中高級辦公樓 6. 城區(qū)商業(yè)中心 7. 鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)中心 8. 物流地產(chǎn) 非住宅類權重 20% 40% 40% 支持 各評估指標定義及評分標準規(guī)定如下 (1/2) 資料來源：羅蘭 ?貝格分析 指標 定義 評分標準 指項目實施、銷售和后期經(jīng)營過程中可能出現(xiàn)的影響項目銷售能力、盈利能力的各種風險 ? 風險 30% 1‘ =風險很高； 2’ =風險較高； 3‘ =風險一般； 4’ =風險較低； 5‘ =風險很低 假定典型的項目規(guī)模以及收入和成本水平，從 IRR和項目回收期角度評估項目的盈利能力 ? 項目盈利性 – IRR – 回收期 50% IRR： 1?=[0, 10%)。 其它 綜上所述，羅蘭 貝格分析 土地規(guī)模 資金實力 策劃開發(fā)能力 在 5平方公里左右 資金要求很高，不僅是土地獲取所需的成本，還有相當規(guī)模的土地開發(fā)費用 如此大規(guī)模的住宅類項目需安置大量居民，在沒有產(chǎn)業(yè)規(guī)劃做支撐的前提下，對策劃開發(fā)能力要求較高 城鎮(zhèn)式開發(fā)的要求 中惠的現(xiàn)狀 在ＤＧ如此大規(guī)模的土地很難獲取 中惠正處于發(fā)展積累期，短期內(nèi)投入大規(guī)?，F(xiàn)金難度很大 中惠應積極準備 資料來源：羅蘭 貝格分析 在成片開發(fā)中所獲得的經(jīng)驗、能力和成功案例，有助于中惠未來走出ＤＧ和涉足更大規(guī)模的城鎮(zhèn)式開發(fā)和產(chǎn)業(yè)主導型開發(fā) 2 在短期內(nèi)至少成功運作 1個成片開發(fā) ? 獲得寶貴的開發(fā)經(jīng)驗 ? 培養(yǎng)并獲得包含規(guī)劃在內(nèi)的成片開發(fā)能力和土地經(jīng)營能力 ? 擁有成功案例，為獲得其他項目奠定基礎 中惠走出ＤＧ ? 成片開發(fā)能幫助中惠實現(xiàn)與當?shù)馗偁幤髽I(yè)之間的差異化，從而彌補與當?shù)仄髽I(yè)在“地利”方面的差距 ? 成片開發(fā)更能幫助地方政府出政績，從而得到當?shù)卣蟮闹С? ? 很多地方政府缺乏成片開發(fā)的經(jīng)驗 更大規(guī)模的城鎮(zhèn)式開發(fā)和產(chǎn)業(yè)主導型開發(fā) ? 成片開發(fā)的經(jīng)驗和能力、成功案例將有效幫助中惠拿到更大規(guī)模的開發(fā)項目 ? 已經(jīng)獲得的經(jīng)驗和能力將大大降低城鎮(zhèn)式開發(fā)可能帶來的高風險 有助于 項目開發(fā) +成片開發(fā) 資料來源：羅蘭 貝格分析 2022 2022 2022 2022 2022 850畝成片項目收入 850畝成片項目價格 4000 4600 5290 6084 850畝成片土地價格 900 1125 1406 1758 2197 850畝成片項目銷售面積 850畝成片土地增值 850畝成片土地交易收入 850畝成片項目利潤 850畝成片開發(fā)收入 850畝成片開發(fā)利潤 1000畝成片項目收入 1000畝成片項目價格 5290 6084 1000畝成片土地價格 1406 1758 2197 1000畝成片項目銷售面積 1000畝成片土地增值 1000畝成片土地交易收入 1000畝成片項目利潤 1000畝成片開發(fā)收入 1000畝成片開發(fā)利潤 項目規(guī)模 銷售樓盤個數(shù) 純項目銷售收入 13 純項目銷售利潤 總收入 總利潤 同時，成片開發(fā)模式有利于中惠獲得土地增值所帶來的收益 2 項目開發(fā) +成片開發(fā) 以獲得 1000畝土地為例 土地價格（元 /平方米） 土地面積（萬平方米） 成片開發(fā)模式實現(xiàn)的土地增值 （萬元） 項目開發(fā)模式實現(xiàn)的土地增值 （萬元） 土地增值能力比較 （成片模式 /項目模式） 在獲得 1000畝地、開發(fā)周期為 6年的前提下，成片開發(fā)模式從土地增值中獲得收益是普通項目開發(fā)的 2倍多 資料來源：羅蘭 貝格分析 ? 假設 2022年引入第一個成片開發(fā)項目 850畝， 2022年引入第二個成片開發(fā)項目 1000畝 ? 2022年項目預計平均規(guī)模為 ，假設項目平均規(guī)模每年上升 10％ ? 假設每個項目持續(xù) 2年 ? 假設 2022年開發(fā)量至少保持 2022年的水平，即新開 3個項目 在這種開發(fā)模式下，中惠可以實現(xiàn)未來 5年的戰(zhàn)略目標，項目開發(fā)收入近70億利潤 17億，成片開發(fā)超過 30億利潤 11億 資料來源 : 羅蘭 貝格分析 在目前以部門為主線的管控模式下，同時管理如此多的項目將導致運營風險大大提高 1 純項目開發(fā) 以部門為主線的管控模式下管理的項目越多 單項目得到管理層的關注度越低，效率也越低 立項謹慎度降低、質(zhì)量的控制力下降、成本控制力下降 項目成功率下降、質(zhì)量下降、成本上升 企業(yè)運營風險大大提高 項目愈來愈多可能帶來的連鎖反應 資料來源：羅蘭 貝格分析 城鎮(zhèn)式開發(fā) 規(guī)模更大的成片開發(fā)，土地面積在 5平方公里以上，但不需要涉及當?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)規(guī)劃 廣州鳳凰城 為實現(xiàn)未來 5年的戰(zhàn)略目標，中惠面臨三種模式選擇 純項目開發(fā) ? 戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)通過多個獨立項目的累加來實現(xiàn) ? 每個項目的時間跨度在 2年左右 1 項目開發(fā) +成片開發(fā) ? 在項目開發(fā)的基礎上引入成片開發(fā) ? 成片開發(fā)項目時間在 5年左右 2 項目開發(fā) +城鎮(zhèn)式開發(fā) /產(chǎn)業(yè)主導型開發(fā) ? 項目開發(fā)基礎上引入城鎮(zhèn)式開發(fā)或產(chǎn)業(yè)主導型開發(fā) ? 城鎮(zhèn)式開