【正文】 名項(xiàng)目都生根在此，隨著政府規(guī)劃建設(shè)及未來各在售項(xiàng)目的交付入住，未來居住氛圍成熟后，必將帶來鼎盛人氣與商氣。河流、樹木、花草、山石、鐵藝、雕塑、廊柱等。精心布局的植物迷宮等景觀小品水系、噴泉（2）英式園林常用的元素：修剪工整，一絲不茍，正立面不對稱設(shè)計(jì)。多重人字形坡屋頂。有白色條狀飾條，或者石灰?guī)r細(xì)節(jié)。 (2) 英倫風(fēng)格建筑外立面是給與客戶的第一直觀印象，尤其對鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群來說，他們最關(guān)注的是價(jià)格實(shí)惠、外觀好看，因此通過尊貴洋氣的建筑外立面，來增加產(chǎn)品附加值，這是吸引客群的重要手段。 (1)競品樓盤建筑外立面 本案周邊最具競爭力的三個(gè)項(xiàng)目的外立面建筑風(fēng)格基本是現(xiàn)代風(fēng)格，缺乏亮點(diǎn)。讓業(yè)主不出小區(qū)，就能享受到最優(yōu)質(zhì)的運(yùn)動設(shè)施、最健全的健康服務(wù)體系，在運(yùn)動中強(qiáng)身健體，在健康服務(wù)體系中生活，運(yùn)動之城、健康之城、時(shí)尚之城，盡在龍湖壹品！ 打造區(qū)別于市場的外立面建筑外立面相當(dāng)于人的臉面，是給予客戶直觀的第一印象，小區(qū)的檔次首先就體現(xiàn)在外立面上，也有利于促進(jìn)項(xiàng)目銷售，因此，外立面風(fēng)格的選擇至關(guān)重要。 社區(qū)預(yù)留花園和公共空間供業(yè)主納涼、散步、鄰里交流，配套建設(shè)運(yùn)動主題會所，會所內(nèi)建有游泳池、臺球桌、乒乓球桌、羽毛球場地、棋牌室、瑜伽室、健身室、圖書室等主題區(qū)，同時(shí)室外配建較多的運(yùn)動基地，如全民民健身場地各項(xiàng)健身器材、親子樂園、休閑林間秋千等，打造5分鐘運(yùn)動配套軸。龍湖壹品項(xiàng)目可以此為切入點(diǎn)，打造健康運(yùn)動社區(qū)，以此增加產(chǎn)品附加值。運(yùn)動是保持健康的重要因素。標(biāo)榜項(xiàng)目在龍岡獨(dú)樹一幟的建筑風(fēng)格，吸引客群?！咀≌ㄎ弧魁垖紫? 英倫風(fēng)情 都會彰顯項(xiàng)目繁華感，給予客戶都市感、進(jìn)城感。結(jié)合市場環(huán)境，我們建議通過增加產(chǎn)品附加值的形式來尋求突破創(chuàng)新，以降低銷售抗性，實(shí)現(xiàn)快速去化。通過把社區(qū)景觀與社區(qū)外景觀、平面景觀與立體景觀、室內(nèi)景觀與室外景觀融合，加深景觀的廣度與深度，從而與競爭項(xiàng)目相比在景觀上具有唯一性?？尚行栽瓌t：包括項(xiàng)目實(shí)施的技術(shù)可行性和經(jīng)濟(jì)可行性2個(gè)方面。（二）必要原則差異化原則：差異化是房地產(chǎn)企業(yè)的第三利潤源泉，通過增加產(chǎn)品附加值達(dá)到產(chǎn)品的差異化，以便在未來激烈的區(qū)域市場上尋找到一片藍(lán)海，以期在品牌平平、地段無特殊優(yōu)勢的情況下，避開正面競爭，建立新規(guī)則，增加產(chǎn)品附加值，挖掘新賣點(diǎn)。因此，本案的營銷推廣工作需要更精準(zhǔn)的產(chǎn)品定位才能為項(xiàng)目打開市場局面。第二章 產(chǎn)品定位龍湖壹品項(xiàng)目處于龍岡鎮(zhèn)南核心板塊，緊鄰鳳凰幼兒園、龍岡初中、龍岡高中，全高層的產(chǎn)品規(guī)劃和大面積的商業(yè)配套使本案在營銷推廣上占據(jù)一定優(yōu)勢。市場不是缺乏購買力，而是缺少真正的好產(chǎn)品?！按笫止P，重投入，樹精品，創(chuàng)品牌”是本案基本出發(fā)點(diǎn)。我司建議：在項(xiàng)目總平規(guī)劃圖基本定型的現(xiàn)狀下，建議通過建筑外立面的差異化及小區(qū)其他配套來增加產(chǎn)品附加值，同時(shí)通過配套商業(yè)，增加生活便利性，以彌補(bǔ)項(xiàng)目本身的劣勢。彌補(bǔ)劣勢：本案具有體量小、距離鎮(zhèn)南主干道鳳凰大道尚有一段距離、偏離龍岡鎮(zhèn)中繁華街區(qū)等劣勢，這些劣勢自然增加了后期的銷售抗性。利用機(jī)會：①作為鎮(zhèn)區(qū)中高檔項(xiàng)目，業(yè)主對于居住安全也會有較高的要求，針對龍岡范圍內(nèi)小區(qū)物業(yè)服務(wù)停滯于“物業(yè)=門衛(wèi)”的認(rèn)識上，高品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)將是本案的另一個(gè)機(jī)會點(diǎn)。 ①目前區(qū)域市場整體開發(fā)水平不高，高品質(zhì)樓盤缺乏，存在較大的產(chǎn)品附加值；②龍岡市場整體發(fā)展，市場后期看好，如大慶路西延后，項(xiàng)目將靠近市區(qū)主干道；③板塊內(nèi)在建項(xiàng)目相對不多，尚可搶得先機(jī)，占領(lǐng)市場。
②龍韻新城2013年6月10日開盤，均價(jià)3600元/㎡，作為區(qū)域內(nèi)最大的競爭項(xiàng)目，它的低價(jià)入市給本案帶來壓力毋庸置疑。①地塊南北狹長，不夠方正，具有一定規(guī)劃難度；
②偏離鎮(zhèn)中心，周邊生活配套相對缺乏；
③地塊周邊目前多為農(nóng)田和民房，形象落后，客群認(rèn)可度低；
④區(qū)域內(nèi)交通較為落后，目前暫無公交站點(diǎn)，出行較為不便。容積率；綠化率A地塊綠地率20%；%地塊情況地塊形狀較為狹長，狀似梯形 （一）地塊四至 北側(cè)西側(cè)東側(cè)南側(cè)（二）地塊SWOT分析S優(yōu) 勢W劣 勢①緊鄰鳳凰幼兒園、鳳凰農(nóng)貿(mào)市場、龍岡初中，省重點(diǎn)四星級龍岡高中舉步之遙，學(xué)區(qū)優(yōu)勢明顯；②龍岡“西進(jìn)南拓”的發(fā)展規(guī)劃，鳳凰橋南地塊將規(guī)劃建成鳳凰現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)，為項(xiàng)目發(fā)展帶來利好。項(xiàng)目說明 案 名龍湖壹品開發(fā)商鹽城市華美置業(yè)有限公司地理位置項(xiàng)目地處九河路與惠民路交界處（鳳凰大道東側(cè)）用地性質(zhì)A地塊商業(yè)用地，用地面積8012㎡，㎡；B地塊住宅用地，用地面積27710㎡，㎡；總建筑面積6,8859㎡。本項(xiàng)目以惠民路為界，劃分為A、B兩個(gè)地塊。第二部分 產(chǎn)品定位第一章 本項(xiàng)目地塊研究 一、地塊情況 龍湖壹品位于鹽都區(qū)龍岡鎮(zhèn)重點(diǎn)發(fā)展方向——龍岡鎮(zhèn)南，區(qū)域內(nèi)較有檔次樓盤都云集于此。龍岡經(jīng)濟(jì)：龍岡經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，%，第二、三產(chǎn)業(yè)比例顯著提高，農(nóng)民人均收入直線上升，以及龍岡“西進(jìn)南拓”的規(guī)劃建設(shè)為龍岡房地產(chǎn)市場提供了良好發(fā)展環(huán)境。鹽城房地產(chǎn)：鹽城屬于三線城市，房地產(chǎn)并未受新政太多的影響，成交量略有下降，成交價(jià)緩慢上升。本篇總結(jié)全國房地產(chǎn)：全國房地產(chǎn)市場受新“國五條”影響，短期出現(xiàn)量跌價(jià)滯現(xiàn)象。商業(yè)氛圍較差，去化速度慢目前區(qū)域內(nèi)樓盤商業(yè)供應(yīng)較少，在售的僅有金匯龍湖，整體商業(yè)氛圍較差。住宅優(yōu)惠后價(jià)格為38003900元/㎡2012年住宅成交備案均價(jià)3728元/㎡，2013年14月份住宅成交備案均價(jià)4050元/㎡，%。戶型面積需求以剛需型為主㎡，合計(jì)284套，㎡，表明龍岡住宅戶型面積需求仍然以剛需實(shí)用性戶型為主。五、龍岡房地產(chǎn)市場總結(jié)區(qū)域競爭日趨激烈按在售樓盤計(jì)算，2012年龍岡總體開發(fā)量約31萬㎡，截至2013年4月份總開發(fā)量約44萬㎡，新增13萬㎡。 （5）戶型：戶型面積90120㎡，戶均面積102㎡。 （4）優(yōu)惠政策：3880元/㎡起，訂房有禮成交送獎(jiǎng)，一次性92折，按揭94折，成交前100名抽獎(jiǎng)100%中獎(jiǎng)。 （2）產(chǎn)品豐富：有10棟多層（5F/7F），7棟小高層（11F），產(chǎn)品豐富，選擇余地較大。 （二）2013年16月份銷冠：青龍華莊銷售情況：青龍華莊2013年16月住宅累計(jì)銷售103套，㎡，㎡，㎡。 （4）優(yōu)惠政策：看房后3天內(nèi)交定金，100㎡以下優(yōu)惠1萬多，100㎡以上優(yōu)惠3萬多。 （2）產(chǎn)品類別豐富：金匯龍湖產(chǎn)品類別有4棟多層（6F）、3棟小高層（11F）2棟高層（17F），產(chǎn)品類別豐富，供選擇余地較大。四、龍岡鎮(zhèn)樓盤個(gè)案銷售分析 （一）2012年銷冠：金匯龍湖銷售情況：金匯龍湖2012年全年住宅累計(jì)銷售118套，㎡，戶均面積105㎡，備案均價(jià)4158元/㎡。天）/鹽興路乾元商業(yè)街內(nèi)50㎡（原來做童裝）/總價(jià)35萬(單價(jià)7000元/㎡)鹽興路龍岡醫(yī)院西300㎡（24層，可做賓館、茶館等）5000元/月(㎡天）/鳳凰路鳳凰北路靠近龍岡中學(xué)20㎡（做服裝）1650元/月（㎡住宅成交均價(jià)4059元/㎡，商業(yè)成交均價(jià)14939元/㎡。其中住宅銷售253套，㎡，㎡；商業(yè)10套，㎡，㎡。住宅成交均價(jià)3728元/㎡，商業(yè)成交均價(jià)16007元/㎡，辦公成交均價(jià)5368元/㎡。其中住宅銷售284套，㎡；商業(yè)5套，㎡；辦公2套，㎡。龍岡鎮(zhèn)樓盤分布圖區(qū)域生活機(jī)能圖 樓盤概況一覽表龍岡鎮(zhèn)樓盤概況一覽表項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址開發(fā)商占地面積建筑面積產(chǎn)品類型在售房源或?qū)⑼品吭翠N售均價(jià)（元/㎡）青龍華莊龍岡鎮(zhèn)鹽興中路100號江蘇中聯(lián)置業(yè)有限公司5萬㎡7萬㎡10棟多層（5F/7F）7棟小高層（11F）在售117樓，戶型面積88131㎡，共計(jì)1398套，已售206套3948書香水岸龍岡鎮(zhèn)人民路88號鹽城同人置業(yè)有限公司4萬㎡6萬㎡15棟多層（6F）在售4/5/9/11樓，面積95134㎡，共推123套，已銷售40套3450龍韻新城鳳凰南路與大慶西路交匯處江蘇倍源置業(yè)有限公司㎡12萬㎡9棟小高層（9F)5棟高層(17F)6月份開盤，在售3/5/9/12，面積94120㎡，共推260套3700金匯龍湖鳳凰南路與大慶西路交匯處鹽城金匯源置業(yè)有限公司3萬㎡6萬㎡4棟多層（6F）3棟小高層（11F）2棟高層（17F）在售110樓，戶型面積85142㎡，共推471套，已售197套3800鳳凰城鳳凰南路與鳳凰大道交匯處鹽城市逸城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司6萬㎡13萬㎡14棟多層（6F）3棟高層（17F）在售517樓，共推369套，已售122套；預(yù)約14樓，戶型面積88126㎡4000 注：以上數(shù)據(jù)截至2013年6月，銷售均價(jià)為優(yōu)惠后實(shí)際成交均價(jià)。但同時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)速度會加速，新的項(xiàng)目會不斷涌現(xiàn)，區(qū)域競爭也會趨于激烈，品質(zhì)競爭將會成為主流模式。為龍岡房地產(chǎn)的發(fā)展提供可靠的經(jīng)濟(jì)支撐。居民收入的顯著提高，有助于提升居民消費(fèi)能力，促進(jìn)房地產(chǎn)的發(fā)展。宏觀經(jīng)濟(jì)增長4%以下45%58%8%10%10%以上房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r萎縮停滯甚至倒退穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展飛速發(fā)展第二、三產(chǎn)業(yè)比重增加促進(jìn)城鎮(zhèn)人口增長，為房地產(chǎn)發(fā)展提供機(jī)遇近年來龍岡鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整明顯，第一產(chǎn)業(yè)的比重維持在較低水平，二、三產(chǎn)業(yè)比重呈現(xiàn)逐年增長趨勢，尤其是第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供更多就業(yè)崗位，有效吸納城鄉(xiāng)富余勞動力，有利于龍岡城鎮(zhèn)化發(fā)展，為龍岡房地產(chǎn)市場發(fā)展提供有利機(jī)會。（3）搶抓青年西路合攏通車機(jī)遇，同時(shí)規(guī)劃洪渡大橋向北新建風(fēng)康路，康莊大道西延至風(fēng)康路，形成南有青年路，西有鳳康路，北有康莊大道的外循環(huán)交通路網(wǎng)。交通框架構(gòu)想（1）在和張莊接壤處，新建鳳美路和龍騰路，形成東有鳳美路，南有鹽興路，西有鹽淮路，北有龍騰路的內(nèi)循環(huán)路網(wǎng)，緩解鎮(zhèn)東、鎮(zhèn)北輸入車輛對交通的壓力。 （4）南水北綠，旅游休閑，憑借水綠風(fēng)景區(qū)，做強(qiáng)文化旅游區(qū)。依托蟒蛇河、岡溝河、鹽寶河特殊地理?xiàng)l件，將青龍橋、鳳凰橋、光明橋和毓龍橋以內(nèi)的老鎮(zhèn)區(qū)，通過“退二進(jìn)三”，改造完善等手段，打造成水鄉(xiāng)特色鮮明的商貿(mào)服務(wù)區(qū)。致力打造成以輸變電和節(jié)能裝備為產(chǎn)業(yè)特色的新型工業(yè)區(qū)，使之成為龍岡和鞍湖主體經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展的增長極，以及兩地民營集中區(qū)項(xiàng)目轉(zhuǎn)移的集中地，鎮(zhèn)區(qū)社區(qū)工業(yè)企業(yè)“退二進(jìn)三”的新平臺，作為發(fā)展的新選擇，規(guī)劃共建工業(yè)集中區(qū)5000畝。致力把2平方公里、區(qū)域4萬人，居住面積120萬㎡的鳳凰城南片區(qū)打造成為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)，重點(diǎn)培育產(chǎn)業(yè)創(chuàng)意、研發(fā)孵化、科技信息、商貿(mào)服務(wù)、人才培訓(xùn)等新興服務(wù)業(yè)，與產(chǎn)城融合高新區(qū)實(shí)現(xiàn)無縫對接。同時(shí)大力實(shí)施“項(xiàng)目興鎮(zhèn)、工業(yè)強(qiáng)鎮(zhèn)、三產(chǎn)活鎮(zhèn)、三業(yè)旺鎮(zhèn)”四大戰(zhàn)略，走“全面對接大市區(qū)，加快改造老鎮(zhèn)區(qū)；主動融入主城區(qū)，打造城市配套區(qū)；聯(lián)動鎮(zhèn)區(qū)和社區(qū)，建設(shè)工業(yè)集中區(qū)；依托水綠風(fēng)景區(qū)，做強(qiáng)文化旅游區(qū)”之路，實(shí)現(xiàn)全鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)社會全區(qū)爭第一、全市爭一流，將龍岡建成鹽城的“西花園”，產(chǎn)城融合之“右翼”。人口數(shù)量2012年龍岡鎮(zhèn)總?cè)丝?7263人，其中城鎮(zhèn)人口為34436人，位于2012年鹽都區(qū)總?cè)丝跀?shù)量排名第2名。三產(chǎn)產(chǎn)值及比例，%；，%；。農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營形成特色，建成萬畝果林、萬畝無公害水稻及千畝特種蔬菜基地。 二、經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀龍岡是鹽城市的工業(yè)重鎮(zhèn)，全鎮(zhèn)有各類企業(yè)600多家，形成機(jī)械電器、玻璃儀器、針織服裝、建筑建材、精細(xì)化工、商貿(mào)流通六大支柱產(chǎn)業(yè)。軍營村、龍岡中學(xué)、龍岡劇場、安達(dá)大樓、民俗動態(tài)博物館等地更是留下了陳毅、郭沫若、胡公石、郝柏村等名家大師的墨跡或足跡。 人文旅游龍岡鎮(zhèn)是無產(chǎn)階級革命家胡喬木同志、著名書法家胡公石先生故里，是知名書畫家裔敬亭、朱紅瘦先生的故鄉(xiāng)。2001年，原鹽都區(qū)鞍湖鎮(zhèn)劃入龍岡鎮(zhèn)，設(shè)龍岡鎮(zhèn)鞍湖社區(qū)。龍岡鎮(zhèn)古街龍岡以鎮(zhèn)北綿延十五里行似臥龍之沙岡而得名，遂設(shè)龍岡鎮(zhèn)。宋朝開寶元年，龍岡西郊就建成了彌陀西寺，前后共十三幢房屋。下轄2個(gè)辦事處(鞍湖、鎮(zhèn)街道辦事處)、1個(gè)果樹良種場(鹽城市果樹良種場)，共有35個(gè)行政村(居、管理區(qū)、社區(qū))，人口67263人。地理位置優(yōu)越，水陸交通便捷。第二節(jié) 龍岡發(fā)展概況一、基本概況 區(qū)位交通龍岡鎮(zhèn)隸屬于江蘇省鹽城市鹽都區(qū)，地處鹽城市區(qū)西郊，距市區(qū)9千米。 （3）鹽城屬于三線城市，受國家宏觀調(diào)控政策影響很小，也比較慢。鹽城市場： （1）鹽城樓市也在新政“末班車效應(yīng)”下使金三月成色十足，但隨著各地國五條的落地漸入“滿月”，四月份開始，樓市成交明顯降溫。（2）“新國五條”細(xì)則的出臺雖然導(dǎo)致部分城市房產(chǎn)在4月出現(xiàn)量跌價(jià)滯的趨勢，但是并不意味著這一輪的調(diào)控能成為一道價(jià)格的“分水嶺”，而且細(xì)則被多地政府架空，出現(xiàn)“一句話”細(xì)則，調(diào)控效果甚微。6月份的房價(jià)與5月份的房價(jià)基本持平，%。價(jià)格：16月房價(jià)波浪式上升，%據(jù)鹽城GO房網(wǎng)監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，2013年16月份鹽城市區(qū)成交備案均價(jià)為5626元/㎡，整體房價(jià)呈波浪式上升。其中普通住宅成交11749套，總成交面積132萬㎡。6月鹽城市區(qū)共上市4550套新房源，環(huán)比5月上市量增加231套，上市總面積307169㎡，%。僅提及將嚴(yán)格執(zhí)行國辦發(fā)〔2013〕17號文(即新“國五條”)，并未明確提出要執(zhí)行房屋轉(zhuǎn)讓個(gè)人所