【正文】 行力度，擴大版面、增加投放數(shù)量、進行大規(guī)模系報道等；地面廣告系統(tǒng)繼續(xù)發(fā)揮作用，平面廣告增加新信息的發(fā)布（主要是商業(yè)店面）；更換原有部分主形象板，添加上“商業(yè)店面”的信息；第三階段： （7月1日～9月30日）持續(xù)強銷期 兩大推廣要點進一步強化“口碑”效應(yīng)；最新出售單元信息公開；平面廣告增加新信息的發(fā)布（主要是商業(yè)店面）；更換原有部分戶外廣告，發(fā)布最新項目信息；活動：公關(guān)與促銷齊頭并進（可考慮舉辦“東方水都業(yè)主聯(lián)誼會”）第四階段： （10月1日～10月31日）銷售沖刺期□ 利用樓體增加個別單元推介內(nèi)容（以條幅形式）□ 更新地面廣告系統(tǒng)□ 平面媒體：一主多次，軟硬兼施，多媒體進行綜合道報□ 活動：公關(guān)與促銷齊頭并進（延續(xù)上階段促銷活動）第五階段： （11月1日～12月31日）清盤收尾期□ 利用樓體掛出最后單元推介內(nèi)容（以條幅形式）□ 少量平面媒體、小篇幅的硬廣告投放附 件□ 附件1：《東方水都》廣告實施計劃表（第一階段）□ 附件2：活動 /“東方水都”526開盤慶典〗A、平面媒體信息告知；B、現(xiàn)場造勢；項目推薦、專家解讀、媒體炒作、現(xiàn)場活動；C、DM派發(fā)、地面廣告系統(tǒng)繼續(xù)發(fā)揮作用、增加新信息的發(fā)布。都市新貴……第二階段（強銷期）幸福生活，請等待3天……頭版1/3版幸福生活，請再等2天……明天，我要幸福生活！幸福生活，全面鋪開 / 東方水都盛大開盤！四大報刊整版心，在水岸停泊……普通1/2版水，在門口歡歌……家，在公園等候……第三階段（促銷期）視銷售情況而定宣傳品銷售樓書DM宣傳單頁戶型單頁高空廣告系統(tǒng)——電視置業(yè)廣場60秒專題片廣播音樂交通頻道15秒、30秒廣告第四部分 營銷篇各階段銷售策略及推廣手法□ 五大階段推廣進程：第1階段：2004年5月1日～ 6月25日 （準(zhǔn)備認(rèn)購期）第2階段：2004年6月26日 ～ 8月30日 （開盤強銷期）第3階段：2004年9月1日 ～ 10月15日 （持續(xù)強銷期）第4階段：2004年10月16日～12月31日 （銷售沖刺期）第5階段：2005年1月1日～2月28日 （清盤收尾期）第1階段：準(zhǔn)備/認(rèn)購期 {5月1日～6月25日} （一）把握三大推廣要點：一個現(xiàn)場：完善（售樓部）現(xiàn)場包裝，立體強化項目核心競爭力一個系統(tǒng)：完善地面廣告系統(tǒng)一個活動：《5雙公園健康特區(qū)尋找。福州的夏威夷普通1/2版傾倒。整合推廣：[概要：建立立體化傳播網(wǎng)絡(luò)，形成全方位，有空間，有層次，交替性的廣告?zhèn)鞑バЧ?，全面覆蓋引爆市場。其它廣告系統(tǒng)的輔助：高空廣告系統(tǒng)的覆蓋——以當(dāng)?shù)氐碾娨?、廣播為載體，以新聞和軟新聞為武器，熱點不斷，話題不斷，重復(fù)傳播，大大提升項目的市場影響。曠世杰作——融僑東區(qū)升級版中空廣告系統(tǒng)的覆蓋：以《海都報》主流平面媒體為載體、其它報紙（《東南快報》、《福州晚報》、《福州日報》）為輔，相互呼應(yīng)，構(gòu)筑全方位平面廣告覆蓋系統(tǒng)；通過“都市新貴地面廣告系統(tǒng)的滲透：A、目標(biāo)：建立以售樓部為中心的“精神堡壘”，進行精美的現(xiàn)場廣告包裝{室內(nèi)布置、室外小品、圍墻廣告、飄空氣球、羅馬旗、布幅廣告等}，并結(jié)合2～5月份福州樓市熱銷期{2月份 《東部論壇》；4月份 《住交會》；5月份 《國際勞動節(jié)》}；借助戶外廣告的空間延伸，發(fā)布巨幅廣告公開〖東方水都〗，在都市空間迅速打造項目形象，建立項目知名度，號召消費；6月舉行盛大的開盤儀式，短期內(nèi)引爆人氣。（三）戶型設(shè)計建議多層戶型及對應(yīng)建筑面積建議戶型序號（一）（二）（三）（四）（五）房型面積2房2廳2衛(wèi)2陽臺建筑面積：80—90㎡2房半2廳2衛(wèi)2陽臺建筑面積：90—100㎡3房2廳2衛(wèi)2陽臺建筑面積：100—120㎡4房2廳2衛(wèi)2陽臺建筑面積：130—140㎡機動建議有獨立的就餐區(qū)；采光井2600㎜以上；至少保障客衛(wèi)具備一定自然采光；雙陽臺設(shè)計；有獨立的就餐區(qū)；采光井2600㎜以上；至少保障客衛(wèi)具備一定自然采光；雙陽臺設(shè)計；有獨立的就餐區(qū)；采光井2600㎜以上；至少保障客衛(wèi)具備一定自然采光；主臥開間保障在3600㎜以上；雙陽臺設(shè)計；有獨立的就餐區(qū)；采光井3000㎜以上；四明設(shè)計；主臥開間保障在4200㎜以上；雙陽臺設(shè)計；客廳開間保障在4500㎜以上；/在多層戶型中所占比例25％35％25％12％3％備注主要集中在東、西頭小高層戶型及對應(yīng)建筑面積建議戶型序號（一）（二）（三）（四）房型面積3房2廳2衛(wèi)2陽臺建筑面積：110—120㎡3房半2廳2衛(wèi)2陽臺建筑面積：120—130㎡4房2廳2衛(wèi)2陽臺建筑面積：130—140㎡機動建議有獨立的就餐區(qū)；采光井3000㎜以上；至少保障客衛(wèi)具備一定自然采光；主臥開間保障在3900㎜以上；雙陽臺設(shè)計；有獨立的就餐區(qū)；采光井3000㎜以上；至少保障客衛(wèi)具備一定自然采光；主臥開間保障在3900㎜以上；雙陽臺設(shè)計；有獨立的就餐區(qū)；采光井3000㎜以上；四明設(shè)計；主臥開間保障在4200㎜以上；雙陽臺設(shè)計；客廳開間保障在4500㎜以上；/在小高層戶型中所占比例50％25％20％5％備注集中在景觀好的單元注：◎多層與小高層的比例——小高層占整體的20%以下；◎多層住宅為7F，小高層為11F；◎表格中所有的百分比數(shù)值按套數(shù)進行初步估算和確定；第三部分 廣告篇項目主題口號及廣告推廣策略※在廣告的訴求上，突出產(chǎn)品的特性優(yōu)勢及生態(tài)居住價值；※在廣告的策略上，整合地面與中空廣告系統(tǒng)，集中造勢；※在廣告的階段上，根據(jù)產(chǎn)品的銷售進度，分五階段推廣； ※在廣告費投放上，根據(jù)銷售的不同階段進行廣告投放，有計劃的達(dá)到預(yù)期的廣告目標(biāo)。四、建筑單體設(shè)計建議（一）單體平面設(shè)計建議◎戶型設(shè)計應(yīng)根據(jù)現(xiàn)代人的生活需要，并適當(dāng)超前考慮人們將來的生活模式，追求住宅戶型設(shè)計體現(xiàn)真正意義上的“以人為本”，所有戶型均擁有寬敞明亮的起居室；◎起居室串聯(lián)寬大觀景陽臺，舒適型臥室均應(yīng)配置良好的視野環(huán)境、廚房、衛(wèi)生間以及足夠的儲藏間，主臥室應(yīng)配置更衣室、衛(wèi)生間；◎合理組織各功能分區(qū)的平面關(guān)系、各行為空間的專用性，以滿足不同程度的私密性要求；起居區(qū)與休憩區(qū)明確，干濕分開，起居室、主臥室、書房及餐廳均有良好的景觀朝向；開間與進深適宜，空間完整，通風(fēng)良好，富于空間上的變化；◎廚房與餐廳便捷聯(lián)系，用餐空間相對獨立完整，衛(wèi)生間各個功能組織明確；（二）單體立面造型設(shè)計建議◎立面造型也體現(xiàn)現(xiàn)代都市人對高科技信息的向往，及對高品味生活的追求；◎建議立面用新古典主義的元素集合表達(dá)現(xiàn)代住宅建筑的基本構(gòu)成元素（觀景陽臺、凸窗、落地窗、入戶花園、露臺、構(gòu)架、墻體及屋面等），風(fēng)格簡捷明快，加以局部線條的點綴，體現(xiàn)高尚住宅小區(qū)清新典雅的特色；◎小區(qū)建筑由東向西逐漸由低變高，建筑高低錯落、山墻交錯，豐富城市天際線及靈活多變的建筑空間，體現(xiàn)新興都市高尚小區(qū)流暢清秀、宏大而富有建筑細(xì)部韻味的現(xiàn)代建筑風(fēng)格；◎注重建筑屋面的設(shè)計，通過建筑退臺設(shè)計露臺，局部設(shè)計坡頂，平坡結(jié)合，并設(shè)計相應(yīng)的屋頂花園，同時結(jié)合立面造型設(shè)計遮陽構(gòu)架以美化小區(qū)的第五立面。（三）公建配套及智能化配置建議◎配備完善的公共服務(wù)設(shè)施，增強小區(qū)的可居住性以及功能的多樣化。西側(cè)高層區(qū)以地下室停車為主，東側(cè)多層以地面架空停車為主。一切都是一種出于人性化的設(shè)計，要真正做到“以人為本”。◎融合自然、人工及意念景觀，通過景觀軸線把人的視線從城市引入小區(qū)主入口廣場后，引入小區(qū)組團中心?！蜃⒅貙π^(qū)的人文環(huán)境及“小氣候”環(huán)境的設(shè)計，以“水”為母題，營造社區(qū)獨特的景觀環(huán)境，充分緊扣“東方水都”的主題，也是“以人為本”原則的充分體現(xiàn)。創(chuàng)造高尚的社區(qū)環(huán)境、空間組織，強調(diào)“序”“禮”的空間秩序，韻律感強，環(huán)境舒適宜人、建筑起伏變化、自由而極富趣味性，強調(diào)社區(qū)環(huán)境的均好性及整個小區(qū)整體性。三、總體規(guī)劃建議（一）規(guī)劃思想建筑現(xiàn)代化高尚居住新區(qū)，體現(xiàn)“以人為本”設(shè)計理念，以超常規(guī)的住宅小區(qū)空間設(shè)計為布局主導(dǎo)思想。全景住宅——◎充分利用區(qū)域大環(huán)境景觀的同時營造社區(qū)獨特的小環(huán)境?！蚋叩湾e落，超常的樓距，絕佳的住宅朝向以及良好的通風(fēng)采光效果。第二部分 產(chǎn)品篇項目定位研究及相關(guān)建議 經(jīng)濟指標(biāo)分析 項目主題定位總體規(guī)劃建議建筑單體建議一、項目經(jīng)濟指標(biāo)分析實際面積42900㎡建筑占地面積11325㎡建筑密度%總建筑面積㎡地上計容面積㎡容積率其中：商業(yè)面積㎡公寓面積㎡配套面積㎡不計容面積㎡其中：地下室面積4950㎡人防面積3480㎡架空面積3054㎡陽臺面積（一半）㎡綠地面積15015㎡綠地率35%道路硬地面積16560㎡硬地率%總戶數(shù)660戶機動車停車量212輛地上105輛地下97輛非機動停車量2100輛二、項目主題主位項目以“健康人生、全景住宅”為主題，體現(xiàn)“以人為本”設(shè)計理念，力求營造生態(tài)、環(huán)保、時尚、舒適而富有品質(zhì)的生活環(huán)境。為此，我們必須挖掘本案“雙公園”和“夏威夷風(fēng)情”的價值?！皷|方紐約”以紐約風(fēng)情為概念，按其規(guī)模而言，缺乏有利的價值支持點，而顯得“泛而空”。從推廣概念上分析目前東區(qū)的樓盤在包裝策略上，主要體現(xiàn)在“走大”上，部分樓盤缺乏其概念上有利的支撐點。因此，價格、品牌、規(guī)模、配套、獨占性的景觀資源決定了東區(qū)樓盤去化的主要因素。具有品牌優(yōu)勢的開發(fā)商項目賣得快一些，知名度不高的開發(fā)商賣得速度慢一些。 從銷售狀況上分析從目前各個樓盤銷售狀況來看，東區(qū)樓盤銷售情況還是比較理想的，大都能達(dá)到40%以上的銷售率。因此，就近期推出的樓盤在時效競爭上沒有優(yōu)勢，在新一輪市場競爭將面臨著同一面積段上大量投放量競爭的市場壓力。由于東區(qū)很大一部分的客戶群來自五區(qū)八縣，對于好的社區(qū)，對大戶型也出現(xiàn)了極高的需求，如日出東方的大戶型旺銷也證明了這一點。因此，東區(qū)產(chǎn)品的規(guī)劃宜以多層為主，小高層為輔，多做市場需求量大的產(chǎn)品?！驎x安區(qū)的客戶約占60%，其次是