【正文】 分戶計(jì)量。四、燃?xì)?(1)燃?xì)庠O(shè)計(jì)小區(qū)內(nèi)燃?xì)庥芍苓吺姓缆方尤?，小區(qū)內(nèi)耗用天然氣按120Nm3／戶．年計(jì)算，則小區(qū)內(nèi)每年耗用天然氣為31200Nm3／a。估算，社區(qū)冬季采暖所需熱負(fù)荷135．36kw。 (2)室外排水管采用PVC管材和鍍鋅鋼管。 管材選擇(1)生活給水管材采用鍍鋅鋼管，絲扣連接。(2)區(qū)內(nèi)沿交通干道布置環(huán)狀室外消防給水管道，管徑不小于DN300，室外消防栓距路邊不應(yīng)超過2米，室外消防栓的間距不大于120米，數(shù)量、位置與消防管理部門協(xié)商確定。一次滅火用水量為10L／S，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間2小時(shí)計(jì)算，消防用水量約140立方米。(2)生活污水區(qū)內(nèi)生活污水經(jīng)化糞池預(yù)處理后，排入城市污水管網(wǎng)。給水方案項(xiàng)目建設(shè)后，全部采用利津縣自來水公司的自來水，本區(qū)的主管道管徑不低于DN400，水壓不低于0．3MP。未預(yù)見用水量計(jì)算按照l、2項(xiàng)之合的10％計(jì)算，日用水量為14．35立方米。綠化用水量綠化水按2L二、給排水系統(tǒng)(一)用水量測算l、生活用量 根據(jù)《居住小區(qū)給排水設(shè)計(jì)規(guī)范》，本項(xiàng)目住宅均設(shè)計(jì)由衛(wèi)生器具和淋浴器具，臨時(shí)無集中熱水供應(yīng)，生活用水量標(biāo)準(zhǔn)為160升／人．日，區(qū)內(nèi)所有住房全部入住后，按照住宅居住總?cè)丝?80人計(jì)算。線路、用電器安全措施：每套住宅的供電系統(tǒng)設(shè)二級漏電保護(hù)，既入戶箱和所有插座回路均裝有RCD(漏電保護(hù)器)，RCD選用ELM電磁式漏電保護(hù)開關(guān)，為抑制瞬間沖擊電壓，在配電箱內(nèi)裝有SPD(浪涌保護(hù)器)。安全措施：住宅部分有整體的防雷和總等電位聯(lián)結(jié)。每戶設(shè)計(jì)容量（25—30)Kw。300~400平方米 25KW(限流60A)戶計(jì)量方式：卡式三相有功電度表，每戶共有三個(gè)戶內(nèi)配電箱和一個(gè)電表箱。各種管線交叉時(shí)的避讓原則按《東營市城市規(guī)劃管理技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行。7)檢修次數(shù)少的、方便的，讓檢修次數(shù)多的。5)工程量小的讓工程量大的。3)易彎曲的讓不易彎曲的。各種管線按如下原則布置：1)壓力管讓重力管。.第三節(jié) 基礎(chǔ)配套設(shè)施綜合規(guī)劃基礎(chǔ)配套設(shè)施綜合規(guī)劃根據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》，以及城市各專項(xiàng)、專業(yè)規(guī)劃的有關(guān)規(guī)定做到布局合理，達(dá)到既有利于設(shè)施的施工與維護(hù)，又有利于凈化美化城市市容的目標(biāo)，區(qū)內(nèi)各種基礎(chǔ)配套設(shè)施配套管線全部采用地下敷設(shè)。該工程中建筑物的耐火等級為二級。小區(qū)內(nèi)各級道路中心線的設(shè)計(jì)標(biāo)高，根據(jù)小區(qū)四周城市主干道現(xiàn)狀標(biāo)高依次得出，滿足地面排水的要求。為滿足國家有關(guān)技術(shù)規(guī)定，符合道路行車安全要求，規(guī)劃道路盡量低于自然地坪。豎向規(guī)劃(1)指導(dǎo)思想和規(guī)劃原則①因地制宜，充分利用地形，達(dá)到工程合理、造價(jià)經(jīng)濟(jì)、景觀優(yōu)美的目標(biāo)；②綜合解決城市規(guī)劃用地的各項(xiàng)控制指標(biāo)，使城市道路的縱坡度既要配合地形又能滿足交通要求；③合理組織小區(qū)的地面排水；④合理、經(jīng)濟(jì)地組織好用地的土方工程。人防設(shè)施的位置、規(guī)模、戰(zhàn)時(shí)和平時(shí)的用途，根據(jù)人防建設(shè)與城市建設(shè)相結(jié)合的原則進(jìn)行規(guī)劃，地上與地下綜合考慮，統(tǒng)籌安排?？傊ㄟ^精心細(xì)致的綠地景觀設(shè)計(jì)，使整個(gè)居住小區(qū)溫馨、優(yōu)雅、舒適，使居民能親近自然，感受自然。宅旁綠地中，植物配置以孤植或叢植的方式形成人工自然樹群，除綠籬外一般不采用規(guī)則式修剪，使植物群保持自然體態(tài)。這些景觀構(gòu)成了整個(gè)小區(qū)的綠地景觀骨架，使得整個(gè)公共空間動靜結(jié)合，體現(xiàn)了人性化設(shè)計(jì)思想。綠地景觀規(guī)劃本規(guī)劃依據(jù)“以人為本”的指導(dǎo)思想，將生態(tài)和諧理念作為綠化環(huán)境的整體宗旨，充分融合到建筑組群環(huán)境中，繼而營造出一個(gè)整體和諧可親、視覺開闊的優(yōu)美居住環(huán)境。道路設(shè)計(jì)上強(qiáng)調(diào)與景觀設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)融為一體，強(qiáng)調(diào)對景與轉(zhuǎn)折，以便形成步移景異的空間效果，共同創(chuàng)造良好的內(nèi)外部空間景觀。道路交通、停車規(guī)劃周邊交通便利，考慮到規(guī)劃可實(shí)施性和規(guī)劃區(qū)的安全性，小區(qū)道路通過直線和弧線相結(jié)合的方式。品質(zhì)原則該規(guī)劃方案的主要任務(wù)是注重對產(chǎn)品品質(zhì)的塑造與強(qiáng)化，從規(guī)劃構(gòu)思到建筑設(shè)計(jì)，到環(huán)境營造，力圖在各方面創(chuàng)造一個(gè)精致、典雅、舒適宜人的居住空間，使入住者具有強(qiáng)烈的歸屬感與自豪感，使消費(fèi)者擁有舒適的消費(fèi)環(huán)境。經(jīng)濟(jì)實(shí)用與品質(zhì)格調(diào)的統(tǒng)一最大限度利用現(xiàn)有規(guī)劃土地，提高經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，規(guī)劃設(shè)計(jì)了景觀軸線和若干組團(tuán)中心綠化景觀，提升了小區(qū)的空間和環(huán)境品質(zhì)。面向住宅消費(fèi)市場，有利于起步建設(shè)與分期開發(fā)。貫徹整體性原則，作好與周圍地塊的銜接，創(chuàng)造良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益。 第二節(jié) 方案設(shè)計(jì)一、規(guī)劃依據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》(2008年版)《城市規(guī)劃編制辦法》(2006年版)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB50180—93)(2002版)《東營市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)范》(2005年版)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》(GB50016—2006)(2006年版)《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》(GB50045—95)(2005年版)《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB50096—1999)(2003年版)《住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》(DBJl4一sI一2000)《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》(山東省試行)(2006年版)《民用建筑設(shè)計(jì)通則》(GB50352—2005)1《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計(jì)防火規(guī)范》(GB50067—97)1《住宅建筑規(guī)范》(GB50386—2005)二、規(guī)劃原則居住小區(qū)以人為本，利用區(qū)們優(yōu)勢，創(chuàng)造自然、和諧的高檔居住社區(qū)。 m2， m2，,綠地率43%，建設(shè)12棟5+1層住宅樓，其中120型5棟，140型5棟，160型2棟，150型2棟項(xiàng)目建成后總?cè)胱魯?shù)259戶。從地理位置、自然條件、氣象和地震資料、交通基礎(chǔ)設(shè)施條件、社會經(jīng)濟(jì)協(xié)作條件等分析，本項(xiàng)目的選址是可行的。當(dāng)?shù)亟ú目梢詽M足本項(xiàng)目的使用，其它材料如衛(wèi)生陶瓷、燈具等可以由周邊地市如淄博、濰坊等地購進(jìn)，建材有保障。第五節(jié)建筑材料來源東營市共有建材工業(yè)企業(yè)93家，資產(chǎn)總額為7．53億元，％，從業(yè)人員共計(jì)4066人。整個(gè)城區(qū)消防給水以城市自來水為主，消防設(shè)施按防水規(guī)范要求設(shè)置，沿城市主干道每隔l 20米設(shè)一消火栓，次干道每隔150米設(shè)置一消火栓，以確?；鹎榘l(fā)生時(shí)能及時(shí)滅火，降低損失。六、電訊利津縣以程控電話、移動電話、高速寬帶為主形成高效迅捷的通訊網(wǎng)絡(luò)，各類信息能夠及時(shí)傳輸交流，可為該項(xiàng)目提供便利的基礎(chǔ)條件。四、供電該項(xiàng)目用電由利津縣某鎮(zhèn)供電網(wǎng)集中供給，市政供電線路己敷設(shè)至項(xiàng)目用地周圍，只需接入10KV市政供電線路即可，電力供應(yīng)有保障。二、給水該項(xiàng)目用水由利津縣自來水公司供給，市政供水管道己敷設(shè)至項(xiàng)目用地周圍，只需接入市政供水管道即可，可保證項(xiàng)目的正常用水。第四節(jié)市政配套設(shè)旌一、交通該項(xiàng)目東鄰濱港路，北鄰永館路。該項(xiàng)目位于東營市利灃縣某鎮(zhèn)濱港路以西，永館路以南。境內(nèi)氣候條件完全適應(yīng)溫帶落葉闊葉森林的發(fā)育，但由于土壤條件的限制和人為活動的影響，境內(nèi)以草本植物為主。 SSw(南西南) 全年主導(dǎo)風(fēng)向 年平均降雨天數(shù) 年最小降雨量 (3) 降雨量年降雨量.5℃0℃的積溫713℃，大于10℃的積溫4260℃，東營地區(qū)三十年氣象情況：／平方厘米，℃，無霜期200天左右。三、氣象概況地下水的補(bǔ)給源主要為大氣降水，地表蒸發(fā)是其主要排泄方式，場區(qū)地下水對混凝土基礎(chǔ)有中等腐蝕性；在長期浸水狀態(tài)下，地下水對混凝土基礎(chǔ)中的鋼筋有弱腐蝕性；在干濕交替狀態(tài)下，地下水對混凝土基礎(chǔ)中的鋼筋有強(qiáng)腐蝕性。經(jīng)過當(dāng)?shù)乜睖y單位對該項(xiàng)目巖土工程進(jìn)行勘察，該場地土類型為中軟場地土，場地類別為III類建筑場地，屬可進(jìn)行建設(shè)的一般場地，場地穩(wěn)定，適宜建筑；—，地下水位埋深較大；多層住宅可采用天然地基，采用磚混結(jié)構(gòu)，條形基礎(chǔ)，高層住宅樓采用框架結(jié)構(gòu)，采用片伐基礎(chǔ)，以粉質(zhì)粘十為基礎(chǔ)持力層。淺層地下水受黃河側(cè)滲和海水頂托，潛水位高，出流微弱。地表水：域地占為渤海水域，在成土和發(fā)育過程中，受河流泥沙淤淀和海水浸漬，深層土壤大都是含鹽度很高的重鹽土，故淺層地下500米之內(nèi)基本無淡水。冬寒夏熱，四季分明。因地處平原，境內(nèi)氣候南北差異不甚明顯。微地貌可分5種類型，％，緩崗地占7%，％，％，％。整個(gè)地勢向西北傾斜，西南高，東北低，近黃河處高，遠(yuǎn)黃河處底。縣區(qū)地震烈度為6度。主要十層為粘士、亞粘士、輕亞粘土及粉細(xì)砂層，夾厚薄不均的淤泥土層，由于沉積年代短，土質(zhì)承載力低，區(qū)位分布不均，地耐力平均80kPa～100 kPa。境內(nèi)巖漿活動不甚發(fā)育。陳家莊凸起，橫陳縣城中部，大致呈東西向分布，其南北分布屬東營凹陷和沾化凹陷，賓縣凸起的東端也伸入境內(nèi)。第二節(jié) 自然條件和資源一、地形、地貌 地質(zhì)：利津縣境地處華北斷坳濟(jì)陽凹陷之東部，境內(nèi)廣為第四系掩蓋，無基巖初露。某鎮(zhèn)東臨北嶺鄉(xiāng)，北靠虎灘鄉(xiāng)，西接沾化縣和明集鄉(xiāng)，西南毗連利津鎮(zhèn)，南隔黃河與墾利縣相望?？h境呈心南一東北向，南北長102．5公里。利津縣位于山東省北部，地跨東經(jīng)l l 8007’～11 8054‘、北緯3702238012’之間。此后多次進(jìn)行鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)模調(diào)整，撤并了一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)。1984年撤社改鄉(xiāng)、撤隊(duì)改村。第四章 項(xiàng)目所在地周圍環(huán)境及建筑開發(fā)條件 第一節(jié)建設(shè)地區(qū)概況東營市是萬里黃河入海的地方，是共和國最年輕的城市。在各類能源進(jìn)入室內(nèi)的入口處均應(yīng)裝設(shè)各類能源消耗計(jì)量儀表，進(jìn)行能耗計(jì)量、考核。住宅衛(wèi)生間采取節(jié)水措施，并選用節(jié)水型生型衛(wèi)生潔具，以節(jié)約用水。建筑物內(nèi)的電梯、供水、風(fēng)機(jī)等建筑設(shè)備均采用智能化控制，使其能耗降到最低。電器設(shè)備應(yīng)選用新型高效節(jié)能型，并采取電容補(bǔ)償，提高功率因數(shù)，減少電損耗。攤廣使用新技術(shù)、新工藝，各住戶一主要房間朝南，充分利用自然光和自然通風(fēng)，以節(jié)能降耗。采用新型節(jié)能的墻體材料，重點(diǎn)使用輕質(zhì)、高強(qiáng)、保溫性能好的節(jié)能新材料和保溫門，加強(qiáng)屋面及墻體保溫。項(xiàng)目為城市住宅開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，建設(shè)實(shí)施過程中耗費(fèi)的資源主要包括鋼筋、水泥、木材等一般性建筑材料，該類建筑材料在利津縣當(dāng)?shù)亟ú氖袌鼍蓾M足供應(yīng)；項(xiàng)目使用過程中耗費(fèi)的資源主要包括居民生活用水、天然氣等，均由當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)配套基礎(chǔ)設(shè)施集中供應(yīng)，該項(xiàng)目地處利津縣某鎮(zhèn)中心位置，供水、供電、天然氣供應(yīng)等設(shè)施齊備，供應(yīng)有保障。第三章 資源開發(fā)及綜合利用分析該項(xiàng)目非資源開發(fā)類項(xiàng)目因此對資源開發(fā)方面不進(jìn)行詳細(xì)論述。項(xiàng)目建成后，將對利津縣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生一定的拉動作用。 項(xiàng)目市場定位于中檔生活社區(qū)。面積約4060 m2，售價(jià)約15萬元。 要求：房型宜小，實(shí)用，兼做工作與生活之所，戶型合理。預(yù)計(jì)：房型要求二室一廳為宜，面積在90 m2左右，售價(jià)約20萬元。售價(jià)約23萬元。預(yù)計(jì)：房型要求以三室一廳或二室二廳為宜。要求：交通便利，小區(qū)配套、房間舒適、環(huán)境優(yōu)美預(yù)計(jì)：房型要求三室二廳以上，面積在120140 m2，售價(jià)約為30萬元。預(yù)計(jì)：房型要求四室二廳以上，配有停車位，面積在120m2以上單層或復(fù)式。對東營可能的消費(fèi)群研究：事業(yè)較為成功，二次置業(yè)者。目前某鎮(zhèn)在生活方式的不斷改變中家庭人員結(jié)構(gòu)有逐漸向多極化發(fā)展的趨勢，并有以下幾個(gè)特征：l、住宅戶型缺少變化，普遍需求都以客房與主臥朝南，衛(wèi)生間與廚房明廚明衛(wèi)；高檔化宅和個(gè)性化住宅比較熱銷，100平方米左右面積銷售遲緩；產(chǎn)品同質(zhì)化比較嚴(yán)重；客戶在追求更高產(chǎn)品要求的同時(shí)，仍以實(shí)用便利為主；外立面設(shè)計(jì)呆板；小區(qū)景觀、綠化設(shè)計(jì)缺乏創(chuàng)意；項(xiàng)目普遍缺乏整體營銷概念。區(qū)域市場對樓市產(chǎn)品的細(xì)分要求會越來越高，這類性質(zhì)的產(chǎn)品將會受到消費(fèi)者的歡迎。三、符合利津縣發(fā)展規(guī)劃和城市發(fā)展規(guī)劃精神，處在某鎮(zhèn)濱港路以西，永館路以南，是利津縣規(guī)劃的用作住宅、商業(yè)和金融用地，符合城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃。規(guī)范和搞活房地產(chǎn)市場，完善房地產(chǎn)交易中心和不同層次的專業(yè)交易市場，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。建立健全住宅質(zhì)量管理監(jiān)督制度，進(jìn)一步強(qiáng)化建設(shè)質(zhì)量管理，提高售后服務(wù)和物業(yè)管理水平?？刂瓶偭浚凿N定建，穩(wěn)步發(fā)展面向高收入家庭的中高檔商品房。科技進(jìn)步對住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的貢獻(xiàn)率達(dá)35％。進(jìn)一步完善房地產(chǎn)建設(shè)監(jiān)理制，提高商品房建設(shè)質(zhì)量。東營市政府在《東營市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》中指出，房地產(chǎn)業(yè)在“十一五”時(shí)期(2006——2010年)，堅(jiān)持“以居住為主、以市場消費(fèi)為主、以普通商品房為主”的原則，調(diào)整房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)，保證經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)，努力增加面向工薪階層的中低價(jià)普通商品房的供應(yīng)。完成住宅建設(shè)投資1380億元、房地產(chǎn)開發(fā)投資1380億元，均增長 l 5％；開工建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房660萬平方米，竣工 400萬平方米；城市人均住宅建筑面積提高到28平方米。并把住宅產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。這個(gè)發(fā)展變化，說明了改善居民住房條件是中國政府與人民共同關(guān)心的頭等大事。因此，該項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)具有必要性。該項(xiàng)目的實(shí)施，不僅進(jìn)一步完善城區(qū)的配套基礎(chǔ)設(shè)施，緩解住宅供需矛盾，而且能夠改善城鎮(zhèn)民的生活居住條件，提高城鎮(zhèn)服務(wù)功能，改善投資環(huán)境，勢必推動城鎮(zhèn)建設(shè)的快速發(fā)展。該項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)得到了當(dāng)?shù)卣拇罅χС郑ㄟ^建設(shè)將有利于帶動改變利津縣的整體形象和投資環(huán)境，因此，該項(xiàng)目的實(shí)施對于利津縣城的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活水平的提高將發(fā)揮重要作用。住宅是城鎮(zhèn)建設(shè)的主要內(nèi)容之一，其發(fā)展的動力，一方面來自城鎮(zhèn)規(guī)模的擴(kuò)大和人口自然增長對住房數(shù)量的直接需求；另一方面是隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和人民群眾生活水平的提高，規(guī)劃區(qū)內(nèi)的居民對改善住房條件及居住環(huán)境的要求和愿望日益增強(qiáng)。符合城區(qū)的發(fā)展方向和規(guī)劃要求，有利于改善當(dāng)?shù)鼐用竦木幼l件利津房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，已成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)和消費(fèi)熱點(diǎn)，通過對房地產(chǎn)市場的調(diào)查，中國加入wT0后，會有更多的投資企業(yè)來到東營，隨著政府對房地產(chǎn)行業(yè)的控制“松動”，相應(yīng)對高檔物業(yè)的市場需求量將肯定放大，部分高收入城鎮(zhèn)居民已擁有自己住房，但是由于物業(yè)管理及配套設(shè)施不完善，都有改善居住環(huán)境的要求。同時(shí)，住宅銷售