【正文】 僅在于對新的操作方式的運用，更為重要的是對商業(yè)項目的商業(yè)價值的充分挖掘。在項目的開發(fā)過程中，無論是項目前期的推廣，還 是項目的實戰(zhàn)銷售，都 應(yīng) 以快速搶占市場為原則，通過項目高姿態(tài)的市場導(dǎo)入，引 發(fā)項目的強烈市場反映，快速地增大項目在市場的占有率，最終實現(xiàn)項目的“開門紅”及持續(xù)旺銷。本 項目在開發(fā)過程中， 應(yīng)以強化市場投資信心為出發(fā)點，通過 一系列的廣告宣傳及事件行銷，高速地樹立項目強勢的市場形象，增強投資者對項 目的信心，最 終實現(xiàn)項 目的銷售。因此，在對商業(yè)部分進(jìn)行市場推售時， 應(yīng)以特色鮮明的市場形象，充分利用前期市場積蓄的勢能， 強勢導(dǎo)入市場，迅速形成項目在市場的認(rèn)可度。15 / 34一、策劃原則（一）強勢啟動原則好的開始，是成功的一半。因而建議引入書吧、咖啡館等休閑商業(yè)，滿足目標(biāo)消費群的需求，并吸引區(qū)域外的消費者形成在本項目商業(yè)街消費的慣性。14 / 343）書吧、咖啡館等休閑商業(yè)休閑類商業(yè)的主要消費群為高級白領(lǐng)以及周邊學(xué)生。建議在本項目引入知名的特色餐飲店，通過商家的品牌吸引力，在吸引消費群體消費的同時，帶動人氣，促進(jìn)其它經(jīng)營類別的消費。13 / 342）茶餐廳等特色餐飲由于項目周邊區(qū)域 300 米內(nèi)沒有上檔次的餐飲場所。便利店是為區(qū)域消費者提供便利性日常消費服務(wù)，具有較高的租金承受能力，5－6 元/平/天。區(qū)域性風(fēng)情商業(yè)街特色酒吧咖啡館便利店、洗衣店等社區(qū)配套文具、精品店、專賣店特色餐飲休閑娛樂12 / 34二、項目的功能定位功能定位 商家建議 商家需求面積特色餐飲 茶餐廳、粥店、地方菜系等 150－500社區(qū)配套商業(yè) 便利店（韓國超市） 、精品店、鮮花店、藥店、西餅屋、圖書音響、洗衣店等50－150休閑商業(yè) 書吧、咖啡館、美容美發(fā)、沐足、SPA 等 100－500總體而言，充分根據(jù)周邊消費人群的消費習(xí)慣以及市場的空白點進(jìn)行功能定位。周邊的匯文中學(xué)、培新小學(xué)以及影視學(xué)院的眾多學(xué)生為本項目提供了充足而穩(wěn)定的消費群，因而，相關(guān)的文具、休閑娛樂、精品店也將有穩(wěn)定的客源，同時也帶動了多元商業(yè)的發(fā)展。因而，可通過招納特色餐飲的商家來達(dá)到吸引消費者，同時提升項目的形象和檔次的目的。因而，滿足小區(qū)居民的需求是項目融入社區(qū)，被消費者迅速認(rèn)知，集聚人氣的重要部分3）中高檔次的飲食需求。因而，要讓本項目成為周邊品質(zhì)最高、最具小資情調(diào)的歐式風(fēng)情商業(yè)街11 / 34項目的經(jīng)營業(yè)態(tài)定位由以上分析可知：1）本項目主要消費群為周邊高層次、追求格調(diào)的住戶。匯文中學(xué)學(xué)生、培新小學(xué)學(xué)生雖然消費能力不高，但是卻有著穩(wěn)定的需求，即文具、飲食、娛樂的需求。6) 周邊競爭較小，為項目 300 米范圍內(nèi)唯一的正規(guī)商鋪不足1) 雖然東二環(huán)地段價值高，但商鋪處于內(nèi)街，且為路的盡頭，客流量有限，為商業(yè)銷售之大忌2) 雖然入住客戶消費能力都較強，但社區(qū)整體較小，消費人群有限3) 雖然周邊競爭對手少，但同時周邊環(huán)境不佳，商業(yè)氛圍淡泊，難以成行成市，招商困難10 / 34商業(yè)的市場機會點與周邊項目相比，以及與普通商鋪相比，本項目商鋪有以下特點可能成為市場突破口：1）5 號樓獨立商業(yè)街為項目周邊唯一的、正規(guī)的、檔次較高的、可做餐飲的商鋪2）雖然為培新街的盡頭，但是仍然是培新街與北側(cè)出口兩條路的交匯處，并且是項目南側(cè)小區(qū)居民北行至兩廣大街的必經(jīng)之路3）2 號樓與 4 號樓的商鋪面積較小，首付相對周邊其它社區(qū)較低，投資門檻低4）基本所有商鋪都可商用、居住、倉儲使用第三章 保利薔薇商業(yè)定位篇一、項目整體定位項目商業(yè)消費群定位本項目未來的主力消費群體，主要以本項目居民、北京交管局住戶、周邊學(xué)校學(xué)生、周邊社區(qū)住戶為主以及培新賓館游客為主。序號 樓 編號 總面積 地上面積 地下面積1 2 1－1 2 2 1－2 3 2 1－3 4 2 1－5 4 號樓住宅底商4 號樓住宅底商共 16 間，地上一層，地下一層，總面積在 90－130 平米之間，地上部分面積在 40－100 平米之間，開間在 3－9 米之間，地上層高 3 米，實用率 94％。共 29 套，總面積 3583 平米。其中，區(qū)域內(nèi)人氣最旺、經(jīng)營狀況最好的社區(qū)住宅底商（富貴園二期）售價約 3 萬/平米，租賃價格約 56 元/平/天。三、總結(jié)由以上分析可知，兩廣大街北側(cè)社區(qū)住宅底商經(jīng)營狀況明顯優(yōu)于南側(cè)住宅底商。南側(cè)商鋪緊臨培新街，為匯文中學(xué)學(xué)生以及保利薔薇以后居民出入的必經(jīng)之路，租賃情況一般，出租率約 50％，主要服務(wù)社區(qū)需求，目前業(yè)態(tài)主要為小型便利店。不僅服務(wù)本社區(qū)，更輻射周邊區(qū)域，業(yè)態(tài)種類豐富，如麥當(dāng)勞、品牌專賣店等。兩廣大街本家潤園底商5 / 34幸福家園底商整體商業(yè)規(guī)模 約 20220 平米 地理位置 兩廣大街南側(cè)，與幸福大街交匯處單體商業(yè)面積 60－400 平米 銷售價格 － 萬/平米出租情況 70% 租賃價格 元/平米/天幸福家園位于兩廣大街與幸福大街的交匯口東南角，緊臨兩廣大街南側(cè)，總體商業(yè)面積約 20220 平米，單體商業(yè)面積在 60－400 平米之間，多數(shù)為平層，售價 － 萬/平米，租賃價格 元/平米/天。經(jīng)營業(yè)態(tài)主要集中在便利店、茶莊、煙酒店、藥店。1 / 342 / 34目 錄保利薔薇商業(yè)所在區(qū)域商業(yè)概況 ..........................................................................................4第一章 保利薔薇周邊競爭項目分析篇 .................................................................................5一、周邊重點商業(yè)調(diào)研分析 .............................................................................................5富貴園二期底商 ......................................................................................................5本家潤園底商 ..........................................................................................................6幸福家園底商 ..........................................................................................................7二、周邊其它商業(yè)市場調(diào)研分析 ......................................................................................8三、總結(jié) ..........................................................................................................................8第二章 保利薔薇商業(yè)情況分析篇 ........................................................................................9一、項目商業(yè)基本情況 ....................................................................................................92 號樓住宅底商 .......................................................................................................94 號樓住宅底商 .......................................................................................................95 號樓獨立商鋪 ...............................................