【正文】 項(xiàng)目開發(fā)商到區(qū)域開發(fā)商，四川統(tǒng)和實(shí)業(yè)股份有限公司將作為天府水鎮(zhèn)唯一的開發(fā)主體，承擔(dān)了城市運(yùn)營商的角色，因而將面臨企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略升級的問題。公司的資本和資金實(shí)力較強(qiáng)，通過結(jié)構(gòu)性整合，為天府水鎮(zhèn)提供了可行的經(jīng)濟(jì)保障，但同時(shí)，在天府水鎮(zhèn)的開發(fā)運(yùn)作中，則必須引入戰(zhàn)略合作伙伴，通過強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，共同達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)“多贏”。其主要財(cái)務(wù)指標(biāo)表：指標(biāo)2002年度2001年度2000年度總資產(chǎn)（萬元）350002900022000凈資產(chǎn)（萬元）269002300017000資產(chǎn)負(fù)債率（%）營業(yè)收入（萬元）1010075006100凈利潤（萬元）21761224816每股收益(元/股)凈資產(chǎn)收益率（%）二、評價(jià)四川統(tǒng)和實(shí)業(yè)股份有限公司以旅游、地產(chǎn)、酒店、商貿(mào)運(yùn)營為主營業(yè)務(wù)，行業(yè)背景與天府水鎮(zhèn)的區(qū)域定位吻合，為天府水鎮(zhèn)的開發(fā)提供了必要的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)。目前公司的發(fā)展?fàn)顩r十分良好，資產(chǎn)負(fù)債率極低，資金信用非常好，從無拖欠借（貸）款及利息的行為。公司的經(jīng)營管理水平和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營專業(yè)技術(shù)技能較高（房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營國家二級資質(zhì)）。四川統(tǒng)和實(shí)業(yè)股份有限公司是按股份制組建和運(yùn)作的規(guī)范化公司，經(jīng)過近幾年的發(fā)展，已成為涉足旅游、地產(chǎn)、教育、商貿(mào)、酒店和生態(tài)農(nóng)業(yè)為一體的多元化大型集團(tuán)公司。第四章 開發(fā)主體評價(jià)一、介紹四川統(tǒng)和實(shí)業(yè)股份有限公司是經(jīng)原四川省體改委川經(jīng)體改（1998）47號文件批準(zhǔn)，于1998年4月在四川省工商局注冊登記成立的股份有限公司，注冊資金6800萬人民幣。 游憩方式豐富，滿足細(xì)分市場的各種類型需要。區(qū)域中安排了大面積的餐飲、休閑、娛樂、博物館、歷史文化街區(qū)等公共休閑空間，充分滿足休閑度假者的社會人際交流空間需求；作為文化休閑區(qū)，天府水鎮(zhèn)設(shè)計(jì)了水臺廣場、文廟廣場、博物館廣場、夜啤酒廣場、入口廣場等五個廣場面積近45000平米開放的公共產(chǎn)品空間，使得游客有充足的休閑空間。目前都江堰提供的主要是星級飯店型的設(shè)施，適用于觀光而不完全適用于休閑。水景打造、步行系統(tǒng)和廣場的設(shè)計(jì)均勻的分布在功能區(qū)的主要線路上，功能區(qū)的結(jié)構(gòu)考慮到了不同消費(fèi)內(nèi)容的時(shí)滯，不同功能區(qū)設(shè)置的游憩內(nèi)容和吸引物不同，增加了游客的滯留時(shí)間。整個區(qū)域的線路安排合理，可進(jìn)入性非常強(qiáng)，與周邊景區(qū)線路結(jié)合緊密；設(shè)置了三個出入口，最大程度的吸納了各種市場上的游客；線路與游客消費(fèi)的時(shí)間和種類相匹配，游玩的節(jié)奏合理；空間組合比較靈活，充分考慮了游客消費(fèi)多樣性的要求，設(shè)計(jì)安排降低了市場風(fēng)險(xiǎn)。這一方面將通過線路組合完成，如游覽完都江堰景區(qū)，在天府水鎮(zhèn)體驗(yàn)其它特色項(xiàng)目，進(jìn)行消費(fèi)；另一方面，兩者也可以形成實(shí)質(zhì)性關(guān)聯(lián)，如兩者形成聯(lián)合體，都江堰景區(qū)的管理者與天府水鎮(zhèn)的開發(fā)商、經(jīng)營管理者共同進(jìn)行產(chǎn)品與游賞方式的設(shè)計(jì)開發(fā)，共同進(jìn)行營銷推廣。在都江堰市范圍內(nèi)，以都江堰景區(qū)－天府水鎮(zhèn)－青城山為核心，形成強(qiáng)有力的游賞結(jié)構(gòu)，兩個不同訴求的世界遺產(chǎn)，加之天府水鎮(zhèn)兼容并蓄的多功能系統(tǒng)，將支撐起都江堰市作為世界知名旅游城市的結(jié)構(gòu)。通過游賞方式的打造，使天府水鎮(zhèn)－都江堰市－成都市有效地連接在一起，在功能結(jié)構(gòu)上，成為成都市的一部分。同時(shí)，在游賞方式安排上，天府水鎮(zhèn)將與更大地域范圍內(nèi)的相關(guān)項(xiàng)目形成系統(tǒng)性結(jié)構(gòu)。過夜游客則在西街歷史保護(hù)區(qū)觀光、購物后，進(jìn)入中國水利博物館參觀，并參與體驗(yàn)活動，然后可以選擇天府源國際接待區(qū)的水景音樂廳或天府美食城用餐，夜間可以在古堰溫泉中心或岷江商業(yè)休閑中心消費(fèi)，晚上住宿可選擇天府源酒店、古堰產(chǎn)權(quán)酒店、西街民俗客棧不同的檔次。第三章 游賞方式評價(jià)一、游賞方式結(jié)構(gòu)簡介由于天府水鎮(zhèn)是一個綜合性的社區(qū)，而不是一個景區(qū)，消費(fèi)者的消費(fèi)類型、消費(fèi)形態(tài)十分復(fù)雜，因此，在游賞方式上將具備多種可能性，而不具有一般性旅游、休閑的方式限制。天府水鎮(zhèn)涉及拆遷面積近600畝，如按土地拆遷成本200萬/畝計(jì)算，總計(jì)達(dá)人民幣10億元，除去招商項(xiàng)目部分，拆遷成本預(yù)計(jì)將達(dá)到整個項(xiàng)目投資的1/2，使得開發(fā)商將承擔(dān)巨大的資金和運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)，直接導(dǎo)致開發(fā)投入的機(jī)會成本很高，盈利水平低。D 區(qū)域開發(fā)能否達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，要有富于前瞻性的開發(fā)運(yùn)作結(jié)構(gòu)。C 天府水鎮(zhèn)內(nèi)項(xiàng)目較多，功能劃分較清晰，但如果局限于局部開發(fā)或單體項(xiàng)目開發(fā)，則單位成本（開發(fā)和運(yùn)營）偏高，且不能構(gòu)建良性的消費(fèi)鏈，形成人流和現(xiàn)金流，更產(chǎn)生不了預(yù)期的市場震撼力，也改變不了城市布局結(jié)構(gòu)和旅游發(fā)展的節(jié)奏。項(xiàng)目評價(jià)：A生態(tài)城市型文化休閑中心區(qū)的區(qū)域功能定位正確，很好地秉承了都江堰市的生態(tài)旅游城市的定位、成都市附中心的功能和城市經(jīng)營的理念；以水為文化主題定位，很好的結(jié)合了都江堰的水、生態(tài)資源和城市的歷史傳承，對城市的歷史文化復(fù)興無疑將起到積極作用。通過功能組合，面向細(xì)分市場，形成了多種產(chǎn)品組合，并體現(xiàn)為不同類型的消費(fèi)鏈。區(qū)內(nèi)建筑以現(xiàn)代城市建筑風(fēng)格為主，高度五層，一層為商鋪，屬于岷江商業(yè)休閑娛樂區(qū)功能，二至五層為公寓房間，共約1700個房間，地下開辟停車場。另外，圍繞文廟建筑，設(shè)置文廟綠色廣場，除保護(hù)現(xiàn)有文物古跡外，開辟綠色空間，設(shè)置網(wǎng)球場、高爾夫果嶺練習(xí)場、慢跑步道，使本區(qū)域成為罕見的擁有文物建筑的高級度假別墅區(qū)。玉壘山度假別墅區(qū)沿玉壘山－文廟山形成，與天府源國際接待區(qū)相連，為成都及周邊地區(qū)的高收入階層提供別墅度假服務(wù)。建筑呈現(xiàn)“山”的形狀，由鋼結(jié)構(gòu)支撐，基本采用環(huán)保建材LowE低輻射鍍膜玻璃，是一座典型的綠色生態(tài)建筑。古堰溫泉中心結(jié)合國際設(shè)計(jì)理念、地方文化內(nèi)涵和現(xiàn)代消費(fèi)需求，以個性化的文化特色滿足國際性的度假康體需求，包括溫泉泳池、SPA按摩池、特色溫泉浴池、桑拿浴室、水吧、健身中心、室外網(wǎng)球場、美容美發(fā)中心等設(shè)施。具體項(xiàng)目包括：天府源酒店（五星級標(biāo)準(zhǔn)），包括主樓、副樓、地下停車場、酒店別墅和中庭水景花園。天府源國際接待區(qū)沿玉壘山東麓形成，與古堰水臺廣場和中國水利博物館相鄰，為成都本地及外地的高消費(fèi)群體提供住宿、會議、康體等高規(guī)格的接待服務(wù)。天府美食城是四川餐飲老字號、名字號的集中場所，也有國內(nèi)知名菜系場所，為成都客人、都江堰本地居民和外地游客提供了享受正宗川菜及中國美食的機(jī)會。區(qū)內(nèi)圍繞穿流而過的岷江支流－楊柳河，設(shè)立楊柳河啤酒廊。岷江商業(yè)休閑娛樂區(qū)融合了特色文化的元素和現(xiàn)代商業(yè)的功能，以規(guī)?；⒓s化的手段，成為成都市乃至四川省都市時(shí)尚休閑生活的代表和象征。商業(yè)休閑中心結(jié)合立體水景觀，沿岷江開辟為觀景水吧一條街和空中花園走廊，集中多種類型和風(fēng)格的酒吧等。廣場以體現(xiàn)中國道教文化和水文化的古堰水臺為核心，周邊廣場空間通過景觀和設(shè)置配置，成為具有觀賞性的游客集散中心。本區(qū)以特色建筑群和公共景觀空間為主，針對高素質(zhì)的成都中等收入消費(fèi)群，兼顧外地游客，以集約型商鋪為主，提供文化休閑及特色購物、娛樂等服務(wù)。室外部分將以景觀形式，重點(diǎn)體現(xiàn)與中國水文化相關(guān)的神話、詩歌、音樂、書畫藝術(shù)等，并適當(dāng)設(shè)置親水游戲項(xiàng)目和活動場所，提供休閑體驗(yàn)服務(wù)。中國水利博物館通過文化展示和特色營造，將申報(bào)成為國家級博物館，同時(shí)成為與西街歷史保護(hù)區(qū)配套的主題旅游場所。另外，在西街的入口、中點(diǎn)和終點(diǎn)分別修建、復(fù)建牌樓、古戲臺和寶瓶塔，起到形象提示的作用，使西街歷史保護(hù)區(qū)的區(qū)域文化特征更趨完整和明顯。西街將吸引四川民間手工藝人、土特產(chǎn)商人，開辟為特色文化旅游購物街，并設(shè)立多間民俗客棧。保護(hù)區(qū)所有建筑均保留、體現(xiàn)典型的川西－都江堰傳統(tǒng)建筑特色，以西街和沿江步道為主線，修復(fù)清真古寺和寶瓶清真寺，保留其作為宗教場所的功能。另外，修建停車場、汽車站（開設(shè)都江堰－成都穿梭巴士）、便利超市、員工生活區(qū)等基礎(chǔ)性服務(wù)項(xiàng)目。A 項(xiàng)目概況天府水鎮(zhèn)入口接待區(qū)位于天府水鎮(zhèn)東端入口處，是天府水鎮(zhèn)與都江堰城區(qū)相連的主要區(qū)域。項(xiàng)目設(shè)計(jì)概況：天府水鎮(zhèn)基于多功能的社區(qū)化特征，將以水文化景觀為主線，通過項(xiàng)目的組合，創(chuàng)造內(nèi)部代謝的能力，從而成為一個立體化的SCRD特色休閑中心區(qū)。H古堰產(chǎn)權(quán)酒店區(qū)——完善天府水鎮(zhèn)的住宿功能體系，滿足市場細(xì)分的要求，也是良好的投資型項(xiàng)目。F天府源國際接待區(qū)——包括酒店住宿、會議接待、主題餐飲娛樂等功能，針對細(xì)分市場提供高品位服務(wù)。D 岷江商業(yè)休閑娛樂區(qū)——具有商業(yè)與休閑集結(jié)的功能，結(jié)合游覽觀光要素，以文化價(jià)值提升了商業(yè)價(jià)值。B 西街歷史保護(hù)區(qū)——文化游覽功能，提升天府水鎮(zhèn)的歷史與文化品位，也與都江堰景區(qū)形成關(guān)聯(lián)。功能設(shè)置：天府水鎮(zhèn)以水景觀、綠色景觀和道路交通系統(tǒng)為脈絡(luò)，將多個關(guān)聯(lián)性功能項(xiàng)目連接在一起，是一個多元功能的區(qū)域。借助都江堰的千古之名，體現(xiàn)了水文化主題和社區(qū)的實(shí)體概念，并具有歷史文化色彩，容易識別并產(chǎn)生聯(lián)想。即：水生態(tài)城中城。天府水鎮(zhèn)的投入成本大，能否達(dá)到預(yù)期的利潤目標(biāo)，一方面要合理控制各環(huán)節(jié)相關(guān)成本，另一方面，也要保證各環(huán)節(jié)的質(zhì)量水準(zhǔn)，避免省小錢犯大錯。但具體的市場支撐尚需進(jìn)一步論證，而且，在項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、商業(yè)運(yùn)作、品牌管理、市場營銷、組織管理等各環(huán)節(jié)，都要有明晰的市場觀念，避免某環(huán)節(jié)偏差所造成的致命后果。因而，能否憑借都江堰的綜合吸引力，依托成都市區(qū)的輻射優(yōu)勢，刺激成都商業(yè)房產(chǎn)的關(guān)注，將成為項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。舊城拆遷所涉及居民和單位數(shù)量較多，在政府調(diào)控下，雖然難度相對較小，但也必須注重協(xié)調(diào)各方面的關(guān)系，在拆遷執(zhí)行中本著先易后難的原則，分期進(jìn)行，以免造成不利影響。因而在實(shí)際運(yùn)作中，除了要貫徹策劃理念外，更需要始終把文物、環(huán)境保護(hù)作為與旅游、商業(yè)開發(fā)同等重要的大事，在建設(shè)、經(jīng)營、管理的細(xì)節(jié)上予以落實(shí)。在某種程度上，這不是天府水鎮(zhèn)以一己之力就能做到的，必須由都江堰市政府、旅游及相關(guān)行業(yè)企業(yè)機(jī)構(gòu)共同努力，才能實(shí)現(xiàn)，而都江堰景區(qū)能否與天府水鎮(zhèn)發(fā)生實(shí)質(zhì)性關(guān)聯(lián)，對旅游目的地的打造具有關(guān)鍵意義。天府水鎮(zhèn)開發(fā)的一個重要作用是作為核心和示范，推動都江堰市城市經(jīng)營理念的實(shí)施，能否起到這個作用，不僅需要其本身有準(zhǔn)確的定位和策劃，更需要在開發(fā)運(yùn)作中，充分整合各方面資源，進(jìn)行戰(zhàn)略運(yùn)營。這些建筑構(gòu)成了天府水鎮(zhèn)主要的歷史文化保護(hù)資源，具有較高的價(jià)值。西街中還有清真古寺、寶瓶清真寺、都江堰古城墻（局部）等古跡。其中，岷江之畔的西街建成于清末民初，較為破舊，但多處建筑都較好地保留了傳統(tǒng)形態(tài)，文化意象明顯。都江堰水利工程與岷江山水交相呼應(yīng)，兼具文化價(jià)值和景觀價(jià)值，成為天府水鎮(zhèn)重要的資源依托。都江堰景區(qū)以都江堰水利工程為核心，2000年被聯(lián)合國教科文組織確定為世界文化遺產(chǎn)。天府水鎮(zhèn)位于岷江之畔，玉壘山麓，岷江支流楊柳河穿區(qū)而過，加之周邊沒有工廠，使其擁有了較好的自然環(huán)境和氣候條件。目前，除少量文物古跡資源外，基本為建于20世紀(jì)80－90年代的建筑物，建筑密集，形態(tài)簡單，人口密集，單位眾多，并有較多傳統(tǒng)形式的商鋪，是都江堰城區(qū)的舊城區(qū)。天府水鎮(zhèn)占地592畝，位于玉壘山（都江堰景區(qū)一部分）的東、南麓，岷江內(nèi)江北岸，北至文廟山街北端的文廟山山谷之中，向南隔江與離堆公園（都江堰景區(qū)一部分）相望，從西端的寶瓶口、西街、玉壘山公園入口，沿幸福路向東，過楊柳河，直至建設(shè)路，與幸福商業(yè)城、都江堰市政廣場為一路之隔。第二章 區(qū)域概況與項(xiàng)目概要一、 區(qū)域概況地塊概況：都江堰市是四川省的縣級市，隸屬于省府成都，地處成都市區(qū)西北，沿成灌高速公路距成都市區(qū)約55公里車程，沿省道向南約15公里可至青城山，交通便利。與周邊的景區(qū)、旅游部門攜手合作將是共贏之路。正式運(yùn)營后，整個項(xiàng)目應(yīng)具有相當(dāng)?shù)钠放浦?，?yīng)注意對品牌的管理以及進(jìn)一步進(jìn)行世界著名休閑品牌打造。j特別注重品牌經(jīng)營與管理，投入資金和力量，以創(chuàng)造持久的投資吸引力和消費(fèi)吸引力。通過實(shí)施滾動開發(fā)，形成良好的信息流、游客流、現(xiàn)金流、物流，使得整個過程風(fēng)險(xiǎn)降低最低程度。G 建議在開展規(guī)劃工作的同時(shí)，以運(yùn)營商為主體，理順各方面關(guān)系，以保證項(xiàng)目運(yùn)作的連續(xù)性和完整性，如加強(qiáng)與旅游、城建、交通、供電、電信、環(huán)保、文物、水利等各部門的協(xié)調(diào)關(guān)系，多方面探討與都江堰景區(qū)、四川省及成都市旅游局、各旅行社等深入合作的可能，為當(dāng)?shù)亟⒑侠淼纳虡I(yè)房地產(chǎn)市場競爭機(jī)制和管理體制提供咨詢支持等等。其中，拆遷土地補(bǔ)償直接決定了項(xiàng)目的盈利水平；項(xiàng)目投資額大，回收期長，需爭取政府在經(jīng)營前期應(yīng)給予稅收等方面的優(yōu)惠政策支持；為成功打造該開發(fā)區(qū)，須政府在設(shè)施的立項(xiàng)、審批、周邊區(qū)域今后的土地開發(fā)方面認(rèn)同統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)。建議兩者能夠達(dá)成實(shí)質(zhì)性的互動合作，以形成利益共同體。C 天府水鎮(zhèn)的開發(fā)，建議重點(diǎn)考慮其在四川旅游線路上的地位，應(yīng)可對都江堰市成為知名旅游目的地產(chǎn)生巨大的推動作用。另外，也要加強(qiáng)修建性詳細(xì)規(guī)劃工作，尤其應(yīng)重點(diǎn)論證給排水和環(huán)保工程的可行性。 幾點(diǎn)建議A 以城市經(jīng)營手段進(jìn)行區(qū)域運(yùn)營是天府水鎮(zhèn)開發(fā)的關(guān)鍵，從策劃到經(jīng)營的各環(huán)節(jié)也是環(huán)環(huán)相扣的系統(tǒng)工程，因而應(yīng)在政府指導(dǎo)調(diào)控下，由一個區(qū)域運(yùn)營商進(jìn)行統(tǒng)一的開發(fā)運(yùn)作，以實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)。G 經(jīng)濟(jì)可行性：如果政府能提供一定的政策及土地補(bǔ)償優(yōu)惠，則天府水鎮(zhèn)將有較理想的投資回報(bào)率。目前，舊城區(qū)居民的環(huán)境保護(hù)意識較弱，環(huán)境保護(hù)的投入也有所不足，作為老城區(qū)的工商貿(mào)易區(qū)，空氣污染、噪音污染、視覺污染的問題較明顯。F 環(huán)境保護(hù)的可行性：從環(huán)境上看，都江堰的山水林城堰相依共存，擁有優(yōu)越的生態(tài)與氣候條件，岷江及其穿城而過的七條支流水質(zhì)良好，市區(qū)內(nèi)的玉壘山等山體植被保護(hù)較好。E 工程技術(shù)的可行性：從工程技術(shù)角度看，該項(xiàng)目在選址、地質(zhì)條件、水電配套、土木建筑、設(shè)備設(shè)施等各相關(guān)方面，不存在實(shí)質(zhì)性的工程技術(shù)障礙，具備工程實(shí)施的各方面條件。水文化，在都江堰市既有顯著的體現(xiàn)，也具有一定的個性特征。天府水鎮(zhèn)中，設(shè)立了西街歷史保護(hù)區(qū)，力圖通過保存、整修、修復(fù)、更新等措施，對文物古跡加以恢復(fù)性保護(hù)，同時(shí)，針對文物特征，賦予一定的旅游價(jià)值，以此提高了天府水鎮(zhèn)整個區(qū)域的旅游吸引力，保護(hù)與開發(fā)相促進(jìn)，在文物保護(hù)上是可行的方式。在項(xiàng)目結(jié)構(gòu)安排上，天府水鎮(zhèn)分為歷史保護(hù)區(qū)、國際接待區(qū)、度假別墅區(qū)、商業(yè)休閑娛樂區(qū)、水利博物館區(qū)、產(chǎn)權(quán)酒店區(qū)、美食餐飲區(qū)、入口接待區(qū)八個功能區(qū)，在項(xiàng)目內(nèi)涵與表現(xiàn)形式上，都充分考慮了與都江堰景區(qū)－都江堰市－成都的地脈、人脈、文脈的關(guān)系，因而在項(xiàng)目的設(shè)計(jì)安排上，不存在技