【正文】 居住房屋的征收 ? 一、補(bǔ)償方式 ? 被征收人、公有房屋承租人可以選擇貨幣補(bǔ)償，或者房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。 ? 公有房屋承租人所得的貨幣補(bǔ)償款、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋歸公有房屋承租人及其共同居住人共有。 ? 被征收人、公有房屋承租人以征收決定作出之日合法有效的房地產(chǎn)權(quán)證、租用公房憑證、公有非居住房屋租賃合同計(jì)戶，按戶進(jìn)行補(bǔ)償。 二、就近地段范圍 被征收房屋位于外環(huán)線以內(nèi)的，就近地段范圍可以是被征收房屋所在的行政區(qū)或者相鄰行政區(qū)的范圍內(nèi)，但應(yīng)當(dāng)在外環(huán)線以內(nèi)； 被征收房屋位于外環(huán)線以外的，就近地段范圍應(yīng)當(dāng)是被征收房屋所在的街道、鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）行政區(qū)域范圍內(nèi)。 居住困難戶的保障 與原 61號令應(yīng)安置人口的區(qū)別 下列人員不再予以核定計(jì)入： （ 1）戶口不在本市的人員，因結(jié)婚實(shí)際居住在被拆遷房屋內(nèi)至房屋拆遷許可證核發(fā)之日滿兩年，且其配偶屬于拆遷范圍內(nèi)的應(yīng)安置入口； （ 2）因離退休從市外遷回拆遷范圍內(nèi)家中的，或者因工作需要調(diào)回本市、在拆遷范圍內(nèi)直系親屬處落戶的，時間不滿一年的； （ 3）因服刑、勞動教養(yǎng)而被注銷戶口或者恢復(fù)戶口不滿一年的。 居住困難戶的保障 不計(jì)入核定的人員 （ 1）申請對象以外，戶口遷入申請對象戶籍所在地住房未滿三年的人員； （ 2）申請對象以外，戶口在申請對象戶籍所在地住房已滿三年，但在本市另有住房且居住不困難的人員； （ 3）父母在本市另有住房，因入托、求學(xué)等原因?qū)艨谶w入申請對象戶籍所在地的未成年人。 居住困難戶的保障 ? 案例： ? 某區(qū)對他處住房的相關(guān)定義 ? ①在本市他處擁有私有住房所有權(quán)或者公有住房使用權(quán)的； ? ②以配偶或未成年子女的名義在本市他處購買住房的； ? ③因本市他處房屋拆遷獲得補(bǔ)償安置的（包括貨幣、房屋補(bǔ)償安置）； ? ④將本市私有住房出售、公有住房承租權(quán)差價交換，或者獲得住房貨幣補(bǔ)貼的； ? ⑤未成年人，其父母有以上情形的。 居住困難戶的保障 ? （二）居住困難戶的認(rèn)定 ? 上海市經(jīng)濟(jì)適用住房申請對象住房面積核查辦法 （滬房管保 〔 2022〕 406號 ） ? 他處住房是指家庭或家庭成員在申請對象戶籍所在地以外擁有的產(chǎn)權(quán)住房、實(shí)行公有住房租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)租的租賃住房、列入落實(shí)政策范圍的租賃住房、宅基地住房。增加的保障補(bǔ)貼可以用于購買產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋。 居住困難戶的保障 ? （一）征收中的居住困難戶 ? 居住困難的被征收人、公有房屋承租人，可以向區(qū)住房保障機(jī)構(gòu)提出申請，住房保障機(jī)構(gòu)會同房屋征收部門進(jìn)行核查、認(rèn)定和 15日公示，對符合居住困難條件的，給予保障補(bǔ)貼。 ? （二）遺囑優(yōu)先權(quán) ? 公民可以立遺囑將個人財產(chǎn)指定由法定繼承人的一人或者數(shù)人繼承。 ? 后三種形式的遺囑均要有兩個以上見證人在場見證。 ? 簽訂補(bǔ)償協(xié)議后，有新增加共有產(chǎn)權(quán)人的，對補(bǔ)償協(xié)議產(chǎn)生爭議的，可通過民事途徑解決。 ? （五）繼承對象 ? 特指繼承人本人，不包括繼承人的家庭。 房屋產(chǎn)權(quán)人死亡后的簽約主體 （四）繼承份額 ? 同一順序繼承人繼承遺產(chǎn)的份額，一般應(yīng)當(dāng)均等。 （三）代位繼承 ? 被繼承人的子女先于被繼承人死亡的，由被繼承人的子女的晚輩直系血親代位繼承。沒有第一順序繼承人繼承的，由第二順序繼承人繼承。 ? 兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父異母或者同母異父的兄弟姐妹、養(yǎng)兄弟姐妹、有扶養(yǎng)關(guān)系的繼兄弟姐妹。 ? 子女，包括婚生子女、非婚生子女、養(yǎng)子女和有扶養(yǎng)關(guān)系的繼子女。 房屋產(chǎn)權(quán)人死亡后的簽約主體 ? 遺產(chǎn)法定繼承 ? （一）繼承順序 ? 第一順序：配偶、子女、父母。 ? （六）公有房屋承租人所得的貨幣補(bǔ)償款、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋歸公有房屋承租人及其共同居住人共有。 ? （三）書面確定 ? 在房屋征收決定作出后的 30日內(nèi)，仍無法協(xié)商確定承租人的，公有房屋出租人按照 《 上海市房屋租賃條例 》規(guī)定書面確定公有房屋承租人，作為簽約主體。 公房承租人死亡后的簽約主體 （二）協(xié)商確定 簽約主體有多人的，可以自行協(xié)商確定承租人；也可以由征收范圍內(nèi)的第三方公信評議機(jī)構(gòu)組織協(xié)商確定承租人。 前款計(jì)算的居住面積應(yīng)當(dāng)按下列換算系數(shù)換算成建筑面積 (住房建筑面積 =住房居住面積 換算系數(shù) )： 房屋 類型 老式 公寓 花園 住宅 新里 高層 （成套） 多層 （成套） 多層 （不成套） 舊里及 非改居 簡屋 換算 系數(shù) 公房承租人死亡后的簽約主體 ? 共同居住人：是指作出房屋征收決定時，在被征收房屋處具有常住戶口，并實(shí)際居住生活一年以上（特殊情況除外），且本市無其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人。 確定房屋建筑面積 ? （ 5）私自搭建的房屋原則上應(yīng)先拆除，方可審核經(jīng)濟(jì)適用住房的申請；如相關(guān)管理部門認(rèn)為不宜作拆除處理的，應(yīng)計(jì)算居住面積。 （ 3）舊式里弄住房，獨(dú)用灶間已改變用途且實(shí)際作居住使用的，按實(shí)計(jì)算居住面積。 未領(lǐng)取 《 房地產(chǎn)權(quán)證 》 ，也未經(jīng)測繪的承租公房，先按 《 租用公房憑證 》 的記載和下列規(guī)定計(jì)算居住面積： 確定房屋建筑面積 ? （ 1）住房的廳小于 6平方米（含 6平方米）的，對折計(jì)算居住面積；大于 6平方米的，減去 3平方米后按實(shí)計(jì)算居住面積。 未領(lǐng)取 《 房地產(chǎn)權(quán)證 》 ，已經(jīng)房屋測繪部門分戶測繪建筑面積的，按照測繪的建筑面積確定。 ? 對認(rèn)定為合法建筑和未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)給予 （適當(dāng)） 補(bǔ)償；對認(rèn)定為違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑的，不予補(bǔ)償。 ? 承租的公有居住房屋，以租用公房憑證所記載的建筑面積為準(zhǔn)；租用公房憑證記載的是居住面積的，按下表所列的換算系數(shù)計(jì)算建筑面積： 確定房屋建筑面積 ? 2022年 11月 1日前租用公房憑證中已有記載、用于居住并已計(jì)算收取租金的閣樓，高度在 （含）的部分，按照實(shí)際居住面積的 1/2及上款規(guī)定的換算系數(shù)計(jì)算建筑面積； ，按照實(shí)際居住面積及上款規(guī)定的換算系數(shù)計(jì)算建筑面積。 ? 相關(guān)批準(zhǔn)文件未記載建筑面積，或者雖無批準(zhǔn)文件但有相關(guān)材料證明在 1981年以前已經(jīng)建造并用于居住的房屋，