【正文】 、餐飲、康樂(lè)、會(huì)務(wù)、培訓(xùn)等日常營(yíng)業(yè)；、設(shè)備的日常維護(hù)、維修及其改造；；；；、服務(wù)水準(zhǔn)提升。業(yè)主按照審計(jì)報(bào)告所確認(rèn)的客房經(jīng)營(yíng)收入和業(yè)主客房委托經(jīng)營(yíng)管理合同書(shū)的規(guī)定享受投資回報(bào)。費(fèi)用由業(yè)主自行負(fù)擔(dān)。，在特定情況下，酒店經(jīng)營(yíng)管理公司有權(quán)將春之韻酒店二期的部分業(yè)務(wù)委托其它酒店經(jīng)營(yíng)管理公司經(jīng)營(yíng)管理。本合同發(fā)生下列情況之一時(shí)，雙方可解除合同： 合同規(guī)定的期限屆滿； 由于不可抗力原因致使合同無(wú)法履行； 因一方不履行合同，或嚴(yán)重違反合同規(guī)定，造成他方無(wú)法達(dá)到本合同的目的時(shí)； 乙方因產(chǎn)權(quán)抵押或其它經(jīng)濟(jì)責(zé)任而產(chǎn)生的法律糾紛，致使其所有的財(cái)產(chǎn)被查封、拍賣(mài)等而影響經(jīng)營(yíng)時(shí)； 因業(yè)主的違法、違規(guī)行為對(duì)酒店或其它業(yè)戶(hù)造成損害或財(cái)產(chǎn)損失時(shí)，應(yīng)依法賠償相應(yīng)損失。本合同及《合同附件》具有同等法律效力。結(jié)算后于 天內(nèi)匯入乙方指定的銀行賬戶(hù)。二、經(jīng)營(yíng)管理成本（參考）經(jīng)營(yíng)管理成本包括“營(yíng)業(yè)費(fèi)用 %營(yíng)業(yè)稅金及附加 6%管理費(fèi)用 %管理傭金 5%維修及裝修、裝飾、家具更新基金 6%6．保險(xiǎn)費(fèi)用 %7．房產(chǎn)稅 %總成本 60%三、收益分配 詳見(jiàn)《業(yè)主須知》。（自然營(yíng)業(yè)天數(shù)可出租房間數(shù)）100%；年平均房?jī)r(jià)=酒店年客房經(jīng)營(yíng)收入247。 甲方定期向乙方公布經(jīng)營(yíng)情況和收入情況；（僅對(duì)委托經(jīng)營(yíng)的業(yè)主） 向乙方通報(bào)重大經(jīng)營(yíng)決策和重大事件； 甲方應(yīng)如期向乙方支付應(yīng)得經(jīng)營(yíng)收益； 在整個(gè)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，甲方應(yīng)嚴(yán)格遵守國(guó)家的法律、法規(guī)和政策，勵(lì)精圖治，合法經(jīng)營(yíng)，努力提高競(jìng)爭(zhēng)力。 聘用經(jīng)驗(yàn)豐富的酒店管理人員，組織務(wù)實(shí)高效的管理機(jī)構(gòu)，采取正確的經(jīng)營(yíng)決策和手段，保證酒店經(jīng)營(yíng)的最高效益。 業(yè)主自用期間，不得改變房屋結(jié)構(gòu)和外觀，不能亂搭建臨時(shí)設(shè)施，不要拿走室內(nèi)的設(shè)施物品； 不得私自經(jīng)營(yíng)客房。在委托期間，如管理公司更換，也必須以本協(xié)議和《合同附件》連帶轉(zhuǎn)讓?zhuān)緟f(xié)議內(nèi)容不因轉(zhuǎn)讓而變更。三、乙方的權(quán)利和義務(wù)權(quán)利1．乙方選擇第 種方式型。二、 收益分配期限以酒店正式對(duì)外營(yíng)業(yè)時(shí)間為計(jì)算收益的起始時(shí)間，到年終分配一次。每一經(jīng)營(yíng)管理方式委托時(shí)段為3年，以實(shí)際交接日作為第一委托經(jīng)營(yíng)管理時(shí)段的起始時(shí)間，（第一委托時(shí)段為前四個(gè)會(huì)計(jì)年度）雙方不得中途終止合同。第三章 管理范圍 管理公司的管理范圍是乙方所擁有的春之韻度假酒店二期客房。以后每年從 1月 1日起至當(dāng)年的12月31日止為一會(huì)計(jì)年度。四、 可分配收益：酒店客房營(yíng)業(yè)收入按雙方約定方式進(jìn)行分配的收益部分。二、 營(yíng)業(yè)收入：春之韻度假酒店二期通過(guò)經(jīng)營(yíng)出租酒店客房所產(chǎn)生的收入（僅指房租）,不包括酒店商場(chǎng)、會(huì)務(wù)、餐廳、酒水、康樂(lè)、洗衣、電話、電報(bào)和電傳等其它酒店項(xiàng)目的收入，不包括服務(wù)費(fèi)收入以及酒店設(shè)備、場(chǎng)地的使用費(fèi)、租賃費(fèi)等收入。4 業(yè)主委托經(jīng)營(yíng)管理方式 專(zhuān) 有 名 詞 定 義一、 春之韻度假酒二期：春之韻度假酒店二期位于XX天水潭，按照五星級(jí)度假酒店標(biāo)準(zhǔn)建造。3 運(yùn)作機(jī)制酒店經(jīng)營(yíng)管理公司將按照中華人民共和國(guó)財(cái)務(wù)與審計(jì)制度實(shí)施管理，以高透明度向業(yè)主提供經(jīng)營(yíng)管理方面的咨詢(xún)，定期向業(yè)主通報(bào)公寓的經(jīng)營(yíng)（管理）狀況，并接受業(yè)主委員會(huì)的書(shū)面預(yù)約，公寓業(yè)主委員會(huì)委托會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。本項(xiàng)目建成后將委托有豐富酒店管理經(jīng)驗(yàn)的酒店管理公司經(jīng)營(yíng)管理（已經(jīng)選定為XX天澤酒店物業(yè)管理有限公司），此后可通過(guò)業(yè)主委員會(huì)自主選擇酒店管理公司經(jīng)營(yíng)管理，以確保本項(xiàng)目的高效、高品質(zhì)經(jīng)營(yíng)管理。根據(jù)項(xiàng)目的特性、投資方式、資金回籠計(jì)劃和發(fā)展商實(shí)力等具體條件，將能夠更加順利地達(dá)到銷(xiāo)售目標(biāo)的銷(xiāo)售方式確定下來(lái)。最佳的宣傳認(rèn)購(gòu)時(shí)機(jī)為2003年春節(jié)。6 入市姿態(tài)及推廣時(shí)機(jī)定位房地產(chǎn)項(xiàng)目以什么樣的姿態(tài)出現(xiàn)以及選擇什么樣的推廣時(shí)機(jī)，要結(jié)合項(xiàng)目自身特點(diǎn)。我們將不同朝向客房劃分為多個(gè)級(jí)別，如下圖所示： A2A2A1A1A1A1A2A2C2C1B2B1A2A2A1C2C1B2B1A2A1 海景 （部分標(biāo)準(zhǔn)層戶(hù)型可能會(huì)根據(jù)銷(xiāo)售的需要作適當(dāng)調(diào)整） 將不同朝向、位置和不同景觀的公寓劃分為：AABBCC2六個(gè)級(jí)別，并配合不同樓層的價(jià)差，調(diào)整出不同公寓的價(jià)格分布。如果銷(xiāo)售市場(chǎng)反映良好，目標(biāo)客戶(hù)對(duì)本項(xiàng)目推出的門(mén)市價(jià)格接受程度較高，則相應(yīng)的減少折讓?zhuān)环粗瑒t加大折讓?zhuān)S持最高平均5%的折讓率。備注：此價(jià)格包含公寓套房的精裝修及家具、家電配備費(fèi)用，為精裝修、全配備價(jià)格。因此本階段的銷(xiāo)售在單位成本的基礎(chǔ)上提高90%：銷(xiāo)售平均實(shí)收價(jià)格約為：6250元/M2。本階段的售價(jià)在單位成本的基礎(chǔ)上提高（70%+80%）/2，即75%：銷(xiāo)售平均價(jià)格為：5760元/M2；第二階段，本階段為市場(chǎng)上升期（取得商品房預(yù)售許可證后正式開(kāi)盤(pán)期），由于前階段的市場(chǎng)成功開(kāi)拓，使得本項(xiàng)目逐漸形成一定的認(rèn)知度，并取得良好的市場(chǎng)形象和銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，因此價(jià)格主體應(yīng)呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。綜合XX市最新房地產(chǎn)市場(chǎng)行情和同類(lèi)可比項(xiàng)目的售價(jià)策略，以及本項(xiàng)目的預(yù)期贏利狀況，建議：第一階段。 3．5．2 平均售價(jià)制定建議（公寓部分）：①70%毛利潤(rùn)：公寓實(shí)收售價(jià)=公寓單位成本（1+70%）=5591元/M2；②80%毛利潤(rùn)：公寓實(shí)收售價(jià)=公寓單位成本（1+80%）=5920元/M2；③90%毛利潤(rùn)：公寓實(shí)收售價(jià)=公寓單位成本（1+90%）=6249元/M2。具體定價(jià)建議如下：1 相關(guān)經(jīng)濟(jì)及技術(shù)指標(biāo)： （1）、本項(xiàng)目公寓部分銷(xiāo)售面積約18900平方米；商業(yè)用房部分約1100平方米。選擇景觀及樓層相對(duì)較差的套房，制訂有競(jìng)爭(zhēng)力的起價(jià)，并根據(jù)質(zhì)素調(diào)整不同套房的價(jià)格，令景觀較好部分的套房承擔(dān)更多的成本，從而使售價(jià)水平更能被大部分的客戶(hù)所接受，以快速回收資金。備注：三套間在銷(xiāo)售時(shí)可以考慮根據(jù)客戶(hù)的需要進(jìn)行組合或分拆。4%；三套間設(shè)計(jì)是兩房一廳一廚三衛(wèi)加陽(yáng)臺(tái)，面積在160256平方米，90間，占20。面積在5180平方米，235間，占53。2 戶(hù)型設(shè)置建議設(shè)置三種銷(xiāo)售戶(hù)型：?jiǎn)伍g、雙套間、三套間。3 功能分類(lèi)及戶(hù)型設(shè)置定位1 功能分類(lèi)本項(xiàng)目總建筑面積約67981平方米，其中：客房部分34000平方米，占總建筑面積的50%，公用設(shè)施部分包括為18116平方米，占總建筑面積的26%，包括大堂、走廊、機(jī)電設(shè)備房、工作間及電梯候梯廳、垃圾道、煙道和消防樓梯和、商務(wù)中心、會(huì)議室、餐廳、便利店、配送中心、美容美發(fā)中心、健身房等。6．設(shè)計(jì)意圖和要求：，同時(shí)以蒼翠繁茂的熱帶園林和水景的結(jié)合，創(chuàng)造舒適宜人的蔭涼環(huán)境；　b．創(chuàng)造一個(gè)有熱帶濱海氣息的室內(nèi)外空間，提供高質(zhì)量的、令人身心舒暢的停居環(huán)境；c. 建筑風(fēng)格、園林風(fēng)格統(tǒng)一并相互陪襯，相得益彩，符合地方個(gè)性和氣候特征；d. 客房和公共空間應(yīng)有最大海景和高爾夫球場(chǎng)景觀；e. 結(jié)合環(huán)保設(shè)計(jì)，如太陽(yáng)能利用，水循環(huán)使用和污水處理系統(tǒng)。裝修：全部按五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)裝修，配備五星級(jí)酒店必備的設(shè)施、用品。建筑采用框架結(jié)構(gòu)，戶(hù)型以單間為主，配以部分雙套間和三套間，以適用不同客戶(hù)的需求。5．建設(shè)與裝修高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。3．地形利用充分利用原有的起伏地形，通過(guò)熱帶園林的設(shè)計(jì)，減少建筑物對(duì)人的視覺(jué)沖擊和房間之間的對(duì)視。3．4．2建筑設(shè)計(jì)與規(guī)劃定位1．標(biāo)高大多數(shù)的建筑標(biāo)高按原地形設(shè)計(jì)，其主要功能都設(shè)計(jì)在原地面積高（ elo +）以上，以防范在臺(tái)風(fēng)期間供水的侵襲；2．景觀與朝向?qū)⒖头颗c高效益的區(qū)域盡可能多的設(shè)計(jì)于有海景的位置，一最大限度地減少對(duì)一期公共區(qū)域和客房視野的景響。蜿蜒的石路，玲瓏的雕塑，變化的泳池，疊錯(cuò)式的噴泉，戶(hù)外巴厘島式的spa,精巧別致的燈飾，加上80多種罕見(jiàn)的熱帶植物、果樹(shù)、奇花、異草，使得整個(gè)園林風(fēng)情萬(wàn)種，美不勝收?！癋”型建筑物圍合部分，組成中心園林，它承襲了夏威夷的園林風(fēng)格，以當(dāng)今國(guó)際流行的設(shè)計(jì)理念，融合黑吉遼的本土文化特色。因此 ，綜上分析，本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)應(yīng)確定為：● 區(qū)域市場(chǎng)應(yīng)為“三北”地區(qū)和長(zhǎng)三角地區(qū)● 目標(biāo)客戶(hù)應(yīng)以養(yǎng)老度假為目的的富有的中老年人和注重生活質(zhì)量的成熟家庭● 三北地區(qū)和長(zhǎng)三角地區(qū)的中小企業(yè)具體細(xì)分，該項(xiàng)目的細(xì)分市場(chǎng)應(yīng)是：● 第一類(lèi)市場(chǎng)：以度假休閑為主要目的的島外中產(chǎn)階層（在工作地?fù)碛幸恢羶商鬃≌?，并有富裕資金）享受型市場(chǎng)● 第二類(lèi)市場(chǎng)：以養(yǎng)老為主要目的的島外退休老人（子女出資）養(yǎng)老型市場(chǎng)● 第三類(lèi)市場(chǎng)：以改善居住質(zhì)量為主要目的的XX市本地居民和在XX從事旅游、飯店管理工作的高級(jí)經(jīng)理居住型市場(chǎng)● 第四類(lèi)市場(chǎng)：以不動(dòng)產(chǎn)投資增值或獲取經(jīng)營(yíng)收入為主要目的的投資型市場(chǎng)● 第五類(lèi)市場(chǎng)：內(nèi)部接待和員工度假為目的的島外機(jī)構(gòu)客戶(hù)4 項(xiàng)目建設(shè)方案及規(guī)劃設(shè)計(jì)定位1 總體規(guī)劃設(shè)計(jì)特色本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)主旨是為度假旅游的成功人士、各國(guó)政要、會(huì)議團(tuán)隊(duì)提供一個(gè)高檔的休閑度假酒店。而且，隨著北京地區(qū)現(xiàn)代化進(jìn)程的不斷加快，北京地區(qū)集聚著相當(dāng)一部分富裕階層，就整個(gè)市場(chǎng)容量來(lái)說(shuō)，北京地區(qū)無(wú)疑是最大的。一項(xiàng)產(chǎn)品，只要能強(qiáng)烈地刺激他們的感官，便會(huì)不經(jīng)推敲琢磨就可贏得他們的青睞。3. 3. 2. 以北京為核心的三北地區(qū)主觀影響因素與南方地區(qū)人群的冷靜和精于算計(jì)相比，北方人明顯更充滿豪氣與沖動(dòng)，往往會(huì)憑一時(shí)的沖動(dòng)而決定一項(xiàng)投資或一項(xiàng)消費(fèi)?？陀^影響因素長(zhǎng)三角地區(qū)與XX地區(qū)氣候上的差異一般，令海濱度假對(duì)之所產(chǎn)生的吸引力不如北京地區(qū)及北方其他地區(qū)的客人大。但由于該地區(qū)客戶(hù)經(jīng)濟(jì)上較富足，且當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)處于國(guó)內(nèi)領(lǐng)導(dǎo)水平，因此，該區(qū)域的現(xiàn)實(shí)購(gòu)買(mǎi)能力較強(qiáng)。3. 3. 以“區(qū)域”作為劃分標(biāo)準(zhǔn)對(duì)目標(biāo)客戶(hù)層的分析3. 3. 2. 以上海為核心的長(zhǎng)三角地區(qū)主觀影響因素長(zhǎng)三角地區(qū)人士的務(wù)實(shí)特征令其對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的承受能力相對(duì)于北方地區(qū)人群弱，通常不作風(fēng)險(xiǎn)較高的無(wú)把握的投資選擇。另外，隨著XX作為旅游度假目的地地位的日趨形成，XX越來(lái)越成為北方銀發(fā)一族養(yǎng)老度假所鐘情的地方。經(jīng)濟(jì)實(shí)力及消費(fèi)習(xí)慣雖然逐步進(jìn)入“無(wú)收入”的階段，但由于多年的積蓄及子女在經(jīng)濟(jì)上的支持，擁有充裕的時(shí)間和金錢(qián)計(jì)劃去享受退休后的悠閑日子。回復(fù)年輕時(shí)代的習(xí)慣，喜愛(ài)與同齡人結(jié)伴而行。但由于處于基本穩(wěn)定期，具有一定的社會(huì)地位，容易為體現(xiàn)和自身的社會(huì)地位相對(duì)稱(chēng)的虛榮心而產(chǎn)生購(gòu)買(mǎi)行為。度假及其余的消費(fèi)活動(dòng)通常以家庭為單位進(jìn)行。經(jīng)濟(jì)實(shí)力的不斷提高使他們對(duì)生活質(zhì)素的要求提升到一個(gè)更高的層次，享受型而非純粹觀光型的度假生活更迎合該群體的口味。3. 3. 1. 注重生活質(zhì)素的成熟家庭包括上表中階段5的人群。由于暫時(shí)沒(méi)有很重的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，所以消費(fèi)欲望相對(duì)較強(qiáng)，而且容易受到媒體及市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的影響。經(jīng)濟(jì)實(shí)力及消費(fèi)習(xí)慣本階段的客戶(hù)群體雖然積蓄有限，但已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)入經(jīng)濟(jì)實(shí)力的上升階段，還貸能力較強(qiáng)，而且對(duì)貸款購(gòu)物的方式比較容易接受。因而，周邊旅游景點(diǎn)廣泛分布的XX將對(duì)其有強(qiáng)大的吸引力。對(duì)自助游情有獨(dú)鐘，因而長(zhǎng)時(shí)間地?fù)碛锌擅赓M(fèi)使用的酒店式公寓及較為完善的配套服務(wù)，對(duì)他們來(lái)說(shuō)有極大的吸引力。從上表分析可知，以“家庭生活的階段性”為標(biāo)準(zhǔn)劃分的不同客戶(hù)群中，項(xiàng)目的主要目標(biāo)客戶(hù)群應(yīng)包括下列3個(gè)部分：3．3. 1. 經(jīng)濟(jì)富裕的年輕階層包括上表中階段2的人群：年輕夫妻，無(wú)子女或單身人士。特別注重情感溝通、關(guān)注安全保障，著重社區(qū)人事因素，怕孤獨(dú)和冷落。有充足的時(shí)間和金錢(qián)計(jì)劃度假的生活，其中部分由于子女的支持，更擁有強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力實(shí)現(xiàn)高質(zhì)素的退休后的度假生活，投資的興趣開(kāi)始減退，并且對(duì)新生事物的接受程度已經(jīng)大幅度下降。購(gòu)買(mǎi)力達(dá)到高峰期，住房購(gòu)買(mǎi)力釋放大部分，較多購(gòu)買(mǎi)老年人用品，如醫(yī)療保健品等。但消費(fèi)態(tài)度日趨理智，并隨積蓄的不斷增多，對(duì)投資保值擁有越來(lái)越濃厚的興趣。伴侶或子女皆有工作，注重儲(chǔ)蓄，購(gòu)買(mǎi)冷靜、理智，住房?jī)?chǔ)蓄購(gòu)買(mǎi)力已達(dá)高峰。時(shí)間與財(cái)力對(duì)此的支持處于不斷上升階段，同時(shí)財(cái)力和對(duì)新事物的接受程度正處一個(gè)最佳的平衡點(diǎn)。職位上升快，有較好的能力調(diào)整住房到更大、更高檔次經(jīng)驗(yàn)的積累，職位的升遷令該群體擁有更強(qiáng)、更穩(wěn)固的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。滿巢階段（二）：年輕夫妻，有6歲以上子女經(jīng)濟(jì)狀況較好。不滿足現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)狀況，注意儲(chǔ)蓄，購(gòu)買(mǎi)較多兒童用品，購(gòu)買(mǎi)住宅能力降低或正在承擔(dān)還貸購(gòu)房款的壓力。購(gòu)買(mǎi)住宅削弱了一定的經(jīng)濟(jì)能力，但處于上升階段的貸還款能力仍對(duì)其購(gòu)買(mǎi)力給予有力支持。經(jīng)濟(jì)處于上升階段，購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)，開(kāi)始以家庭為旅游的組合方式。購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)，對(duì)耐用品、大件商品的期望和要求強(qiáng)烈。出游以朋友同事作為組合元素。對(duì)新生事物的接受較快，對(duì)旅游擁有濃厚的興趣與熱情，尤其對(duì)自助游情有獨(dú)鐘。但普遍沒(méi)有厚實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。下面將根據(jù)“家庭生活的階段”及“區(qū)域”兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行劃分及詳細(xì)分析，從而最終準(zhǔn)確地確定項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)群體。3．6公共的配套條件1．天水潭國(guó)家旅游度假區(qū)1992年建立，有完整的包括邊防、消防支隊(duì)、派出所在內(nèi)的行政管理架構(gòu)；2．中國(guó)銀行已經(jīng)設(shè)立儲(chǔ)蓄所；各大酒店設(shè)立自動(dòng)取款柜員機(jī)以及在柜臺(tái)POS機(jī)的直接交付款操作和外幣兌換；3．郵電代辦設(shè)置在各大酒店；4．文化體育設(shè)施包括：天水潭高爾