【正文】 格：認購客戶在平均價基礎上給予1%的優(yōu)惠；%的優(yōu)惠；正式銷售一周內(nèi)簽定合同的客戶，%的優(yōu)惠；考慮到優(yōu)惠幅度過小，不利于形成利益刺激，建議采用贈送一年和半年物業(yè)管理費的方法代替1%%的優(yōu)惠。4）根據(jù)商業(yè)地段和定位差異，在以上建議價格的基礎上，對武昌路市場相接的部分給予一定程度的價格上調(diào)，建議銷售價格為4500元/平米；其它區(qū)域的價格定為3000—3800元之間/平米；農(nóng)貿(mào)市場的價格定為2000—2500元/平米。其次，按400元/平米/月的商鋪最低營業(yè)額（低于該營業(yè)額，商戶經(jīng)營趨于微利，商戶將不在經(jīng)營或維持經(jīng)營，商鋪租金大副回落，出現(xiàn)空置現(xiàn)象）計算，某市商業(yè)繁華和相對繁華的區(qū)域可容納54167平米的商鋪（不含一般區(qū)域的商鋪），從這個數(shù)值而言，某市商業(yè)供應已經(jīng)達到供需平衡，新的供應將導致市場過剩。隨著商業(yè)開發(fā)規(guī)模的不斷擴大，商業(yè)在銷售價格上漲的同時銷售的難度進一步加大。因此修正后一層的銷售價格在3400—4200元/平米；二層的銷售價格在1950元/平米—2300元/平米。在以上價格的基礎上，運用市場定價法修正。 銷售價格建議——住宅均價1280元/平米；——商業(yè)銷售價格建議商業(yè)建議銷售價格，一層在3000—4500元/平米；二層在1950元/平米—2300元/平米。 綠色：哪里有公園，哪里就有綠色，讓公園成為后花園，%的小區(qū)綠地率，拿一半綠色裝點我們的生活，處處感受綠色和春風的沐浴。在充分建立領導品牌形象的同時，考慮價格和規(guī)模的平衡因素，作到定價合理，完全銷售的目標。某市商業(yè)價格一直在上漲中，2004年上漲幅度較大；商業(yè)的銷售價格，在市中心繁華地段，如大慶路，最高的售價一層已經(jīng)達到1萬元，一般售價一層在3500—4500元/平米，二層在2000—2500元/平米；相對繁華路段，如南京路、準南路一層售價2800—3300元/平米，二層1600—1800元/平米；其它路段售價一層在1800—2500元/平米。根據(jù)貴方提供的1280元/平米的均價，對比主要競爭對手1250元/平米的均價，我們認為該項目價格具有一定的競爭優(yōu)勢。生活配套包括超市、便利店、醫(yī)療、干洗店、社區(qū)餐飲等，利用社區(qū)開發(fā)的底層商業(yè)完全可以滿足社區(qū)生活配套需求；教育配套包括幼兒園和學校，社區(qū)建有幼兒園，結(jié)合周邊校區(qū)，基本滿足教育配套需求；娛樂配套包括休閑廣場、健身設施等，社區(qū)建設中基本滿足。鑒于樓間距較大，因此在組團規(guī)劃時，可以考慮一些組團景觀和組團活動空間，使組團環(huán)境更加豐潤，空間更加靈動，避免了千篇一律的兵營式布局。在景觀規(guī)劃上應社區(qū)園林、廣場和公園的有機融合，在北部盡量拉大主入口的開闊度，讓更多的公園景觀融入近來。綜合以上競爭對手的戶型弱點，建議在100平米以上戶型設計時增加戶型軸距（12米為宜），并保證所有的戶型都設計有客廳陽臺。面積配比建議圖當?shù)貞粜驮O計從格局、分區(qū)和配比都比較合理，最大的缺陷是戶型軸距過?。?0米），戶型過分方正，從而導致客廳、餐廳長寬配比不合理，不但缺乏美感而且浪費了面積?！?0平米以下的兩房，主要針對低收入家庭、單身或剛結(jié)婚的小兩口、空巢老人。如此設計還可利用總價優(yōu)勢作為本案的核心買點——10萬元買三房兩廳（90平米），而競爭對手的三房（110平米）總價多在13萬以上，確保項目在今年競爭激烈和多變的市場環(huán)境中立于不敗。綜上所述，我們建議：該項目的主力戶型以三房兩廳單衛(wèi)和三房兩廳雙衛(wèi)為宜，面積建議在90—110平米。其次，120平米以上的戶型受到小部分高收入家庭大歡迎，100平米以內(nèi)的戶型多為收入能力較低或年齡在30歲以下，未婚或剛結(jié)婚的兩口之家購買。利用緊鄰公園的環(huán)境優(yōu)勢，建議在北面入口（長嶺路）規(guī)劃一主題會所，該主題會所不但可以為社區(qū)居民服務，提升項目形象，同時也可對外經(jīng)營，作為商業(yè)增加部分獲取收益。從吸納某市最有錢階層的角度出發(fā)，建議規(guī)劃2—3棟點式樓，按一梯一戶設計，戶型面積規(guī)劃在250平米以上，吸引某市主要企業(yè)領導入住，利用該點炒做，形成高品質(zhì)社區(qū)的人際傳播和示范效果。小高層從滿足部分高收入消費的需求，可以適量開發(fā)，但開發(fā)量應根據(jù)項目認購后的情況，最終決定整個開發(fā)量和開發(fā)進度。從商業(yè)價值充分利用的角度考慮，可沿成都路規(guī)劃3000平米左右的負一層，充分利用農(nóng)貿(mào)市場帶來的人氣，引進一知名超市，帶動該區(qū)域商業(yè)價值提升。農(nóng)貿(mào)市場建議開發(fā)一層，主要考慮二層商業(yè)價值不大，從銷售和收益的雙重角度考慮，不適合開發(fā)二層。A、 主要經(jīng)濟技術指標：規(guī)劃總戶數(shù)：1268戶 規(guī)劃用地面積（蘭線）： 建筑用地面積（紅線）： 住宅總建筑面積： 建筑密度：% 容積率： 綠化率：% 停車位:約380個（規(guī)劃住戶的30%） 商業(yè)規(guī)劃容積率：B、物業(yè)配比 多層住宅（） 小高層住宅（） 沿街商業(yè)市場（2—）和農(nóng)貿(mào)市場（1—2層） 寫字樓 社區(qū)配套：幼兒園、球場、停車場、車庫、物業(yè)管理用房從經(jīng)濟技術指標和物業(yè)配比而言，我們建議作如下調(diào)整：增加停車位（車庫）數(shù)量，考慮到該項目定位較高，主力客戶有車（或有買車的意向），因此停車位的數(shù)量應增加到居民戶數(shù)的50%以上，同時增加車庫數(shù)量，車庫不但可以成為本項目的優(yōu)勢買點，更成為產(chǎn)品組合（住宅+車庫）銷售中的有利策略。該區(qū)域從生活環(huán)境和城市配套方面十分完善，但在最近幾年，在某市實施城市東移戰(zhàn)略的影響下，城市東區(qū)（新區(qū)）獲得快速發(fā)展，該片區(qū)也在城市規(guī)劃和改造之列，成為老城區(qū)成規(guī)模開發(fā)的大型居住社區(qū)和商業(yè)集聚區(qū)。1公里范圍內(nèi)涵蓋武昌路市場、東湖公園、民生超市、準南市場、郵局、電信、移動、醫(yī)院、學校、客運站等生活設施一應俱全； 購物有武昌路市場、民生超市、準南市場、明珠建材市場、農(nóng)貿(mào)市場等；教育配套有3小、2中、1中等；休閑配套有：東湖公園、商業(yè)步行街等；該區(qū)域處于老城區(qū)，是某市傳統(tǒng)的居住區(qū)。該地塊東西長約600米，南北寬約260米，南高北低，；西高東低。南面有某市最大的農(nóng)貿(mào)市場和商業(yè)步行街——武昌路市場，購物方便；北面與東湖公園相連，是休閑娛樂的好去處；向南500米，是某市最繁華的大街——大慶路，商業(yè)和各種公共服務機構一應俱全。安慶路直通建成小區(qū)的南大門。 某市市政工程公司 某市市政工程公司，該公司2005年開發(fā)量預計在10萬平米，該項目位于青島路東側(cè)北與眾鑫房產(chǎn)開發(fā)地塊相連。 美林房地產(chǎn)開發(fā)公司克拉瑪依注冊的房地產(chǎn)開發(fā)公司，在某市開發(fā)的第一個項目。該公司2005年開發(fā)量預計在15萬平米（1158套），該項目位于青島路東側(cè)與大慶東路交會處，屬于城市規(guī)劃新區(qū)，具有良好的發(fā)展前景。某市商業(yè)過剩的前兆已經(jīng)顯現(xiàn)，受投資滯后于經(jīng)營影響，雖然購買商鋪的投資戶依然信心十足，商鋪的售價也繼續(xù)上揚，但商業(yè)經(jīng)營戶營業(yè)額和利潤下降卻也成為不爭的事實，部分商戶開始轉(zhuǎn)租商鋪，商鋪開始出現(xiàn)空置現(xiàn)象，一旦部分新開發(fā)商鋪今年交付使用后，出現(xiàn)租賃困難，隨之而來的投資信心動搖將再所難免，而商鋪投資消費屬于信心消費，一旦投資信心喪失，未來的銷售量將大副收縮，等待市場的回暖將是一個長期的過程。按某市7萬人口計算，繁華和相對繁華區(qū)域可容納的商業(yè)面積在7萬平米左右（按1平米/人的最大保有量計算），而某市現(xiàn)有的商業(yè)規(guī)模已經(jīng)接近這個數(shù)值，因此商業(yè)消費趨于飽和，市場可挖掘的潛力十分有限。 商業(yè)需求趨于飽和，市場過剩已成必然—。 住宅開發(fā)出現(xiàn)過剩，市場競爭壓力增大眾鑫房地產(chǎn)開發(fā)公司、美林房地產(chǎn)開發(fā)公司、某市市政工程公司、克拉瑪依友邦房產(chǎn)公司2005年的開發(fā)總量預計在45萬平米左右， 受住宅過度開發(fā)影響，預計2005年某市將出現(xiàn)住宅開發(fā)過剩的現(xiàn)象，這種現(xiàn)象在下半年將會顯現(xiàn)，必將影響某市未來住宅和開發(fā)和銷售。2007—2009年的預計需求量在25—30萬平米。2006年的預計需求量在20—25萬平米。如果按年份計算：2005年的預計需求量在17—20萬平米。但隨著消費高峰過去，預計某市每年的住宅消費量應穩(wěn)定在13—15萬平米。開發(fā)規(guī)模有限，無法滿足高峰期間的消費需求%，人均可支配收入12000元，從以上數(shù)據(jù)可以看出，某市居民的消費從經(jīng)濟能力上而言，已經(jīng)進入房產(chǎn)、汽車等耐用消費品的消費階段，因此新增購房戶占總戶數(shù)的比例將會高于全疆其它城市，按某市63950人，某市家庭的數(shù)量在25000戶左右，在消費高峰期按每年8—10%的新增購房戶計算（一般城市為5—6%），某市每年需要消費2000—2500套住宅，最低也要消費750—900套住宅（按一般城市為5—6%計算）。導致房屋交付后出現(xiàn)裂縫、戶型設計不合理、小區(qū)規(guī)劃缺乏人性化和私密性，物業(yè)服務落后等諸多問題，從而使消費者信心受挫。當然，這種激情的背后也潛伏著大量的隱憂，受激情消費的影響，消費者在購買時缺乏應有的理性。隨著該區(qū)域開發(fā)規(guī)模的進一步擴大，城市東區(qū)已經(jīng)形成商業(yè)、公共服務、市政配套齊全的新區(qū)，城市東移和東部中心的雛形已經(jīng)形成。尤其是這幾年，城市東移戰(zhàn)略的實施和住房商品化，某市房地產(chǎn)開發(fā)獲得迅猛發(fā)展，住房消費的激情也瞬間點燃，形成一派供不應求的熱銷場面。在城市規(guī)劃中明確了城區(qū)向東、向北發(fā)展的方向，并分步實施城市重心東移，逐步拉開了生活區(qū)和生產(chǎn)區(qū)的距離，扭轉(zhuǎn)了幾十年來家門挨著廠門的礦區(qū)模式。城市環(huán)保，全年2級天數(shù)達到90%以上，轄區(qū)地表水