【正文】 發(fā)展，早期商業(yè)配套僅局限于京客隆、華潤(rùn)等生活超市；中福百貨零售以及個(gè)別建材城、大中電器等商業(yè)設(shè)施，截至 2022 年底，望京商業(yè)供應(yīng)約為 30 萬(wàn)平方米左右，但無(wú)論從數(shù)量還是檔次上來看，商用物業(yè)一直存在市場(chǎng)缺口。這類消費(fèi)人群也將帶動(dòng)并引導(dǎo)區(qū)域內(nèi)更多的高收入人群前來消費(fèi)。因此 ，在未來，隨著此類人群的不斷增加，對(duì)綜合性、檔次型大中型商業(yè)項(xiàng)目的需求明顯增加。此類人群消費(fèi)能力高，有一定的消費(fèi)品味，不同于普通居民類消費(fèi)，對(duì)日常消費(fèi)品的購(gòu)買也有較高的要求，一般都在大型中高檔消費(fèi)場(chǎng)所進(jìn)行購(gòu)買消費(fèi)。餐飲服務(wù)也有一定的國(guó)籍特色。方便快捷、省時(shí)的就餐方式是他們的首選，由于區(qū)域內(nèi)商務(wù)辦公人群不斷增多，可提供的商務(wù)餐飲服務(wù)較少，不能滿足區(qū)域內(nèi)對(duì)餐飲的消費(fèi)需求，同時(shí)休閑、娛樂業(yè)態(tài)從規(guī)模和特色方面也還不能滿足此類消費(fèi)群的需求，造成了區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)人群外流。商務(wù)辦公人群具有較高的學(xué)歷水平，普遍文化素質(zhì)較高，此類人群擁有超前的消費(fèi)意識(shí)，消費(fèi)觀念較為前衛(wèi)，購(gòu)物、餐飲以及娛樂、休閑都是他們?nèi)粘Ｉ畹闹匾M成部分，對(duì)個(gè)性的特色商業(yè)有著濃厚的興趣，他們工作壓力較大，作為緩解工作壓力的一種方式，在工作之余他們普遍到休閑、娛樂場(chǎng)所進(jìn)行消費(fèi)。目前對(duì)百貨零售類商業(yè)的需求量明顯較大，配套服務(wù)類項(xiàng)目的檔次也有較大差距。白天冷清夜晚火爆的營(yíng)業(yè)狀況成為望京消費(fèi)的特色。由于望京區(qū)域先期規(guī)劃中缺少對(duì)商業(yè)配套設(shè)施的設(shè)計(jì)，故區(qū)域早期很少有相對(duì)綜合的商業(yè)物業(yè)供區(qū)域常住人群消費(fèi)，而本區(qū)域常住人口中存在大量工薪族，作息時(shí)間相對(duì)較為固定，受此影響，區(qū)域內(nèi)除早晚上下班的高峰時(shí)段外，白天人數(shù)明顯少于夜間，區(qū)域內(nèi)消費(fèi)高峰時(shí)段與市區(qū)也有較大差異。這些消費(fèi)人群的經(jīng)濟(jì)狀況及收入一直保持著較高的水平，大部分人群具備較高的消費(fèi)能力并具有較新的消費(fèi)理念，注重品質(zhì)消費(fèi)，對(duì)生活質(zhì)量的要求也相應(yīng)較高。北京市 2022 年人均可支配性收入調(diào)查統(tǒng)計(jì)對(duì)象 低收入 較低收入 中間收入 較高收入 高收入 平均水平人均可支配收入（元/人） 數(shù)據(jù)來源《2022 年北京市統(tǒng)計(jì)年鑒》望京地區(qū)人均可支配性收入調(diào)查統(tǒng)計(jì)對(duì)象 低收入 較低收入 中間收入 較高收入 高收入 平均水平人均可支配收入（元/人） 8400 12022 15000 20220 35000 19390所占比例 10% 15% 25% 30% 20% 100% 區(qū)域人口消費(fèi)特性分析? 區(qū)域內(nèi)常住人群消費(fèi)主要以日常購(gòu)物、配套型服務(wù)商業(yè)消費(fèi)，同時(shí)對(duì)餐飲類的消費(fèi)有較大需求。 區(qū)域人口消費(fèi)特性分析 區(qū)域消費(fèi)能力分析從調(diào)研資料統(tǒng)計(jì)，望京常住人口中，25 至 45 歲之間的占到 85%，具有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，購(gòu)買能力比較強(qiáng)，望京地區(qū)月收入在 5000 元以上的人群占 62%，望京區(qū)域人口素質(zhì)普遍比較我高，大專以上人群占到 70%。從區(qū)域開發(fā)過程中我們了解到，一些外籍地產(chǎn)開發(fā)公司看好本國(guó)投資人的投資意向，吉寶置業(yè)的季景泌園就是新加坡公司全額投資的項(xiàng)目，早期就在新加坡進(jìn)行推售，隨之也帶來了不少新加坡、臺(tái)灣、香港等地區(qū)的投資購(gòu)買，同時(shí)在一定程度吸引日、韓人士對(duì)望京的投資傾向。 外籍人口分布特色自望京區(qū)域開發(fā)工程開始，就不斷有外籍人士進(jìn)駐，有紀(jì)錄顯示，1998 年有200 多戶韓國(guó)人組成的購(gòu)房團(tuán)進(jìn)駐望京，自此之后望京區(qū)域成為韓籍人聚集地。從我們對(duì)區(qū)域的調(diào)研資料顯示，望京區(qū)域常住人口學(xué)歷普遍較高，以大專、大學(xué)本科、研究生及研究生以上者占多數(shù)，科技園區(qū)內(nèi)就業(yè)人群本科以上學(xué)歷約占企業(yè)總?cè)藬?shù)的 %，其中博士 %，碩士 %。望京區(qū)域常住人口年齡比例60%25%15%3045歲 25歲 以 下 45歲 以 上投資購(gòu)房人的職業(yè)包括：演藝界人士、企業(yè)管理者、外企職工、律師、醫(yī)生、記者、外籍人士等較多，從事貿(mào)易、IT 行業(yè)的高精人才的中產(chǎn)階層比重較大，其中外籍人士以日籍和韓籍為主。 年齡、職業(yè)狀況望京地區(qū)樓盤的中高價(jià)位客觀顯示出望京社區(qū)居民具有較高的收入水平，知識(shí)層次和職業(yè)層次相對(duì)較高，消費(fèi)能力較強(qiáng)。自望京科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃確定后，外籍人士對(duì)本區(qū)域的認(rèn)可度也逐漸遞增，自住型購(gòu)房者、投資型購(gòu)房比率大大增加，常常出現(xiàn)預(yù)售階段房號(hào)全部被預(yù)定，外籍購(gòu)房人團(tuán)購(gòu)現(xiàn)象也時(shí)有發(fā)生。 外來人口數(shù)量截止 2022 年年底的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，望京區(qū)域已有約 5 萬(wàn)韓籍人口居住在此，占在京韓國(guó)人總數(shù)的 90%，到去年年底，望京地區(qū)已成為韓國(guó)人及朝鮮族人相對(duì)集中的區(qū)域，目前常住韓籍人口已達(dá)到 7 萬(wàn)人，占目前全區(qū)固定居民人口總數(shù)量的30%，支持韓籍居民的消費(fèi)商品種類也相對(duì)完善，望京區(qū)域已成為北京市韓國(guó)商品最集中、種類最多的區(qū)域。入園企業(yè)就業(yè)人員超過 萬(wàn)人，加上望京新區(qū)規(guī)劃為大型公建用地，未來以大型公共建筑，包括金融、貿(mào)易、商業(yè)、旅游等設(shè)施為配套服務(wù)物業(yè)，短期內(nèi)商務(wù)建筑有大幅增加，待望京區(qū)域整體開發(fā)完成后，區(qū)域內(nèi)可投入使用的商務(wù)型物業(yè)項(xiàng)目總量將達(dá)到 67 萬(wàn)平米。在望京的整個(gè)北部區(qū)域占地四公頃，總建筑面積 70000 平方米已全部投入使用，是集科研、生產(chǎn)、辦公為一體的智能化、多功能、花園式的高新技術(shù)企業(yè)孵化基地和留學(xué)人員回國(guó)創(chuàng)業(yè)基地。近幾年人口遞增數(shù)量約為 萬(wàn)人/年。就不同類型人口結(jié)構(gòu)和未來人口增長(zhǎng)比例情況做如下分析。從調(diào)研資料顯示，望京區(qū)域內(nèi)部分樓盤項(xiàng)目主要有：序號(hào)物業(yè)名稱序號(hào)物業(yè)名稱序號(hào)物業(yè)名稱序號(hào)物業(yè)名稱1 望京花園東區(qū) 17 融科橄欖城 32 風(fēng)格雅園 47 花家地西里2 星源國(guó)際 18 大西洋新城 33 City one 48 望京雅特住區(qū)3 炫彩嘉軒 19 湖畔雅居 34 鹿港 49 動(dòng)感之都寶星園4 望京西園 20 金隅麗港城 35 星海明珠 50 世安望京家園5 望京花園 21 夏都盈座 36 麗港美度 51 利景名門6 麗景新貴 22 利澤西園 37 嘉美風(fēng)尚中心 52 亞特蘭大廈7 慧谷根園 23 望京悅城 38 博雅國(guó)際中心 53 綠蔭芳鄰8 慧谷時(shí)空 24 博泰國(guó)際 39 都市心海岸 54 花家地商住樓9 慧谷陽(yáng)光 25 澳洲康都 40 嘉潤(rùn)花園 55 嘉悅精英家園 10 CLASS 26 望馨園 41 華陽(yáng)公寓 56 慧谷金色家園11 望京明苑 27 上京新航線 42 寶星國(guó)際 57 望京新城 A5 區(qū) 410 12 望京西園四區(qū) 28 圣馨大地 43 點(diǎn)擊未來沁居 58 花家地小區(qū) 13 望京國(guó)際商業(yè)中心 29 季景沁園 44 城市月光 59 望興園14 國(guó)風(fēng)北京 30 北京香頌 45 望京新居 60 信荷城15 望京新城 31 銀領(lǐng)國(guó)際 46 東湖灣 61 方舟苑藝術(shù)城16 華鼎世家 47 花家地西里 62 望京利澤家園48 望京雅特住區(qū) 63 LOFTEL望京地區(qū)總占地面積 860 公頃，其中建設(shè)用地 510 公頃，區(qū)域內(nèi)住宅項(xiàng)目還有一部分沒有進(jìn)行建設(shè)，街建設(shè)完成后，區(qū)域內(nèi)住宅總體量將近 1000 萬(wàn)平米，按照千人指標(biāo)計(jì)算，區(qū)域內(nèi)固定居民約為 2530 萬(wàn)人左右，目前望京常住人口約15 萬(wàn)人左右。商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)最重要的因素之一就是人口消費(fèi)支持，人口消費(fèi)特性與消費(fèi)結(jié)構(gòu)、層次等相關(guān)問題是直接制約商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展，因此，在分析區(qū)域人口現(xiàn)有狀況之前，先對(duì)住宅項(xiàng)目發(fā)展做深入分析，從而提供依據(jù)和支持。按照規(guī)劃，望京地區(qū)將完成六個(gè)主要出入口和五個(gè)次要出入口的建設(shè)，建立一個(gè)以快速軌道交通和公共交通為主，多種客運(yùn)方式相結(jié)合的綜合交通體系。另外，區(qū)內(nèi)的交通監(jiān)控系統(tǒng)還不很健全，道路交通指示牌明顯不足。從目前現(xiàn)狀看，隨著政府市政投入力度的加大，望京地區(qū)的交通問題已得到初步緩解，立交橋在望京地區(qū)起到了很好的連結(jié)作用，是望京地區(qū)高速運(yùn)轉(zhuǎn)的關(guān)鍵所在。上述立交橋分別設(shè)置于望京周邊地區(qū)，絕大部分是進(jìn)出望京地區(qū)的主要出入口，主要承擔(dān)了連接外部公路系統(tǒng)與內(nèi)部城市道路系統(tǒng)的紐帶作用，是望京地區(qū)保持交通順暢的有力保障。 立交橋立交橋?yàn)槭鑼?dǎo)緩解交通阻塞問題、提高道路通行能力、保障行人安全起到至關(guān)重要的作用。望京地區(qū)內(nèi)部城市道路系統(tǒng)完善，規(guī)劃合理，道路互相連通，且基本上沒有交通管制，有力地支撐了望京內(nèi)部日常地交通組織。沿大西洋新城走到末端，路面逐漸變窄為雙向單車道，并與望京西路相交。? 阜通東大街：與京順路平行，南起三元西橋，北至四元橋北，與望京地區(qū)內(nèi)部路網(wǎng)相接，全長(zhǎng)約 2470 米，紅線寬度為 45 米，為城市主干道。? 廣順大街：城市主干道，雙向六車道，紅線寬度 60 米。兩縱指的是廣順大街和南湖北路花家地大街（中環(huán)南路）：廣順大街是整個(gè)望京地區(qū)的中軸線，大體將望京分為東西兩半；利澤西路、南湖北路、南湖南路與花家地大街的連接道路，與廣順大街平行，是連接望京西部和花家地建成區(qū)的重要干線。但是望京北部等新型區(qū)域內(nèi)的道路，卻是經(jīng)緯向，于是望京內(nèi)部的道路走向便變得錯(cuò)綜復(fù)雜。? 京順路以及機(jī)場(chǎng)高速路：是北京東北部最重要的交通干線，與東北四環(huán)、五環(huán)相交，是望京地區(qū)非常重要的交通干線，主要起引導(dǎo)交通的作用。? 東北五環(huán)路：道路狀況相對(duì)較好，其承載的較大車流、人流，基本上是連接?xùn)|部地區(qū)和北部地區(qū)的交通干線，是望京主要交通干線之一。發(fā)達(dá)的外部公路系統(tǒng)可為本地區(qū)帶來充足的人流、車流、物流支持，便于商業(yè)項(xiàng)目后期的經(jīng)營(yíng)及組織運(yùn)輸。 望京地區(qū)道路組成狀況 外部公路系統(tǒng)望京地區(qū)位于北京城區(qū)的東北部，在機(jī)場(chǎng)高速與京順路和京承高速之間，南至北四環(huán)，北到京包線，外部交通網(wǎng)絡(luò)比較完善。地鐵作為輔助交通工具，引流比重越來越大，其對(duì)人流疏導(dǎo)作用十分明顯。L1 線則是自東直門至機(jī)場(chǎng)線的機(jī)場(chǎng)快速軌道線路，但目前 L1 規(guī)劃為機(jī)場(chǎng)線，通過望京東南側(cè)，望京區(qū)域不設(shè)站點(diǎn)，未來也存在規(guī)劃調(diào)整的可能。從商業(yè)方面分析，軌道交通可以很好的擴(kuò)大輻射半徑帶來有效消費(fèi)群體，同時(shí)也可以彌補(bǔ)常規(guī)交通存在的不足，購(gòu)物物品運(yùn)輸方式便捷度，交通管制影響都是地面公交系統(tǒng)的存在的問題。而公交線路增調(diào)，將給區(qū)域帶來更多的消費(fèi)人群，同時(shí)也便于其疏散。隨著北京城市的進(jìn)一步發(fā)展和建設(shè)，望京地區(qū)吸引著人們?cè)絹碓蕉嗟年P(guān)注，川流不息的人流、私家車和出租車給區(qū)域的地面交通系統(tǒng)帶來了沉重的負(fù)擔(dān)。對(duì)望京地面公交客運(yùn)系統(tǒng)作如下分析：望京地區(qū)現(xiàn)有公交線路一覽線路 主要站點(diǎn) 區(qū)域站名城鐵臨 5 路 南十里居→酒仙橋商場(chǎng)→電子城小區(qū)→南湖南路→望京西站 望京西站城鐵臨 6 路 望京科技園→望京花園東區(qū)→廣順北大街→望京西站 廣順北大街小 5 路 望京科技園→炎黃藝術(shù)館→四道口→圓明園→海淀→金莊村 望京科技園小 6 路 西馬莊→定福莊→太平莊華堂商場(chǎng)→麗都飯店→望京小區(qū) 望京小區(qū)小 71 路 望京小區(qū)→望京西園→望京購(gòu)物中心→芍藥居→上地橋 望京小區(qū)小 73 路 望京小區(qū)→經(jīng)貿(mào)大學(xué)→冠城園→牡丹園→雙安→小南莊 望京小區(qū)運(yùn)通 101 線 南湖渠→望京購(gòu)物中心→中國(guó)科技館→體育師范學(xué)院→三義廟 望京購(gòu)物中心運(yùn)通 104 線 營(yíng)慧寺→紫竹院→白石橋→動(dòng)物園→北京北站→望京新城 望京新城運(yùn)通 107 線 馬家堡小區(qū)→木樨園→燕莎友誼商城→麗都飯店→望京新城 望京新城運(yùn)通 110 線 半壁店→昆明湖路→中關(guān)村→大屯→廣順北大街→望京新城 望京新城運(yùn)通 111 線 安寧里南站→立水橋→望京花園→朝陽(yáng)公園→定福莊→東柳 望京花園運(yùn)通 113 線 吳莊→蔚園→永定路→中關(guān)村→廣順北大街→來廣營(yíng) 廣順北大街運(yùn)通 201 線 南湖渠→南湖東園→望京購(gòu)物中心→人民大學(xué)→六里橋長(zhǎng)途站 望京購(gòu)物中心361 望京科技園→廣順北大街→中國(guó)科技館→北太平莊→巴溝村 廣順北大街402 四惠站→大北窯→農(nóng)展館→酒仙橋→望京公園→南皋 望京公園404 東直門→花家地南里→花家地街→阜通東大街→來廣營(yíng) 阜通東大街405 路聯(lián) 大北窯→農(nóng)展館→亮馬橋→三元庵→麗都飯店→廣順北大街 廣順北大街409 來廣營(yíng)→廣順北大街→中日醫(yī)院→中國(guó)科技館→阜成門 廣順北大街416 來廣營(yíng)→南湖東園→湖廣中街→農(nóng)展館→廣順北大街→來廣營(yíng) 廣順北大街418 金盞→郁金香花園→蟹島度假村→望京公園→酒仙橋→東直門 望京公園420 望京科技創(chuàng)業(yè)園→宏昌路→亮馬橋→朝陽(yáng)門→王府井→北京站 望京科技園421 大北窯→農(nóng)展館→亮馬橋→麗都飯店→宏昌路→東湖 宏昌路422 三義廟→中國(guó)科技館→中日醫(yī)院→經(jīng)貿(mào)大學(xué)→花家地→來廣營(yíng) 花家地606 雍和宮→和平里火車站→展覽中心→阜通西大街→東湖 阜通西大街614 東直門→左家莊→三元橋→花家地北里→宏昌路→望京科技園 宏昌路623 望京科技創(chuàng)業(yè)園→廣順北大街→望京購(gòu)物中心→東直門外 廣順北大街627 三營(yíng)門→木樨園→方莊→潘家園→四元橋→廣順北大街 廣順北大街629 環(huán)行鐵道→阜通西大街→望京花園→立水→東北旺中路 阜通西大街630 來廣營(yíng)→望京花園→北營(yíng)門→門頭村→北京植物園→香山東路 望京花園701 大西洋新城南門→花家地北里→西釣魚臺(tái)→岳各莊紅星美凱龍 花家地北里707 嘉園→天橋→農(nóng)展館→燕莎友誼商城→廣順北大街→農(nóng)藝園 廣順北大街710 善各莊→廣順北大街→酒仙橋商場(chǎng)→朝陽(yáng)公園→西直河 廣順北大街735 錦繡大地市場(chǎng)→玉海園→中關(guān)村→四元橋→望京公園→金盞 望京公園737 孫河?xùn)|站→阜通西大街→亞運(yùn)村→中關(guān)村→頤和園→香山 阜通西大街752 西北旺村→北苑家園→廣順北大街→珠江帝景→京南交易中心 廣順北大街827 北京西站→北辰路→望京購(gòu)物中心→廣順北大街→善各莊 廣順北大街840 外 南湖渠→亞運(yùn)村→中關(guān)村→青塔→朝陽(yáng)路→南湖渠 南湖渠852 老君堂南站→朝陽(yáng)公園→阜通西大街→北苑家園→都市芳園 阜通西大街909 前葦溝→望京花園→燕莎友誼商城→安定門→西北旺市場(chǎng) 望京花園921 大峪→蘋果園地鐵→定慧寺→國(guó)家圖書館→廣順北大街→東