【正文】 　平均售價500055006000單方成本400040004000單方利潤100015002000總利潤280140003501750042021000注：以上只是根據(jù)市場基本狀況的預(yù)期概算，僅供定位參考。 第三部分：項目定位一、 產(chǎn)品類型定位綜合某高端市場狀況以及本項宗地情況、周邊環(huán)境、交通狀況，本著競爭差異化、可實現(xiàn)利潤最大化原則，***建議本項目的產(chǎn)品定位為：純獨棟高端別墅社區(qū)（地上三層為主、）■ 為營造高端項目形象、制造差異話，針對高端客群，建議定位為300平米以內(nèi)為主的純獨棟。威脅：■xx年以及2010年某城區(qū)以及近郊別墅類產(chǎn)品供應(yīng)猛增，市場競爭激烈。 ■某市政府對某的大力宣傳，在某知名度的提高。 ■項目內(nèi)有“望湖酒店”舊建筑影響項目形象。 ■走高往返速需要40元過路費?！鲈簝?nèi)眾多芙蓉成樹，為后期造景儲備條件?！瞿陈糜尉皡^(qū)配有高檔休閑娛樂配套：高爾夫、五星酒店、民俗文化長廊、水上樂園、科技示范農(nóng)業(yè)。 ■臨100畝水域。l 回家之路l 項目前小湖與雪野大湖相連l 項目入口——私密，不乏景觀l 院內(nèi)芙蓉茂盛l 項目山下水域——淺灘、碼頭二、項目優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢： ■地處風(fēng)景區(qū)內(nèi)，周邊風(fēng)景區(qū)眾多。項目宗地分析項目鄰萊明路，屬于半山坡地貌，面向100畝水域，水域連接1800畝雪野大湖，項目依山背靠雪野大湖?？梢灶A(yù)見，隨著大型項目的完善，這里必將成為某的后花園。項目周邊分布大小10個景區(qū)，旅游觀光資源豐富。（5）、大環(huán)境小結(jié)某水面面積1800畝，是某50公里圈內(nèi)最大的的水面。l 某旅游區(qū)整體概念行規(guī)劃l 某東岸高爾夫社區(qū)l 雪野左岸水都l 某水上運動中心l 某民俗文化長廊l 某北岸新鎮(zhèn)（4）、某景區(qū)重大進(jìn)展山東高速國際度假區(qū)、雪野現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技示范園、大鑫游艇俱樂部和萊鋼集團五星級酒店等一批旅游大項目已進(jìn)駐旅游區(qū)。（3）、某市政府聘請了全球最大的規(guī)劃咨詢公司美國易道公司，進(jìn)行雪野旅游區(qū)概念性規(guī)劃，雪野旅游區(qū)整體開發(fā)定位為：山東湖濱休閑度假中心，山水運動、會議療養(yǎng)基地。l 雪野旅游區(qū)景區(qū)分布圖(2)、某景區(qū)是雪野旅游景區(qū)的核心景區(qū)，項目地處某景區(qū)左岸（西岸）。某景區(qū)控制面積130平方公里，核心景區(qū)規(guī)劃面積60平方公里。l 雪野、萊城、鋼城位置圖l 項目路況圖項目所處地理大環(huán)境（1）、項目地處素“”山東湖濱休閑度假中心”雪湖旅游風(fēng)景區(qū)的某畔，觀光旅游資源豐富。第二部分:項目分析一、項目綜合分析位置與交通項目地處某某風(fēng)景區(qū)，從某走高速形成約62公里（從名仕豪庭出發(fā)），交通比較順暢，高速收費往返40元。他們的絕對數(shù)量和能量要超過美國戰(zhàn)后“嬰兒潮”。（三）、“活躍長者”與下一輪趨勢我們知道，美國戰(zhàn)后“嬰兒潮”，是前些年美國房地產(chǎn)高漲的主要推動因素之一。他們大多數(shù)都已至“不惑之年”，經(jīng)歷過首次置業(yè)和換房潮；他們與活躍在互聯(lián)網(wǎng)上的80后完全不同，他們是網(wǎng)絡(luò)輿論的缺席者；他們有著生活的歷練和工作歷練，心態(tài)成熟，兒女逐漸進(jìn)入青春期是他們面臨的挑戰(zhàn)。這是一個數(shù)目龐大的群體，這個群體的消費行為和趨勢，目前影響著中國的高端消費市場、豪宅市場。如果簡化一下，再集中總結(jié)一下這類人的群體特征，我們大致上可以判斷——他們正是上世紀(jì)六十年代中期中國第一次大的嬰兒潮（baby boom）出生的，目前活躍在各領(lǐng)域的擔(dān)大梁的人物。因此與發(fā)達(dá)城市的別墅市場迥然不同的顯現(xiàn)：城市類別墅價格明顯高于遠(yuǎn)郊存別墅。城市別墅仍將是濟南別墅市場的主角某別墅市場發(fā)展還不甚成熟，無論從供應(yīng)量還是客戶的消費習(xí)慣，城市別墅以及近郊別墅（第一居所，多是類別墅）仍將在未來12年內(nèi)統(tǒng)治某高端市場。2009年下半年以及明年。市場競爭將異常激烈 20xx年一二季度。是西城中心，唯一全山景原生態(tài)純別墅社區(qū)，門世家社區(qū)建筑風(fēng)格為新歐式自然主義建筑風(fēng)格，景觀設(shè)計充分汲取了江南園林的秀麗，并注入了中國傳統(tǒng)儒家文化的精義，不但賞心悅目，更為社區(qū)創(chuàng)造出了古典文化的氛圍。采用某從未有經(jīng)驗可循的“3+1”建筑模式，一層、二層獨立成戶，三層躍四層形成大尺度躍層產(chǎn)品設(shè)計，疊起來的院落，營造出泉城屈指一數(shù)的疊院生活。項目規(guī)劃、單體方案以及景觀設(shè)計皆出自世界頂級設(shè)計大師之手，集獨棟、聯(lián)排、雙拼和四組院別墅等產(chǎn)品為一體。魯商?御龍灣。特色鮮明紫御東郡?！俺鞘袆e墅專家”的地產(chǎn)，在全國各地的別墅項目都備受歡迎，品牌與品質(zhì)在別墅市場上，品牌巨頭的經(jīng)驗和實力，一直為別墅市場精良成熟的產(chǎn)品和更精彩的創(chuàng)新。二、 某別墅以及高端物業(yè)市場的發(fā)展趨勢市場供應(yīng)量在售項目供應(yīng)量相對較小，下半年到明年供應(yīng)量劇增（1）、主要在售項目供應(yīng)量項目名稱建筑形態(tài)套數(shù)紫御東郡聯(lián)排20瑞景皇冠水岸聯(lián)排50疊加30齊魯澗橋聯(lián)排60東山墅花園洋房40外海蝶泉山莊疊加40聯(lián)排50海那城花園洋房50名門世家疊加60聯(lián)排29國科高爾夫獨棟30金宮山莊獨棟100翡翠郡疊加4聯(lián)排10獨棟共計：130套聯(lián)排共計：220套疊加共計：65套花園洋房：130套（2）、下半半年以及明年供應(yīng)量預(yù)估項目名稱建筑形態(tài)套數(shù)華創(chuàng)聯(lián)排120諾貝爾城聯(lián)排60洋房300海爾綠城全運村聯(lián)排150黃金99花園洋房180外海蝶泉山莊疊加40聯(lián)排60銀豐花園洋房32海那城花園洋房200名門世家疊加40聯(lián)排100魯商御龍灣獨棟20聯(lián)排80組院30中齊未來城聯(lián)排72中齊他山聯(lián)排24康橋圣菲聯(lián)排80原山9號聯(lián)排60彩虹水岸聯(lián)排100獨棟共計：20套聯(lián)排共計：780套疊加共計：160套花園洋房：780套組院：30套（3）、小結(jié)：聯(lián)排、洋房等類別墅的供應(yīng)占絕對比例。記者時常聽到這種感嘆：“有錢買不到好別墅。有錢買不到“好”別墅隨著財富的積累和消費水平的提高，一些企業(yè)的高層管理者和私營業(yè)主以及文藝界名人都具備別墅消費需求，但格外挑剔。國科國際高爾夫別墅坐落在某城北，別墅均為獨門獨院獨棟，是某真正意義上的別墅。獨門獨院，即上有獨立空間，下有私家花園領(lǐng)地，是私密性很強的獨立式住宅，上下左右前后都屬于獨立空間，一般房屋周圍都有面積不等的綠地、院落。2006年４月，國土資源部出臺“別墅”準(zhǔn)確界定：“獨門獨院”納入別墅范圍，現(xiàn)在的低密度住宅，要納入到高檔住宅或高檔公寓的范圍內(nèi)。從2003年國土資源部對別墅用地叫停后，有關(guān)別墅的限制政策一年緊似一年，一系列“組合拳”使別墅市場仿佛走到了十字路口，2006年“國六條”及“國六條細(xì)則”的出臺又給別墅市場帶來空前壓力。越來越多的人開始關(guān)注別墅的投資屬性，將投資視野轉(zhuǎn)向了別墅項目。這部分人更多地選擇了高尚住宅區(qū)里的大戶型，像復(fù)式住宅，使用面積、豪華程度并不一定比別墅小。中產(chǎn)階級是別墅購買的主力，他們家庭結(jié)構(gòu)比較穩(wěn)定，事業(yè)的成功使他們有較強的經(jīng)濟基礎(chǔ)。高尚住宅分流別墅購買人群別墅的消費群體處在經(jīng)濟收入的上層部分，這些人主要是私營企業(yè)主、外企高管、ＩＴ精英、資深文秘、高級公務(wù)員、證券從業(yè)人員等等。而在一線城市的純別墅項目是遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過類別墅的。類別墅價格遠(yuǎn)超純別墅某存在的純別墅項目如國科國際高爾夫別墅、蟠龍山水等，他們的價格一般在4500元8000元每平方米之間，這些項目大都有豐富的自然資源和山