【正文】 負(fù)責(zé)土地變性手續(xù)。2010年4月3日，東立公司(甲方)與靈寶公司(乙方)簽訂了《聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目協(xié)議》，約定，甲方的責(zé)任和義務(wù)為:提供合法有效的改變性質(zhì)前的土地手續(xù)，并承擔(dān)土地變性所發(fā)生的出讓金等。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。本院依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。　　原審被告：張建民。　　 審 判 長　陳曉明審 判 員　陳關(guān)榮審 判 員　何　冰二0一一年四月十九日書 記 員　梁振怡陜西東立置業(yè)有限責(zé)任公司與靈寶市豫拓房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司合資、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛上訴案陜西省高級(jí)人民法院民事判決書　　(2011)陜民一終字第00084號(hào)　　上訴人（原審被告）：陜西東立置業(yè)有限責(zé)任公司?！　《彴讣芾碣M(fèi)2817元，由徐睿負(fù)擔(dān)。　　綜上，徐睿上訴理由不成立，對(duì)其主張不予支持。上述判決已發(fā)生法律效力。因此，徐睿以上述規(guī)定為抗辯理由不能成立。辦理分戶證時(shí)，所涉及的地價(jià)款和相關(guān)款項(xiàng)由買賣雙方依法繳納，產(chǎn)權(quán)單位有困難的，也可由受讓方交繳。雖然《三亞市城鎮(zhèn)職工集資建房遺留問題處理辦法》第六條規(guī)定：“非三亞市城鎮(zhèn)戶口人員已經(jīng)購買了本市集資房的，一律按購買商品房規(guī)定辦理。另根據(jù)旅游公司與徐睿之間簽訂的《三亞市集資建房協(xié)議》第十四條規(guī)定：本協(xié)議經(jīng)甲乙雙方簽章及市住房制度改革辦公室監(jiān)證后生效。因此，徐睿不能參加旅游公司集資建房。根據(jù)單位集資建房的性質(zhì)，決定了參加集資建房的主體。　　三、《三亞市集資建房協(xié)議》的效力問題?！　【C上，旅游公司與徐睿簽訂建房合同所形成的是單位集資建房法律關(guān)系，不是現(xiàn)房買賣合同關(guān)系，也不屬于商品房預(yù)售合同關(guān)系。另外，國家先后制定了一系列集資建房政策規(guī)定，禁止單位集資建房向不符合經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)條件的家庭出售，如在滿足本單位低收入住房困難家庭購買后房源仍有少量剩余的，由市、縣人民政府統(tǒng)一組織向符合經(jīng)濟(jì)適用住房購房條件的家庭出售，或由市、縣人民政府以成本價(jià)收購后用作廉租住房。對(duì)集資建房不收取管理費(fèi)用，不得有利潤，同時(shí)單位集資房是經(jīng)濟(jì)適用住房的組成部分，帶有社會(huì)保障的福利性質(zhì)，其建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、優(yōu)惠政策、供應(yīng)對(duì)象、產(chǎn)權(quán)關(guān)系等均嚴(yán)格按照經(jīng)濟(jì)適用房的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。《三亞市集資建房協(xié)議》與商品房預(yù)售合同以及房屋買賣合同的性質(zhì)有異。從產(chǎn)權(quán)比例批準(zhǔn)權(quán)來看，涉案房屋產(chǎn)權(quán)比例以三亞市房改辦最后審定的為準(zhǔn)，如是雙方簽訂的是商品房預(yù)售合同，或者是房屋買賣合同，那房產(chǎn)權(quán)比例不需三亞市房改辦審核確定，也不存在房屋產(chǎn)權(quán)比例問題，只要直接到房產(chǎn)管理部門辦理相關(guān)房產(chǎn)登記手續(xù)即可。參加單位集資建房的對(duì)象必須是在本單位符合市、縣人民政府規(guī)定的低收入住房困難家庭。從集資建房目的及對(duì)象來看，單位集資建房是單位為了解決和改善單位職工的住房困難和住房條件，向職工籌集資金，統(tǒng)一用于建筑房屋給職工使用，在政府統(tǒng)一規(guī)劃的住宅小區(qū)或單位自有住宅用地上興建集資房，職工享有部分或全部房屋產(chǎn)權(quán)的一種房屋建設(shè)形式?！　穆糜喂鞠蛉齺喪姓峤弧蛾P(guān)于職工建房方案報(bào)告》以及三亞市發(fā)展計(jì)劃局批準(zhǔn)文件來看，《關(guān)于職工建房方案報(bào)告》明確的是以職工集資、銀行提供貸款按揭、公司為職工擔(dān)保的形式建設(shè)職工宿舍，集資建房；產(chǎn)權(quán)按《三亞市職工建房暫行辦法》的規(guī)定辦理。因此，徐睿要求中止審理本案的理由不成立，對(duì)其申請(qǐng)不予準(zhǔn)許。劉東方、李小白、陳傳洪與本案當(dāng)事人旅游公司集資建房合同糾紛案，二審判決后，雖然劉東方、李小白、陳傳洪不服向海南省高級(jí)人民檢察院申請(qǐng)抗訴，該院審查后作出立案決定。徐睿提供了海南省高級(jí)人民檢察院（2011）瓊檢民行立字第3號(hào)立案決定書為證。上述判決已發(fā)生法律效力。　　二審審理查明，原審法院查明的事實(shí)屬實(shí)，予以確認(rèn)。因此，上訴人上訴無理，應(yīng)予駁回。請(qǐng)求：l、依法撤銷一審判決；依法判決被上訴人與第三人訂立的房屋買賣合同無效，并確認(rèn)被上訴人建設(shè)并出售給上訴人的位于三亞市河?xùn)|區(qū)月川路月川小區(qū)集資樓10棟2層202號(hào)房產(chǎn)歸上訴人所有；請(qǐng)求判令被上訴人承擔(dān)本案的全部訴訟費(fèi)用。四、一審判決書中并未說明上訴人與被上訴人簽訂的合同究竟違反了國家哪條集資建房政策法規(guī)的規(guī)定，而籠統(tǒng)以《中華人民共和國合同法》第五十二條第（四）項(xiàng)“損害社會(huì)公共利益”為由，認(rèn)定雙方的合同無效，屬適用法律錯(cuò)誤。辦理分戶證時(shí)，所涉及的地價(jià)款和相關(guān)款項(xiàng)由買賣雙方依法繳納，產(chǎn)權(quán)單位有困難的，也可由受讓方交繳。集資房竣工后由產(chǎn)權(quán)單位與受讓方直接簽訂商品房買賣合同，所涉及的地價(jià)款和應(yīng)交納的相關(guān)款項(xiàng)由雙方依法承擔(dān)。根據(jù)《三亞市城鎮(zhèn)職工集資建房遺留問題處理辦法》第六條的規(guī)定：非三亞市城鎮(zhèn)戶口人員已經(jīng)購買了本市集資房的，一律按購買商品房規(guī)定辦理。一審法院無視本案的客觀事實(shí)，草率的將雙方的合同定性為集資建房合同是嚴(yán)重錯(cuò)誤的，也違背了三亞市的政策規(guī)定。上訴人購買該房屋，不能享受公積金貸款政策，房屋價(jià)格明顯高于被上訴人單位職工的購房價(jià)，而且房產(chǎn)所用土地的性質(zhì)為商業(yè)用地；根據(jù)《三亞市城鎮(zhèn)職工集資建房遺留問題處理辦法》第六條的規(guī)定：非三亞市城鎮(zhèn)戶口人員已經(jīng)購買了本市集資房的，一律按購買商品房規(guī)定辦理。二、一審法院將上訴人與被上訴人簽訂的《三亞市集資建房協(xié)議》簡單的定性為集資建房合同，嚴(yán)重違背了三亞市的政策規(guī)定。在被上訴人單位的內(nèi)部文件《關(guān)于要求最終確認(rèn)外單位人員參加了住宅小區(qū)集資建房資格的請(qǐng)示》中明確寫到，“因公司內(nèi)部職工參與集資建房的戶數(shù)有所欠缺，經(jīng)公司第二次職工代表大會(huì)確認(rèn)，為做好集資集房工作，公司研究同意讓部分公司關(guān)系單位參與我司集資建房”，也充分證實(shí)了上訴人當(dāng)初購買被上訴人房產(chǎn)，不僅沒有損害被上訴人單位職工的合法利益，而且是為了幫助被上訴人解決集資戶數(shù)不夠而無法獲批的局面，使被上訴人職工得到了更大的利益（現(xiàn)該房產(chǎn)增值近十倍）。根據(jù)證據(jù)顯示，被上訴人籌備集資建房的時(shí)間是在海南房地產(chǎn)十分低迷的2001年，當(dāng)時(shí)因?yàn)楸簧显V人單位職工很多都沒有去參加集資建房，結(jié)果造成了被上訴人職工參加集資建房的人數(shù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足的局面。本案受理費(fèi)2817元（徐睿已預(yù)繳），由徐睿負(fù)擔(dān)。綜上，徐睿與旅游公司簽訂的是單位集資建房合同，該合同因損害社會(huì)公共利益而無效。目前，在集資建房領(lǐng)域主要靠國家政策來調(diào)整?？梢?，集資建房單位無權(quán)將集資房直接對(duì)外公開出售，而不符合經(jīng)濟(jì)適用住房購房條件的、不是集資建房單位職工的其他人員也無權(quán)直接向集資建房單位購房。因此，單位集資房是經(jīng)濟(jì)適用住房的組成部分，帶有社會(huì)保障的福利性質(zhì)，其建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、優(yōu)惠政策、供應(yīng)對(duì)象、產(chǎn)權(quán)關(guān)系等均嚴(yán)格按照經(jīng)濟(jì)適用房的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，政府在用地、規(guī)劃、計(jì)劃、材料、信貸、稅收等方面給予扶持和減免，集資單位根據(jù)職工工齡、職稱以及各方面的條件所確定房價(jià)，對(duì)集資建房不收取管理費(fèi)用，不得有利潤，參加單位集資建房的對(duì)象必須是在本單位符合市、縣人民政府規(guī)定的低收入住房困難家庭。單位集資建房是單位為了解決和改善單位職工的住房困難和住房條件，向職工籌集資金，統(tǒng)一用于建筑房屋給職工使用，在政府統(tǒng)一規(guī)劃的住宅小區(qū)或單位自有住宅用地上興建集資房，職工享有部分或全部房屋產(chǎn)權(quán)的一種房屋建設(shè)形式。徐睿向旅游公司購房采用的是先集資后建房的形式，是一種非市場(chǎng)行為，即不是現(xiàn)房買賣，也不屬于商品房預(yù)售，其主張雙方合同是一般房屋買賣合同，與事實(shí)不符，理由不能成立。本案中，徐睿和旅游公司簽訂的合同名為《三亞市集資建房協(xié)議》，該合同所涉標(biāo)的物是旅游公司為解決該公司內(nèi)部634名職工住房難題而集資建設(shè)的房屋，從行政機(jī)關(guān)對(duì)旅游公司建房申請(qǐng)作出的立項(xiàng)批復(fù)等相關(guān)批準(zhǔn)文件中載明的內(nèi)容來看，本案所涉房屋也是以集資建房形式而被獲準(zhǔn)興建的，從雙方所簽合同關(guān)于徐睿的集資款占建筑安裝成本的100％、房屋產(chǎn)權(quán)比例以三亞房改辦最后審定的為準(zhǔn)、未盡事宜按政府房改有關(guān)政策處理、協(xié)議經(jīng)雙方簽章及三亞房改辦監(jiān)證后生效等內(nèi)容來看，均是適用集資建房的相關(guān)規(guī)定對(duì)雙方權(quán)利義務(wù)進(jìn)行約定。吳海鈺現(xiàn)為三亞市商務(wù)局局長。徐睿與旅游公司簽訂的《三亞市集資建房協(xié)議》，至今未經(jīng)三亞房改辦審批。2002年4月29日，三亞市發(fā)展計(jì)劃局向旅游公司發(fā)出《關(guān)于興建三亞市旅游投資有限公司住宅小區(qū)項(xiàng)目的批復(fù)》，其內(nèi)容為：旅游公司報(bào)來《關(guān)于職工自籌資金建房報(bào)告》及附件收悉。另查，旅游公司于2001年12月向三亞市政府提交《關(guān)于職工建房方案報(bào)告》，要求以職工集資、銀行提供貸款按揭、公司為職工擔(dān)保的形式建設(shè)職工宿舍，集資建房的產(chǎn)權(quán)按《三亞市職工建房暫行辦法》的規(guī)定辦理。2008年1月25日，旅游公司將徐睿的集資款交付三亞市公證處提存。2006年1月，徐睿向旅游公司繳清余款92859元。2003年11月20日，徐睿與旅游公司簽訂《三亞市集資建房協(xié)議》，約定：旅游公司同意徐睿參加其公司的集資建房；集資房位于三亞市河?xùn)|區(qū)月川路的旅游公司集資樓10棟2層202號(hào)；；集資款125859元，集資款占建筑安裝成本的100%；房屋產(chǎn)權(quán)比例以三亞市住房制度改革辦公室（簡稱三亞房改辦）最后審定的為準(zhǔn)；集資首付款不得低于預(yù)計(jì)總付款的50%。2002年4月徐睿向旅游公司交付首期集資款33000元。2001年12月，為解決634名住房困難職工的居住問題，旅游公司經(jīng)三亞市人民政府批準(zhǔn)，組織本公司職工集資建房180套。本案現(xiàn)己審理終結(jié)。上訴人徐睿的委托代理人袁芳，被上訴人旅游公司的委托代理人林如果到庭參加訴訟?！　∩显V人徐睿因與被上訴人三亞市旅游投資有限公司(以下簡稱旅游公司)、原審第三人吳海鈺集資建房合同糾紛一案，不服三亞市城郊人民法院 (2010）城民一初字第1424號(hào)民事判決，向本院提起上訴?！　∥写砣肆秩绻?，海南中海律師事務(wù)所律師。　　被上訴人（原審被告）三亞市旅游投資有限公司。　　委托代理人袁芳，康達(dá)律師事務(wù)所海南分所律師?！　”九袥Q為終審判決。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：　　駁回上訴，維持原判。《中華人民共和國合同法》第九十四條規(guī)定“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)行合同目的的；”仇小毛在與劉夢(mèng)彪簽訂合同后，將原有的舊房交劉夢(mèng)彪拆除重建，劉夢(mèng)彪接受委托后，未能在合同規(guī)定的時(shí)間內(nèi)完成事項(xiàng)，不能履行交付房屋的義務(wù)，致使合同的目的長期不能實(shí)現(xiàn)，原審法院根據(jù)仇小毛的訴請(qǐng)，結(jié)合本案中劉夢(mèng)彪、劉夢(mèng)豹的違約行為依法解除雙方的合同，處理是正確的，劉夢(mèng)豹、肖月花上訴提出合同應(yīng)繼續(xù)履行的請(qǐng)求，不予支持?！焙贤炗喓?，劉夢(mèng)彪、劉夢(mèng)豹至今未交付房屋，已嚴(yán)重違約，應(yīng)向乙方仇小毛、仇俊雷賠償相關(guān)損失，原審判決根據(jù)仇小毛的訴訟請(qǐng)求，將過渡費(fèi)計(jì)算至2008年4月，是按雙方當(dāng)事人簽訂的合同約定計(jì)算，符合法律規(guī)定?！吨腥A人民共和國合同法》第一百一十四條規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法?！　∷?、關(guān)于拆遷安置費(fèi)的時(shí)間計(jì)算問題。根據(jù)雙方于2003年9月5日簽訂的《房屋拆遷安置補(bǔ)償合同》約定的甲方（劉夢(mèng)彪）必須在2004年9月30日前將新房交給仇小毛、仇俊雷，如超出時(shí)間，應(yīng)加倍付給仇小毛、仇俊雷過渡費(fèi)每月160元，逾期時(shí)間在兩個(gè)月以上的，劉夢(mèng)彪向仇小毛、仇俊雷賠償每月800元。　　三、關(guān)于委托代建房屋停工的原因。本案簽訂《集體建房委托協(xié)議》、《房屋拆遷安置補(bǔ)償合同》的合同主體是仇小毛及其鄰居周余信、陳連芽、曾祥華、曾祥明、曾祥蘭、鄧志明、孫廣金與劉夢(mèng)彪，均已作為當(dāng)事人參加訴訟。它不符合合伙的的法律關(guān)系性質(zhì)，因此，上訴人劉夢(mèng)豹認(rèn)為本案應(yīng)定為合伙建房的案由的上訴理由不成立，本院不予支持。其次，從雙方當(dāng)事人簽訂的《集體建房委托協(xié)議書》、《房屋拆遷安置補(bǔ)償合同》的內(nèi)容來看，是原取得土地使用權(quán)證的房主將屬于危房的舊房交給劉夢(mèng)彪負(fù)責(zé)拆除重建，面積按拆一補(bǔ)一的面積補(bǔ)償，重建后的房屋，舊房主與其他建房人共用土地使用權(quán)。而委托代建合同是指委托人與受托人就代建房而明確相互權(quán)利義務(wù)的協(xié)議。首先，從合伙的構(gòu)成要件來看，合伙是指兩個(gè)以上的公民按照協(xié)議，各自提供資金、實(shí)物、技術(shù)等，合伙經(jīng)營、共同勞動(dòng)?！　”驹憾彶槊鞯氖聦?shí)與一審法院查明的事實(shí)一致。（3）一審法院結(jié)合本案事實(shí)，依法解除原合同，并判決原審被告賠償答辯人過渡期遭受的經(jīng)濟(jì)損失是正確的，但在計(jì)算損失時(shí)，有遺漏和錯(cuò)誤，沒有計(jì)算2008年4月以后的損失，應(yīng)糾正。第二，上訴人稱答辯人到工地阻工不是事實(shí)，停工原因是劉夢(mèng)豹超紅線施工，被規(guī)劃部門處罰而又不去接受處理，而被規(guī)劃部門責(zé)令停工整頓。第三，2005年6月劉夢(mèng)豹與劉夢(mèng)彪簽訂的《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，未征得答辯人同意，此轉(zhuǎn)讓行為無效，《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》對(duì)答辯人不產(chǎn)生法律效力；（2）一審法院判決認(rèn)定事實(shí)清楚。第一，一審法院是按照《民事訴訟法》有關(guān)規(guī)定對(duì)本案進(jìn)行審理的。故請(qǐng)求二審法院撤銷原判，駁回被上訴人的訴訟請(qǐng)求。第二，一審判決認(rèn)定建房停工的原因是因?yàn)槌恢菔幸?guī)劃局下達(dá)的處罰通知書而全面停工，上訴人沒有完成委托建房的能力，與客觀事實(shí)不符。一審法院未通知集資建房戶參加訴訟，審理程序錯(cuò)誤；（3）一審法院判決認(rèn)定事實(shí)不清。本案是十五戶人集資合伙建房所產(chǎn)生的糾紛，案由應(yīng)定為合伙建房合同糾紛，而不是委托代建合同糾紛；（2）一審法院程序錯(cuò)誤。本案案件受理費(fèi)1259元，由劉夢(mèng)彪、唐志翠、劉夢(mèng)豹、肖月花連帶承擔(dān)。綜上所述，依照《中華人民共和國民法通則》第四條、第八十四條、第九十一條、第一百零六條、第一百一十二條，《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第九十四條（四）項(xiàng)、第九十七條、第九十八條、第三百九十六條、第三百九十七條、第三百九十八條、第四百零四條、第四百零九條、第四百一十條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百一十九條、第一百二十八條、第一百三十條之規(guī)定，作出如下判決：一、解除原告仇小毛與被告劉夢(mèng)彪于2003年4月14日簽訂的《集體建房委托協(xié)議書》；二、解除原告仇小毛、原告仇俊雷與被告劉夢(mèng)彪于2003年9月5日簽訂的《房屋拆遷安置補(bǔ)償合同》；三、限被告劉夢(mèng)彪、被告唐志翠、被告劉夢(mèng)豹、被告肖月花于本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)向原告仇小毛、原告仇俊雷返還郴房私字第582號(hào)《房屋所有權(quán)證》及郴國0424號(hào)《國有土地使用權(quán)證》；四、限被告劉夢(mèng)彪、被告唐志翠、被告劉夢(mèng)豹、被告肖月花于本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)連帶賠償原告仇小毛、原告仇俊雷2004年10月至2008年4月期間遭受的經(jīng)濟(jì)損失32,360元；五、駁回原告仇小毛、