【正文】 ，管理費9折優(yōu)惠等。發(fā)展商可承擔(dān)商戶第一年20%的費用。此費用包括中央空調(diào)費、清潔、保安、商務(wù)維護(hù)、公共水電、公共保險、人員工資、辦公費用、管理者酬金等。四）稅費優(yōu)惠向政府及主管部門爭取稅收、工商管理等費用的優(yōu)惠，提供方便快捷的一條龍服務(wù)，讓在此經(jīng)營的商戶受益，發(fā)展商可承擔(dān)商戶第一年50%的稅費，第二年20%的稅費。采取扣點的方式可向商家表達(dá)出發(fā)展商對成功運營本項目的決心與信心，雙方是共存共榮的，從而堅定商家的信心，促使其進(jìn)駐。我司認(rèn)為我們應(yīng)盡量選擇有潛質(zhì)的知名品牌，對其受歡迎程度及營業(yè)額有信心，利用優(yōu)惠的扣點方式，與商家共同分享利潤，更有機(jī)會成功突圍這個市場，利用知名品牌入駐作為號召力，吸引其它有實力的商家進(jìn)駐本項目。小型店鋪為體現(xiàn)統(tǒng)一性，可提供標(biāo)準(zhǔn)的裝修，如店鋪的標(biāo)識、島柜、地板等，對裝修費為其承擔(dān)50%費用。二）送裝修建議本項目可推出送裝修的優(yōu)惠措施，作為與知名品牌或其特許經(jīng)營商、代理商等的合作形式，以落實有號召力的知名品牌進(jìn)駐本商場，并藉此吸引其它品牌商戶及經(jīng)營者。經(jīng)營者在此立穩(wěn)腳跟需要一定的時間，本項目要做強(qiáng)做旺，首先必須使經(jīng)營者能夠生存并持續(xù)發(fā)展，因此在項目開業(yè)初期，必須給予租戶足夠而合理的免租期。六）租金繳納策略建議租金繳納采取半年交或者年繳二種策略，為快速回籠資金，年交可在租金上予以免租優(yōu)惠。四）保證金策略建議向經(jīng)營者收取3個月的租金與管理費作為保證金，在租賃合同期滿退場時予以退還。3門面尺寸內(nèi)鋪中門面長度大的商鋪租金單價高于門面長度小的商鋪，差價比例控制在48%之間。二層：差價比例為1035%之間。一層B區(qū)：差價比例在2050%之間。三）針對不同因素差異招商價格策略本項目應(yīng)根據(jù)各商鋪位置差異、視覺效果差異、門面尺寸大小差異、交通組織差異等因素來制定各商鋪的具體租金價格。3針對散戶：它是項目整體租金的重要補(bǔ)充，租金可考慮以接近面價或略高于面價5%～10%作為招租標(biāo)準(zhǔn)。6租賃合同期市場行業(yè)租賃期限分析表對比項目簽約年限備注手機(jī)1條街1年一簽考慮租金上漲因素，基本一年一簽，移動、聯(lián)通等合作商2年一簽郴州電腦城2年一簽12樓每2年上漲5%，34樓租金不變宏達(dá)電腦城1年一簽品牌發(fā)展，各方面條件比較優(yōu)惠蘇寧電器1年一簽每年根據(jù)賣場位置進(jìn)行品牌調(diào)整國美電器1年一簽每年根據(jù)賣場位置進(jìn)行品牌調(diào)整建議本項目的動漫主力店簽訂5年合約；社區(qū)配套性商業(yè)簽訂3年合約；數(shù)碼行業(yè)的商家簽訂2年合約；二）針對業(yè)態(tài)招商價格策略1針對主力店：它是整個項目商業(yè)價值的體現(xiàn)與維系項目整體招商成功率的前提，是項目整體策劃定位的支持點與項目形成獨特經(jīng)營特色的保障，應(yīng)實行局部區(qū)域性低價招商策略，可考慮以低于面價30%作為優(yōu)惠。租金定價匯總?cè)缦拢阂粚覣區(qū)88元／㎡一層B區(qū)79元／㎡一層C區(qū)55元／㎡二層A區(qū)47元／㎡二層B區(qū)31元／㎡以上的商鋪銷售價格與租賃價格僅供現(xiàn)階段參考，最終的價格將根據(jù)銷售與招商周期安排，結(jié)合市場變化情況確定。月5租賃價格定位采用商業(yè)定價普遍規(guī)律，一層B區(qū)︰一層C區(qū)︰二層A區(qū)︰二層B區(qū)=100︰70︰60︰40，得出一層C區(qū)、二層A區(qū)、二層B區(qū)月租金分別為：55元／㎡與47元／㎡與31元／㎡。五、招商價格策略一）招租價格定位1銷售樓層及面積（詳見招商部）2可比項目租賃價格及權(quán)重對比項目手機(jī)1條街火車站電腦城宏達(dá)電腦城蘇寧電器國美電器所在地段人民東路火車站附近火車站附近國慶北路人民西路首層（或臨街鋪面）租賃均價150元/㎡110元/㎡35元/㎡175元/㎡（手機(jī)257/㎡，數(shù)碼94/㎡）150元/㎡（手機(jī)250/㎡，數(shù)碼50/㎡）權(quán)重30%30%20%10%10%3各項目修正系數(shù)比較表對比項目本項目手機(jī)1條街火車站電腦城宏達(dá)電腦城蘇寧電器國美電器所在地段香雪路人民東路火車站附火車站國慶北路人民西路對比要素及權(quán)重地理位置20%1交通因素15%1人 流 量15%1商業(yè)氛圍15%1建筑規(guī)模5%1項目品牌5%1經(jīng)營檔次15%1配套服務(wù)10%1總修正系數(shù)(各系數(shù)*各自權(quán)重結(jié)果之和)/14各項目修正價格如下表：由于本項目一層經(jīng)營電腦商品，整體營運后一層A區(qū)與二層A區(qū)的商業(yè)價值非常接近，因此計算二層A區(qū)招租均價：A區(qū)租金均價計算表表514序號①②③④⑤比較項目權(quán)重租金均價（元/㎡3數(shù)碼品牌（類山寨品牌聯(lián)盟）商家數(shù)碼品牌商家的招商方式與主力店類似，招商對象以代理商與加盟商為主，招商區(qū)域以湘南地區(qū)為主。2動漫主力店招商范圍應(yīng)鎖定在知名品牌，但廠家直營的可能性較低，因此我司建議可為知名品牌尋找代理商，為兩者牽線搭橋，而對于發(fā)達(dá)地區(qū)的知名代理商，則說服并協(xié)助其發(fā)展加盟商。優(yōu)惠招商是一種放水養(yǎng)魚形式的招商策略，在本項目目前的環(huán)境條件下，其作用較為明顯。招商條件優(yōu)惠的措施有免租期、折扣租金、管理費優(yōu)惠、送廣告位等。建議與知名數(shù)碼連鎖品牌結(jié)成聯(lián)盟，在行業(yè)中奠定權(quán)威地位，通過行業(yè)品牌的積極帶動，為項目招商造勢。示范經(jīng)營區(qū)的成功招商將大大提升潛在經(jīng)營者的信心。八）以外壓內(nèi)原則以外壓內(nèi)，以外地（手機(jī)）成功招商促進(jìn)本地（現(xiàn)電腦商戶）招商。并在項目招商過程中，通過分批推出貨量的控制，制造分批次推出的單位供不應(yīng)求的局面，引起市場轟動，促使商家進(jìn)駐。七）總量控制原則在中泰數(shù)碼生活廣場的招商中，實現(xiàn)有效的招商控制將成為項目關(guān)鍵。定向招商通常首先需要大量搜集商戶的信息資料，然后選擇確定適應(yīng)本項目經(jīng)營需要的目標(biāo)商戶，再與之聯(lián)系，說服其進(jìn)場經(jīng)營。六）定向招商由于目前本項目周邊的商業(yè)氛圍尚未濃厚，本項目的主題性較強(qiáng)，對商家的類型、性質(zhì)、品牌特征等都具有較高的要求，而通過現(xiàn)場招商將難以滿足本項目定位的要求，所以定向招商是本項目招商活動的必要方式。四）分行業(yè)招商本項目包含銀行、電信、服務(wù)等社區(qū)配套性質(zhì)的業(yè)態(tài)業(yè)種，涉及的行業(yè)較多，在招商時應(yīng)按行業(yè)分類進(jìn)行集中招商。在項目的招商廣告宣傳活動中，可以將引入的品牌商家作為一個重要的賣點信息，傳達(dá)給其他的目標(biāo)商戶，以刺激其他目標(biāo)商戶的經(jīng)營需求，促進(jìn)本項目的招商。 二）動漫區(qū)帶動招商動漫可以為商業(yè)項目帶來大量的商業(yè)人流，創(chuàng)造良好的商業(yè)氛圍，從而增強(qiáng)其他商戶經(jīng)營的信心，促進(jìn)商業(yè)項目的招商。因此，本項目的主力商戶應(yīng)該優(yōu)先布局，應(yīng)該焦點打動市場，即用核心來帶動次主力店和中小商家。打造4S店，主要有兩個原因：第一，體驗商業(yè)項目中發(fā)揮著核心的作用，對項目的經(jīng)營形象會產(chǎn)生一定的影響，可在較大程度上促進(jìn)商業(yè)項目對其他商戶的招商。在執(zhí)行過程中，要提前布局，其它隨后進(jìn)行。4建立宣傳推廣基金，統(tǒng)一推廣，品牌化運作建議本項目建立宣傳推廣專項基金，多途徑、多方式的推廣中泰數(shù)碼生活廣場，同時推廣場內(nèi)各經(jīng)營品牌，目標(biāo)是不但打造項目的品牌，更重視打造經(jīng)營者的品牌，令經(jīng)營者感受到本項目與其是利益捆綁、同舟共濟(jì)的，從而增強(qiáng)經(jīng)營者對本項目的歸屬感與信任感。3建立行業(yè)同盟與政府部門、行業(yè)協(xié)會、銀行、物流公司等建立良好的合作關(guān)系，將積極提升經(jīng)營者對項目經(jīng)營的信心。信用中心定期公布各商戶的誠信經(jīng)營狀況，并分別對不同優(yōu)劣狀況的商戶實施一定的獎懲制度。建議經(jīng)營管理公司為商戶設(shè)立專門的信用中心，為每一位商戶設(shè)立信用檔案。同時，隨著各同類商場競爭的日趨激烈，公正、公平和公開的誠信經(jīng)營則成為了競爭的最重要制勝法寶。統(tǒng)一形象統(tǒng)一管理 積極開展招商；為商戶整合行政上所有的相關(guān)資源，讓相關(guān)機(jī)構(gòu)和部門為項目內(nèi)的全體商戶提供專項的相關(guān)服務(wù)，中泰數(shù)碼生活廣場的商戶就有了更多的經(jīng)營保障，經(jīng)營信心自然更加高漲，為本項目的經(jīng)營工程添加了一個重要的砝碼。定期促銷推介，形成滾滾人流，帶來巨大消費。強(qiáng)勢廣告支持，形成強(qiáng)大的宣傳攻勢，廣而告之，讓全郴州市民都熟知本項目，吸引其來此消費。中泰數(shù)碼生活廣場的招商可采用聯(lián)營和租賃等方式展開，其中主力商家和大型品牌商家可采用聯(lián)營方式展開，中小商戶應(yīng)以租賃為主。二）多元招商為統(tǒng)一形象，盡快繁榮市場，應(yīng)采用多途徑統(tǒng)一招商的原則。因而在招商過程中不能單純地宣傳本項目的特點。郴州現(xiàn)有的數(shù)碼賣場如電腦城、新星源等以單一、明確的利益點切入市場，這種定位目標(biāo)準(zhǔn)確，命中率高，在細(xì)分市場上迅速崛起，但犧牲太大！為了突出一個利益點，而將項目定位于一處狹小的市場區(qū)隔，對后期經(jīng)營很不利。二、招商總體思路經(jīng)營業(yè)態(tài)布局規(guī)范了本項目的硬件功能，而招商與經(jīng)營模式則是完善了本項目的軟件功能，只有好的硬件基礎(chǔ)，再加上強(qiáng)大的軟件支持，中泰數(shù)碼生活廣場才能獲得良好的招商和經(jīng)營成果。我們打造的是數(shù)碼生活廣場，本次招商操作思路是：通過體驗區(qū)\配套區(qū)在各層不同區(qū)域的安置，將相對位置較差的單位通過品牌商家的入駐變成相對較佳的位置，從而帶動各層的出租以及順利完成出租價格的初步拉升。（最好引進(jìn)商家，我們投入綜合配套，輕易不要經(jīng)營手機(jī)）五）有控制入市根據(jù)租金策略等分期分批有節(jié)奏地向市場推出產(chǎn)品，避免一擁而上，實現(xiàn)均衡、有序的招商目標(biāo)。入市前的宣傳造勢與形象展示，在前期的電腦招商中對客戶心理具有較大影響，因此在本次手機(jī)招商入市前必須要有足夠的宣傳造勢，能夠初步建立品牌形象并吸引客戶關(guān)注，為正式招商作市場鋪墊。在招商手冊、展板等招商工具齊備的情況下入市，才能彰顯出本項目的氣勢與發(fā)展商的雄厚實力，增強(qiáng)客戶對項目的信心。項目即中泰數(shù)碼生活廣場的招商與推廣，其招商入市時機(jī)的選擇要綜合考慮以下幾方面因素：一）項目入市宣傳時間 手機(jī)\動漫區(qū)招商 應(yīng)選擇在正式招商前1個月入市宣傳，一方面為項目提前造勢、另一方面可為正式招商積累有效客戶。協(xié)助企業(yè)進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)電子信息查詢、商業(yè)推廣宣傳、網(wǎng)上訂單文件制作、定單商議及管理、視頻通訊等，增強(qiáng)業(yè)務(wù)拓 展能力、商業(yè)溝通能力和客戶管理能力，幫助企業(yè)通過互聯(lián)網(wǎng)突破傳 統(tǒng)商貿(mào)的局限，進(jìn)一步