【正文】 與國外市場比較，我國人口基數(shù)較大，導(dǎo)致我國老齡人口的絕對數(shù)量龐大。從需求內(nèi)容來看，由于發(fā)達(dá)國家居民收入水平較高，養(yǎng)老需求也更為豐富。表2：上海市年老年事業(yè)基本情況統(tǒng)計指標(biāo)個數(shù)(個)面積(平方米)床位數(shù)(張)收養(yǎng)人數(shù)(人)老年公寓918916820731福利院2612570548304251敬老院3607071892552921509護(hù)理院369679532323010托老所963480021811667家庭敬老室53510169682670資料來源：CBRE三、國內(nèi)休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生旅游觀光生態(tài)園區(qū)項目市場比較分析（一）需求比較分析從休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生的推動因素來看，XX城休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生與國外發(fā)達(dá)國家并無較大差異。（2）上海市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)供給狀況截止2006年，上海全市共有養(yǎng)老機(jī)構(gòu)505家，養(yǎng)老床位總數(shù)達(dá)59735張，%，養(yǎng)老設(shè)施存在著較大缺口。據(jù)上海市人口計生委報告，%；高齡老人近50萬。但從市場的需求來說，呈現(xiàn)“兩頭大，中間小”的態(tài)勢，即由政府提供的福利性安養(yǎng)和由社會機(jī)構(gòu)提供的高端安養(yǎng)是渴求度最高的需求方向。北京市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)供應(yīng)缺口很大，尤其是定位在高檔并提供專業(yè)護(hù)理服務(wù)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。從以上五類養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的基本情況分析，具有一定的投資規(guī)模，交通便利，有較好的住宿條件，能接待不同類型的老人（自理、半自理、不能自理），有醫(yī)療配套設(shè)施，具有良好服務(wù)和管理水平的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，不論是公辦或民辦都比較受歡迎。其月人均收費為3000元—5000元（包括單人間的收費），是公辦養(yǎng)老院的12倍。第五類是民營企業(yè)投資的老年公寓、國際敬老院等具有一定規(guī)模的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，一般都在200張床位以上。第四類是一些社會企事業(yè)單位設(shè)立的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，一般規(guī)模在100張床以內(nèi)，月人均收費10001500元，設(shè)施條件一般，收費合理，服務(wù)和管理水平不高。具有區(qū)域優(yōu)勢，貼近社區(qū)，老人可以就近入住，交通方便，家人可以隨時探望，收費合理，管理比較規(guī)范，且有政府背景，老人和親屬比較放心，具有較高的入住率。第二類是各城區(qū)街道辦事處設(shè)立的養(yǎng)老院，是北京的主要養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。一般規(guī)模在200500張床左右，月人均收費15003000元（單人間1800元/月,豪華套間5000元/月）。這部分養(yǎng)老機(jī)構(gòu)從設(shè)施條件，收費水平，服務(wù)和管理情況衡量，基本可以定位于中、低檔；其次是市屬及各區(qū)政府興辦的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，這部分養(yǎng)老機(jī)構(gòu)數(shù)量較少，一般床位在200—500張左右，每人每月收費在15002500元左右，由于設(shè)施條件稍好，服務(wù)和管理也比較規(guī)范，老人入住率比較高，市屬的養(yǎng)老院均已住滿，且均有數(shù)千人的排隊。（2）北京養(yǎng)老機(jī)構(gòu)供給狀況北京市的主要養(yǎng)老機(jī)構(gòu)是各城區(qū)街道辦事處、社會企事業(yè)單位和個人興辦的養(yǎng)老院、敬老院和托老所。（三）北京、上海休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生概況北京市休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生概況（1）北京市人口老齡化狀況2007年，北京市60歲以上的老人已超過200萬，如按國家老齡委抽樣調(diào)查結(jié)果，%老年人表示愿意到養(yǎng)老機(jī)構(gòu)安度晚年，以此推算，但現(xiàn)在北京的老年福利設(shè)施床位總數(shù)僅有3萬余張。除提供養(yǎng)老公寓提供的各類服務(wù)以外還提供各類醫(yī)療服務(wù)，如急救服務(wù)、攙扶服務(wù)、喂飯服務(wù)等。此類社區(qū)一般老年人單獨居住，主要服務(wù)均由社區(qū)提供，包括日常的家政服務(wù)、生活服務(wù)、出行服務(wù)等。家庭養(yǎng)老的養(yǎng)老社區(qū)通常子女與老人同住一養(yǎng)老社區(qū)，主要的養(yǎng)老服務(wù)由子女提供，但社區(qū)也提供一定的補(bǔ)充服務(wù)，如日間看護(hù)等。養(yǎng)老社區(qū)一般規(guī)模較大，除住宅用房外，還包括各類配套商業(yè)設(shè)施及醫(yī)療設(shè)施等，通常擁有社區(qū)醫(yī)院。私立敬老院無補(bǔ)助，基本自負(fù)盈虧。敬老院分為公立與私立兩種。敬老院。社會福利院主要面向城鎮(zhèn)“三無”老人，即無勞動能力、無生活來源、無法定贍養(yǎng)人、扶養(yǎng)人，或者其法定贍養(yǎng)人、扶養(yǎng)人確無贍養(yǎng)、扶養(yǎng)能力的城市老年人，為他們提供養(yǎng)老的場所和各類生活、醫(yī)療服務(wù)。（二）我國休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生的供給概況養(yǎng)老機(jī)構(gòu)供給種類分析我國的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)主要包括社會福利院、敬老院和老年社區(qū)等。這些群體在考慮養(yǎng)老安排時，觀念開放，更能接受在環(huán)境優(yōu)美，設(shè)施完備、服務(wù)周到的高端養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。中國即將成為僅次于美國、日本和英國的全球富裕家庭數(shù)量第四多的國家。圖8：20042020年中國65歲以上老年人口資料來源：艾瑞咨詢高端養(yǎng)老需求強(qiáng)勁中國社會經(jīng)過30多年的改革開放，人民的經(jīng)濟(jì)狀況已經(jīng)有了極大改觀，形成了數(shù)量龐大的中產(chǎn)階級和富裕群體。規(guī)模龐大并且不斷加速擴(kuò)大的老齡人口，加上我國計劃生育國策形成獨特的“4+2+1”家庭結(jié)構(gòu)（即一對夫妻贍養(yǎng)四個老人和一個小孩），使中國社會面臨越來越嚴(yán)重的養(yǎng)老壓力，同時也形成了巨大的XX城休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生需求。%。據(jù)全國老齡委權(quán)威數(shù)據(jù)，2004年底，%。這些制度的實施，提高了行業(yè)的準(zhǔn)入門檻，限制了惡性競爭，提升了服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，保障了養(yǎng)老社區(qū)的良性發(fā)展。澳大利亞政府對于養(yǎng)老社區(qū)的管理也有著一系列嚴(yán)格的規(guī)章制度，政府通過這些制度對養(yǎng)老社區(qū)市場進(jìn)行有效管理。同時，對于所有養(yǎng)老社區(qū)，建立一套包括建筑設(shè)施、衛(wèi)生條件、服務(wù)水平、管理能力在內(nèi)的資質(zhì)評估系統(tǒng)，加強(qiáng)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的管理。表1：美國主要養(yǎng)老社區(qū)類型入住率物業(yè)形態(tài)數(shù)量容量平均入住率（%）獨立居住社區(qū)52576763協(xié)助居住社區(qū)146710958288護(hù)理居住社區(qū)1011126130持續(xù)看護(hù)社區(qū)1786078890A獨立居住單元1734262391B輔助生活單元141803389C專業(yè)護(hù)理單位1491013288資料來源：美國老年人家居及服務(wù)聯(lián)合會（五）政府監(jiān)管發(fā)達(dá)國家，政府對商業(yè)休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生的監(jiān)管較為嚴(yán)格。圖6：美國各大養(yǎng)老社區(qū)運營商市場份額占比（以收入計算）資料來源：美國各大養(yǎng)老社區(qū)運營商2008年年報圖7：美國各大養(yǎng)老社區(qū)運營商市場份額占比（以資產(chǎn)計算） 資料來源：美國各大養(yǎng)老社區(qū)運營商2008年年報相對嚴(yán)格的行業(yè)進(jìn)入門檻，同時也造就了美國養(yǎng)老社區(qū)相對較高的入住率。造成行業(yè)集中度相對較高的主要原因是由于政府對于養(yǎng)老社區(qū)的管制較為嚴(yán)格，如除活力居住社區(qū)外，美國各類型主要養(yǎng)老社區(qū)都需要聯(lián)邦政府或州政府的執(zhí)照，其從業(yè)人員均須經(jīng)過相關(guān)業(yè)務(wù)的培訓(xùn)，并需要在政府有關(guān)機(jī)構(gòu)登記。以上市公司的收入計算，排名前5名的上市養(yǎng)老社區(qū)的收入，%。（四）休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生競爭狀況分析發(fā)達(dá)國家在商業(yè)休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生中，行業(yè)集中度相對較高。許多社區(qū)每月還收取維護(hù)費，以換取居住單元、餐飲服務(wù)和一些保健服務(wù)。對于生活在這個社區(qū)的居民的最重要的吸引力是他們無需隨著保健和醫(yī)療需求的變化而搬遷，在社區(qū)的物業(yè)中轉(zhuǎn)移就行。持續(xù)看護(hù)社區(qū)：持續(xù)看護(hù)社區(qū)為高收入老人提供全方位或定制化的保健和醫(yī)療服務(wù)。即使不參加醫(yī)療補(bǔ)助和醫(yī)療保險，護(hù)理院也必須滿足州政府的執(zhí)照標(biāo)準(zhǔn)。絕大多數(shù)護(hù)理居住社區(qū)參加了醫(yī)療補(bǔ)助和醫(yī)療保險項目，因此一般來說，入住這些社區(qū)可以享受醫(yī)療補(bǔ)助許可和醫(yī)療保險報銷。它提供常規(guī)的醫(yī)藥監(jiān)督和康復(fù)治療，不同的護(hù)理居住社區(qū)各有專長。護(hù)理居住社區(qū)：護(hù)理居住社區(qū)為生活不可自理的老人設(shè)計，提供24小時護(hù)理和醫(yī)療保健服務(wù)。尤其是為需要提醒服藥、需要24小時看護(hù)服務(wù)、有困難獨立行走，有特殊醫(yī)療要求，有失禁問題，有老年癡呆癥的老人提供服務(wù)。圖5：美國養(yǎng)老社區(qū)的種類預(yù)防性支持性看護(hù)類型55100長期看護(hù)獨立居住活力居住護(hù)理居住精細(xì)護(hù)理動機(jī)看護(hù)方式年齡需求需要協(xié)助居住持續(xù)看護(hù)社區(qū)資料來源：Greystone Communities Continum of Care Chart協(xié)助居住社區(qū)：協(xié)助居住社區(qū)是受國家管制的租賃物業(yè)，一般要持有州政府的許可執(zhí)照。這些附加服務(wù)費用包括在每月的管理費中。住在這里的老人們保持自己獨立的生活習(xí)慣，很少或基本不需要其它幫助。社區(qū)不提供隨著老人年齡增大而可能需要的一些護(hù)理設(shè)施和服務(wù)。社區(qū)一般包括的設(shè)施有俱樂部、高爾夫球場和休閑空間。這些社區(qū)通常是限制或針對55歲或以上的成年人。綜合美國、英國、澳大利亞、日本等發(fā)達(dá)國家的發(fā)展經(jīng)驗，養(yǎng)老社區(qū)針對預(yù)防性需求、支持性需求、長期看護(hù)需求和精細(xì)看護(hù)需求等不同細(xì)分市場，提供活力居住社區(qū)、獨立居住社區(qū)、協(xié)助居住社區(qū)、護(hù)理居住社區(qū)及持續(xù)看護(hù)社區(qū)等五種類型的養(yǎng)老社區(qū)業(yè)態(tài)。圖4：美國55歲以上老人的養(yǎng)老需求類型資料來源：Greystone Communities Continum of Care Chart（三）休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生供給種類分析發(fā)達(dá)國家的休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生較為成熟，其所提供的養(yǎng)老服務(wù)的供給形式也多種多樣，包括家庭養(yǎng)老、政府養(yǎng)老及商業(yè)養(yǎng)老等多種形式。長期看護(hù)需求：主要是行動不便的老人，其主要需求表現(xiàn)為洗澡、穿衣、飲食、如廁和室內(nèi)移動等基本活動。預(yù)防性需求：主要是年齡段剛進(jìn)入老年階段的老人，身體狀況較　　　　　　　　　　好，其主要需求表現(xiàn)為參加各種社會活動和體育運動。而當(dāng)老人行動不便時，則需要養(yǎng)老社區(qū)給與長期看護(hù)，這些服務(wù)可能包括如廁、洗澡、穿衣等。以美國為例，剛退休時，其養(yǎng)老主要需求體現(xiàn)為預(yù)防性養(yǎng)老，主要內(nèi)容包括一些體育運動及社會活動等需求?？傮w而言，養(yǎng)老需求內(nèi)容是隨著老年人口的年齡和身體狀況的變化而呈現(xiàn)出差異性。從美國的發(fā)展情況來看，1990年到2008年，表現(xiàn)出較強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性。因此，休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生的發(fā)展也與醫(yī)療市場的成熟度密切相關(guān)。仍以美國為例，1967年至2008年，與養(yǎng)老需求也呈現(xiàn)出較強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性。收入增長收入增長也是推進(jìn)XX城休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生快速發(fā)展的主要因素之一。在1967年。以美國為例，%%，65歲以上的老年人達(dá)到了3630萬人。一、國外休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生旅游觀光生態(tài)園區(qū)項目的市場概況（一）休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生發(fā)展因素分析從全球范圍來看，人口老齡化率的不斷提高、收入增長的不斷提升和醫(yī)護(hù)市場的日趨成熟是推動XX城休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生發(fā)展的關(guān)鍵因素。國內(nèi)休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生需求龐大，高端需求強(qiáng)勁，但供給嚴(yán)重不足，普遍集中于低端休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生模式，競爭無序，監(jiān)管缺失，缺乏具有規(guī)模性的大型養(yǎng)老社區(qū)。多元化的養(yǎng)老產(chǎn)品切合了各層次年齡段的養(yǎng)老需求。發(fā)展休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生，搶占我國休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生發(fā)展的主導(dǎo)地位，通過制定高標(biāo)準(zhǔn)的XX城休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生經(jīng)營、管理和服務(wù)規(guī)范，為客戶提供高附加值的增值服務(wù)，引領(lǐng)行業(yè)的發(fā)展，將造成良好的社會效應(yīng)，極大提升成都XX投資有限公司、成都XX管理有限責(zé)任公司的品牌價值。因此公司投資發(fā)展養(yǎng)老相關(guān)產(chǎn)業(yè)，發(fā)揮公司對經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會穩(wěn)定運行的支持作用，參與解決我國社會老齡化問題，體現(xiàn)了公司積極響應(yīng)國家號召，勇于承擔(dān)社會責(zé)任的形象，有助于提升公司的社會形象。一方面我國XX城休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生市場具有巨大的市場價值和廣闊的發(fā)展空間，通過投資XX城休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生，公司可充分分享我國休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生市場的發(fā)展成果，能夠給公司帶來持續(xù)穩(wěn)定的利潤，形成公司新的利潤增長點，具有巨大的經(jīng)濟(jì)價值。另一方面成都XX投資有限公司、成都XX管理有限責(zé)任公司龐大的客戶規(guī)模可以成為養(yǎng)老社區(qū)的潛在消費者，覆蓋全國的機(jī)構(gòu)網(wǎng)絡(luò)可以成為養(yǎng)老社區(qū)銷售和宣傳平臺，相關(guān)服務(wù)可以成為養(yǎng)老社區(qū)增值服務(wù)的重要內(nèi)容，全球知名的品牌形象可以成為養(yǎng)老社區(qū)迅速打開局面的保障，推動公司養(yǎng)老項目快速發(fā)展，成為行業(yè)的領(lǐng)先者和主導(dǎo)者。XX城休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生和公司主業(yè)能夠形成相互促進(jìn)、共同發(fā)展的良好互動局面。與其他資源配置渠道相比，XX城休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生具有需求剛性、與資本市場關(guān)聯(lián)度較低、投資回收期長且收益均衡穩(wěn)定等特征，因而投資XX城休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生能夠起到公司利潤穩(wěn)定器作用，可極大回避經(jīng)濟(jì)周期性風(fēng)險和資本市場投資波動風(fēng)險，有效提高公司資產(chǎn)負(fù)債匹配水平，提升公司抗風(fēng)險能力和可持續(xù)發(fā)展能力。而XX城休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生和資本市場關(guān)聯(lián)度低，不易受資本市場波動的影響，且投資周期長、收益均衡穩(wěn)定，因此發(fā)展XX城休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生，是對公司現(xiàn)有盈利模式的有力補(bǔ)充。近兩年來，受益于國內(nèi)資本市場的快速發(fā)展，公司盈利水平大幅提升，然而2008年國內(nèi)資本市場出現(xiàn)了持續(xù)大幅度下跌，公司的盈利能力受資本市場投資收益大幅縮水的影響而出現(xiàn)了一定程度的下滑。同時大量的高收入、高素質(zhì)的城市老年人到城市周邊區(qū)域養(yǎng)老，將全面拉動該地區(qū)的商貿(mào)、旅游、通訊、交通、教育、文化、醫(yī)療等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，打開與外界交流通道，這無疑為城市周邊區(qū)域的發(fā)展開辟一條新型、便捷的發(fā)展之路。當(dāng)今城市人口密集、交通擁擠、噪音污染叢生、生活質(zhì)量下降，人口疏散已經(jīng)成為諸多城市不得不面對的一大難題。同時，引導(dǎo)老年人參與社會公益活動，參與慈善事業(yè)，提升老年人的精神面貌和生命質(zhì)量。發(fā)展休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生能提高老年人生活質(zhì)量。從國外養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)達(dá)地區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況和商業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展的普遍規(guī)律看，要培育健康發(fā)展的養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)，必須引進(jìn)社會機(jī)構(gòu)，借鑒連鎖商業(yè)服務(wù)規(guī)?；l(fā)展的成功經(jīng)驗，著力發(fā)展符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律，具有獨立生存與發(fā)展能力的社會化養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，建立一批連鎖化、規(guī)?；钠放起B(yǎng)老機(jī)構(gòu)。我國是一個老齡化較為嚴(yán)重的國家，高齡化、空巢化、少子化及由此形成的四加二加一家庭已是大量出現(xiàn)，將來這一局面更為嚴(yán)重。大力發(fā)展XX城休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生，讓更多的社會機(jī)構(gòu)參與發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，建立多層次的社會保障體系，滿足差異化的養(yǎng)老需求，有利于進(jìn)一步完善我國的社會保障體系。建立和完善社會保障體系，提高人民生活水平，是國家長治久安、人民生活幸福、經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長的重要基礎(chǔ)，是建設(shè)社會主義和諧社會的重要保障。（二）有利于改善民生，促進(jìn)和諧社會建設(shè)發(fā)展休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生能完善社會保障體系，促進(jìn)和諧社會建設(shè)。根據(jù)國際上養(yǎng)老社區(qū)案例分析結(jié)果，養(yǎng)老社區(qū)居住人口和直接配備工作人員比例為1：1，間接輔助工作人員比例為1：4，也就是說養(yǎng)老社區(qū)每1個老人將會需要5個人參與其中的各項服務(wù)。因此，開展養(yǎng)老社區(qū)項目有利于擴(kuò)大我國內(nèi)需規(guī)模，不僅在一定程度上緩解了我國經(jīng)