【正文】 相應的規(guī)章制度，對所有檔案資料進行嚴格管理。物業(yè)檔案是物業(yè)管理公司在從事物業(yè)管理活動時直接形成的對國家和社會有保存價值的各種文字、圖表、聲像等不同形式的歷史記錄。物業(yè)管理工作正式開展后，幾乎每一個環(huán)節(jié)都離不開檔案，無論是維修、養(yǎng)護物業(yè)設施，還是了解業(yè)主及物業(yè)使用人情況，或是收取管理費用、開發(fā)經(jīng)營活動等，都要用到物業(yè)檔案。對枯萎的花草及時清除、更換，杜絕裸土現(xiàn)象的發(fā)生；及時清理綠化帶內垃圾，每周擦拭綠化小品一次。掌握病蟲害的發(fā)展規(guī)律，采取適當有效的除蟲措施。三、樹木綠植的日常維護根據(jù)季節(jié)、氣候、地域條件及時澆水，保持良好的生長態(tài)勢。一、具體實施方案項 目方案實施效果修剪喬木：每年修剪2次無枯枝，樹枝不阻車輛和行人通過，主側枝分布均勻灌木：每年修剪4次以上，枯黃枝葉及時剪除，枯葉要即刻清除使其造型整齊美觀，保持新綠和整齊草坪：每年修剪次數(shù)視草皮生長速度不定期修剪無雜草，草坪、草地目視平整澆水根據(jù)季節(jié)、氣候、綠地花木的品種決定澆水量；一般每周1次。樓梯、走廊無煙蒂、紙屑，扶手無灰塵，玻璃窗無灰塵。四、清潔內容小區(qū)外路面清掃，每日10小時保潔；小區(qū)樓道每兩天一打掃、每周濕拖一次，每天對垃圾中轉清運；樓道玻璃窗每月擦拭一次；每周對樓內護欄、標識牌等公用部位進行保潔擦拭，不斷巡視保持干凈整潔；綠地衛(wèi)生每天巡視、清潔一次，保持綠地無雜物、垃圾、果皮、紙屑；五、具體實施方案項目計劃方案實施效果生活垃圾在小區(qū)設置垃圾中轉箱每日對垃圾中轉站清理， 防止垃圾二次污染，減少垃圾運轉路程，對清潔路面減少垃圾帶來的污染源建筑垃圾每單元設置建筑垃圾集中堆放點袋裝集中存放，自產(chǎn)自清原則消除亂堆亂放現(xiàn)象，及時清除建筑垃圾污染問題園區(qū)道路每日上午，下午集中清理果殼紙屑地上不過夜，加強保潔力度地上無明顯的雜物、煙蒂，道路清潔暢通。墻角、門框上目視無灰塵、蜘蛛網(wǎng)。三、衛(wèi)生標準目視樓層通道地面干凈無雜物、無煙蒂、無紙屑、無果皮、無污跡。（二）工作時間擬定上班時間為上午7：3012：00，下午13：0017：30。結合小區(qū)實際情況，制定如下管理方案：一、管理目標通過嚴格的衛(wèi)生工作標準和有效的管理監(jiān)督機制，確保小區(qū)公共場所保潔率達到90％以上。第四章 清潔衛(wèi)生管理方案嚴格執(zhí)行小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生管理、衛(wèi)生工作標準和員工考核制度，確保小區(qū)常年干凈整潔。物業(yè)將設置門崗對車輛管理，巡邏崗進行車輛引導、出入口控制、安全防范、巡查車輛停車和管理行車秩序。定期組織管理處員工學習消防知識，對小區(qū)工作人員進行消防知識宣傳。定期進行消防安全檢查，保安員每天巡視小區(qū)的每個角落，及時發(fā)現(xiàn)消防火險隱患；定期對消防器材（滅火器、消防栓等）的完好情況進行檢查；每天對小區(qū)安全用電情況進行檢查并做好記錄。（二）靈活、高效、人性化的值班方式我們在治安管理中既要保證安全，又要維護業(yè)主與客人之間的正常來往，具體表現(xiàn)為：強化安全措施，確保小區(qū)業(yè)主（使用人）的財產(chǎn)和人身安全；禮貌待人，營造良好的生活、居住環(huán)境，達到“內緊外松”。（一）保安人員配備小區(qū)的保安人員共配備6名保安人員，值班分為早、中、晚三班三倒，對小區(qū)實行24小時不間斷值班管理。第三章 安保管理方案人力、物力配備充足，技防、人防相結合，基礎工作扎實，各項治安防范制度落到實處，確保小區(qū)無重大治安、火災事件發(fā)生。三、設施設備的管理保養(yǎng)工作建立聯(lián)系卡制度，與小區(qū)所有的設備廠家及安裝單位建立聯(lián)系，由他們指派技術人員到現(xiàn)場指導，或直接承擔設備的管理與維修任務，使各類設備始終處于最佳的運作狀態(tài)將小區(qū)所有設施設備進行分類，建立驗收、登記、建檔、保管、搬移、調撥、事故處理、報廢等一整套臺帳、技術資料及審批制度，定期對設施設備進行清查、核對，保證賬、卡、物相符，并為制度設備養(yǎng)護計劃提供數(shù)據(jù)和資料。做好零星養(yǎng)護工作，應急維修不過夜，保證房屋正常的使用功能。明確治安職責，層層防衛(wèi)，以確保小區(qū)的人身財產(chǎn)安全，接受報警及實施調度第二章 房屋和設施、設備管理方案總體要求做到三無，設備無故障，設施無損壞，管線無堵漏，具體方案如下：一、房屋和設施設備養(yǎng)護項目示意表類 別項 目定期養(yǎng)護周 期內 容實施效果房屋本體外墻面、屋面、樓梯通道外墻面3年一次，屋面5年一次，樓梯通道5年一次檢查修理無損壞區(qū)內道路路面、道牙、人行道每年一次檢修整潔、無損壞區(qū)內照明樓道燈、草坪燈、路燈每年一次燈桿刷漆、線路開關檢測符合安全標準，正常使用溝渠池井雨水口、雨水井、污水井、化糞池、閥門井每年一次清理淤泥、化糞池抽吸及閥門檢測保養(yǎng)暢通、無損壞公共標識牌標識牌、警示牌每月一次翻新、更換殘舊標識牌標識完整、明晰，設施完好供水供電系統(tǒng)水管、變壓器、配電房等每月一次檢測運轉正常公共設施圍欄、宣傳欄、每月一次檢測、試驗、維修、更換無損壞，廣播正常二、房屋的修繕和日常養(yǎng)護定期檢查小區(qū)，確保安全，發(fā)現(xiàn)問題及時維護，保證正常使用，最大限度的發(fā)揮小區(qū)的使用功能。三、內部管理運作制度公司文明禮貌用語及服務文明禮貌用語規(guī)范維修工管理細則保安員管理細則清衛(wèi)綠化工管理細則房屋維修管理規(guī)定設施設備維修保養(yǎng)規(guī)定設備大中小維修制度保安員值班巡邏制度環(huán)境衛(wèi)生工作標準應急處理程序（火災應急行動實施預案）四、考核制度員工工作紀律考核細則物業(yè)管理日常工作考核辦法物業(yè)管理日常工作考核細則管理處考核細則維修工考核細則保安員考核細則清衛(wèi)綠化工考核細則五、公眾制度小區(qū)治安管理規(guī)定小區(qū)房屋管理規(guī)定小區(qū)停車管理規(guī)定小區(qū)消防安全管理規(guī)定小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定小區(qū)綠化管理規(guī)定小區(qū)公共設施設備管理規(guī)定小區(qū)用水用電管理規(guī)定第四部分 各項管理具體實施方案第一章 總體管理目標指標名稱管理標準管理指標實現(xiàn)措施房屋及配套設施、設備完好率90％建立設備巡查制度、健全房屋及設備檔案記錄房屋零修、急修及時率90％建立嚴格的維修制度，要求小維修30分鐘之內答復處理，零修工程及時完成，急修工程不過夜，回訪情況記錄，設立值班電話維修工程質量合格率90％分項監(jiān)督，按操作標準嚴格把關綠化完好率90％實行專業(yè)綠化養(yǎng)護，加強監(jiān)管，確保公共綠化無破壞、無踐踏、無土地裸露保潔率90％保潔落實到人，建立責任制，巡查記錄完善，監(jiān)督檢查得力道路完好率90％落實責任人，進行日常巡視檢修和定期維修保養(yǎng)投訴處理率95％加強與業(yè)主（使用人）的溝通，定期走訪，征求管理意見，及時排憂解難。要保證綠化地不留雜物、不缺水、無死苗、不被偷盜，遇到違規(guī)行為，要及時加以勸阻，不聽勸阻的要及時報告管理處，協(xié)助對其勸阻和處置。（六）綠化員崗位職責綠化員要熟悉小區(qū)的綠化布局和個人包干的職責范圍，以及花草樹木的品種和數(shù)量，并掌握花草樹木的種植季節(jié)、生長特征、培植管理方法等。維持責任區(qū)域清潔衛(wèi)生，勸阻、制止違反清衛(wèi)管理規(guī)定的行為。定期對室外果皮箱和垃圾中轉站（房）的清潔、清運和消殺工作。負責小區(qū)內柱、路燈、圍欄、宣傳牌、宣傳窗的清潔。發(fā)現(xiàn)可疑物品或撿到失物，立即交給管理處。發(fā)現(xiàn)火警時，立即報告并迅速報警，就近采用滅火器材撲救。檢查是否有可疑陌生人徘徊、窺視或可疑聲響，并對形跡可疑人員進行查詢。檢查路燈、消火栓、管道有無損壞，發(fā)現(xiàn)漏水（電）及設施損壞時，應采取有效措施并及時報告管理處。（四）巡邏崗位職責檢查轄區(qū)內各類設備、物品有無移動、損壞等可疑情況。熟悉并掌握小區(qū)分布基本情況，加強管理力度，做好保密工作。遇有突發(fā)性事件和惡性事件，應采取緊急措施，制止事態(tài)擴大，并注意保護現(xiàn)場，及時向上級報告等待處理。（三）保安員崗位職責嚴格遵守公司各項規(guī)章制度，公正處理各類事件，樹立保安人員的良好形象。組織消防設施、防盜設施和水電設備的定期檢查工作。制定小區(qū)設備、設施維修保養(yǎng)計劃，并抓好落實，及時提出設備、設施的更新和質量管理建議。1完成領導交辦的其他任務。提高全體員工的消防安全意識，消除不安全隱患。負責各項服務過程中質量記錄的正確、清晰、完整。負責物業(yè)安全維護、維修服務、保潔、綠化服務過程的管理和控制。負責保安、消防過程的控制和管理，營造安全、舒適的工作環(huán)境。二、崗位職責（一）物業(yè)經(jīng)理崗位職責熟悉物業(yè)管理的法律、法規(guī)、政策及公司領導要求，根據(jù)小區(qū)實際，完善有關規(guī)章制度，不斷提高管理水平。資料、檔案齊全，保存完好。行政管理盡職盡責，監(jiān)督機制完善。（八）樓內文化積極開展文化活動，宣傳教育活動內容豐富，活動開展有計劃、有制度，積極培養(yǎng)愛護公物，遵守法紀，團結互助，弘揚社會主義精神文明和道德風尚，共同創(chuàng)建文明小區(qū)。管理處嚴格執(zhí)行財經(jīng)紀律，無貪污、挪用行為，并厲行節(jié)約，積極開展多種經(jīng)營。（六）經(jīng)費管理嚴格按照國家和縣有關部門制定的收費標準，無亂收費、亂攤派行為。（五）治安管理小區(qū)內治安防偷盜、防自然災害，有制度、有實施、有公約、有專人負責。做到：垃圾日產(chǎn)日清，管道、溝渠暢通，無積污堵塞，小區(qū)公共道路潔凈，不堆放雜物，排污達到排放標準。小區(qū)整體外貌無損壞，房屋達到完好或基本完好的標準，保證居住安全和正常使用，車輛停放整齊有序。管理處各類員工守時守紀，著裝整潔，禮貌待人，嚴格按《服務準則》，做好各項服務。四、獎勵條例（一）獎勵對象在改進公司經(jīng)營管理，提高經(jīng)濟效益和管理效益方面有顯著成績者；工作努力，深得業(yè)主表揚者；在危急時刻為保護他人生命安全，保護小區(qū)財產(chǎn)方面有特殊成績者；在防止業(yè)主被盜、丟失等事故方面有貢獻者；因其行為為公司帶來榮譽者；（二）獎勵辦法凡符合獎勵條件者，經(jīng)公司批準予以確認，獎勵形式。（三）重大警告（違反下列一項者，給予記過一次）：連續(xù)曠工三天；接受賄賂，以權謀私；不服從領導工作安排及管理的；由于工作過失，造成公司財務損失價值達3000元以上的。（二）嚴重警告適用于第一次觸犯重大過失的規(guī)定及受過三次嚴重警告者（三）記過適用于第二次觸犯重大過失的規(guī)定及受過三次嚴重警告者（四）開除（或辭退）適用于觸犯開除規(guī)定以及受過二次記過者。一、目的為維護公司聲譽，加強企業(yè)管理，提高管理水平，在加強事項教育的同時，對違反公司制度的員工給予必要的紀律處分。上班時要保持良好的坐姿或站姿，不得東歪西倒前傾后靠，不得伸懶腰。員工在