【正文】 管理措施和服務(wù)內(nèi)容，確保業(yè)主物業(yè)保值、升值、確保業(yè)主生活方便、舒適。（五）采用新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)，推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)代化，為社會(huì)提供價(jià)格合理、功能齊全、質(zhì)量上乘的商品住宅。要針對(duì)自己的目標(biāo)客戶群，下功夫規(guī)劃好項(xiàng)目，適度完善配套。（二）要認(rèn)真進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查和可行性研究，選擇好投資項(xiàng)目。這既可以激發(fā)購(gòu)買(mǎi)商品房的積極性，又可以消除公款購(gòu)房對(duì)房?jī)r(jià)上漲的推動(dòng)力。（四）居民支付能力大大提高一方面，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)居民的可支配收入將穩(wěn)步提高，有力推動(dòng)著商品房朝產(chǎn)業(yè)化方發(fā)展。競(jìng)爭(zhēng)迫使房地產(chǎn)企業(yè)增強(qiáng)自身的規(guī)模和實(shí)力，運(yùn)用資本經(jīng)營(yíng)手段，壯大自己，擴(kuò)大市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力。國(guó)家將大扶持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)集團(tuán)，增強(qiáng)大型房地產(chǎn)企業(yè)在住宅建設(shè)中的主力軍作用，并促使這些企業(yè)轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)思路，從粗放經(jīng)營(yíng)、分散生產(chǎn)的建設(shè)方式向統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、配套建設(shè)的集約型、規(guī)模經(jīng)濟(jì)的建設(shè)方式轉(zhuǎn)變。開(kāi)發(fā)商十分注重投資開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售的有效銜接，改過(guò)去“供給創(chuàng)造需求”的觀念為“消費(fèi)者為中心”的經(jīng)營(yíng)理念。由此可見(jiàn)，商品房的需求正在逐步擴(kuò)大。目前，我國(guó)正處在城市化加速時(shí)期，大量的農(nóng)村人口潮水般涌向城鎮(zhèn)，構(gòu)成了城鎮(zhèn)商品房潛在的需求大軍。還有，五次幅度不是很大的降息已足以提醒善于把存款作為第一理財(cái)手段的中國(guó)城鄉(xiāng)居民考慮，把錢(qián)存在銀行是否最合適？三、商品房市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析（一）市場(chǎng)容量繼續(xù)迅速擴(kuò)大1995年，我國(guó)城市化水平為29%，掃城市化一般規(guī)律，城市化水平小于30%時(shí)，城市化速度緩慢。住房制度改革至少可以使我國(guó)商品房銷(xiāo)售面積以每年8%的比例增長(zhǎng)。當(dāng)這種消費(fèi)普及到10%時(shí)，就會(huì)形成一種大眾效應(yīng)，購(gòu)房消費(fèi)熱的形成又會(huì)帶動(dòng)起整個(gè)經(jīng)濟(jì)的啟動(dòng)。這是從刺激投資需求的角度來(lái)分析這一行業(yè)的作用。二、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有強(qiáng)大的政策利好支持（一）是國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)之一房地產(chǎn)業(yè)是作為經(jīng)營(yíng)主體的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)作為經(jīng)營(yíng)客體的房屋和土地進(jìn)行綜合開(kāi)發(fā)和管理的第三產(chǎn)業(yè)，是宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱性、先導(dǎo)性和基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)。但商品房產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理，價(jià)格上漲速度過(guò)快，房地產(chǎn)交易市場(chǎng)秩序較為混亂等現(xiàn)狀仍然較為突出。（二）目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀1998年全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)景氣指數(shù)水平繼續(xù)上揚(yáng)，升勢(shì)強(qiáng)勁。這些都說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)存在巨大的潛在需求。現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)作一下研究分析，以把握其基本特征和總體趨勢(shì)，并為開(kāi)發(fā)商進(jìn)言對(duì)策。錄自《美的報(bào)》1998年7月5日第一版宏觀向好 商機(jī)無(wú)限——當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)分析與展望房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，將成為我國(guó)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，并且可以帶動(dòng)許多相關(guān)產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展。萬(wàn)科集團(tuán)在房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃投資分析、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)推廣、平面設(shè)計(jì)等方面有豐富的經(jīng)驗(yàn)，在國(guó)內(nèi)同行業(yè)中享有較高的聲譽(yù)。根據(jù)協(xié)議，將由萬(wàn)科對(duì)“美的海岸花園”進(jìn)行全程策劃，系統(tǒng)地全面規(guī)劃推廣美的海岸花園。目前工地清場(chǎng)工作和填沙工程施工正在緊張有序地進(jìn)行。以下是瑞爾特人在美的海岸花園營(yíng)銷(xiāo)實(shí)施過(guò)程中組織的軟性新聞文章，現(xiàn)部分刊錄出來(lái)，以供業(yè)內(nèi)借鑒。瑞爾特人在項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)實(shí)戰(zhàn)的過(guò)程中，充分意識(shí)到軟性新聞所蘊(yùn)涵的巨大價(jià)值，在軟性新聞的應(yīng)用方面作了有益的嘗試和探索，從主題的選材、構(gòu)思到文稿的撰寫(xiě)、發(fā)布，都做到了精心組織、認(rèn)真實(shí)施。４、 美的海岸花園的成功開(kāi)發(fā)，對(duì)美的集團(tuán)公司來(lái)說(shuō)盤(pán)活了一筆存量資產(chǎn)，培育了一個(gè)新的產(chǎn)業(yè)，更造就了一批懂得理會(huì)經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)的專(zhuān)業(yè)人士。２、 美的海岸花園在規(guī)劃設(shè)計(jì)體現(xiàn)了可持續(xù)發(fā)展的設(shè)計(jì)思想：建立了半地下停車(chē)場(chǎng)車(chē)位，按30年不落后的要求來(lái)設(shè)計(jì)；在住宅智能化上，充分考慮到功能預(yù)設(shè)的超前設(shè)計(jì)。二、三期的開(kāi)發(fā)巧妙互動(dòng)與合理銜接將是項(xiàng)目成功運(yùn)作的關(guān)鍵。３、 從時(shí)間上更是緊緊相扣，層層遞進(jìn)，既體現(xiàn)工程的連續(xù)性又能充分利用好資源。１、 首期開(kāi)發(fā)近8萬(wàn)平方米的規(guī)模，足可以產(chǎn)生項(xiàng)目品牌的影響力，提高整體的知名度。第三期：為項(xiàng)目尾聲工程，開(kāi)發(fā)臨廣珠路的一、二、四區(qū)（若二期銷(xiāo)售順利而且集團(tuán)公司主營(yíng)業(yè)務(wù)狀態(tài)好，工程應(yīng)盡可能加快，將后兩期融為一體運(yùn)作。 第一期：開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中部三、五、六三區(qū)即云海苑、天海苑別墅區(qū)、海星居洋房區(qū)以及會(huì)所及部分公建配套設(shè)施。二、 美的海岸花園品牌維護(hù)美的海岸花園首期商品住宅，著重在三方面做出努力：１、 通過(guò)整合營(yíng)銷(xiāo)策略不斷地提高自身的核心競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力；２、 設(shè)計(jì)出一整套企業(yè)形象識(shí)別系統(tǒng)，通過(guò)媒體進(jìn)行形式多樣的深度宣傳；３、 狠抓物業(yè)管理綜合質(zhì)量這個(gè)品牌維護(hù)的關(guān)鍵所在，在規(guī)劃設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)建設(shè)、物業(yè)管理等各個(gè)階段都將消費(fèi)者的需求放在首位，時(shí)時(shí)處處為消費(fèi)者著想，努力營(yíng)造出一個(gè)優(yōu)美、舒適、安全、方便的居住環(huán)境。一、 美的品牌的豐富和延伸“美的”作為家電行業(yè)的巨子，其商標(biāo)也被確認(rèn)中國(guó)馳名商標(biāo)，其品牌價(jià)值高達(dá)30多億，有著聲譽(yù)卓著的品牌形象。發(fā)展商：順德市美的房產(chǎn)公司 業(yè)主簽章：代表簽章： 地址：電話： 電話：年 月 日 年 月 日管理者：美的物業(yè)管理公司代表簽章：電話：年 月 日第二章 美的海岸花園二次營(yíng)銷(xiāo)第一節(jié) 美的海岸花園的品牌戰(zhàn)略美的海岸花園秉承美的集團(tuán)聲譽(yù)卓著的品牌形象，致力于房地產(chǎn)業(yè)也要卓有建樹(shù)。本公約簽字后生效。e、 安排公開(kāi)招標(biāo)，選用合適的維護(hù)承判商。c、 監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施。３） 業(yè)主委員會(huì)有如下職責(zé)：a、 召集和主持業(yè)主大會(huì)，報(bào)告管理工作的進(jìn)展。２、 業(yè)主委員會(huì)１） 業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)由業(yè)主擔(dān)任，業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)不少于5人，業(yè)主委員會(huì)主任和副主任由業(yè)主委員會(huì)委員在業(yè)主委員會(huì)內(nèi)選舉產(chǎn)生。e、 業(yè)主可親自或派代表投票，委托代表的文件須于開(kāi)會(huì)前二日交予業(yè)主委員會(huì)（第一次業(yè)主大會(huì)交管理者）。c、 召開(kāi)業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)有過(guò)半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主或業(yè)主授權(quán)的代理人出席，業(yè)主大會(huì)的決定要有過(guò)半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主同意才能通過(guò)；如投票時(shí)投票數(shù)相同，則大會(huì)主席可投決定性的一票；表決可采取書(shū)面投票或其他形式進(jìn)行，決定通過(guò)后應(yīng)予以公布。下列規(guī)定適用于業(yè)主大會(huì)：a、 經(jīng)持有20%以上投票權(quán)的業(yè)主提議，可以臨時(shí)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，業(yè)主委員會(huì)在接到提議后10日內(nèi)應(yīng)當(dāng)召開(kāi)臨時(shí)業(yè)主大會(huì)。９） 管理者報(bào)酬；１０） 管理人員、保安、清潔工、維修工、花匠、及其他員工服裝、薪酬和福利；１１） 公共財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)；１２） 稅費(fèi)；１３） 機(jī)電折舊費(fèi)用；１４） 法律訴訟費(fèi)用；１５） 其他應(yīng)付的費(fèi)用。２、 根據(jù)以獲發(fā)展商或業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn)之預(yù)算，管理者可從海岸花園管理賬戶中支付有關(guān)管理海岸花園的一切費(fèi)用。六、 管理費(fèi)１、 各業(yè)主需于每月的1日~5日前預(yù)先在管理者指定的銀行存足應(yīng)繳的款項(xiàng)。１７、 管理者及其雇員在下列情況下無(wú)需對(duì)業(yè)主及其使用人負(fù)責(zé)：１） 除因管理者的蓄意違法行為，管理者無(wú)須向其在執(zhí)行職責(zé)時(shí)所引起或?qū)е聵I(yè)主和其他任何人的不便和損失負(fù)責(zé)。１６、 管理者有權(quán)制定、修改海岸花園管理公約及其他管理規(guī)則。c、 通過(guò)民事訴訟業(yè)主追索本公約規(guī)定業(yè)主須交付的任何款項(xiàng)及管理者認(rèn)為合適的行為，訴訟所發(fā)生的費(fèi)用由管理賬墊付，待訴訟結(jié)束后由敗訴方承擔(dān)。b、 書(shū)面通知違約業(yè)主糾正錯(cuò)誤，并在通知后15天期滿而該業(yè)主仍未糾正錯(cuò)誤時(shí)，對(duì)違約業(yè)主之單元采取相應(yīng)的行動(dòng)。１３、 按本公約規(guī)定并收取所有海岸花園業(yè)主應(yīng)付之款項(xiàng)，支付所有因海岸花園管理及維護(hù)而產(chǎn)生的應(yīng)付款項(xiàng)。１１、 維護(hù)并改進(jìn)所有公共服務(wù)設(shè)施及服務(wù)質(zhì)量，使海岸花園各業(yè)主更有效地使用海岸花園。９、 清理任何不符合本公約規(guī)定的建筑物或安裝物，并向有關(guān)業(yè)主收取因清理而引起的費(fèi)用。７、 防止所有公共地方堵塞，并在堵塞時(shí)及時(shí)清除。５、 更換維修公共地方中損壞的設(shè)備及破損的公用設(shè)施，保持所有公共服務(wù)設(shè)施及公共地方處于良好狀態(tài)。３、 在合理情況和不蓄意造成對(duì)業(yè)主滋擾的情況下，可進(jìn)入海岸花園任何部分（包括業(yè)主物業(yè)）進(jìn)行檢查及維修，以確保海岸花園結(jié)構(gòu)、公共場(chǎng)所和公用設(shè)施的良好運(yùn)作；但在緊急情況下可酌情另作處理。五、 管理者的權(quán)利和責(zé)任在不抵觸第一業(yè)主及其權(quán)利轉(zhuǎn)讓人的權(quán)利下，管理者有完全之授權(quán)做所有海岸花園有效管理和維護(hù)所必須做的事情，并為些負(fù)責(zé)，其中包括（但不限于）下列事項(xiàng)：１、 管理維持海岸花園的公眾安全、公共秩序、公共衛(wèi)生、公用場(chǎng)所、公用設(shè)施及其公用水電、環(huán)保、綠化、照明和其他關(guān)系海岸花園的全體事情。１６） 各業(yè)主不得涂污公共地方或公共服務(wù)設(shè)施，在未得管理者書(shū)面同意前，各業(yè)主不得張貼通告、廣告或其他物件于海岸花園圍墻內(nèi)外、公共地方、公共服務(wù)設(shè)施及其他地方。１４） 各業(yè)主、承租人及其他使用人不得在公用供電線路、給水或供氣管道私自接敷線、管；通過(guò)不正當(dāng)手段使用水、電、氣，將追究其法律責(zé)任。１２） 各業(yè)主不得在其物業(yè)內(nèi)外存放任何有公害、污染環(huán)境及易燃易爆的物品。１０） 在未得管理者書(shū)面同意前，各業(yè)主不得變更或改動(dòng)其單元的用途和結(jié)構(gòu)，亦不得對(duì)公共地方或公共設(shè)施作出任何改動(dòng)、損害。８） 各業(yè)主不得阻礙異產(chǎn)毗連房屋的正常維修（如上層樓漏水，給其他住戶造成影響時(shí)，上層住戶必須給予配合），否則，應(yīng)承擔(dān)給他人造成損害的責(zé)任。６） 海岸花園規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，已為每一單元安排好空調(diào)機(jī)安裝點(diǎn)，在未得管理 者書(shū)面同意前，各業(yè)主不得在其他地方安裝空調(diào)機(jī)。５） 在未得管理者書(shū)面同意前，各業(yè)主不得在海岸花園的外墻或其他公共地方安裝任何遮蓬、花架、招牌、防盜網(wǎng)（防盜網(wǎng)只能在窗戶內(nèi)安裝）及其他影響海岸花園外貌的任何伸出物和結(jié)構(gòu)，亦不得堵塞任何門(mén)窗。３） 各業(yè)主及其承租人、代理人、訪客及其他使用者在任何時(shí)候均應(yīng)遵守和履行《美的海岸花園管理公約》及其管理者按照管理需要而制定的其他規(guī)則。２） 各業(yè)主在其單元進(jìn)行任何裝修工程前，必須到管理公司辦理有關(guān)手續(xù)，領(lǐng)取裝修許可證，并按規(guī)定交納裝修保證金（不生利息），保證金由裝修工程隊(duì)支付。前業(yè)主如未付清其應(yīng)付的管理費(fèi)用及其他有關(guān)費(fèi)用，將不得處分其所屬物業(yè)。２、 業(yè)主義務(wù)１） 如業(yè)主將其物業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、出租給他人，該業(yè)主在出售、轉(zhuǎn)讓、出租合同或協(xié)議書(shū)簽字后15天內(nèi)，須將物業(yè)使用變化情況以書(shū)面通知管理者，出售、轉(zhuǎn)讓、出租合同或協(xié)議中須要求購(gòu)買(mǎi)人、受讓人或承租人接受本公約規(guī)定的業(yè)主義務(wù)，并按廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例及有關(guān)法規(guī)將本公約作為上述合同的附件，最終對(duì)承租人、購(gòu)買(mǎi)人或受讓人有約束力。５） 有權(quán)參加業(yè)主大會(huì)，并對(duì)住宅區(qū)的各項(xiàng)管理決策擁有表決權(quán)。３） 有權(quán)按有關(guān)規(guī)定在允許范圍內(nèi)進(jìn)行裝修、維修和改造。四、 業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)１、 業(yè)主權(quán)利１） 依法享有對(duì)自己所擁有物業(yè)收益和處分的權(quán)利。７、 發(fā)展商有權(quán)將海岸花園內(nèi)尚未售出的任何建筑物或任何單位，指定或更改為公共場(chǎng)所或公用設(shè)施，使業(yè)主共同使用，而業(yè)主須分擔(dān)其維修保養(yǎng)費(fèi)用。６、 發(fā)展商有權(quán)在其認(rèn)為合適的情況下，更改海岸花園的名稱(chēng)或其中部分名稱(chēng)和編號(hào)。４、 發(fā)展商可在業(yè)主委員會(huì)成立之前審核和批準(zhǔn)海岸花園年度管理費(fèi)預(yù)算。如有必要，可進(jìn)入任何單元的內(nèi)部，但要事先通知有關(guān)的業(yè)主或使用人（緊急情況除外）；３、 發(fā)展商有權(quán)在本公約簽訂時(shí)存在的海岸花園建筑規(guī)劃及藍(lán)圖進(jìn)行修改，并就此事與政府磋商達(dá)成協(xié)議，而無(wú)須任何其他業(yè)主或擁有海岸花園權(quán)益的人同意或批準(zhǔn)。三、 發(fā)展商權(quán)利１、 發(fā)展商保留及擁有海岸花園的“公共地方”的使用權(quán)，并有權(quán)改換或改變海岸花園外墻和公共地方的顏色，在上述任何部分安裝、架設(shè)和拆除招牌、廣告及其他物件。３、 美的海岸花園的所有業(yè)主、管理者及其他有關(guān)各方，以及他們的受讓人或繼承人均須遵守和履行本公約，并受其約束，同時(shí)享有本公約賦予各項(xiàng)權(quán)利。２、 在土地批文、房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同及房產(chǎn)法例限制和保障下，美的海岸花園各業(yè)主完全享有本身所擁有部分的全部權(quán)益。1“海岸花園”是指美的海岸花園?！肮芾矸蓊~”是指各業(yè)主分?jǐn)偛⒔患{管理費(fèi)用而分配給各單元的份額，以建筑面積平方米和非建筑面積平方米計(jì)算。“管理者”是指發(fā)展商或業(yè)主委員會(huì)聘用為管理美的海岸花園的管理組織?！鞍l(fā)展商”或“第一業(yè)主”是指順德市美的房產(chǎn)公司?！皶?huì)所”是指美的海岸花園內(nèi)俱樂(lè)部會(huì)所所在之建筑物，和一切相關(guān)的文娛、康樂(lè)、飲食及其他設(shè)施設(shè)備?！肮苍O(shè)施”是指為美的海岸花園公眾利益而安裝的各種機(jī)器、設(shè)備、裝置、包括供電系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電子監(jiān)控系統(tǒng)、電訊系統(tǒng)、公共照明系統(tǒng)、所有供美的海岸花園使用的去水道、溝渠、水道、管道、槽溝及其他設(shè)備。第八節(jié) 美的海岸花園管理公約一、 定義：在本公約中，除文意另有所指而需作另外解釋外，下列用語(yǔ)將有以下意義：“物業(yè)”是指美的海岸花園內(nèi)已建成或未建成的任何建筑物以及包括其附屬設(shè)施等所占土地的使用權(quán)。附錄3：2000年~2002年會(huì)所收支預(yù)算表年份營(yíng)業(yè)額費(fèi)用支出1999年2000年2001年2002年注：支出部分未含稅款。車(chē)庫(kù)車(chē)位還須考慮整體的銷(xiāo)售政策和促進(jìn)租售的需要，建議汽車(chē)車(chē)位的售價(jià)為1800元/平方米，租金400元/月，摩托車(chē)的租金為80元/月，將來(lái)摩托車(chē)車(chē)位移至地面車(chē)棚后將調(diào)整對(duì)其的收費(fèi)。由于自行車(chē)自身構(gòu)成危險(xiǎn)，以及由于大量停放自行車(chē)會(huì)大大地加大對(duì)車(chē)庫(kù)的管理難度，因此，地上車(chē)庫(kù)不適用于小區(qū)自行車(chē)的停放，建議在洋房的外圍辟一空地建自行車(chē)棚。但須強(qiáng)調(diào)，商業(yè)用房的經(jīng)營(yíng)范圍必須加以限定。住宅用房的售價(jià)可執(zhí)行洋房的銷(xiāo)售政策，商業(yè)用房則根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格及小區(qū)的情況制定合理銷(xiāo)售價(jià)格。每個(gè)門(mén)店雖然地點(diǎn)、人員都不相同，但是卻要有一致的服務(wù)質(zhì)量，根據(jù)國(guó)際發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)，有效規(guī)劃連鎖特許經(jīng)營(yíng)的制度，就是成功運(yùn)作的關(guān)鍵因素。REAL在對(duì)連鎖特許經(jīng)營(yíng)的策劃上有著較成熟和完善的體系，將連鎖特許經(jīng)營(yíng)與物業(yè)管理相結(jié)合也是REAL房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的一個(gè)創(chuàng)舉。另外，在對(duì)小區(qū)的各項(xiàng)服務(wù)和經(jīng)營(yíng)成熟之后，物業(yè)管理公司可以作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)實(shí)體走出去開(kāi)展更廣泛的經(jīng)營(yíng)和服務(wù)，以此為小區(qū)和業(yè)主謀求更多的利益。這樣既可充分利用物業(yè)管理的資源，同時(shí)也減輕了業(yè)主的負(fù)擔(dān)?？紤]到美的海岸花園物業(yè)管理由于各種因素而不可避免的高成本與業(yè)主的承受能力和市場(chǎng)預(yù)期之間的矛盾，靈活開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)來(lái)