萬科新項目發(fā)展管理制度-文庫吧資料
2025-04-24 06:13本頁面
【正文】 土地價格計算的方法，若有代征地要說明代征地價格。 供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。 永久性供電和臨時施工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。 污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。 其他五、 大市政配套（都要說明距宗地距離、成本、接入的可能性） 道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實施的時間，與宗地的關(guān)系（影響）。 醫(yī)院等級和醫(yī)療水平 大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場 文化、體育、娛樂設(shè)施 公園 銀行 郵局 其他附圖：生活設(shè)施分布圖，具體位置、距離。三、 項目周邊的社區(qū)配套（一）周邊3000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套 交通狀況（1） 公交系統(tǒng)情況，包括主要線路、行車區(qū)間等；（2） 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發(fā)展商自己解決；（3） 現(xiàn)有交通捷運系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大影響的工程。二、 宗地現(xiàn)狀 四至范圍； 地勢平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢比較； 地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對開發(fā)有較大影響的因素，并計算因此而損失的實際用地面積； 地面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開工狀況等，并說明對拆遷及項目開發(fā)進度的影響； 地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒有受保護的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建； 土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地； 地質(zhì)情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。 項目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點工程等；二、內(nèi)部因素 項目啟動對公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃的意義（一般3—5年），在公司發(fā)展中的地位（是否核心項目）； 公司進入重點區(qū)域市場、項目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營風(fēng)險、擴大社會影響力的作用； 從公司未來的利潤需求、可持續(xù)經(jīng)營等角度描述立項的意義；第一部分：項目概況一、 宗地位置宗地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）的地理位置。二、 可行性報告內(nèi)容指引項目決策背景及摘要一、外部環(huán)境 城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對項目開發(fā)的影響，如：交通捷運系統(tǒng)的規(guī)劃與建設(shè)、城市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開發(fā)重點、政府重大政策即將頒布等； 宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位。附件2：萬科企業(yè)股份有限公司提交聽證會項目概況表格表一、宗地概況土地方全稱 項目宗地概況位置區(qū)域位置所在區(qū)四至范圍東南西北地段及等級現(xiàn)狀地形地貌地下情況待動遷情況需要安置或動遷的居民 戶人涉及單位或生產(chǎn)隊 個需要遷移的企業(yè)或工廠個其它交通出行公交線路在宗地及其周邊的起始站軌道交通距宗地最近的站點快速干道市中心距宗地最快可達線路其它現(xiàn)狀公共服務(wù)設(shè)施（距宗地3000米范圍內(nèi)列明數(shù)量、名稱、距離）教育設(shè)施（列數(shù)量）小學(xué)中學(xué)大專院校幼托商業(yè)網(wǎng)點綜合商場超級市場農(nóng)貿(mào)市場其它銀行郵局文化體育公園運動場館圖書館游泳館其它醫(yī)院大市政配套周邊環(huán)境表二、經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)項目宗地用地平衡表依據(jù)面積（公頃）比例現(xiàn)狀用地性質(zhì)居住用地住宅用地公建用地區(qū)內(nèi)道路用地綠地公共綠地退道路綠化帶市政用地道路用地總用地規(guī)劃批準經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)情況依據(jù)總建筑面積萬平方米比例其中住宅面積多層住宅高層住宅公建面積經(jīng)營性公建非經(jīng)營性公建公建項目主要內(nèi)容分類項目名稱建筑面積占地面積經(jīng)營性公建項目1234N非經(jīng)營性公建項目1234N綜合指標(biāo)容積率綜合容積率住宅容積率其它指標(biāo)建筑覆蓋率綠化率控高備注表三、合作條件合作方式（主要包括獲得項目或土地的方式、土地前期開發(fā)工作、規(guī)劃調(diào)整、市政公建配套的要求等主要內(nèi)容）合作依據(jù)政府批文、權(quán)證名稱審批機關(guān)備注計劃立項批準文件規(guī)劃用地批準文件征地批文及其附圖方案設(shè)計批準文件建設(shè)用地批準文件其他政府文件合 作 要 求土地成本（成本構(gòu)成、樓面地價）付款條件其他要求項目所在地政府稅、費標(biāo)準表四、投資收益預(yù)測項 目 投 資 收 益 測 算規(guī)劃指標(biāo)用地面積（萬平方米）建筑面積（萬平方米）合計 住宅 多層住宅 高層住宅 公建 經(jīng)營性 非經(jīng)營性成 本 預(yù) 測項目總金額（萬元）單價（元/平方米）一直接成本小計1土地獲得價款2開發(fā)前期準備費3主體建筑工程費4主體安裝工程費5紅線內(nèi)市政工程費6環(huán)境及配套設(shè)施費7開發(fā)間接費其中：營銷費用利息支出二管理費用總計投 資 收 益 測 算序號項目總金額/萬元單價/元/㎡備 注1銷售收入2直接成本3銷售稅金及附加4管理費用5總投資6毛利率%7稅前利潤8稅后利潤9銷售凈利率10總投資回報率11內(nèi)部收益率12啟動資金13最大資金占用附件3：萬科企業(yè)股份有限公司房地產(chǎn)項目
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