【正文】 站建造費(fèi)：土建、設(shè)備、各項(xiàng)設(shè)施學(xué)校：建造成本及配套資產(chǎn)購(gòu)置業(yè)主會(huì)所：設(shè)計(jì)、裝修費(fèi)、資產(chǎn)購(gòu)置、單體會(huì)所結(jié)構(gòu)收入歸屬情況較為復(fù)雜的地下室、車(chē)位等設(shè)施，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣ㄒ?guī)、開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售承諾等具體情況確定是否攤?cè)氡境杀卷?xiàng)目。（4）開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項(xiàng)目不能有償轉(zhuǎn)讓和取得經(jīng)營(yíng)收益權(quán)時(shí)，發(fā)生的沒(méi)有投資來(lái)源的費(fèi)用。（2）在開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會(huì)產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)收入的不可經(jīng)營(yíng)性公共配套設(shè)施支出，居委會(huì)、派出所、崗?fù)?、兒童?lè)園、自行車(chē)棚等設(shè)施的支出。主要包括以下幾類(lèi)：配套設(shè)施費(fèi)室外零星設(shè)施：各種指示牌、標(biāo)識(shí)牌、示意圖等室外背景音樂(lè)室外照明：室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈圍墻建造費(fèi)：包括永久性圍墻、圍欄及大門(mén)道路、廣場(chǎng)建造費(fèi)、道路廣場(chǎng)鋪設(shè)、開(kāi)設(shè)路口工程及補(bǔ)償費(fèi)等建筑小品：雕塑、噴泉、環(huán)廊、假山等綠化建設(shè)費(fèi)：區(qū)內(nèi)、區(qū)外綠化支出環(huán)境設(shè)計(jì)費(fèi)指項(xiàng)目所發(fā)生的園林環(huán)境造價(jià)，主要包括：五）室外智能化系統(tǒng)費(fèi)四）室外消防系統(tǒng)費(fèi)三）室外燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)二）室外采暖系統(tǒng)費(fèi)一）室外給排水系統(tǒng)費(fèi)背景音樂(lè)及安裝費(fèi)消防通風(fēng)及安裝費(fèi)高低壓配電及安裝費(fèi)發(fā)電機(jī)及其安裝費(fèi)電梯及其安裝費(fèi)空調(diào)及安裝費(fèi)二）室內(nèi)設(shè)備及其安裝費(fèi)主體安裝工程費(fèi)五）戶(hù)內(nèi)精裝修費(fèi)四）公共部位精裝修費(fèi)三）門(mén)窗工程結(jié)構(gòu)及粗裝修（含地下室部分），如系高層建筑，有裙房架空層及轉(zhuǎn)換層，原則上架空層結(jié)構(gòu)列入裙樓，轉(zhuǎn)換層結(jié)構(gòu)并入塔樓。包括土石方、樁基、護(hù)壁（坡）工程費(fèi)、基礎(chǔ)處理費(fèi)、樁基咨詢(xún)及檢測(cè)費(fèi)、降水主要包括：臨時(shí)圍板：包括設(shè)計(jì)、建造、裝飾費(fèi)用主體建筑工程費(fèi)臨時(shí)場(chǎng)地占用費(fèi)：含施工用臨時(shí)占道費(fèi)、臨時(shí)借用空地租費(fèi)臨時(shí)辦公室：租金、建造及裝飾費(fèi)用臨時(shí)圍墻：包括圍墻、圍欄設(shè)計(jì)、建造、裝飾費(fèi)用三）臨時(shí)設(shè)施費(fèi)場(chǎng)地平整：場(chǎng)地清運(yùn)費(fèi)、舊房拆除等費(fèi)用。3）臨時(shí)用電：接通紅線外施工用臨時(shí)用電規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、臨時(shí)管線鋪設(shè)、改造、遷移、臨時(shí)變壓器安裝及拆除費(fèi)用。臨時(shí)道路：接通紅線外施工用臨時(shí)道路的設(shè)計(jì)、建造費(fèi)用三）“三通一平”費(fèi)：增榮費(fèi)報(bào)批報(bào)建費(fèi)二）報(bào)建費(fèi)（3）其他：可行性研究費(fèi)、制圖、曬圖、趕圖費(fèi)等。規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：勘測(cè)丈量費(fèi)：包括初勘、祥勘。一）勘查設(shè)計(jì)費(fèi)指在取得土地開(kāi)發(fā)權(quán)之后、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期的水文地質(zhì)勘查、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、“三通一平”等前期費(fèi)用。拆遷補(bǔ)償費(fèi)：有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補(bǔ)償凈支出，安置及動(dòng)遷支出，農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)，危房補(bǔ)償費(fèi)。四）合作款項(xiàng)：補(bǔ)償合作方地價(jià)、合作項(xiàng)目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相應(yīng)稅金等。二）土地獲得價(jià)款4－2各成本項(xiàng)目的開(kāi)支范圍如下：8）7）6）5）4）3）2）1）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本核算應(yīng)視開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的具體情況，按制造成本法設(shè)置成本項(xiàng)目。四、根據(jù)核算和管理需要，對(duì)獨(dú)立的設(shè)計(jì)概算或施工圖預(yù)算的配套設(shè)施，不論其支出是否攤?cè)敕课莸乳_(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，均應(yīng)單獨(dú)作為成本核算對(duì)象。（3）在同一開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類(lèi)型相同、開(kāi)竣工時(shí)間相近、由同一施工單位施工或總包的群體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，可以合并為一個(gè)成本核算對(duì)象。（1）各單位可根據(jù)上述原則，參照下列條件，結(jié)合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、規(guī)模、周期、方式、功能設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)類(lèi)型、裝修檔次、層高、施工隊(duì)伍等因素和管理需要等當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，確定具體成本核算對(duì)象。成本的核算對(duì)象的確定原則：應(yīng)滿(mǎn)足成本計(jì)算的需要。成本核算對(duì)象的確定第八步：編制成本報(bào)表，根據(jù)成本核算和管理要求，總括反映各成本核算對(duì)象的成本情況。第七步：正確劃分可售面積、不可售面積（由主管部門(mén)劃分提供），根據(jù)有關(guān)規(guī)定分別計(jì)算可售面積、不可售面積應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本，正確結(jié)轉(zhuǎn)完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的銷(xiāo)售成本。第六步：正確劃分已完工和在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品之間的開(kāi)發(fā)成本，分別結(jié)轉(zhuǎn)完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。第五步：編制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本計(jì)算表，計(jì)算各成本核算對(duì)象的開(kāi)發(fā)總成本。第四步：將歸集的開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用按確定的方法、標(biāo)準(zhǔn)在各成本核算對(duì)象之間進(jìn)行分配。第三步：按受益原則和配比原則，確定應(yīng)分?jǐn)偝杀举M(fèi)用在各成本核算對(duì)象之間的分配方法、標(biāo)準(zhǔn)。第二步：設(shè)置有關(guān)成本核算會(huì)計(jì)科目，核算和歸集開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用。第一步：根據(jù)成本核算對(duì)象的確定原則和項(xiàng)目特點(diǎn)，確定成本核算對(duì)象。二、1－3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本核算的任務(wù)是：建立和完善成本核算基礎(chǔ)工作，合理確定成本計(jì)算對(duì)象，正確歸集和分配開(kāi)發(fā)成本的費(fèi)用，及時(shí)、準(zhǔn)確、完整地提供成本核算資料，以便及時(shí)發(fā)現(xiàn)成本管理中存在的問(wèn)題，尋求降低成本的途徑。1－1則一、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算指導(dǎo)本制度未涉及到的內(nèi)容或未盡事項(xiàng)．應(yīng)按照國(guó)家和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管理的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。本制度適用于各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)．各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)本單位的具體情況和項(xiàng)目特點(diǎn)，結(jié)合本制度的要求。則應(yīng)保證向客戶(hù)承諾的交工日期，以避免趕工成本和延期賠償；在市場(chǎng)和經(jīng)營(yíng)條件許可的情況下，應(yīng)注意加快項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏：應(yīng)減少現(xiàn)房積壓時(shí)間，減少利息費(fèi)用等成本．找出工程成本超、降的因素，并提出改進(jìn)措施和意見(jiàn)．審算部門(mén)應(yīng)對(duì)主體工程成本進(jìn)行跟蹤分析管理．進(jìn)行“三算”審算部門(mén)應(yīng)詳細(xì)核對(duì)工程量．審定價(jià)格、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)．計(jì)算工程總造價(jià)．做到資料完整．有根有據(jù)，數(shù)據(jù)準(zhǔn)確，也可聘請(qǐng)建行或國(guó)家有關(guān)部門(mén)進(jìn)行復(fù)審．3．“點(diǎn)工”◆◆◆◆◆甲方按租售承諾先行墊付的屬保修范圍的費(fèi)用采取一次性扣留保修金、自行保修的開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)對(duì)保修事項(xiàng)及其費(fèi)用有充分的預(yù)計(jì)，留足保修費(fèi)用。工程移交后，應(yīng)按施工合同有關(guān)條款和物業(yè)管理規(guī)定及時(shí)與施工單位簽訂《保修協(xié)議書(shū)》，以明確施工單位的保修范圍、保修責(zé)任（包括驗(yàn)收后出現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題的保修責(zé)任的約定）及處罰措施等。因施工單位原因延誤工程移交，給我方造成經(jīng)濟(jì)損失的，要按合同追究其責(zé)任。應(yīng)由施工單位、監(jiān)理單位和物業(yè)公司同時(shí)簽署．設(shè)計(jì)、工程、審算、銷(xiāo)售和物業(yè)管理部門(mén)必須參加工程結(jié)構(gòu)驗(yàn)收、裝修驗(yàn)收及總體驗(yàn)收等。領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)．各單位必須建立健全材料的詢(xún)價(jià)、定價(jià)、簽約、進(jìn)貨和驗(yàn)收保管相分離的內(nèi)部牽制制度，《采購(gòu)合同》中必須載明：因供貨商供貨不及時(shí)成質(zhì)量、數(shù)量等問(wèn)題對(duì)工程進(jìn)度、工程質(zhì)量造成工程管理部門(mén)對(duì)到貨的甲供材料和設(shè)備的數(shù)量、質(zhì)量及規(guī)格，要當(dāng)場(chǎng)檢查驗(yàn)收并出具檢驗(yàn)報(bào)告，辦理驗(yàn)收手續(xù)，妥善保管。◆◆◆◆3）、應(yīng)按工程實(shí)際進(jìn)度合理安排采購(gòu)數(shù)量和具體進(jìn)貨時(shí)間，防止積壓或造成窩工現(xiàn)象．2）、實(shí)行甲供或甲定已供的材料和設(shè)備應(yīng)盡量不支付采購(gòu)保管費(fèi)。甲定乙供和乙供，并在工程施工承包合同中加以明確：項(xiàng)目開(kāi)工前，設(shè)計(jì)或工程管理部門(mén)應(yīng)及時(shí)列出所需材料及設(shè)備消單，一般按照下列原則決定甲供、（五）工程材料及設(shè)備管理工程進(jìn)度款支付達(dá)到工程造價(jià)85％時(shí)◆◆對(duì)照施工合同及進(jìn)度計(jì)劃，審核工程進(jìn)度內(nèi)容和完工部位（主◆◆原則上不向施工單位支付備料款．確需支付者隱蔽工程驗(yàn)收記錄按順序進(jìn)行整理，存入工程技術(shù)檔案。隱蔽工程的驗(yàn)收．必須由工程、預(yù)算人員聯(lián)合施工單位、質(zhì)檢部門(mén)共同參加并辦理書(shū)面手續(xù)。一旦發(fā)現(xiàn)質(zhì)量事故，必須組織有關(guān)部門(mén)詳細(xì)調(diào)查、分析事故原因，提交事故情況報(bào)告及防患措施，明確事故責(zé)任并督促責(zé)任單位，按照質(zhì)檢部門(mén)認(rèn)可的書(shū)面處理方案予以落實(shí)。項(xiàng)目開(kāi)工前，原則上應(yīng)通過(guò)招標(biāo)方式擇優(yōu)選擇具有合法資格與有效資質(zhì)等級(jí)的監(jiān)理單位。我方設(shè)計(jì)變更的審批權(quán)限由各開(kāi)發(fā)單位根據(jù)自身實(shí)際情況而定。凡實(shí)行造價(jià)大包干的工程和取費(fèi)系數(shù)中已計(jì)取預(yù)算包干費(fèi)或不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)的工程項(xiàng)目。簽證內(nèi)容、原因、工程量必須清楚明了，涂改后的簽證及復(fù)印件不得作為結(jié)算依據(jù)?，F(xiàn)場(chǎng)簽證必須列清事由、工程實(shí)物量及其價(jià)值量，并由甲方主管工程師和預(yù)算人員以及監(jiān)理單位現(xiàn)場(chǎng)管理人員共同簽名，其中甲方預(yù)算人員必須對(duì)工程量、單價(jià)、用工量負(fù)責(zé)把關(guān)。現(xiàn)場(chǎng)簽證要反復(fù)對(duì)照合同及有關(guān)文件規(guī)定慎重處理。應(yīng)建立健全施工隊(duì)伍檔案，跟蹤評(píng)估其資信、技術(shù)力量等．凡投資額超過(guò)人民幣1，000萬(wàn)元的工程項(xiàng)目若采取邀請(qǐng)招標(biāo)方式。同等條件下，應(yīng)盡量選擇企業(yè)類(lèi)別或工程類(lèi)別高而取費(fèi)較低的單位。應(yīng)組織設(shè)計(jì)、工程、預(yù)算、財(cái)務(wù)四大專(zhuān)業(yè)人員聯(lián)臺(tái)組成招標(biāo)工作小組，就招標(biāo)范圍、招標(biāo)內(nèi)容、招標(biāo)條件等進(jìn)行進(jìn)詳細(xì)、具體的策劃，擬訂標(biāo)書(shū)，開(kāi)展招標(biāo)活動(dòng)；對(duì)投標(biāo)單位應(yīng)就其資質(zhì)、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、技術(shù)力量、以往施工項(xiàng)目和施工管理水平等進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)考讀，提出書(shū)面考察意見(jiàn)；對(duì)投標(biāo)情況進(jìn)行評(píng)估，提出書(shū)面評(píng)估意見(jiàn)。主體施工單位的選擇，必須采取公開(kāi)或邀請(qǐng)招標(biāo)方式進(jìn)行?？傮w規(guī)劃設(shè)計(jì)方案（必須包括建造成本控制總體目標(biāo)），應(yīng)首先上報(bào)領(lǐng)導(dǎo)牽頭組織的“規(guī)劃設(shè)計(jì)方案聽(tīng)證會(huì)”審查，獲通過(guò)后方可進(jìn)入下一設(shè)計(jì)階段（如單體設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)）。需委托設(shè)計(jì)院進(jìn)行的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作，應(yīng)采取地標(biāo)方式，擇優(yōu)確定。能由內(nèi)部完成的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作，應(yīng)由內(nèi)部自行完成；規(guī)劃設(shè)計(jì)單位的選擇由各開(kāi)發(fā)單位自行負(fù)責(zé)，但應(yīng)遵循以下原則：（二）規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制招標(biāo)或拍賣(mài)項(xiàng)目的競(jìng)價(jià)不得突破批準(zhǔn)的最高限階；合作建