【正文】 核算已開發(fā)完成并驗收合格的開發(fā)產(chǎn)品的實際成本。各成本核算對象的借方余額“。各成本核算對象的貸款余額“，存貨取帳套”開發(fā)成本在自定義資產(chǎn)負債表中，預(yù)提費用直接取帳套中“開發(fā)成本費用預(yù)提金額的確定：以電算化成本信息系統(tǒng)中的動態(tài)成本總額減帳面已列入成本總額的差額計提。5－3“預(yù)提費用“科目：核算按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則計提的，應(yīng)由本受益期、受益對象承擔(dān)的已經(jīng)發(fā)生或?qū)⒁l(fā)生、但尚未結(jié)算或支付的成本、費用。這類費用先歸集，再并按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計入各成本核算對象。待開發(fā)土地跨期待分攤成本項目開工前，所有成本均在成本核算對象’待開發(fā)土地“中核算；項目開工后，將已開工部分逐期自”待開工土地“中轉(zhuǎn)入”在建*期“。**項目 在建一期 住宅 裙樓 地下室 在建二期各級明細科目的詳置詳見“房地產(chǎn)成本核算科目明細表”在各級明細科目下，在按各成本核算對象設(shè)立核算項目，成本核算對象可分層次設(shè)立。期間費用期間費用包括管理費用、營業(yè)費用、財務(wù)費用三類，均不屬于房地產(chǎn)的制造成本范疇，其科目設(shè)置、歸集內(nèi)容、核算程序詳見《費用核算辦法》。12）銷售模型費13）展銷費：展位費、布置費、制作費等14）其他三）資本化利息：直接用于項目開發(fā)所借入資金的利息支出、匯兌損失、減去利息收入和匯兌受益的凈額。二）營銷推廣費項目開盤前發(fā)生的廣告、策劃、樣板間、賣場建設(shè)、售樓書、模型等所有營銷推廣費用，主要包括：1）媒介廣告費：電視、廣播、互聯(lián)網(wǎng)、報紙、雜志、公交廣告、電子屏2）廣告設(shè)施及發(fā)布費：車站廣告、路牌廣告3）現(xiàn)場包裝費：彩旗、氣球、條幅、花架、花籃、花盆4）促銷活動費：場租、勞務(wù)費、活動場所布置、工作人員餐費5）宣傳資料及禮品費：售樓書、各種禮品6）接待廳裝修、裝飾費：設(shè)計、工程、裝飾等7）現(xiàn)場銷售器具費：飲水機、家私等8）現(xiàn)場銷售人工費：工資、獎金、補貼等9）賣點增加費：10）看樓交通費：看樓專車運行費、修理費、司機行車費用11）樣板間：包括臨時樣板間的建造、設(shè)計、裝修等費用以及維持清潔、保安、維修費用。該成本項目下按各項配套設(shè)施設(shè)立明細科目進行核算，如“ 游泳池：土建、設(shè)備、設(shè)施業(yè)主會所：設(shè)計、裝修費、資產(chǎn)購置、單體會所結(jié)構(gòu)幼兒園：建造成本及配套資產(chǎn)購置學(xué)校：建造成本及配套資產(chǎn)購置兒童游樂設(shè)施車站建造費：土建、設(shè)備、各項設(shè)施開發(fā)間接費開發(fā)間接費核算與項目開發(fā)直接相關(guān)、但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費用性支出；以及與項目推廣銷售有關(guān)但發(fā)生在樓盤開盤前的費用支出。收入歸屬情況較為復(fù)雜的地下室、車位等設(shè)施，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣ㄒ?guī)、開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤?cè)氡境杀卷椖?。?） 開發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項目不能有償轉(zhuǎn)讓和取得經(jīng)營收益權(quán)時，發(fā)生的沒有投資來源的費用。主要包括以下幾類：（1） 在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會產(chǎn)生經(jīng)營收入的不可經(jīng)營性公共配套設(shè)施支出，居委會、派出所、崗?fù)?、兒童樂園、自行車棚等設(shè)施的支出。三） 門窗工程主要包括室外門窗、戶門、防火門的費用四） 公共部位精裝修費主要包括大堂、樓梯間、屋面、外立面及雨蓬的精裝修費用五） 戶內(nèi)精裝修費主要包括廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽臺、露臺的精裝修費用。三） 臨時設(shè)施費1） 臨時圍墻：包括圍墻、圍欄設(shè)計、建造、裝飾費用2） 臨時辦公室：租金、建造及裝飾費用3） 臨時場地占用費：含施工用臨時占道費、臨時借用空地租費4） 臨時圍板：包括設(shè)計、建造、裝飾費用主體建筑工程費指項目開發(fā)過程中發(fā)生的主體內(nèi)列入土建預(yù)算內(nèi)的各項費用。3） 臨時用水：接通紅線外施工用臨時給排水設(shè)施的設(shè)計、建造、管線鋪設(shè)、改造、遷移等費用。項目整體性批報建費：項目報建時按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的報批費。設(shè)計費：施工圖設(shè)計費、修改設(shè)計費等其他：可行性研究費、制圖、曬圖、趕圖費等。主要有：水文、地質(zhì)、文物和地基勘查費，沉降觀測費，日照測試費、拔地釘樁驗線費、復(fù)線費、定線費、放線費、建筑面積丈量費等。開發(fā)前期準(zhǔn)備費:指在取得土地開發(fā)權(quán)之后、項目開發(fā)前期的水文地質(zhì)勘查、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、“三通一平”等前期費用。四） 紅線外市政設(shè)施費：紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費、管線鋪設(shè)費、接口補償費。成本項目一般包括系列六項：1） 土地獲得價款2） 開發(fā)前期準(zhǔn)備費3） 主體建筑工程費4） 主體安裝工程費5） 社區(qū)管網(wǎng)工程費6） 園林環(huán)境工程費7） 配套設(shè)施費8） 開發(fā)間接費4－2各成本項目的開支范圍如下：土地獲得價款指為取得土地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項費用，主要包括以下內(nèi)容：二） 政府地價及市政配套費：支付的土地出讓金、土地開發(fā)費，向政府部門交納的大市政配套費、交納的契稅、土地使用費、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補交的地價。對于只為一個房屋等開發(fā)項目服務(wù)的、應(yīng)攤?cè)敕课莸乳_發(fā)項目成本且造價較低的配套設(shè)施，可以不單獨作為成本核算對象，發(fā)生的開發(fā)費用直接計入房屋等開發(fā)項目的成本?！敉恍^(qū)、同一期有高層、多層、復(fù)式等不同結(jié)構(gòu)的，還應(yīng)按結(jié)構(gòu)劃分成本核算對象?！舫善制冢▍^(qū)）開發(fā)的項目，可以以各期（區(qū)）為成本核算對象。（2） 在同一開發(fā)地點、結(jié)構(gòu)類型相同、開竣工時間相近、由同一施工單位施工或總包的群體開發(fā)項目，可以合并為一個成本核算對象。3－2 各單位可根據(jù)上述原則，參照下列條件，結(jié)合項目開發(fā)地點、規(guī)模、周期、方式、功能設(shè)計、結(jié)構(gòu)類型、裝修檔次、層高、施工隊伍等因素和管理需要等當(dāng)?shù)貙嶋H情況，確定具體成本核算對象。三、 成本核算對象的確定3－1 成本的核算對象的確定原則：應(yīng)滿足成本計算的需要。第七步：正確劃分可售面積、不可售面積（由主管部門劃分提供），根據(jù)有關(guān)規(guī)定分別計算可售面積、不可售面積應(yīng)負擔(dān)的成本，正確結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售成本。第五步：編制項目開發(fā)成本計算表，計算各成本核算對象的開發(fā)總成本。第三步：按受益原則和配比原則，確定應(yīng)分攤成本費用在各成本核算對象之間的分配方法、標(biāo)準(zhǔn)。二、 成本核算的基本程序成本核算的一般步驟：第一步：根據(jù)成本核算對象的確定原則和項目特點，確定成本核算對象。1－2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算的任務(wù)是：建立和完善成本核算基礎(chǔ)工作，合理確定成本計算對象，正確歸集和分配開發(fā)成本的費用，及時、準(zhǔn)確、完整地提供成本核算資料，以便及時發(fā)現(xiàn)成本管理中存在的問題，尋求降低成本的途徑。制定本單位的成本管理制度或管理辦法．在實際工作中不斷完善，并備案． 本制度未涉及到的內(nèi)容或未盡事項．應(yīng)按照國家和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 應(yīng)盡可能縮短項目開發(fā)經(jīng)營周期，減少期間費用。 工程結(jié)算要以我方掌握的設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證為準(zhǔn)，施工單位提供的設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證，一般只能作為參考． 3．“點工” 必須按照定頒價計取、結(jié)算． 審算部門應(yīng)詳細核對工程量．審定價格、取費標(biāo)準(zhǔn)．計算工程總造價．做到資料完整．有根有據(jù)，數(shù)據(jù)準(zhǔn)確，也可聘請建行或國家有關(guān)部門進行復(fù)審． 編制的預(yù)、結(jié)算書，應(yīng)當(dāng)有工資、材料、設(shè)備和有關(guān)經(jīng)濟指標(biāo)的計算過程及詳細的編制說明，扣清甲供材料款項． 審算部門應(yīng)對主體工程成本進行跟蹤分析管理．進行“三算” 對比 找出工程成本超、降的因素，并提出改進措施和意見．在審算部門提供的結(jié)算資料基礎(chǔ)上，財務(wù)部門應(yīng)當(dāng)結(jié)合預(yù)付備料款、代墊款項費用等債權(quán)、債務(wù)，對照合同詳細審核并編制工程財務(wù)決算書． （八）其他環(huán)節(jié)的成本控制 正式發(fā)售前，應(yīng)組織銷售、設(shè)計、工程和預(yù)算人員擬訂詳細的《銷售承諾事項清單》．逐項測算其建設(shè)成本，并對照原成本預(yù)算逐項審核．對學(xué)校、交通、水塔等配套，應(yīng)測算其運行成本，并列入項目完全成本范圍內(nèi)．《銷售承諾事項清單》及有關(guān)成本測算，須報各開發(fā)單位總經(jīng)理辦公會審查通過。 采取一次性扣留保修金、自行保修的開發(fā)企業(yè)，應(yīng)對保修事項及其費用有充分的預(yù)計，留足保修費用。因施工單位原因延誤工程移交，給我方造成經(jīng)濟損失的，要按合同追究其責(zé)任。 材料的代用應(yīng)由工程管理部門書面提出，設(shè)計單位和監(jiān)理單位通過．審算部門同意 領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)．甲供材料、設(shè)備的結(jié)算必須憑供貨合同、供貨廠家或商檢部門的檢驗合格證和我方工程管理部門的驗收檢驗證明以及結(jié)算清單．經(jīng)審算、財務(wù)部門審核無誤后，方能辦理結(jié)算． （六）竣工交付環(huán)節(jié)的成本控制 單項工程和項目竣工應(yīng)經(jīng)過自檢、復(fù)查、驗收三個環(huán)節(jié)才能移交． 設(shè)計、工程、審算、銷售和物業(yè)管理部門必須參加工程結(jié)構(gòu)驗收、裝修驗收及總體驗收等。 工程管理部門對到貨的甲供材料和設(shè)備的數(shù)量、質(zhì)量及規(guī)格，要當(dāng)場檢查驗收并出具檢驗報告，辦理驗收手續(xù)，妥善保管。 （五）工程材料及設(shè)備管理 項目開工前，設(shè)計或工程管理部門應(yīng)及時列出所需材料及設(shè)備消單，一般按照下列原則決定甲供、 甲定乙供和乙供，并在工程施工承包合同中加以明確： 1）、甲方能找到一級建材市場的、有進口免稅計劃指標(biāo)的、有特殊質(zhì)量要求和價格浮動幅度較大的材料和設(shè)備，應(yīng)實行甲供或甲定乙供，其余實行乙供； 2）、實行甲供或甲定已供的材料和設(shè)備應(yīng)盡量不支付采購保管費。 工程進度款的撥付應(yīng)當(dāng)按下列程序辦理： ◆ 施工單位按月報送施工進度計劃和工程進度完成月報表． ◆ 工程、預(yù)算部門會同監(jiān)理人員 對照施工合同及進度計劃，審核工程進度內(nèi)容和完工部位（主體結(jié)構(gòu)及隱蔽工程部分須提供照片）、工程質(zhì)量證明等資料： ◆ 預(yù)算部門整理復(fù)核工程價值量 ◆ 經(jīng)財務(wù)部門審核后按有關(guān)批準(zhǔn)程序付款并登記付款臺帳。隱蔽工程驗收記錄按順序進行整理，存入工程技術(shù)檔案。隱蔽工程的驗收．必須由工程、預(yù)算人員聯(lián)合施工單位、質(zhì)檢部門共同參加并辦理書面手續(xù)。爭故報告與處理方案應(yīng)一并存檔備案。 工程質(zhì)量監(jiān)控人員應(yīng)要求監(jiān)理單位密切配合，嚴格把關(guān)。 工程質(zhì)量與監(jiān)理 項目開工前，原則上應(yīng)通過招標(biāo)方式擇優(yōu)選擇具有合法資格與有效資質(zhì)等級的監(jiān)理單位。因業(yè)主要求或者因設(shè)計不當(dāng)，確實需要變更設(shè)計的，應(yīng)填寫《設(shè)計變更審批表》并編制預(yù)算，經(jīng)設(shè)計、監(jiān)理單位和我方有關(guān)負責(zé)人認可后，方可辦理，辦理過程中必須對照有關(guān)設(shè)計、施工或售樓合同，明確經(jīng)濟責(zé)任，杜絕盲目簽證。 凡實行造價大包干的工程和取費系數(shù)中已計取預(yù)算包干費或不可預(yù)見費的工程項目。 現(xiàn)場簽證必須按當(dāng)時發(fā)生當(dāng)時簽證的原則，在職后五日內(nèi)辦理完畢，嚴禁事后補簽。 現(xiàn)場簽證必須列清事由、工程實物量及其價值量，并由甲方主管工程師和預(yù)算人員以及監(jiān)理單位現(xiàn)場管理人員共同簽名，其中甲方預(yù)算人員必須對工程量、單價、用工量負責(zé)把關(guān)。 施工合同談判人員至少應(yīng)包括工程、預(yù)算兩方面的專業(yè)人員，合同條件必須符合招標(biāo)條件，合同條款及內(nèi)容概念應(yīng)消晰，不得因工程緊而不簽合同就開工。 零星工程應(yīng)當(dāng)在兩個以上的施工單位中，綜合考察其技術(shù)力量、報價等進行選擇。 凡投資額超過人民幣1，000萬元的工程項目若采取邀請招標(biāo)方式。 應(yīng)組織設(shè)計、工程、預(yù)算、財務(wù)四大專業(yè)人員聯(lián)臺組成招標(biāo)工作小組，就招標(biāo)范圍、招標(biāo)內(nèi)容、招標(biāo)條件等進行進詳細、具體的策劃，擬訂標(biāo)書，開展招標(biāo)活動；對投標(biāo)單位應(yīng)就其資質(zhì)、經(jīng)濟實力、技術(shù)力量、以往施工項目和施工管理水平等進行現(xiàn)場考讀，提出書面考察意見；對投標(biāo)情況進行評估，提出書面評估意見。設(shè)計、工程、預(yù)算人員應(yīng)會同監(jiān)理人員組成聯(lián)合小組，對施工圖的技術(shù)性、安全性、周密性、經(jīng)濟性（包括建成后的物業(yè)管理成本）等進行會審，提出明確的書面審查意見，并督促設(shè)計單位進行修正，避免或減少設(shè)計不合理甚至失誤所造成的投資損失浪費。每一階段都必須要求設(shè)計單位出具《設(shè)計概（預(yù)）算》，并在與上一階段的概（預(yù)）算進行認真分析、比較的基礎(chǔ)上編制我方的《建造成本概（預(yù)）算》，確定各成本單項的控制目標(biāo)，并以此控制下一階段的設(shè)計。 （二）規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)的成本控制 規(guī)劃設(shè)計單位的選擇由各開發(fā)單位自行負責(zé)，但應(yīng)遵循以下原則：u 能由內(nèi)部完成的規(guī)劃設(shè)計工作，應(yīng)由內(nèi)部自行完成；u 需委托設(shè)計院進行的規(guī)劃設(shè)計工作，應(yīng)采取地標(biāo)方式，擇優(yōu)確定。 若項目立項后，合作條件或招標(biāo)、拍賣條件等關(guān)鍵因是發(fā)生變化，并將對我方構(gòu)成重大不利影響時，應(yīng)重新提交《立項申請》?！犊尚行匝芯繄蟾妗烦龖?yīng)具備地塊基礎(chǔ)資料、周邊環(huán)境及其發(fā)展趨勢、合作方背景、合作方式及條件、初步規(guī)劃設(shè)計方案、開發(fā)節(jié)目及市場定位等基礎(chǔ)內(nèi)容外，還須包括以下內(nèi)容：u 成本費用估算和控制目標(biāo)及措施；u 投資及效益測算、利潤體現(xiàn)安排；u 稅務(wù)環(huán)境及其影響；u 資金計劃；u 《竟投方案》（僅限招標(biāo)、拍賣項目）；u 投資風(fēng)險田信及相應(yīng)的對策；u 項目綜合評價意見。各開發(fā)企業(yè)應(yīng)建立成本信息庫，互相交流成本