【正文】 一有情況，立即處理。l 每年不少于二次組織員工進(jìn)行防火演習(xí)，熟悉掌握各種消防器材和設(shè)施的使用方法，提高對(duì)火警的應(yīng)付能力。l 保證樓內(nèi)、樓外消防通道的暢通，各消防設(shè)施每周定期檢查，以確保完好無(wú)損。l 建立消防制度：根據(jù)小區(qū)樓層平面建立消防疏散圖、防火責(zé)任制，制定消防作戰(zhàn)方案、救護(hù)措施、定期檢查各類消防設(shè)施，明確防火檔案制度及消防員職責(zé)，并定期邀請(qǐng)消防專業(yè)人員進(jìn)行專題消防講課并指導(dǎo)培訓(xùn)，以做到防患于未然。 消防管理工作內(nèi)容： 消防設(shè)備、設(shè)施管理，消防人員培訓(xùn)、管理，建立應(yīng)急處理程序，消防意識(shí)宣傳等。日間重點(diǎn)在廣場(chǎng)、車場(chǎng)區(qū)域，夜間重點(diǎn)在小區(qū)周邊區(qū)域和停車場(chǎng)區(qū)域等。l 按要求做好日常安全管理工作記錄及交接班記錄。l 重點(diǎn)區(qū)域，重點(diǎn)管理。工作要點(diǎn)：l 嚴(yán)密巡查，根據(jù)制定巡邏路線圖，并按規(guī)定路線和時(shí)間實(shí)行24小時(shí)巡邏守衛(wèi)制度。l 冬季下雪天，及時(shí)清理路面積雪，保證區(qū)內(nèi)交通順暢。l 指揮車輛按位泊車，保持交通順暢。l 注意提醒車主關(guān)好車門(mén)窗，貴重物品隨身攜帶。工作要點(diǎn)：l 要求車輛服從指揮，按標(biāo)記駛?cè)腭偝觯或?yàn)有關(guān)證件。l 發(fā)生盜搶案件要積極協(xié)助處理，保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，快速報(bào)案，協(xié)助堵截、擒拿犯罪嫌疑人。l 巡邏崗認(rèn)真巡視、檢查廣場(chǎng)內(nèi)各區(qū)域交通情況，嚴(yán)禁任何有礙公共秩序的活動(dòng)和行為。工作要點(diǎn)：l 禮貌注視往來(lái)行人，發(fā)現(xiàn)可疑人員及時(shí)向機(jī)動(dòng)崗報(bào)告；l 作好車輛進(jìn)出登記，嚴(yán)禁違規(guī)車輛進(jìn)入?yún)^(qū)內(nèi)。（通常由主管擔(dān)任）安全崗的日間和夜間設(shè)置 安全崗位設(shè)置根據(jù)日間和夜間不同的安全管理要點(diǎn)而確定，且明確責(zé)任區(qū)域，可保證無(wú)論在日間或是夜間，所有區(qū)域都可涉及而無(wú)盲點(diǎn)，覆蓋空間和時(shí)間。作用：作為安全快速支援力量，應(yīng)付處理突發(fā)事件，檢查各崗位的狀況。作用：防止、消除安全及火災(zāi)隱患，巡查樓層安全狀態(tài)，保證無(wú)安全盲點(diǎn)，指揮交通疏導(dǎo)等。作用：區(qū)內(nèi)車輛、人流進(jìn)出管制，對(duì)安全重要部位進(jìn)行定崗防范。消防安全消除火災(zāi)隱患。富田太陽(yáng)城巡邏崗構(gòu)筑了其第一道安全防線，小區(qū)各入口、車場(chǎng)固定崗構(gòu)筑了小區(qū)的第二道安全防線，公共通道構(gòu)筑了小區(qū)第三道安全防線，巡樓護(hù)管員構(gòu)筑了小區(qū)第四道安全防線。第三節(jié) 公共秩序管理服務(wù)方案安全工作是重中之重。定期測(cè)試系統(tǒng)的接地電阻，保證小于4歐姆以下，否則應(yīng)采取相應(yīng)措施。l 室外雨水井、污水井要定期清理，防止污物沉積。工作要點(diǎn)：l 定期對(duì)小區(qū)附屬設(shè)施進(jìn)行巡檢，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。商業(yè)二次裝修按規(guī)定須報(bào)消防審批的，要及時(shí)辦理。l 定期進(jìn)行基礎(chǔ)和整體觀測(cè)，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)向業(yè)主委員會(huì)匯報(bào)，組織有關(guān)專家會(huì)診，提出意見(jiàn)。 房屋及附屬設(shè)施的維護(hù)、修繕工作內(nèi)容：保持結(jié)構(gòu)不被任意改動(dòng)，外墻、門(mén)窗、地面、天花板完好和及時(shí)修復(fù)，確保小區(qū)各部位結(jié)構(gòu)安全，外觀完好。l 加強(qiáng)供配電室氣體消防系統(tǒng)的檢查，氣瓶壓力是否正常，電磁閥動(dòng)作是否可靠等。l 對(duì)不經(jīng)常啟動(dòng)的泵類設(shè)備，應(yīng)定期試運(yùn)行。l 24小時(shí)安全值班，密切監(jiān)視系統(tǒng)運(yùn)行，認(rèn)真對(duì)待每一次報(bào)警和每一臺(tái)消防設(shè)備的動(dòng)作，增加巡檢力度和預(yù)防性維修保養(yǎng)。 消防系統(tǒng)工作內(nèi)容： 負(fù)責(zé)消防設(shè)備的巡檢、維護(hù)、維修，保持消防系統(tǒng)各設(shè)備的正常工作狀態(tài)，保證系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)正常可靠，及時(shí)消除各種消防隱患。l 水池、水箱的清洗要有取得健康證的工作人員進(jìn)行，并取得衛(wèi)生防疫部門(mén)頒發(fā)的檢驗(yàn)合格證。工作要點(diǎn)：l 定期檢查生活水泵、排水泵的運(yùn)行情況，檢查水池、水箱和各類管網(wǎng)是否有異常，防止跑冒滴漏。l 在條件允許的情況下，選用節(jié)能燈具，安裝定時(shí)器和紅外感應(yīng)開(kāi)關(guān)，為業(yè)主節(jié)約能源。工作要點(diǎn)：l 加強(qiáng)巡檢工作，發(fā)現(xiàn)照明設(shè)施損壞及時(shí)修復(fù)。l 值班人員每班對(duì)配電室巡檢，加強(qiáng)預(yù)防性維修和年度保養(yǎng)，認(rèn)真填寫(xiě)巡檢和保養(yǎng)記錄。l 配備專業(yè)人員管理供配電設(shè)備，操作人員實(shí)行持證上崗，按規(guī)程操作。 供配電設(shè)備工作內(nèi)容：維護(hù)供配電設(shè)備的良好工作狀態(tài)，確保小區(qū)電源供應(yīng)正常，為營(yíng)業(yè)以及居民用電提供可靠的電力保證。同時(shí)按公司ISO9001和ISO14001質(zhì)量保證體系要求進(jìn)行管理，如《設(shè)備設(shè)施管理程序》、《供配電管理程序》、《給排水管理程序》、《消防管理程序》等程序文件，《設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)手冊(cè)》、各類設(shè)備操作規(guī)程等作業(yè)指導(dǎo)書(shū)，使我們的設(shè)備設(shè)施管理規(guī)范化、程序化。l 工程改造資料：在小區(qū)運(yùn)作中，不可避免的會(huì)發(fā)生各種工程改造，所有的技術(shù)資料、圖紙均需詳細(xì)編目留存，以備日后詢查。l 建立設(shè)備卡，除抄錄設(shè)備的原始技術(shù)資料外，每次維修保養(yǎng)的過(guò)程特別是原始技術(shù)資料中無(wú)法反映的零配件型號(hào)等均需記錄在卡，便于日后維修。（二） 運(yùn)行管理資料l 對(duì)所有設(shè)備設(shè)施及機(jī)房、管井進(jìn)行編號(hào)掛牌，各類管道、流向、閥門(mén)狀態(tài)等清楚標(biāo)示，各類安全警示牌放置到位；劃分責(zé)任區(qū)，指定責(zé)任人，并記錄在案。 小區(qū)運(yùn)作伊始，我們就將建立詳盡完善的物業(yè)檔案資料，為以后的管理打下良好的基礎(chǔ)。l 各種信息反饋處理時(shí)間：信息反饋類型處理時(shí)間備 注一般的水電維修5~15分鐘之內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)處理客戶對(duì)服務(wù)質(zhì)量的投訴接到投訴即時(shí)提出誠(chéng)懇的處理意見(jiàn)，并在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候進(jìn)行回訪消防事故3分鐘之內(nèi)有關(guān)人員必須趕到現(xiàn)場(chǎng)其他各類緊急事件接報(bào)后有關(guān)人員最遲不超過(guò)3分鐘趕到現(xiàn)場(chǎng)７． 物業(yè)資料管理物業(yè)資料是物業(yè)管理的重要資源。l 建立與振興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司定期座談的制度，虛心聽(tīng)取開(kāi)發(fā)商意見(jiàn)和建議。l 每半年做一次對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的意見(jiàn)調(diào)查，廣泛征求客戶意見(jiàn)，并將調(diào)查結(jié)果整理匯編，進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，查找問(wèn)題原因，提出改進(jìn)方案。l 設(shè)立24小時(shí)客戶投訴熱線，24小時(shí)接受投訴。６．信息反饋（投訴處理）渠道及時(shí)間為了確保小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，使客戶滿意率達(dá)到和保持95%以上，管理處將設(shè)立多種信息反饋渠道，形成信息反饋網(wǎng)絡(luò)。 ５． 工作流程xx物業(yè)管理公司在物業(yè)管理服務(wù)中擁有一套完善的、實(shí)踐多年非常成功的工作流程。l 由行政管理制度、ISO9000質(zhì)量體系文件組成的制度自我約束機(jī)制，以及由員工意見(jiàn)反饋、省教育廳、上級(jí)公司定期審查的監(jiān)督機(jī)制；（如圖）客戶投訴意見(jiàn)調(diào)查富田太陽(yáng)城管理處各職能部門(mén)各崗位員工監(jiān)督機(jī)構(gòu)信息反饋ISO9000質(zhì) 量體 系市區(qū)政府主管部門(mén)河南振興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司河南國(guó)基物業(yè)管理有限公司說(shuō)明：河南振興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、市區(qū)政府主管部門(mén)、國(guó)基物業(yè)管理公司都是管理處工作的監(jiān)督者。員工只有認(rèn)同了公司的理念，對(duì)公司才會(huì)有歸屬感，才會(huì)有更多的工作激情。l 計(jì)劃目標(biāo)責(zé)任制：按照國(guó)優(yōu)考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合管理處實(shí)際制定各項(xiàng)管理、經(jīng)濟(jì)目標(biāo)，明確管理處相應(yīng)責(zé)任和權(quán)利，在實(shí)施過(guò)程中抓好權(quán)限下放和自我控制，實(shí)施過(guò)程中的檢查和改進(jìn)，進(jìn)行目標(biāo)成果評(píng)價(jià)，確定業(yè)績(jī)優(yōu)劣，并與個(gè)人利益和待遇相結(jié)合。收入支出管理，財(cái)務(wù)報(bào)告。信息、資料檔案管理。分管客戶服務(wù)部和維修部，具體安排、指導(dǎo)和檢查相關(guān)工作。負(fù)責(zé)檢查、考核、總結(jié)、改進(jìn)管理處工作，確定獎(jiǎng)懲。 主要工作內(nèi)容：制定管理處工作計(jì)劃，設(shè)立管理處組織機(jī)構(gòu)。為了確?！案惶锾?yáng)城”物業(yè)管理目標(biāo)承諾能夠按時(shí)有效地落實(shí)，保證管理成效，xx物業(yè)將選派高素質(zhì)的管理和技術(shù)骨干組成“富田太陽(yáng)城”管理處，實(shí)行經(jīng)理責(zé)任制，并明確參與“富田太陽(yáng)城”物業(yè)管理的各有關(guān)機(jī)構(gòu)或單位各自的職責(zé)和承擔(dān)的作用，對(duì)該物業(yè)的管理實(shí)行執(zhí)行機(jī)構(gòu)、責(zé)任機(jī)構(gòu)、監(jiān)督機(jī)構(gòu)有機(jī)結(jié)合的管理機(jī)制，全面導(dǎo)入ISO9001和ISO14001質(zhì)量管理體系，嚴(yán)格考核，充分發(fā)揮員工的工作潛能和熱情，從而達(dá)到理想的管理服務(wù)成效。第七章 富田太陽(yáng)城物業(yè)管理服務(wù)方案根據(jù)目前對(duì)富田太陽(yáng)城項(xiàng)目的了解和分析，我們將按照分類、細(xì)化原則提出具體的物業(yè)管理服務(wù)方案。7. 按照國(guó)家相關(guān)法律規(guī)定，社會(huì)醫(yī)療保險(xiǎn)企業(yè)繳納部分占員工工資總額的8%。5. 工裝按兩年折舊，其中管理人員每人冬裝兩套，標(biāo)準(zhǔn)為600元/套，夏裝2套，標(biāo)準(zhǔn)為200元/套；維修人員冬裝2套，標(biāo)準(zhǔn)為200元/套，夏裝兩套，標(biāo)準(zhǔn)為140元/套；護(hù)管冬裝兩套，標(biāo)準(zhǔn)為300/套，夏裝兩套，標(biāo)準(zhǔn)為130元/套；保潔人員冬裝兩套，標(biāo)準(zhǔn)為160元/套，夏裝兩套，標(biāo)準(zhǔn)為80元/套。3. 按照國(guó)家及河南省關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)“傭金制”的相關(guān)說(shuō)明，物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)中所發(fā)生的所有合理費(fèi)用（含辦公費(fèi)、保潔費(fèi)、維保費(fèi)等）由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)，即不經(jīng)由物業(yè)管理企業(yè)走帳，但物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)列具詳細(xì)的支出報(bào)表報(bào)由開(kāi)發(fā)商審核，而物業(yè)管理企業(yè)只收取人工費(fèi)用、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)、管理傭金和稅金共計(jì)50168元/月。 傭金制的幾點(diǎn)說(shuō)明1. 根據(jù)富田太陽(yáng)城物業(yè)及周邊物業(yè)的整體情況，為便于和開(kāi)發(fā)商溝通協(xié)調(diào)，同時(shí)也為了確保物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，xx物業(yè)擬對(duì)富田太陽(yáng)城的物業(yè)管理采用傭金制的合作模式。 各類器械，工具裝備以及辦公用品計(jì)劃（對(duì)講機(jī)按三年折舊計(jì)算，其余物品按五年折舊計(jì)算） 項(xiàng) 目配置數(shù)量單價(jià)合計(jì)備 注經(jīng)理桌椅1套辦公桌椅3套空調(diào)2臺(tái)電腦1臺(tái)不含中控室噴墨打印機(jī)1臺(tái)傳真機(jī)1臺(tái)保險(xiǎn)柜1臺(tái)驗(yàn)鈔機(jī)1臺(tái)沙發(fā)2套電話機(jī)3部照相機(jī)1部組合資料檔案柜5套其它辦公用品若干小 計(jì) 項(xiàng) 目配置數(shù)量單價(jià)合計(jì)備 注員工工作桌椅2套鐵架床1套更衣、儲(chǔ)物柜、工具柜2組75型室內(nèi)疏通機(jī)1臺(tái)電焊機(jī)1臺(tái)沖擊鉆1臺(tái)手電鉆2臺(tái)大小各一鋁合金梯1套長(zhǎng)中短各一測(cè)試儀器2套萬(wàn)用表、搖表等手工工具1批應(yīng)急燈9臺(tái)維修3臺(tái)，護(hù)管6臺(tái)潛水泵2臺(tái)小 計(jì) 項(xiàng) 目配置數(shù)量單價(jià)合計(jì)備 注剪草機(jī)1臺(tái)玻璃水刮4套保潔及澆花用膠管300米綠化養(yǎng)護(hù)工具1套小 計(jì)、消防裝備 項(xiàng) 目配置數(shù)量單價(jià)合計(jì)備 注員工工作桌椅5套鐵架床8套更衣、儲(chǔ)物柜、工具柜8組對(duì)講機(jī)5部警棍、機(jī)套等17副防毒面具17副小 計(jì)第六章 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用測(cè)算 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用測(cè)算（傭金制，按照一期24棟樓進(jìn)行測(cè)算）費(fèi)用項(xiàng)目目人員數(shù)量（41人）工資標(biāo)準(zhǔn)（元/月）社會(huì)統(tǒng)籌（元／月，%）醫(yī)療保險(xiǎn)（元/月，工資標(biāo)準(zhǔn)的8%）工 裝（元/月）合 計(jì)（元/月）管理處主任11800439144672450事物助理１1400342112671921管理員180019564671126設(shè)備主管1100024480281352設(shè)備運(yùn)行管理人員480019564284348護(hù)管隊(duì)長(zhǎng)190021972361227護(hù)管班長(zhǎng)370000362208護(hù)管員1560000369540廚師16000036636保潔班長(zhǎng)16001464820814保潔員1050000205200綠化工255000201140不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)按以上總費(fèi)用的2％計(jì)算639管理傭金8000稅金％計(jì)算2233總計(jì)42834即物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用（傭金制）為42834元／月②其他費(fèi)用序號(hào)項(xiàng)目測(cè) 算 依 據(jù)月支出（元）一辦公費(fèi)31501通訊費(fèi)⑴市內(nèi)電話：200*2+150*1=3505502低值易耗品3003辦公水電5004業(yè)務(wù)費(fèi)3005固定資產(chǎn)折舊對(duì)講機(jī)按三年折舊，其余物品按五年折舊計(jì)算1500二保潔、消殺費(fèi)20661工具費(fèi)按人均20元/月計(jì)算2202物料費(fèi)按人均20元/月計(jì)算2203垃圾清運(yùn)*3* 13264消殺費(fèi)300三維保費(fèi)用11001水系統(tǒng)綜合測(cè)算3002機(jī)電系統(tǒng)維修綜合測(cè)算5003低值易耗品按每月200元300四綠化費(fèi)用5001肥、藥200五不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)按以上項(xiàng)目費(fèi)用總數(shù)的2%計(jì)136七稅金%繳交382合計(jì)7334③物業(yè)管理服務(wù)收支測(cè)算Ａ.　根據(jù)以上測(cè)算，振興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司物業(yè)管理服務(wù)支出費(fèi)用為42834元/月 + 7334元/月 =50168元/月B、富田太陽(yáng)城教坊24棟，多層住宅建筑面積為110445㎡，小高層住宅面積為46278㎡，xx物業(yè)擬按照鄭