【正文】 險(xiǎn)。具體內(nèi)容：①政府繼續(xù)增加土地供給，特別是中小戶型普通商品房土地供給，增加普通商品房供給以抑制房價(jià)過快上漲，并將在新出讓土地合同中約定開工、竣工時(shí)間和具體違約處罰方式；②通過提高新拿土地門檻（土地出讓收費(fèi)款原則上不低于50%）促使在售或待建地快加快入市增加供給；③加大閑置土地清理和處罰力度，促使已出讓土地加快開發(fā)進(jìn)度，增加供給；④加快新房預(yù)售證辦理速度，以增加供給；⑤要求地方政府加快、加大保障型住房建設(shè)和供給。調(diào)控手段：綜合運(yùn)用土地、金融、稅收等手段。那2010年房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政基調(diào)和主要手段都比較明確了，屆時(shí)只要繼續(xù)關(guān)注國家一些新的政策即可。如果南京出臺的這個“新政20條”得到中央的認(rèn)可，也可為其他地方政府制定相關(guān)細(xì)則提供參考。明確規(guī)定2010年將建設(shè)650萬平方米保障性住房，拆遷100萬平方米舊房。如果不按照土地出讓合同約定的時(shí)間開工、竣工的，將按天收取違約金。對于2010年新出讓的土地項(xiàng)目，將根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模和建設(shè)周期，在出讓合同中明確項(xiàng)目的開工、竣工時(shí)間和相應(yīng)處罰條款。另外像已購房者在竣工交付使用前不得更名轉(zhuǎn)讓、開發(fā)商辦理預(yù)售證后必須在1個月內(nèi)開盤銷售，也不得捂盤等。但在國家的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)出臺之前，南京市“自住型購房”，主要是指首次購房。⑵、 一些含糊的問題得到了明確鑒定。且基調(diào)上比中央已出臺政策及預(yù)期溫和很多，2008年出臺的部分優(yōu)惠政策得到了差別化的延續(xù)。⑴、 所出臺的政策比較完整和全面，對市場的影響整體來說是偏正面的。 上海市政府30日也出臺了《本市貫徹國務(wù)院常務(wù)會議關(guān)于房地產(chǎn)市場健康發(fā)展政策措施的實(shí)施意見》。中成觀點(diǎn)：新拆遷條例出臺后，對市場影響到底如何？還得看具體正式內(nèi)容，但從傳遞出來的信息看，保護(hù)被拆遷人權(quán)益明顯提高，這應(yīng)該說是立法的進(jìn)步，但今后在實(shí)際執(zhí)行過程中，難度可能更大。新條例若明確此途徑，發(fā)生在拆遷領(lǐng)域的維權(quán)行為將更加合理、有序。明確規(guī)定：建設(shè)單位或受委托實(shí)施拆遷的單位，不得采取斷水、斷熱、斷氣、斷電等方式，或者以暴力、脅迫及其他非法手段實(shí)施拆遷。這也就是說，舊條例授權(quán)拆遷人，即開發(fā)商，拆除被拆遷人房屋的事今后是不允許的。這也就是說，不先解決征收、補(bǔ)償問題，就不得拆遷。新條例對“公共利益”進(jìn)行了列舉規(guī)定，不屬列舉規(guī)定的“公共利益”范疇的項(xiàng)目建設(shè)，其遇到的拆遷問題均遵循民事協(xié)商與合同途徑解決。而根據(jù)透露出的信息，新條例將有一些新的變化，主要體現(xiàn)在如下：⑴、區(qū)分“公共”與“非公共”利益新條例對因公共利益的征收、拆遷與非因公共利益的房地產(chǎn)開發(fā)、拆遷進(jìn)行了區(qū)分。2009年12月16日國務(wù)院法制辦召開專家研討會，聽取了民法、行政法方面的專家對《國有土地上房屋征收與拆遷補(bǔ)償條例(草案)》(簡稱新條例)的修改意見。兩相權(quán)衡，利弊在于這部分供求的平衡之間。中成觀點(diǎn)：這一切都表明，保障性住房（含廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房）將在今后3年快速增加，這可能會對一般商品房市場有一定沖擊。全國人大財(cái)經(jīng)委員會主任委員石秀詩近日透露，住房保障法已經(jīng)納入十一屆全國人大常委會立法規(guī)劃。意見強(qiáng)調(diào)，在優(yōu)先保證職工提取和個人住房貸款、留足備付準(zhǔn)備金的前提下，可將５０％以內(nèi)的住房公積金結(jié)余資金貸款支持保障性住房建設(shè)，貸款利率按照五年期以上個人住房公積金貸款利率上?。保埃?zhí)行，嚴(yán)格控制貸款規(guī)模，禁止無償調(diào)撥使用。并將嚴(yán)格執(zhí)行《20092011年廉租住房保障規(guī)劃》。12月18日上午，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部召開2010年全國建設(shè)工作會議。舊城或棚戶區(qū)改造、保障住房建設(shè)政策執(zhí)行力度將會加強(qiáng)，保障住房供應(yīng)可能井噴，并對商品房市場產(chǎn)生一定沖擊在“國四條”已經(jīng)明確要“繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)。其次，需要對個人房產(chǎn)的情況進(jìn)行全面深入的調(diào)查摸底，還要對征收標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行確認(rèn)，其中如何區(qū)分自住和投資界限、如何根據(jù)不同時(shí)間節(jié)點(diǎn)評估房產(chǎn)價(jià)值都是難點(diǎn)。因?yàn)檎魇瘴飿I(yè)稅實(shí)際操作難度很大，一般老百姓反彈力度也很大。這也必將抑制投機(jī)型房產(chǎn)投資行為的沖動，從而起到凈化市場秩序、防范泡沫的作用。物業(yè)稅其實(shí)是把原有涉及房地產(chǎn)的土地出讓金、土地增值稅、契稅、印花稅等多種稅費(fèi)統(tǒng)一，把一次性的大額費(fèi)用轉(zhuǎn)化為分年度支出，其本質(zhì)上則是對房地產(chǎn)征稅方式的調(diào)整。不過，盡管政府多次提出這一敏感話題，卻一直只聞雷聲不見雨點(diǎn)。征物業(yè)稅有望空轉(zhuǎn)實(shí)，可能會在局部一線高價(jià)城市試點(diǎn)關(guān)于開征物業(yè)稅，近幾年一直糾結(jié)著樓市。有些物業(yè)（如產(chǎn)權(quán)式酒店或商場）甚至不接受按揭貸款。二次申請放貸者：首付4成 利率上浮10%，% 三次申請放貸者： 利率上浮15%，% 四次以上申請放貸者：首付5成以上 利率上浮20%以上，%以上 非普通住宅（144㎡以上或別墅） 首次置業(yè)首付3成 利率下浮30%，% 2009年實(shí)際執(zhí)行情況：首付3成以上即可享受利率一定下浮優(yōu)惠；甚至只要首付4成以上，首次貸款購房一些銀行利率最低可優(yōu)惠30%，別墅類物業(yè)最高可優(yōu)惠29%。%，%。根據(jù)2007年的“”房貸政策及實(shí)際執(zhí)行情況，具體內(nèi)容如下：2010年房地產(chǎn)信貸政策預(yù)計(jì)執(zhí)行一覽表房屋類別 房貸款最低首付 房貸款利率 界定標(biāo)準(zhǔn)普通住宅（成都144㎡以下） 首次置業(yè)或改善性需求。在目前的市場和輿論背景下，2010年執(zhí)行“”由寬趨緊也是必然，但我們認(rèn)為暫時(shí)不會有更新的、更嚴(yán)厲的房貸政策出臺，最多會進(jìn)一步明確改善性需求鑒定標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格執(zhí)行改善性需求之外的二套房、三套及三套以上住房、非普通住宅等已有房貸政策，達(dá)到抑制投資（機(jī)）需求、穩(wěn)定房價(jià)即可。三、后期可能出臺政策差別利率房貸政策細(xì)則可能明確在房地產(chǎn)金融信貸政策中，針對購房者的按揭貸款政策是最有殺傷力的，2007年“”房貸新政讓房地產(chǎn)市場驟然墜落就是例證。解讀：國土資源部若能嚴(yán)格清查、處置和預(yù)防閑置土地，將是最快和最有效增加市場商品房供給的途徑，也是遏制房價(jià)過快上漲最有效的手段之一。按照要求，省級國土部門要督促檢查市、縣國土部門，采取切實(shí)有效措施，落實(shí)已供應(yīng)土地開發(fā)利用監(jiān)管責(zé)任，實(shí)時(shí)掌握已供土地特別是房地產(chǎn)用地的開發(fā)利用情況，通過土地市場動態(tài)監(jiān)測與監(jiān)管系統(tǒng)及時(shí)上傳國土部。同時(shí)，各地必須將各類已供土地的開發(fā)利用情況，包括已供土地的受讓人、位置、面積、用途、成交時(shí)間、成交價(jià)格、出讓金繳納情況、合同約定的開竣工時(shí)間等信息上傳，并向社會公開。據(jù)介紹，國土部將進(jìn)一步規(guī)范土地供應(yīng)行為。而加大保障性住房建設(shè)、擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用房購房范圍將分流部分剛性需求客群，具體影響力度需要看各個地方保障性住房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)規(guī)模和具體政策、推出時(shí)間等。住建部人士表示，約見這些副市長的目的有兩個：其一，統(tǒng)一思想貫徹“國四條”；其二，協(xié)商完成保障性住房計(jì)劃，但兩者聯(lián)系緊密。★配套措施：⑴、全面清查已出讓土地使用情況，嚴(yán)格執(zhí)行已出讓土地開工、竣工時(shí)間和相關(guān)處罰性稅費(fèi)和無償回收政策；⑵、調(diào)整土地讓方式，規(guī)范新出讓土地合同，限時(shí)開工和完工最后時(shí)間，并把出讓地塊小型化。 解讀：★主觀愿望：⑴、提高政府土地出讓收入和支出的規(guī)范性與合理性，增加保障房建設(shè)資金等；⑵、提高土地供應(yīng)和使用效率，一定程度上打擊開發(fā)商囤地炒地；⑶、促使開發(fā)商加快手中樓盤開發(fā)和銷售，以加快回籠資金，達(dá)到增加有效供給的愿望。五部委出臺政策提高購地門檻2009年12月17日財(cái)政部、國土資源部、央行、監(jiān)察部、審計(jì)署日前聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》。力爭到2012年末，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題。解讀：2007年打擊排號收錢、控制房源捂盤、催促開工和上市時(shí)間等政策可能會再現(xiàn)，但關(guān)鍵看地方政府會不會嚴(yán)格執(zhí)行。繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場秩序，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)測，完善土地招拍掛和商品房預(yù)售等制度。解讀：二套房貸政策必然會收緊，高端大戶型物業(yè)將受壓，部分投資（機(jī)）需求會被擠出市場，但關(guān)鍵在銀行執(zhí)行力度?！锢^續(xù)支持居民自住和改善型住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購房。其重點(diǎn)目標(biāo)是遏制部分城