【正文】 心領(lǐng)導(dǎo)制定分階段銷售計劃的制定營銷管理中心制定銷售計劃的調(diào)整營銷管理中心調(diào)整銷售計劃的執(zhí)行銷售部全權(quán)負(fù)責(zé)客戶登記銷售部協(xié)助市場部建立客戶資料庫協(xié)助產(chǎn)品管理中心改善產(chǎn)品銷售部根據(jù)市場的變化，及時向項目公司設(shè)計部門提出建議，完善產(chǎn)品，并報營銷管理中心備案銷售現(xiàn)場的管理銷售現(xiàn)場的日常經(jīng)營管理，包括售樓處、樣板間等現(xiàn)場銷售工具的管理房展會及其它促銷活動的現(xiàn)場服務(wù)依據(jù)公司的銷售方案執(zhí)行并報營銷管理中心備案銷售過程中的法律手續(xù)服務(wù)全權(quán)處置銷售人員培訓(xùn)全權(quán)處置二、營銷管理中心職責(zé)綜述1. 完善市場、銷售方面的業(yè)務(wù)流程，制定、推行、監(jiān)督實(shí)施有關(guān)管理制度。十一、建立應(yīng)急事件管理以動態(tài)博弈網(wǎng)絡(luò)為技術(shù)，建立應(yīng)急事件管理系統(tǒng)。整個變更管理應(yīng)遵循變更管理流程（附圖2）進(jìn)行。批準(zhǔn)和審核后，按照變更合同額的大小，部分授權(quán)給項目公司。九、工程變更管理工程變更管理統(tǒng)一由工程管理中心負(fù)責(zé)。3. 合同的簽訂必須按照會簽制度執(zhí)行八、合同的執(zhí)行1. 合同簽訂后，經(jīng)辦人應(yīng)嚴(yán)格按合同條款的要求督促對方履行合同。（附圖1）9. 對專業(yè)承包商、材料供應(yīng)商和設(shè)備供應(yīng)商進(jìn)行動態(tài)管理，在施工過程中定期考核他們的情況，填寫他們的質(zhì)量記錄。7. 工程管理中心協(xié)助工程預(yù)算中心進(jìn)行工程招投標(biāo)工作。5. 合格的專業(yè)承包商、材料供應(yīng)商和設(shè)備供應(yīng)商名錄由工程管理中心批準(zhǔn)。3. 專業(yè)承包商、材料供應(yīng)商和設(shè)備供應(yīng)商的評定方法： 工程管理中心負(fù)責(zé)會同有關(guān)部門根據(jù)產(chǎn)品的不同類型、重要程度采用不同的評定方式：1) 現(xiàn)場評定：對影響工程質(zhì)量的關(guān)鍵分項工程，工程管理中心組織有關(guān)人員對專業(yè)承包商、材料供應(yīng)商和設(shè)備供應(yīng)商作現(xiàn)場考察評價；2) 會議評定：工程管理中心組織召集相關(guān)單位召開會議，對不同專業(yè)承包商、材料供應(yīng)商和設(shè)備供應(yīng)商產(chǎn)品的歷史資料（質(zhì)量、信譽(yù)、按期交貨能力及售后服務(wù)能力）進(jìn)行評定；3) 會議評定與現(xiàn)場評定相結(jié)合。五、項目管理報告工程管理中心負(fù)責(zé)對公司所有項目進(jìn)行定期監(jiān)控，并且不定時地進(jìn)行現(xiàn)場巡查。四、工程管理中心與項目公司工程部的工作流程1. 項目的WBS工作分解和總計劃進(jìn)度制定2. 制定項目工程目標(biāo)：項目描述；項目總預(yù)算描述；項目總工期描述3. WBS工作分解：按照過程或結(jié)果進(jìn)行WBS工作分解，如有必要編寫WBS工作分解字典4. 制定項目開發(fā)總計劃：與產(chǎn)品管理中心和項目公司前期人員協(xié)調(diào)溝通，共同制定項目開發(fā)總計劃和里程碑計劃(附件1)，并不定期根據(jù)實(shí)際情況更新計劃。工程部經(jīng)理的任免、工資待遇及獎金，由住宅建設(shè)事業(yè)部確定，并報人力資源部經(jīng)理。3. 項目公司工程部工作上受項目公司總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)。（三） 審核施工設(shè)計文件（四） 建立合格的總承包商、設(shè)備供應(yīng)商和材料供應(yīng)商數(shù)據(jù)庫，并配合工程預(yù)算中心進(jìn)行招投標(biāo)工作（五） 負(fù)責(zé)項目的設(shè)備和材料采購（六） 指導(dǎo)項目公司對工程施工進(jìn)行全生命周期的管理（七） 建立應(yīng)急事件管理系統(tǒng)（待建）（八） 組織業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，提高工程管理人員業(yè)務(wù)水平二、項目公司工程部職責(zé)（一） 項目前期和建筑設(shè)計階段1. 在工程管理中心指導(dǎo)下對工程項目進(jìn)行WBS工作分解2. 制定工程總計劃和里程碑計劃（附表1）3. 負(fù)責(zé)收集項目施工所涉及的有關(guān)政策法規(guī)：主要是項目所在地的特殊的施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)4. 配合項目前期人員做好施工準(zhǔn)備工作：平整土地工程；臨時水電工程；臨時現(xiàn)場辦公室及道路、圍墻等工程5. 負(fù)責(zé)收集項目所在地的工程建設(shè)資料：工程總承包商和各個專業(yè)承包商的情況；工程材料的價格情況；設(shè)備和材料供應(yīng)商的情況（附表2）6. 配合工程成本管理部進(jìn)行費(fèi)用估算7. 負(fù)責(zé)制定項目風(fēng)險管理計劃（附表3）8. 負(fù)責(zé)制定工程分包時間計劃表（附表4）9. 負(fù)責(zé)制定工程設(shè)備采購和材料采購時間計劃表（附表5，6）和在施工過程中評審供應(yīng)商（附表7）（二） 項目施工工程階段1. 負(fù)責(zé)工程進(jìn)度管理2. 負(fù)責(zé)工程質(zhì)量管理3. 配合工程成本管理部對項目進(jìn)行費(fèi)用管理4. 負(fù)責(zé)工程風(fēng)險管理5. 負(fù)責(zé)工程采購管理6. 配合工程成本管理部進(jìn)行合同管理（附表8）7. 協(xié)調(diào)工程變更管理（三） 項目銷售階段1. 負(fù)責(zé)對工程產(chǎn)品進(jìn)行保養(yǎng)和維護(hù)2. 按照產(chǎn)品營銷中心要求更改建筑產(chǎn)品，并進(jìn)行變更控制管理3. 對工程進(jìn)行項目后評估和總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)三、工程管理制度1. 工程管理中心受住宅建設(shè)事業(yè)部副總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)，在其職責(zé)范圍內(nèi)開展工作。18. 材料選樣；19. 設(shè)計部建筑師或裝飾設(shè)計師要求設(shè)計單位做出項目裝修材料樣板，并編寫裝修材料樣品清單，在合約分判及發(fā)標(biāo)時提供確定樣板給工程部、合約部；20. 樣板評審由設(shè)計部組織進(jìn)行，正式評審意見由駐本部建筑師或裝修設(shè)計師匯總，報公司領(lǐng)導(dǎo)通過評審意見，并將調(diào)整后確定樣板作為實(shí)施依據(jù)；21. 材料施工樣板：有必要定樣的所有面層材料及基層材料，工程部須協(xié)調(diào)分包在材料采購前送樣至建筑師或裝飾設(shè)計師進(jìn)行確認(rèn)，由建筑師或裝飾設(shè)計師在樣板上簽字后存放于駐現(xiàn)場建筑師處，在材料進(jìn)場時依照樣板進(jìn)行驗收；22. 公共裝飾工程由設(shè)計部配合工程部進(jìn)行施工技術(shù)支持，設(shè)計部側(cè)重設(shè)計效果的把握，工程部側(cè)重現(xiàn)場質(zhì)量、進(jìn)度、協(xié)調(diào)等方面的管理工作；23. 設(shè)計交底：施工單位辦理完畢開工報告及手續(xù)后，由工程部組織，設(shè)計部建筑師或裝飾設(shè)計師協(xié)同，由設(shè)計單位向施工單位負(fù)責(zé)人進(jìn)行技術(shù)交底，應(yīng)明確施工質(zhì)量控制要素，安全文明施工等現(xiàn)場管理的各項要求，并由工程部做好會議紀(jì)要，多方簽字后生效，設(shè)計部備案。6. 駐本部建筑師應(yīng)到施工現(xiàn)場巡視，對施工現(xiàn)場的效果進(jìn)行以下控制及檢查：7. 實(shí)際做法是否與設(shè)計相符；8. 材料是否與樣板相符；9. 色彩是否與原方案相同；10. 駐現(xiàn)場建筑師應(yīng)根據(jù)現(xiàn)場實(shí)際狀況判斷實(shí)施是否達(dá)到設(shè)計要求的預(yù)期效果，并及時向設(shè)計部建筑師反映效果情況；11. 發(fā)展中階段性駐本部建筑師負(fù)責(zé)組織設(shè)計部及公司領(lǐng)導(dǎo)參加的評審會對項目成果和最終成果的效果進(jìn)行評審，對現(xiàn)場效果達(dá)不到預(yù)期效果的需提出修改意見，項目設(shè)計小組做好記錄。 程序1. 駐本部建筑師與駐現(xiàn)場建筑師職責(zé)一致，對設(shè)計成果貫徹控制目標(biāo)一致，形成搭檔關(guān)系；2. 駐本部建筑師為設(shè)計部常駐人員，負(fù)責(zé)項目設(shè)計期間重點(diǎn)部位的設(shè)計管理，駐本部建筑師應(yīng)著重于宏觀設(shè)計角度進(jìn)行設(shè)計控制；3. 駐現(xiàn)場建筑師為常駐項目施工現(xiàn)場，負(fù)責(zé)項目實(shí)施期間和后期技術(shù)管理，駐現(xiàn)場建筑師應(yīng)著重于具體實(shí)施過程中實(shí)施細(xì)節(jié)的設(shè)計控制；4. 對于現(xiàn)場的問題，駐本部建筑師應(yīng)會同駐現(xiàn)場建筑師即時解決處理，不能即時解決的問題則做好記錄，交由設(shè)計單位或通過部門或公司評委會研究給予處理。5. 設(shè)計變更的分類:分為現(xiàn)場變更和技術(shù)變更兩類：1) 現(xiàn)場變更：凡由施工工藝、工序所引起的變更稱為現(xiàn)場變更；2) 技術(shù)變更：凡涉及效果、功能等重大設(shè)計修改的變更稱為技術(shù)變更；（四） 施工現(xiàn)場設(shè)計協(xié)調(diào)與效果控制程序為確?，F(xiàn)場施工滿足設(shè)計意圖，最終效果達(dá)到設(shè)計要求。避免設(shè)計單位直接發(fā)函施工單位進(jìn)行更改，從而導(dǎo)致設(shè)計失控；n 組織設(shè)計單位從設(shè)計角度做好項目成本的控制工作。4. 深入施工現(xiàn)場，配合駐現(xiàn)場建筑師做好環(huán)境施工的特殊效果的把關(guān)工作， 5. 參與項目的驗收6. 負(fù)責(zé)項目竣工驗收開始至入伙前的設(shè)計整改工作（四） 設(shè)計變更的審批1. 開工前：負(fù)責(zé)對涉及開發(fā)項目的概念設(shè)計、規(guī)劃設(shè)計招投標(biāo)（規(guī)劃、單體、裝修、綠化景觀）及施工圖設(shè)計的組織和審查.2. 開工后：1) 負(fù)責(zé)審查和協(xié)調(diào)項目建筑功能、立面、景觀、形象、裝修效果控制等的設(shè)計變更及管理；2) 負(fù)責(zé)賣場的重點(diǎn)跟蹤、樣板房施工的效果審驗及優(yōu)化、售樓處及環(huán)境施工的效果審驗及優(yōu)化、精裝表面工藝的質(zhì)量審查；3) 負(fù)責(zé)為解決現(xiàn)場技術(shù)問題提供原則性意見；4) 負(fù)責(zé)設(shè)計變更、重大變更直接協(xié)調(diào)設(shè)計院解決，做好變更原因、必要性及最終 變更意見決策. （五） 建筑成本的宏觀控制1. 負(fù)責(zé)從設(shè)計角度控制項目成本并建立相應(yīng)設(shè)計成本控制體系；2. 從材料及設(shè)備的選擇上控制項目成本；（六）