【正文】 　　其賬務(wù)處理是：借：主營業(yè)務(wù)成本　　 2 400 000　　工程施工——毛利 600 000　貸：主營業(yè)務(wù)收入 3 000 000第二年確認的合同收入＝（1 00080％）－300＝500第二年確認的合同毛利＝（1 000－800）80％－60＝100第二年確認的合同費用＝500－100＝400 　　其賬務(wù)處理是： 借：主營業(yè)務(wù)成本　　 4 000 000 工程施工——毛利 1 000 000 貸：主營業(yè)務(wù)收入 5 000 000第三年確認的合同收入＝1 000－（300＋500）＝200 第三年確認的合同毛利＝（1 000－750）－（60＋100） ＝90第三年確認的合同費用＝200－90＝110 　　其賬務(wù)處理是：借：主營業(yè)務(wù)成本　　 1 100 000 　工程施工——毛利 900 000 貸：主營業(yè)務(wù)收入 2 000 000補充說明一：完工進度實際上是累計完工進度。假定經(jīng)計算第一年完工進度為30％，第二年完工進度已達80％，經(jīng)測定前兩年的合同預(yù)計總成本均為800萬元。當期確認的合同收入=（合同總收入完工進度）－以前會計年度累計已確認的收入 當期確認的 毛 利=（合同總收入－合同預(yù)計總成本）完工進度－以前會計年度累計已確認的毛利當期確認的合同費用=當期確認的合同收入－當期確認的合同毛利－以前會計年度預(yù)計損失準備例：某建筑公司簽訂了一項合同總金額為1 000萬元的固定造價合同。80100%=100%3．對已完合同工作進行技術(shù)測量(技術(shù)測量法)該辦法是在無法根據(jù)上述兩種確定合同完工進度時所采用的一種技術(shù)測量方法，這種技術(shù)測量方法必須由專業(yè)技術(shù)人員在現(xiàn)場進行科學(xué)測定，而不能由建造承包商測定。甲公司第一年的合同完工進度=32247。根據(jù)上述資料，計算合同完工進度如下：　2．按已經(jīng)完成的合同工作量占合同預(yù)計總工作量的比例計算(工作量法)例2：甲公司簽訂了修建一條80公里長的公路建造合同，合同規(guī)定的工程總金額為30 000萬元，工期2年。根據(jù)建造合同準則，以下方法可以用于確定合同完工進度：1．按累計實際發(fā)生的合同成本占合同預(yù)計總成本的比例計算(成本法) 例1：某建筑公司簽訂了一項合同總金額為1 000萬元的建造合同，合同規(guī)定的建設(shè)期為三年。內(nèi)容： 耗用的人工費用1．直接費用 耗用的材料費用 耗用的機械使用費用 其他直接費用2．間接費用三、建造合同結(jié)果是否能夠可靠估計的判斷判斷建造合同的結(jié)果能夠可靠估計的條件——1．合同總收入能夠可靠地計量；2．與合同相關(guān)的經(jīng)濟利益能夠流入企業(yè)；3．在資產(chǎn)負債表日合同完工進度和為完成合同尚需發(fā)生的成本能夠可靠地確定；4．為完成合同已經(jīng)發(fā)生的合同成本能夠清楚地區(qū)分和可靠地計量，以便實際合同成本能夠與以前的預(yù)計成本相比較。其賬務(wù)處理是：借記“銀行存款”、“原材料”等科目，貸記“工程施工”或“生產(chǎn)成本”科目。例如，完成合同后處置殘余物資取得的收益。 （二）收入核算的賬務(wù)處理新舊核算方法比較經(jīng)濟業(yè)務(wù) 新 制 度 老 制 度 發(fā)生工程成本 借 工程施工—成本 貸 原材料同左結(jié)算工程價款借 應(yīng)收賬款 貸 工程結(jié)算 借 應(yīng)收賬款 貸 主營業(yè)務(wù)收入結(jié)轉(zhuǎn)收入、成本借 工程施工—毛利 主營業(yè)務(wù)成本 貸 主營業(yè)務(wù)收入借 主營業(yè)務(wù)成本 貸 工程施工工程完工借 工程結(jié)算 貸 工程施工—成本 工程施工—毛利二、建造合同收入和建造合同費用（一）建造合同收入建造合同收入包括合同中規(guī)定的初始收入以及因合同變更、索賠、獎勵等形成的收入四部分。：（1）周轉(zhuǎn)房開發(fā)完成交付使用時： 借：周轉(zhuǎn)房——在用周轉(zhuǎn)房 貸：開發(fā)產(chǎn)品——房屋（2）每月計提周轉(zhuǎn)房攤銷額時（一般按平均年限法）： 借：開發(fā)成本——房屋開發(fā) 貸：周轉(zhuǎn)房——周轉(zhuǎn)房攤銷（3）周轉(zhuǎn)過程中發(fā)生修理費用時： 借：開發(fā)成本——房屋開發(fā) 貸：銀行存款等（4）對外銷售周轉(zhuǎn)房，結(jié)轉(zhuǎn)實際成本時： 借：主營業(yè)務(wù)成本 周轉(zhuǎn)房——周轉(zhuǎn)房攤銷 貸：周轉(zhuǎn)房——在用周轉(zhuǎn)房第四講 建造合同一、概論（一）建造合同準則適用的范圍建造合同準則規(guī)范建造承包商建造工程合同的會計核算和相關(guān)信息的披露。其主要包括：開發(fā)專門為安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的房屋；企業(yè)開發(fā)完成的商品房，在尚未銷售以前用于安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的部分；搭建的用于安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的臨時簡易房屋。 借：庫存設(shè)備 836 400 貸：物資采購——設(shè)備 836 400 。 、銀行結(jié)算憑證等作如下分錄： 借：物資采購——設(shè)備 820 000 貸：銀行存款 820 000 ％，則購入電梯應(yīng)分配的采購保管費為16 400元。四、庫存設(shè)備和周轉(zhuǎn)房的核算（一）庫存設(shè)備的核算 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)備，是指將來經(jīng)安裝后構(gòu)成房屋或有關(guān)配套設(shè)施實體的有機組成部分，如各種供水、供電、通風、通訊、電梯、中央空調(diào)等設(shè)備。主要賬務(wù)處理： （1）代建工程開發(fā)時：借：開發(fā)成本——代建工程開發(fā)貸：銀行存款（支付規(guī)劃設(shè)計、工程等各種費用） 開發(fā)間接費用（結(jié)轉(zhuǎn)分配的間接費用）（2）代建工程開發(fā)完工時： 借：開發(fā)產(chǎn)品——代建工程 貸：開發(fā)成本——代建工程開發(fā)（二）房屋開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)房屋開發(fā)項目竣工驗收后，應(yīng)按各種房屋的用途，將房屋的實際開發(fā)成本分別結(jié)轉(zhuǎn)有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品賬戶。其主要包括：建設(shè)場地、各種房屋和市政工程。發(fā)生間接費用時： 借：開發(fā)間接費用 貸：應(yīng)付職工薪酬　　　　　　　　　　　 累計折舊 　　　　　　　　　　 長期待攤費用 　　　　 銀行存款　　　　　　　　　　　　　 周轉(zhuǎn)房—周轉(zhuǎn)房攤銷期末結(jié)轉(zhuǎn)時： 借：開發(fā)成本—房屋開發(fā)（某工程） 貸：開發(fā)間接費用如果開發(fā)企業(yè)不設(shè)置現(xiàn)場管理機構(gòu)而由企業(yè)（即公司本部）定期或不定期地派人到開發(fā)現(xiàn)場組織開發(fā)活動，其所發(fā)生的費用，除周轉(zhuǎn)房攤銷外，其他開發(fā)間接費可記入企業(yè)的管理費用。開發(fā)產(chǎn)品完工以后的借款利息，應(yīng)作為財務(wù)費用，計入當期損益。（8）周轉(zhuǎn)房攤銷：是指安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的房屋但不能直接確定為某項開發(fā)項目負擔而計提的攤銷費。（6）水電費：是指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位各管理部門耗用的水電費。（4）修理費：是指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位使用屬于固定資產(chǎn)的房屋、設(shè)備、儀器等發(fā)生的修理費。（2）福利費：是指按上項人員工資總額的實際發(fā)生的職工福利費。為了簡化核算手續(xù)，將它先記入“開發(fā)間接費用”科目，然后按照適當分配標準，分配記入各項開發(fā)產(chǎn)品成本。5．開發(fā)間接費用開發(fā)間接費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項費用。補充說明：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的配套設(shè)施，可以分為如下兩類：一類是開發(fā)小區(qū)內(nèi)不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，如水塔、鍋爐房、居委會、派出所、消防、幼托、自行車棚等，這類配套設(shè)施，沒有投資來源，不能有償轉(zhuǎn)讓，應(yīng)計入房屋或土地開發(fā)成本；另一類是能有償轉(zhuǎn)讓的城市規(guī)劃中規(guī)定的配套設(shè)施項目，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)營業(yè)性公共配套設(shè)施，如商店、銀行、郵局等。假定各項開發(fā)產(chǎn)品和幼兒園的預(yù)算成本如下：101商品房 1 000 000 181周轉(zhuǎn)房 800 000 102商品房 90 000 201配套設(shè)施——商店 500 000 151出租房 80 000 251幼兒園 320 000因此分配率＝32萬247。例：某開發(fā)企業(yè)某商品房開發(fā)工程的配套設(shè)施后于商品房開發(fā)工程進行，會計處理過程如下：（1）1至10月按月預(yù)提配套設(shè)施費100萬元：借：開發(fā)成本—房屋開發(fā)—揚州天下 100貸：預(yù)提費用—配套設(shè)施費 100（2）10月建設(shè)配套設(shè)施時，發(fā)生費用800萬元：借：開發(fā)成本—配套工程開發(fā) 800貸：銀行存款 800（3）配套設(shè)施竣工時：借：預(yù)提費用—配套設(shè)施費 800貸：開發(fā)成本—配套工程開發(fā) 800（4）同時結(jié)清預(yù)提費用：借：預(yù)提費用—配套設(shè)施費 200貸：開發(fā)成本—房屋開發(fā)—揚州天下 200例如：某開發(fā)小區(qū)內(nèi)幼兒園的開發(fā)成本應(yīng)由10102商品房、151出租房、181周轉(zhuǎn)房和201大型配套設(shè)施商店負擔。（1）若公共設(shè)施是與商品房開發(fā)同步開發(fā)的，其開發(fā)費用直接計入商品房開發(fā)成本；分不清受益對象或應(yīng)由兩個以上開發(fā)項目共同負擔的，可先通過“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)”賬戶歸集，待配套設(shè)施完成后，可按各開發(fā)項目的預(yù)算成本比例分配，其中應(yīng)由房屋開發(fā)成本負擔的部分，結(jié)轉(zhuǎn)“開發(fā)成本——房屋開發(fā)”賬戶。例：經(jīng)結(jié)算應(yīng)付建筑工程公司建筑安裝費320萬元。③如果企業(yè)自營施工大型建筑安裝工程，可以根據(jù)需要增設(shè)“工程施工”、“施工間接費用”等賬戶，用來核算和歸集自營工程的建筑安裝費用，月未實際成本轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)”的相應(yīng)成本項目中。①采用出包方式的，應(yīng)根據(jù)承包企業(yè)提交的“工程價款結(jié)算單”所列承付工程款計入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)”的相應(yīng)成本項目中。例：以銀行存款支付商品房開發(fā)的水文地質(zhì)勘察費、規(guī)劃設(shè)計費等50萬元。經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)的自用土地開發(fā)支出，自“開發(fā)成本—土地開發(fā)成本”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本—房屋開發(fā)成本”賬戶的借方。為本企業(yè)房屋開發(fā)用的土地，應(yīng)于開發(fā)完成投入使用時，將土地開發(fā)的實際成本結(jié)轉(zhuǎn)計入有關(guān)房屋的開發(fā)成本，具體可采用分項平行結(jié)轉(zhuǎn)法或歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)法。例：以銀行存款為進行商品房開發(fā)支付了土地征用費800萬元。（一）房屋開發(fā)成本費用的歸集1．土地征用及拆遷補償費，凡能分清負擔對象的，可直接計入房屋開發(fā)成本；凡不能分清負擔對象，或開發(fā)綜合性建設(shè)場地既為建造商品房之用，又對外銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，先計入“開發(fā)成本——土地開發(fā)”，待土地開發(fā)完成投放使用時，再按占用土地面積比例分配轉(zhuǎn)“開發(fā)成本——房屋開發(fā)”。其開發(fā)經(jīng)營的房屋按性質(zhì)和用途分為四種：；（出租房）；；。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)管理的要求、企業(yè)規(guī)模的大小、開發(fā)項目和開發(fā)間接費用的多少，將“開發(fā)成本”賬戶分解為“土地開發(fā)”、“房屋開發(fā)”、“配套設(shè)施開發(fā)”和“代建工程開發(fā)”四個一級賬戶，或者將“開發(fā)成本”和“開發(fā)間接費用”合并為一個賬戶。該賬戶的借方歸集月內(nèi)發(fā)生的各項開發(fā)間接費用，貸方反映月末按一定分配標準分配結(jié)轉(zhuǎn)有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品成本的費用總額，結(jié)轉(zhuǎn)后無余額。該賬戶的明細賬按開發(fā)項目的種類設(shè)置，如“土地開發(fā)”、“房屋開發(fā)”、“配套設(shè)施開發(fā)”和“代建工程開發(fā)”等，并在明細賬下按成本計算對象設(shè)置賬頁，按成本項目設(shè)置專欄，進行明細核算。1．“開發(fā)成本”賬戶該賬戶屬于成本類賬戶，核算企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程的開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用，以及企業(yè)對出租房進行裝飾及增補室內(nèi)設(shè)施而發(fā)生的出租房工程支出。土地開發(fā)項目如要負擔不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施費，還可增設(shè)“配套設(shè)施費”成本項目，用以核算應(yīng)計入土地開發(fā)成本的配套設(shè)施費。房屋開發(fā)成本明細賬開發(fā)項目名稱：甲小區(qū) 開發(fā)總面積：2 000㎡ 單位：元 5．公共配套設(shè)施費，指在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生，可計入土地、房屋開發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費用，如鍋爐房、水塔、居委會、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等設(shè)施支出。 3．基礎(chǔ)設(shè)施費，指土地、房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施以及道路等基礎(chǔ)設(shè)施費用。 （一）開發(fā)產(chǎn)品的成本項目 1．土地征用及拆遷補償費，指因開發(fā)房地產(chǎn)而征用土地所發(fā)生的各項費用，包括征地費、安置費以及原有建筑物的拆遷補償費。企業(yè)在開發(fā)、建設(shè)和經(jīng)營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的過程中發(fā)生的各種耗費，稱為開發(fā)經(jīng)營費用。成本核算對象應(yīng)在開工之前確定，一經(jīng)確定就不能隨意改變，更不能相互混淆。對于開發(fā)產(chǎn)品形態(tài)多樣的房