【正文】 訴你們，所有的人防用途的東西，產(chǎn)權(quán)都是國家所有。關(guān)于人防停車位的使用權(quán)問題，現(xiàn)在的爭議非常大。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停車位，但是這部分要被劃出來，不能發(fā)產(chǎn)權(quán)證。當(dāng)然這只是我的個人觀感，大家不必介意。真要有空襲了我絕對不會呆在高層建筑的地下室里，911的那棟大樓就是前車之見。　　人防工程是非常神經(jīng)的一樣中國特色的東西。起碼我不敢。比如12層以上要設(shè)置專門的消防電梯，17層以上設(shè)置剪刀樓梯，這些強制性規(guī)范已經(jīng)是鐵律。為什么呢？因為這些企業(yè)長期和消防部門打交道，跟消防部門之間的關(guān)系千絲萬縷源遠流長，往往由他們出面才能把事情辦成。在這個方面，審查那也是越來越嚴(yán)。因為很多消防上的要求是非常影響使用的，比如電梯間和樓梯間之間設(shè)置個1級防火門，那對業(yè)主進進出出來講，是非常不方便的。另外呢，我們的開發(fā)商，也的確是非常的不象話，要滿足消防規(guī)范的話，這個投入太大了。消防部門是武警官兵，不是政府機構(gòu)，這個大家心里要有數(shù)。至于人防報建，這個東西莫名其妙，我不知道這個算什么，我對任何備戰(zhàn)的東西，都心存惡感。沒有哪個小區(qū)的消防和人防設(shè)備是合格。我就一筆帶過了消防和人防專項審查這兩樣?xùn)|西搞死人。這個過程比較沒什么技術(shù)含量。嘿嘿?！　‘?dāng)然我這個是大概經(jīng)驗，在有些城市，停車位還是能賺錢的，比如廣州、深圳和上海的一些黃金地段的樓盤，據(jù)說停車位都能買到40萬一個。你這個車是不能垂直起降的。所以按經(jīng)驗值，每個停車位所須分擔(dān)的面積，基本上都是35到45平方米。我知道這個話一說出來糞青們就會向我開炮，說什么10幾20萬買一巴掌大的停車位，開發(fā)商還虧本？事實是，停下一臺車，的確只需要10個平方米不到的空間。　　那么，為什么開發(fā)商那么不愿意建大點地下室？因為建地下室是虧本的。立體機械停車位我相信很多人都見過，那玩意非常的不好使喚，進出一次花上半個小時那是非常正常的事情。比如所謂的子母車位啦，根本停不進去車的轉(zhuǎn)角位也放個車位啦，等等等等，不一而足。但是單體階段就不一樣了，就開始數(shù)了。車位不夠，基本上都別想通過單體審查。目前來說，我國各大城市在車位問題上管得那都是非常嚴(yán)格的，要求一般是每戶住宅配一個車位，商業(yè)一般是100平方米配一個車位。單體方案主要是些啥內(nèi)容呢？我個人是這么總結(jié)的：關(guān)鍵就是落實各空間的大小尺寸。單體審查、建筑工程規(guī)劃許可證規(guī)劃部門對單體設(shè)計的審查那也是非常嚴(yán)格的，但是總體來說，相對于總平面規(guī)劃，就比較容易通過一點。然后這個東西反過來又影響管線綜合設(shè)計，事實上是一回事。就是雨水和生活污水要分兩條管排。這個東西是市政部門發(fā)的，專門針對小區(qū)的排水。至于，呃，會引起什么生活上的麻煩，我也不知道。然后，高壓電線的接入口，一開始說得好好的，從某某變電站接，等到施工完畢，要正式接的時候，突然發(fā)現(xiàn)那個變電站已經(jīng)搬走了，又或者它的容量已經(jīng)超了，不能再讓你接，你得從其他地方接，這個時候只能花冤枉錢，亂引。我反正是被這個東西搞怕了。這種事情太常見了。但是接口在哪里呢？我現(xiàn)在告訴你們，無論開發(fā)商們在事先做多少準(zhǔn)備工作，做多少調(diào)查工作，都無法保證預(yù)留的接口不發(fā)生變化。你說，這樣的小區(qū)，能住嗎？　　管線綜合既然如此重要，那么我們說，我們設(shè)計的時候好好的考慮，好好的研究，不就行了嗎？事實上，是不行?？措娨暤臅r候千萬別開電腦，不然就得在黑暗之中耗一晚上。再然后，夏天千萬別開空調(diào)，一開就斷電跳閘。　　為什么我要這么強調(diào)這個管線綜合呢？如果它設(shè)計不好有什么后果呢？首先，就是給排水會整天出問題?！　∩尘w是不是基本沿著小區(qū)道路排布，不是搞到到處都是。作為非專業(yè)人士，要判斷一個小區(qū)的官線綜合設(shè)計好不好，只需要看兩個東西：你就這么走進一個小區(qū)，看它里面是不是有電線搭在樓和樓之間。上面這三樣?xùn)|西要科學(xué)的話，統(tǒng)統(tǒng)都得在地下走，從地下穿進各棟單體再連接進入千家萬戶。　　說了半天，管線綜合是啥？包括三大項：小區(qū)給排水管線、強電線路、弱電線路，這三項綜合起來考慮，根據(jù)各項設(shè)計規(guī)范科學(xué)統(tǒng)籌安排，放到同一張圖紙上。而且，被這個東西害死的公司比比皆是。嘿嘿）管線綜合審查、排水許可證　　管線綜合審查是規(guī)劃部門的專業(yè)審查內(nèi)容之一，我現(xiàn)在專門拿出來講，因為這個東西實在是非常，非常的專業(yè)啊。不是消防間距不夠，就是在不能開窗的地方開了窗，要么就是車道轉(zhuǎn)彎半徑太小，等等等等。我反正幾乎沒有見過能順順當(dāng)當(dāng)啥工作不做，干等著就能通過總平面審查的。消防車道的載重量那是有非常嚴(yán)格滴設(shè)計要求滴，反正我個人不知道這種草地能不能承載得起消防車。怎么辦？設(shè)置那種隱形消防車道，上面種草保持綠化，就指著圖紙說這就是一條消防道路?！　∑渌牡胤?，譬如消防通道的設(shè)置，高層建筑四周必須設(shè)立環(huán)形消防車道。把凈用地面積一加大，總建筑面積自然就水漲船高。也是看起來很簡單。這種空中花園型的架空層到底要不要算建筑密度的問題，反正技術(shù)規(guī)范沒有限死，有無窮的空間可以鉆營?，F(xiàn)在，爭議就來了，我這個2000平方米，到底算不算建筑基底？你之所以限制我的建筑密度，無非就是為了保證綠化嘛，保障居民的休閑空間嘛。但是且慢。譬如這個小區(qū)是1萬平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%。這個階段就是審查小區(qū)的總平面規(guī)劃圖紙，也就是審一個小區(qū)的建筑物都是怎么排的，每棟單體建筑有多高，有多大，各棟單體建筑之間怎么間隔，間距是多少，日照夠不夠，總?cè)莘e率是多大，有沒有超過規(guī)定的容積率，建筑密度是多少，進出小區(qū)的道路怎么安排，是不是符合消防規(guī)范，等等等等，這些東西都是非常的專業(yè)啊專業(yè)。嘿嘿?，F(xiàn)在這些專業(yè)技術(shù)人員資料都是省內(nèi)聯(lián)網(wǎng)了，想搞幾個球人糊弄建設(shè)部門基本上做不到，建設(shè)部門也不敢在這個事情上亂來，因為任何人都可以上網(wǎng)查到，某某是什么專業(yè)資質(zhì)任職什么公司?？傊易约阂豢吹竭@些手續(xù)，頭就痛得厲害。反正我自己如果操辦這些事情，基本上都是直接去這些部門，譬如去計劃部門，就讓他們給我推薦可行性研究報告的編制公司，去環(huán)保局，就讓他們給我推薦環(huán)境評估報告的編制公司，然后讓這些公司負責(zé)把這些手續(xù)辦出來。不過上有政策下有對策，事情都是人辦出來的。但在很多地方，環(huán)評的一項主要前提材料就是立項批文。譬如最近國家的政策，要求先把環(huán)境評估搞了，再回頭來立項。而且立項到底需要什么材料那也是誰都說不清楚的事情。反正現(xiàn)在各地由于市場經(jīng)濟的深度不同，所以在這個事情的管理上也不同。立項主要考察的是項目的投資額及可行性。這種操作模式?jīng)]什么法律風(fēng)險可言，非常的經(jīng)濟實用，因此現(xiàn)在我國稍微有點規(guī)模的房地產(chǎn)公司都這么干。再次強調(diào)：不屬于交易。這里要注意一下，母公司拍到的土地，轉(zhuǎn)到其全資設(shè)立的項目公司名下，按我國法律，不屬于交易。非常的社會主義特色?！　∠Ｍ谖胰蘸蟮穆殬I(yè)生涯中，不要再拿著商住用地土地證去規(guī)劃部門死磨硬泡，阿門?！　∫猿鲎尫绞饺〉脟型恋厥褂脵?quán)的建設(shè)項目，在簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持建設(shè)項目的批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件和國有土地使用權(quán)出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證?！　⌒鲁青l(xiāng)規(guī)劃法第三十八條：在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國有土地使用權(quán)的，在國有土地使用權(quán)出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)控制性詳細規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開發(fā)強度等規(guī)劃條件，作為國有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分。城市規(guī)劃這個概念一直到現(xiàn)在都還沒深入人心，更何況當(dāng)時呢。憤青們不要在這里給我指三道四。我只不過是說，我國在這個問題上缺乏經(jīng)驗，國際上也沒有什么可供借鑒的模式。要知道，我國正式搞土地出讓也只不過是從1990年開始的，而以公開交易的形式搞土地出讓，甚至都只是從1997年才正式開始。然后受讓了土地的開發(fā)商，再去規(guī)劃部門軟磨硬泡，無論是修改規(guī)劃也好，還是根本沒有規(guī)劃都好，反正，我的土地出讓金是已經(jīng)交了，剩下的事情你規(guī)劃部門得給我搞定。然后給人家辦出商住用地土地使用權(quán)證?！　〉悄?，在現(xiàn)實中呢，這個想法只能是理想狀態(tài)。這絕對應(yīng)該是必須的程序?！　《?，簡單的說一下，土地證由國土部門頒發(fā)，是土地權(quán)屬證明，載明了土地用途及使用期限（只是載明）；建設(shè)用地規(guī)劃許可證由規(guī)劃部門頒發(fā)，是核定土地用途及用地界線的法律依據(jù)；規(guī)劃要點批復(fù)由規(guī)劃部門頒發(fā)，是確定土地使用強度指標(biāo)的法律依據(jù)，如容積率啊建筑密度啊停車位配置要求啊這些指標(biāo)都在這個批復(fù)里體現(xiàn)出來，包括現(xiàn)在的那個小戶型比例限制要求，也會在這個文件里體現(xiàn)出來。這三樣?xùn)|西涉及到國土部門和規(guī)劃部門曠日持久的權(quán)力斗爭。土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點批復(fù)階段土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證這兩個證，加上規(guī)劃要點批復(fù)，,這幾樣?xùn)|西領(lǐng)取的先后順序，非常的有學(xué)問。以下內(nèi)容絕對比上課時候來的精彩和實用?！　∵@個驗線工作跟日后的驗收有莫大的關(guān)系?！》啪€完畢，施工單位照著這個邊角點施工，完了之后就做驗線。讓他們提前來做放線。放線后，測繪院會發(fā)出一份放線冊。嘿嘿， 又來一個半市場化。這個活就叫放線?！　∵@個就簡單的說一說吧。政府要是把企業(yè)都給玩死了，他們就沒得玩了。這么把一個項目分割成很多部分發(fā)證。這就是一種雙方博弈之后達到的平衡。這個系統(tǒng)在經(jīng)過10多年的運做之后，它本身已經(jīng)具有了生命力，絕對是牽一發(fā)而動全身。這些規(guī)則維系著房地產(chǎn)這個產(chǎn)業(yè)。　　我知道我這么說，會有很多糞青完全不能理解。大家已經(jīng)在這個圈子中取得了某種平衡，達成了某項交易?！　‖F(xiàn)在改革開發(fā)這么多年了，我們好到哪里去了嗎？我們的辦事流程方便嗎？我們能方便快捷的為企業(yè)服務(wù)嗎？　　　　到了今時今日，還有什么企業(yè)抱怨過政府管得太嚴(yán)，太死，審批環(huán)節(jié)太復(fù)雜嗎？聽不到了。最后撤資了，不干了。隨便哪個環(huán)節(jié)出了任何問題，直接就GAME OVER。而且得一步一步來。要這樣的話，絕對沒1年的時間出不來。在我個人的職業(yè)生涯中，我從來沒有經(jīng)歷過能辦齊上面所有的手續(xù)，再申領(lǐng)施工許可證的。寫完這段我就開始撒嬌，啦啦啦　　施工許可證所須材料基本上是上面全部手續(xù)一個匯總。1施工許可證　　監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細則，老實講，在我個人的經(jīng)驗里面，我從來沒看到建設(shè)部門真的做過審核?！?監(jiān)理報建是完成這個監(jiān)理免招標(biāo)或招標(biāo)手續(xù)之后的事情，做一個監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細則，交建設(shè)部門審核一番，認為OK了，發(fā)一個監(jiān)理審查意見。我個人不排除有些人為了逼別人退出投標(biāo)會使用黑社會的可能性。我這里講的還只是個小手段。這個企業(yè)的老板氣得吐血?？傊褪遣皇芾?。本來這種新增技術(shù)人員備案實在是非常簡單的事情。大家知道一下就行。施工企業(yè)必須把自己的專業(yè)技術(shù)人員備案到建筑管理部門里去，一般包括施工員、質(zhì)量員和安全員。搞施工的就沒幾只好鳥?！　≡诒仨氁鍪┕ふ型稑?biāo)的時候，我必須得說，這個領(lǐng)域那是真黑不是假黑。在大多數(shù)城市，私營企業(yè)只要能提供私營企業(yè)證明，既可免除施工招投標(biāo)手續(xù)。這是廣州在管理上嚴(yán)重違反行政許可法的地方?！　∈紫?，我必須說明，按照我國現(xiàn)行招投標(biāo)法，私營房地產(chǎn)公司（無國有經(jīng)濟成分），其房地產(chǎn)項目不需要做建筑施工招投標(biāo)，他們可以直接發(fā)包。我要是局長我也不肯放。各位的，明白？　　不過呢，絕大多數(shù)的城市，這個功能被質(zhì)量監(jiān)督站牢牢的把持著。恩，在這里，為了避免有些人看不懂，我說一句，打完樁必須做檢測。我見過最好的城市是廣州。安監(jiān)基本不收費，但是他們也能想出非常多的收費服務(wù)出來，譬如安全生產(chǎn)培訓(xùn)，工人佩帶平安智能卡上班，等等，總之各有各的門路啦。由于質(zhì)監(jiān)搞檢測，比如樁荷載檢測、水泥檢測，這些東西，都是收費項目，所以質(zhì)監(jiān)在管理上就沒那么的嚴(yán)，為什么呢，因為質(zhì)監(jiān)大多得靠這些收費項目養(yǎng)活自己。但在我看來，安監(jiān)把質(zhì)監(jiān)吃掉，并成一個機構(gòu)，沒有任何邏輯和操作上的困難。當(dāng)然在若干細節(jié)上這兩部門還是有所區(qū)別。譬如我打樁沒按規(guī)定程序打，導(dǎo)致樁荷載不達標(biāo)，這個到底是安全問題還是質(zhì)量問題？我反正說不清楚。在我看來，質(zhì)量問題都是安全問題。拿施工許可證之前，必須得去兩個站辦審批手續(xù)。謝謝各位。為什么我會突然發(fā)這種神經(jīng)寫這種東西呢？不明白自己啊不明白自己。放驗線、白蟻防治、防雷、預(yù)測繪、預(yù)售、各專業(yè)驗收、項目備案驗收，一直到交樓。程序是這么一步步走過來的?！　∥覟榱税咽┕ぴS可證這一節(jié)趕緊搞出來，已經(jīng)寫得不耐煩了。嘎嘎，我相信這里也會有人看過我這一段之后，狠狠的嘲笑我，并且自鳴得意的說：有這種手續(xù)嗎？我這里沒有啊，我這里很簡單啊，什么什么的，就和上面某些人自鳴得意的嘴臉，一樣。但是絕大多數(shù)的城市，唉，那處于幾乎沒有管理的地步。無論怎么找關(guān)系都難批得下來?，F(xiàn)在在一些城市，這個夜間連續(xù)施工的管理，就管得非常好，比如廣州和深圳。因此我個人無論如何，都支持在這方面加強管理。當(dāng)然用錘擊樁，那肯定是最經(jīng)濟的?，F(xiàn)在很多城市已經(jīng)禁止使用錘擊樁了。　　噪音排放許可，是指只能在規(guī)定時間，用規(guī)范的，噪音較輕的方式施工?！　∮嗄嘣谶\輸過程中，很容易污染路面。但在很多時候，根本不可能這么規(guī)范?！　∮嗄嗯欧努F(xiàn)在都快成了各大公路管理部門，包括公路、交通、警察，的主要生財?shù)缆妨?。我知道在很多城市，幾乎沒怎么管這兩樣?xùn)|西：余泥和噪音。余泥排放許可、噪音排放許可、夜間連續(xù)施工許可　　施工圖審查是收費項目，非常貴，所以一直都是名義上的市場化，事實上的壟斷化?，F(xiàn)在合生在廣州的某樓盤前面，也打算樹這么一個塔，做審查的時候也是吵得不可開交。但是不違反強制性規(guī)范就表示安全合格嗎？我看誰也不敢說這個話。最后兩邊都說服不了對方。于是把那圖紙送去重新做審查，一查的話，審查人員說，不行，這個圖紙有問題。首先當(dāng)然是從源頭設(shè)計查起。該地建設(shè)局檢查組帶人檢查施工現(xiàn)場，上了這塔的工架，突然這塔就塌了，整個檢查組全部死光。那一年在珠三角一個三線城市，在一個別墅項目門口建一座景觀塔。但是，基于我國的審查技術(shù)非常的落后，恩，怎么說呢，連設(shè)計、施工技術(shù)都非常落后，因此這個審查實在是見仁見智，根本沒法子審。施工圖審查現(xiàn)在都已經(jīng)在表面上市場化了，允許開發(fā)商自己找資質(zhì)的施工圖審查單位做審查。　　恩，說個節(jié)能審查，一說開去就說了這么多，不好意思不好意思。在某些不良媒體的宣傳口徑上，將這個做法稱為不良開發(fā)商昧著良心做事。客觀規(guī)律就是如此。當(dāng)然，兩房單位也可以住，不過就不能養(yǎng)孩子，一養(yǎng)孩子這家就完蛋了，爸爸媽媽爺爺奶奶加孩子哭，連轉(zhuǎn)身的地方都沒有。本人當(dāng)年參與的好幾個項目，為了在滿足這個9070的要求下還能做3房單位，設(shè)計師嘔了不知道多少噸血。這個稍微在圖上畫一下就知道了。（我說明，我這不是地域歧視啊，我這完全