【正文】 由此，我們提出了全球化采購的概念，就是對特定地區(qū)的地塊和房地產(chǎn)項目，我們借鑒國內(nèi)外、往古來今有同樣意義和類型的成功案例，然后整理成幾種相關(guān)的模式，這樣房地產(chǎn)項目操作的方向感和成功的概率就會大大提高。尤其在涉及泛地產(chǎn)、復合地產(chǎn)的運作時，歐洲、美國、東南亞一些先進、發(fā)達的國家和地區(qū)，例如香港，對街區(qū)的建設(shè)和對房地產(chǎn)的操作模式的探索對我們就有很好的借鑒意義。我們知道，隨著目前地球變?yōu)橐粋€小小的地球村，全球房地產(chǎn)參差不齊的局面正在逐漸同步化。這些信息復雜多變，實際上房地產(chǎn)公司對這些問題也有自己的看法，但是我們有一個明確的結(jié)論，就是要進行概念全球化采購。這個梳理過程是我們作為決策研究的基本出發(fā)點。我們還發(fā)現(xiàn)，問題經(jīng)常本身就存在一個高低層次不同的結(jié)構(gòu)。真問題研究就像醫(yī)生的診斷，我們不能憑簡單的望、問、聞、切和企業(yè)的自述癥狀就下判定，我們必須有自己的分析方法和思路，就好比醫(yī)生必須通過儀器來鑒別病人是什么性質(zhì)的病，是否有器質(zhì)性變化，器質(zhì)性變化的深度如何？還要對病人進行抽血化驗、儀器測試，以達到確診的目的。所謂尋找真問題，就是當房地產(chǎn)公司提出定位問題的時候，我們不能就問題的表面立即做出回答，而應(yīng)該深刻研究問題本身的隱含意義和價值判斷，以及企業(yè)提出該問題的背景，即搞清楚作為一個開發(fā)房地產(chǎn)項目的企業(yè)“我是誰”？“我為什么要做這個產(chǎn)品”？“我為誰做這個產(chǎn)品”？“我做這個產(chǎn)品的目的是什么”？對這幾個問題做出比較全面的回答，從而找出企業(yè)自我確認的目的，以及做該類產(chǎn)品的真正用意。它清晰的表明了我們是如何通過復雜萬變的信息尋找快捷方式，找到最終定位的方法。 第五，結(jié)構(gòu)性實操。 第三，創(chuàng)新性整合；通過反復的實踐，我們把房地產(chǎn)及街區(qū)項目定位系統(tǒng)的研究確認為五個主要的步驟：第一，尋找真問題；結(jié)構(gòu)性思維還根據(jù)事物具有結(jié)構(gòu)多變性的特點，要求對事物進行可調(diào)控性回饋，只有一個具有可調(diào)控性的不斷適應(yīng)市場的方案，才是一個真正有操作意義的方案。結(jié)構(gòu)性研究特別強調(diào)解決問題的有效性。結(jié)構(gòu)性思維要求我們在確認事物的時候，把握它真正的特征，也就是它的真問題，以及決定事物主要特征的結(jié)構(gòu)，同時要求我們把握事物發(fā)展的趨勢和方向，對它的整體畫面和前景要有明確的認識。實際上這個基本的解釋我們就稱之為“結(jié)構(gòu)性思維”。而對于復雜的社會系統(tǒng)和宇宙系統(tǒng)，我們同樣也會找到這種結(jié)構(gòu)的類似性。原子、分子同樣也是由內(nèi)部獨特的結(jié)構(gòu)所構(gòu)成的。一個事物之所以區(qū)別于另一個事物，常常是由于它的結(jié)構(gòu)表現(xiàn)出不同的特質(zhì)和形態(tài)，這是最深層次的標注事物的因素?，F(xiàn)代科學研究告訴我們，事物都是由大大小小的結(jié)構(gòu)構(gòu)成的。對于處理復雜的商業(yè)問題，我們提出了“結(jié)構(gòu)性思維”的方法。我們知道對于處理復雜問題已經(jīng)有了非常完整的科學思路。也就是說查不出原因所提供的選擇方案，常常是必錯方案，這提醒我們在對問題進行研究的時候必須從本質(zhì)問題出發(fā)，研究它暗藏的東西，所以我們有一個基本的信念，叫做決策不是趕公共汽車，不要在關(guān)鍵問題上趕時間。例如問題樹、博弈論方法、后果分析、概率研究和模擬等，而只要對真正的問題診斷清楚，解決這些分析問題并不是很難的事。決策過程科學性要求我們在思維的途徑方面、思維的流程方面有比較科學的控制。而現(xiàn)代許多進行決策的人只考慮了第二方面。我們發(fā)現(xiàn)，決策的有效性取決于運作而非運氣。一片小區(qū)、一座樓盤，不僅投資大、建設(shè)周期長，關(guān)鍵是可能影響成千上萬人的生活方式，幾十年甚至上百年留在這個地球表面充當標點符號，所以我們不得不“先謀而后建”、“上兵伐謀，其下建城”。甚至這27 層凈化、27層定位仍不完備，由于市場、環(huán)境是不斷變化的，原先的定位未必百分之百正確，故仍需對原來的定位進行回饋權(quán)變式再定位，經(jīng)過幾輪螺旋式的循環(huán)反復才有可能逼近目標。 　　除此之外，還有利潤目標定位、社會因子定位、創(chuàng)新定位、配套設(shè)施定位、管理服務(wù)定位、價格定位、融資定位、形象定位、將來時定位（孕育新需求）、營銷方式定位、廣告策劃定位、品牌定位共27個環(huán)節(jié)、27層定位。 　　生態(tài)定位 對于整天淹沒于城市物欲中的人們來說，回歸自然是他們最熱烈的渴求，所以綠地、森林、陽光、水、空氣成了諸多樓盤的重要賣點。 　　文化定位 人不能整天吃高科技住高科技，高科技需要有多樣化的文化配套才能轉(zhuǎn)化成生產(chǎn)力。 　　科技定位 國外房地產(chǎn)增長的主要杠桿之一是“高科技”，而拉動國內(nèi)房地產(chǎn)的主要是政策因素與金融杠桿，高科技因子占一成不到。 　　特色定位 房地產(chǎn)特色定位，就是根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的文化、小區(qū)環(huán)境、樓盤風格、文化概念等，集約、整合、升華出一個最具吸引力的一點作為“訴求點”，以此去吸引相應(yīng)的目標。主題概念并不是可以隨意克隆的，它必須符合具體的環(huán)境，要因地制宜。有人把“主題概念”稱為房地產(chǎn)的“靈魂”與“核心”。材質(zhì)定位準確，開發(fā)商可大大節(jié)省成本，客戶則心滿意足，實在是雙贏的事情。 　　材質(zhì)定位 不同的功能、風格、戶型顯然需要不同的材質(zhì)。消費者買房最主要的是買核心層——戶型與面積。這就是功能定位的妙用。例如中央商務(wù)區(qū)對房子的地段、施工、裝飾以及物業(yè)管理的要求特別高，而文化居住區(qū)則突出文化氛圍的渲染與鋪陳。商業(yè)用房與工業(yè)用房的開發(fā)要求也明顯不同。 　　功能定位 房地產(chǎn)不等于土地加瓦片，功能可能是人們購買房子的第一利益著眼點。 　　環(huán)境定位 區(qū)位很重要，有了區(qū)位如果能再有一個好環(huán)境就會錦上添花。如何入局、開局、創(chuàng)局、選局、布局、出局、結(jié)局，何時買入、投資，何時出售，都有一個“最佳時間”定位問題。一旦“位置”錯位了，房價將大打折扣。 　　位置錯位癥 位置的重要性不言自明，有時同一街道朝南朝北不一樣，就差幾米房價也大不一樣。經(jīng)濟適用房屋是針對普通工薪階層而建的房屋，由于售價較低，因而利潤也較薄，但對擴大開發(fā)商知名度卻有很大幫助。這部分消費者多為白領(lǐng)階層，因此講究的是房屋的品位，而這種品位主要是通過室內(nèi)裝飾和家具擺設(shè)體現(xiàn)出來的，因此建筑外觀的要求不高，房型、單位面積則需根據(jù)各自家里的人口數(shù)而定，地理位置則市區(qū)也可、郊區(qū)也可，只在于有一個好的環(huán)境就行。為顯示購房者的高貴身份，戶型應(yīng)寬大。現(xiàn)在市場已需進一步細分，你不可能讓不同層次的消費者都向你靠近。反之，即使造出最好的房子也無人問津。 　　市場供求因子 房地產(chǎn)作為一種特殊的商品，有它自己的供求規(guī)律、市場平衡點。大蕭條時期，歐美資本主義國家的房地產(chǎn)近于崩潰，二戰(zhàn)后經(jīng)濟復蘇香港房地產(chǎn)亦迅速發(fā)展。這27層分別為： 　　政策因子 房地產(chǎn)歷來是政治風云、國家政策的測量器，政策波動、政治動蕩，國際關(guān)系都會在此起反應(yīng)。找準了賣點，其后的價格、營銷、廣告、收款等能做到心中有數(shù)、有章可循了……那么如何正確地找到這個“賣點”，規(guī)避、預防由于“賣點”偏差帶來的各種病癥呢？ 　　炎熱夏天，我們常喝樂百氏純凈水解渴，殊不知這水已經(jīng)經(jīng)過27層凈化?！疤飯@雅居”圓的是人們歸隱田園的夢，而“都會華庭”則圓的是人們前衛(wèi)之夢。做房地產(chǎn)并不僅僅是出售房子，它要給這個地球村留下一些美的標志，是產(chǎn)業(yè)又是藝術(shù)。而房地產(chǎn)定位并不是簡單的住宅、寫字樓、別墅的劃分。定位準確，房地產(chǎn)項目可能旗開得勝；定位失敗，這房就只有自己住了。在眾多房地產(chǎn)疾病中，最常見又最能影響項目盈虧的是 “房地產(chǎn)定位病”。在這種思維方式下，優(yōu)勢會更加明顯，劣勢往往可以轉(zhuǎn)化為優(yōu)勢，使項目迸發(fā)出巨大的多元效應(yīng)來，充分發(fā)揮企業(yè)的核心競爭力。在房地產(chǎn)開發(fā)中，在市場成熟程度的前提下，選擇何種策略取決于開發(fā)企業(yè)的實力、資源和手段。只有及時地把握和了解自身競爭核心力的變化趨勢，有針對性地加強和調(diào)整資源配置，才能保證核心競爭力的持續(xù)性。房地產(chǎn)開發(fā)中競爭無處不有、無時不有，而且表現(xiàn)出競爭形態(tài)、方式、手段的多樣性和復雜性。實行“職業(yè)經(jīng)理體系、有限授權(quán)體系和業(yè)績評價體系”三大體系為支柱的管理模式，使責任和權(quán)利對等，增強職業(yè)經(jīng)理的責任感和使命感，“優(yōu)勝劣汰、能上能下”，保持人力資源方面的競爭優(yōu)勢。為避免和解決這個問題，應(yīng)引入人力資本管理概念。為此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要把強化企業(yè)管理、轉(zhuǎn)變公司機制放在第一位，在這個基礎(chǔ)上努力培養(yǎng)自己的核心競爭力，培養(yǎng)和提高公司的市場競爭力，不斷拓展可持續(xù)發(fā)展空間。相當一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特別是國有企業(yè)產(chǎn)權(quán)不明晰、出資人不到位、法人治理結(jié)構(gòu)不健全、組織和管理不對稱，使得企業(yè)無法增強自身的核心競爭力。開發(fā)商通過對競爭對手的分析，發(fā)現(xiàn)競爭對手的弱點，發(fā)展自己的比較優(yōu)勢，在市場分析中發(fā)現(xiàn)廣州消費者選擇住房的標準正由價格因素向環(huán)境因素轉(zhuǎn)變，找到了自己能夠為消費者提供特殊利益的方式與方法，即將高尚住宅和高尚環(huán)境結(jié)合在一起，環(huán)境和品位就成為形成競爭優(yōu)勢的核心能力。當廣州宏宇集團涉足開發(fā)番禺地塊“星河灣”時，宏宇集團的劣勢是很明顯的：一沒有品牌，二沒有經(jīng)驗，三沒有隊伍?！拔瀛h(huán)旗下的國際小區(qū)，健康美麗的現(xiàn)代生活”的全新開發(fā)理念，為奧園的小區(qū)硬件和軟件、內(nèi)容與形式、外觀與內(nèi)涵的創(chuàng)造帶來了無限的資源空間，取得了南國奧園、上海奧園的相繼成功。為了保證競爭優(yōu)勢，房地產(chǎn)企業(yè)不斷地進行理念創(chuàng)新，從而形成核心競爭力。這些調(diào)整逐步形成了專營中檔住宅的“萬科開發(fā)模式”，構(gòu)成了公司核心競爭力的重要要素，進一步穩(wěn)固了萬科在房地產(chǎn)界的領(lǐng)軍位置。不同的開發(fā)模式，其核心競爭力的構(gòu)建途徑是不同的，主要有以下幾種： 第一，集中公司資源從事專業(yè)化開發(fā)經(jīng)營，在這一過程中逐步形成自己在經(jīng)營管理、技術(shù)、產(chǎn)品、銷售、服務(wù)等諸