【正文】 常運(yùn)作流程圖，供參考：物業(yè)總經(jīng)理1:組織機(jī)構(gòu)圖財(cái)務(wù)經(jīng)理 人力資源經(jīng)理物業(yè)經(jīng)理財(cái)務(wù)部主管物資采購(gòu)部主管人事培訓(xùn)部主管行政管理部主管客戶服務(wù)部主管安全管理部主管工程維修部主管財(cái)務(wù)出納治安巡邏管理員財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)采購(gòu)倉(cāng)庫(kù)保管員車場(chǎng)及監(jiān)控管理員日常維修組清潔綠化員社區(qū)文化管理員客戶管理員前臺(tái)檔案管理員司機(jī)人事培訓(xùn)專員日常維護(hù)組部門設(shè)置說(shuō)明：（部門分工及責(zé)任劃分）：“曦陽(yáng)山莊”物業(yè)管理公司實(shí)行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。強(qiáng)調(diào)小區(qū)的品質(zhì)。組織《各種家庭方式的大社區(qū)環(huán)保文化活動(dòng)》持續(xù)（3）、強(qiáng)力銷售階段針對(duì)觀望的人們展示曦陽(yáng)山莊內(nèi)涵以《寧?kù)o篇——森林在低訴》、《花蝶篇——鮮花率和生態(tài)》、《質(zhì)素篇——會(huì)所、廣場(chǎng)與內(nèi)部設(shè)施》、《天倫篇——社區(qū)管理、和睦與安全》、《家庭篇——物業(yè)管理為老人們服務(wù)》、《都市e站——網(wǎng)絡(luò)篇》，最后以《放飛綠色的都市綠洲暢想》結(jié)束。 以選擇曦陽(yáng)山莊——生活在森林稍后推出?！吧鐓^(qū)文化”——涵蓋項(xiàng)目環(huán)境與建筑風(fēng)格、物業(yè)管理與業(yè)主文化、彈性與價(jià)格等方面來(lái)詮釋，應(yīng)作為始終如一的主題來(lái)推廣。項(xiàng)目各階段綜合價(jià)格說(shuō)明：本策劃銷售價(jià)目表平均定價(jià)為1600元/M2，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期平均折扣為9折，銷量為15%；，銷售量不低于35%，尾盤銷售折扣為95折，銷控量為25%，各階段綜合銷售折后價(jià)（甲方實(shí)收價(jià)）為 元/M2，附價(jià)目表如下： 價(jià) 格 表 戶型房號(hào)A單元B單元C單元D單元E單元戶型戶型戶型戶型戶型ABCCCCCCDD建筑面積(M2)復(fù)式平層、小錯(cuò)層87654321 銷 控 表價(jià)格表定價(jià)（A）銷售比例（B）折扣率（C）合計(jì)（A*B*C）內(nèi)部認(rèn)購(gòu)15%正式銷售25%強(qiáng)力銷售35%尾盤銷售25%合計(jì)錯(cuò)層總價(jià)錯(cuò)層面積錯(cuò)層均價(jià)復(fù)式總價(jià)復(fù)式面積復(fù)式均價(jià)總價(jià)面積均價(jià)樓層差（39層）20元/（10以上）30元一單元二單元三單元四單元五單元六單元七單元八單元戶型戶型戶型戶型戶型戶型戶型戶型ABCCCCCCDDDDDDDE平層差（元）603010100000001010101010303：推廣主題與階段性主題本項(xiàng)目推廣主題應(yīng)從目前的“森林環(huán)境”引深到“社區(qū)文化”。價(jià)目表制定： 設(shè)定價(jià)目表銷售均價(jià)（定價(jià)）為1600元/M2，并依據(jù)朝向、樓層、戶型面積大小、客戶購(gòu)買心理等因素制定具體價(jià)目表。因此上圖的價(jià)格表僅能作為參考，不能完全照搬。可與自然協(xié)調(diào)的；鄰里關(guān)系溝通和睦的；山影、樹影、云影、花影，水聲、鳥聲、風(fēng)聲、蟬聲相互交融的社區(qū)景象，這與曦陽(yáng)山莊開拓者的大社區(qū)思想不謀而合項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 平面套房均價(jià)：1600元/M2， 電梯房均價(jià)1800元/M2項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位渴望生活本質(zhì)，享受自然山水，擁有未來(lái)生活質(zhì)素及注重文化人士項(xiàng)目總體定位發(fā)現(xiàn)都市中的后花園形象推廣定位 座擁山谷、位處森林；富有現(xiàn)代氣息、智能環(huán)保；彰顯人文魅力的綠色家園 廣告語(yǔ)定位 離自然很近，離繁華不遠(yuǎn) 發(fā)現(xiàn)都市中的綠洲鮮氧中的家2：項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位概念說(shuō)明：折后均價(jià)：項(xiàng)目銷售后發(fā)展商能實(shí)際得到的每平方米平均收入目標(biāo)均價(jià)：項(xiàng)目銷售價(jià)目表的每平方米均價(jià)價(jià)格：折后均價(jià)：目標(biāo)均價(jià)實(shí)際平均折扣貴陽(yáng)市住宅類型及價(jià)格貴陽(yáng)市住宅類型主要供應(yīng)分為三種：一：是單體的高層商住樓，裙樓為商辦項(xiàng)目，主樓為住宅，此類項(xiàng)目大多集中在交通便利、市政配套完善的商業(yè)中心區(qū)，如：“天恒城市花園”、“龍港中心”。（3）他們的其它具有較大的兼容性（4）年齡范圍：37—50歲準(zhǔn)確把握目標(biāo)客戶，才可以做到有的放矢，針對(duì)他們的喜好，確定物業(yè)的包裝（含現(xiàn)場(chǎng)和宣傳品）及主題和表現(xiàn)形式，從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的最大利潤(rùn)。３、目標(biāo)客戶的特征：這些人一般具有以下特征：（1）財(cái)富積累到一定的水平。B、目標(biāo)客戶群需求分析u 綜合該項(xiàng)目各項(xiàng)素質(zhì)評(píng)定分析，香港陽(yáng)晨建議，該項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群以滿足家庭居住需求的實(shí)際用家為主，以投資、投機(jī)者為輔，預(yù)計(jì)比例為 實(shí)際用家：投資、投機(jī)者＝8：2u 主要針對(duì)二次以上置業(yè)者u 年齡介乎于３5－5０歲之間而本項(xiàng)目的實(shí)際用家主要可再細(xì)分為下列三大類型：第一類：經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)扎實(shí)、收入豐厚，尤其是部分先富裕起來(lái)的人士；家庭年收入5萬(wàn)以上的管理人士；營(yíng)商有成的私營(yíng)企業(yè)老板、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者；來(lái)筑創(chuàng)業(yè)，并取得一定成就的外地成功人士；不滿足原有物業(yè)，或?qū)⒃形飿I(yè)轉(zhuǎn)手獲利，擬作二、三次置業(yè)之人士；熟悉本項(xiàng)目地域的政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位的公務(wù)員；因城市改造而得到貨幣補(bǔ)償?shù)牟疬w戶；第二類：長(zhǎng)期居住本地的居民，擬作“小屋換大屋”進(jìn)一步提升生活質(zhì)素；擬將房改房上市交易，“以樓換樓”改善居住環(huán)境的機(jī)關(guān)事業(yè)單位干部。羊群心態(tài)――純低位不足以吸引投機(jī)者入市，他們一般“買升不買跌“，如果物業(yè)價(jià)格上升，首先要有大需求及壓迫性，如展銷會(huì)進(jìn)營(yíng)造人山人海的熱鬧氣氛，開盤時(shí)排隊(duì)認(rèn)購(gòu)、抽簽認(rèn)購(gòu)等，均能直接刺激此類買家入市。相對(duì)而言，其比投資者所冒的風(fēng)險(xiǎn)更大。c。物業(yè)租金回報(bào)率——高回報(bào)可減輕部分貸款利息，亦有利于長(zhǎng)線投資，故物業(yè)若能提供可觀的租金回報(bào)，對(duì)投資者的吸引力較大。大多數(shù)皆為在外工作與貴陽(yáng)有“三緣”關(guān)系的人仕，這其中有專業(yè)地產(chǎn)投資人士，亦有部分個(gè)體小老板或退休人士?？傮w而言，實(shí)際用家是較理性的消費(fèi)者，一般的購(gòu)房考慮時(shí)間較長(zhǎng)，下定速度慢，偏向選擇現(xiàn)樓和短期樓花物業(yè)。他們?cè)谙M(fèi)動(dòng)機(jī)、人員構(gòu)成等方面各有側(cè)重及特點(diǎn)，現(xiàn)分述如下：a。 文化生活：5+2的生活方式，365天的休閑生活，365天的閑情逸致。 交通：十分便利和暢順。d、公攤面積較大，開發(fā)投入成本較大E、自我賣點(diǎn)分析： 環(huán)境：10000㎡的森林環(huán)繞，綠化率80%以上。劣勢(shì)：a、入市較早，但消費(fèi)者對(duì)樓盤認(rèn)知力較晚b、有限制政策，按揭及許可證壓力明顯c、小區(qū)規(guī)模不大，難以形成與中天花園、萬(wàn)東花園對(duì)各種配套設(shè)施的完善。u 樓盤包裝宣傳推廣引入“外腦”也會(huì)加入競(jìng)爭(zhēng)激烈程度。u 相當(dāng)時(shí)間內(nèi)周高檔次生活配套大環(huán)境（主要是名牌中小學(xué)、體育場(chǎng)館、圖書館等文體設(shè)施）不會(huì)有明顯改善。項(xiàng)目面臨的威脅u 本區(qū)域無(wú)論是高中檔商品房都較多，競(jìng)爭(zhēng)大。u 由于房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)放開及房改措施的干進(jìn)一步完善和落實(shí)，周邊本地區(qū)居民有換房的可能。u 周邊在售項(xiàng)目的面積偏大，本項(xiàng)目若能根據(jù)市場(chǎng)準(zhǔn)確定位，將是一大優(yōu)勢(shì)。u 該項(xiàng)目周邊的商業(yè)環(huán)境正逐漸形成，周邊的個(gè)體戶有望購(gòu)買本項(xiàng)目作為居住的可能。u 市政府加大力度大營(yíng)坡及新添大道的治理，對(duì)本項(xiàng)目大環(huán)境有進(jìn)一步的良好營(yíng)造。優(yōu)勢(shì)：開發(fā)商有一定的知名度、客戶積累較多、小區(qū)已成規(guī)模、設(shè)施齊全、整體外觀好、環(huán)境較好；劣勢(shì)：房?jī)r(jià)偏高、離市中心較遠(yuǎn)；b、 萬(wàn)東花園位置：臨筑新路；；規(guī)劃：大型住宅小區(qū)；交通：交通便利；環(huán)境景觀：背靠森林，自身景觀較多；內(nèi)部配套：小區(qū)生活及商業(yè)配套完善；規(guī)模：6萬(wàn)平放米；主力戶型：—、—；銷售情況：小戶型已賣完；80%價(jià)格：均價(jià)2180元/㎡。其周邊項(xiàng)目（方圓1公理以內(nèi)）主要有“新聯(lián)小區(qū)”、“萬(wàn)江小區(qū)”、“沙河花園”、“景藤堡”、“萬(wàn)東花園”、“星竹園”、“銀佳花園”等。e。而提前介入，更能夠增加客戶的信任度和認(rèn)同感。因此“物業(yè)管理是服務(wù)而不僅僅是管理”為宗旨。B、物業(yè)管理顧問(wèn)提前介入。美食中心、中西風(fēng)情餐廳。 D、 美容中心引進(jìn)國(guó)際名牌設(shè)備及專業(yè)護(hù)理。B、 陶然中心兒童游戲室、兒童閱覽室、各類棋類室、網(wǎng)吧、書吧、酒吧。小區(qū)配套有大型地下車庫(kù)、會(huì)所、廣場(chǎng)、醫(yī)院、商場(chǎng)等設(shè)施，園內(nèi)地下室停車，實(shí)現(xiàn)“人車分流”，是較為理想規(guī)劃方案規(guī)劃前瞻：老年公寓與家庭住宅相結(jié)合的住宅小區(qū)；3：項(xiàng)目建議 通過(guò)對(duì)住宅需求特性趨勢(shì)分析以及本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性、對(duì)比性分析，從中得出項(xiàng)目銷售需具備的市場(chǎng)支撐點(diǎn)，并據(jù)此建議項(xiàng)目之發(fā)展。D：從新添大道到小區(qū)處道路條件較差。B：周邊配套尚未完全產(chǎn)生，生活基本條件（如超市、市場(chǎng)、商場(chǎng)、郵電、電信等）不足。g:三力公司為較有實(shí)力的發(fā)展商，加之公司以回報(bào)社會(huì)（老年公寓）的經(jīng)營(yíng)理論，易獲得市場(chǎng)的認(rèn)同。戶型大部分為三室二廳二衛(wèi)，100M2左右（占戶型比例70%以上），為貴陽(yáng)追求中高檔樓盤消費(fèi)群最為接受。項(xiàng)目立意旨在通過(guò)優(yōu)美的居住環(huán)境，引導(dǎo)人們形成與自然和諧共生、社區(qū)氛圍，充分體現(xiàn)了“以人為本”的設(shè)計(jì)理念，符合現(xiàn)代人對(duì)居家條件的追求，具有前瞻性。c:項(xiàng)目規(guī)劃充分考慮與周圍的景觀和環(huán)境的協(xié)調(diào)（圍合式的規(guī)劃設(shè)計(jì)），能形成