【正文】 限公司 占地面積： 107741平方米建筑面積： 292171 平方米銷(xiāo)售均價(jià)（西區(qū)5號(hào)樓）：2800元/平方米物業(yè)管理費(fèi)：小高層 1元/平方米 戶(hù)型及面積：戶(hù)型二房、三房、復(fù)式面積（平方米）、主導(dǎo)戶(hù)型二房、三房銷(xiāo)售進(jìn)度：首期發(fā)售完畢，二期正在發(fā)售，銷(xiāo)售率50%以上。 紫薇花園地理位置：深圳市龍崗區(qū)中心城吉祥中路和清林東路東南角物業(yè)屬性：多層住宅發(fā)展商：深圳市大貿(mào)股份有限公司占地面積：20多萬(wàn)平方米建筑面積：30萬(wàn)平方米總戶(hù)數(shù)：3000物業(yè)管理公司：龍房物業(yè)管理公司 管理費(fèi)：銷(xiāo)售均價(jià)：3200元/平方米銷(xiāo)售狀況：一期已售完，二期只發(fā)售西0西02營(yíng)銷(xiāo)分析： 處于中心城中心位置，交通方便，環(huán)境優(yōu)美，區(qū)內(nèi)外配套齊全，良好的社區(qū)文化，同濟(jì)大學(xué)深圳設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)合理，風(fēng)格突出，外立面悅目。 城市花園地理位置：深圳市龍崗區(qū)中心城吉祥中路和龍福路交叉口物業(yè)屬性：4棟高層住宅、35棟多層發(fā)展商 ：深圳市龍崗區(qū)城市建設(shè)開(kāi)發(fā)實(shí)業(yè)總公司 物業(yè)管理公司： 深圳市龍崗業(yè)龍城物業(yè)管理 占地面積 ：建筑面積 ：198000平方米 銷(xiāo)售均價(jià)（多層）：3500元／平方米物業(yè)管理費(fèi)：工程進(jìn)度：現(xiàn)樓銷(xiāo)售狀況：90%銷(xiāo)售率車(chē)位數(shù)：800總戶(hù)數(shù)：2000營(yíng)銷(xiāo)分析： 綠化率40%，實(shí)用率90%，中心城中心區(qū)，區(qū)內(nèi)區(qū)外配套設(shè)施完善，采用中央共享花園的庭院式設(shè)計(jì)，區(qū)內(nèi)大面積宜人休閑綠地配以別致的園林景點(diǎn)和名家雕塑。 城龍花園地理位置：深圳市龍崗區(qū)中心城龍城中路和龍福路交叉口西北角物業(yè)屬性：多層住宅 發(fā)展商： 深圳市城龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 承建商： 深圳市第一建筑工程公司 湛江市第一建筑工程深圳公司設(shè)計(jì)單位：深圳大學(xué)建筑設(shè)計(jì)院物業(yè)管理公司： 深圳市城龍物業(yè)管理公司代理商： 深圳市東瑞行置業(yè)發(fā)展有限公司 占地面積： 5萬(wàn)平方米建筑面積：11萬(wàn)平方米 均價(jià)： 2700元／平方米 物業(yè)管理費(fèi)：戶(hù)型及面積：戶(hù)型二房、三房、四房面積（平方米）70多、80多、100多139主導(dǎo)戶(hù)型二房、三房、四房工程進(jìn)度：二期10主體接近封頂銷(xiāo)售狀況：二期10銷(xiāo)售率20%營(yíng)銷(xiāo)分析： 地理位置優(yōu)越，緊鄰龍?zhí)逗珗@、商業(yè)中心區(qū)和區(qū)政府，三期規(guī)劃有龍崗二中和城龍小學(xué)，有利于將來(lái)子女入學(xué)，戶(hù)型設(shè)計(jì)方正。227。227。227。227。二、主要物業(yè)基本情況227。根據(jù)以上調(diào)查報(bào)告，龍崗中心城是深圳居民住宅郊區(qū)化的最好選擇之一。潛在消費(fèi)者在郊區(qū)夠房的主要目標(biāo)有三種，第二%，%。4）人們住宅郊區(qū)化的趨勢(shì)為龍崗中心城的開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售提了一個(gè)全新思路，%的深圳市民認(rèn)為如果交通方便，住在偏遠(yuǎn)一點(diǎn)的郊區(qū)更好。使中心城成為深圳市近郊區(qū)，成為一個(gè)真正的衛(wèi)星城。另外政府經(jīng)常統(tǒng)一組織協(xié)調(diào)對(duì)外宣傳他們的樓盤(pán)和投資計(jì)劃，以獲得更多投資者和買(mǎi)家。1）區(qū)政府的大力支持對(duì)中心城市的開(kāi)發(fā)與發(fā)展功不可沒(méi)。4）各個(gè)住宅樓盤(pán)的配套差，大部分都尚未配有會(huì)所（二）物業(yè)住宅存在著巨大的機(jī)遇擁有大量的土地儲(chǔ)備，這是令人眼熱，令人向往的資源。2） 發(fā)展商實(shí)力普遍不夠雄厚縱觀(guān)中心城市的建設(shè)，除少數(shù)發(fā)展商以外，大多數(shù)發(fā)展商的實(shí)力一般，以小打小鬧者居多，缺乏如中海、萬(wàn)科那樣的品牌。規(guī)劃客運(yùn)樞紐站18個(gè)，包括龍崗中心城規(guī)劃換乘中心17個(gè)，包括龍崗中心城★ 近期規(guī)劃建設(shè)近期建設(shè)規(guī)劃特區(qū)外重點(diǎn)建設(shè)寶安中心城，龍崗中心城、沙井、龍華、龍崗大工業(yè)區(qū)等重點(diǎn)區(qū)域，形成具有較強(qiáng)吸引力的若干城市次中心，并將村鎮(zhèn)建設(shè)納入集約開(kāi)發(fā)的城市建設(shè)總體布局中。 ★ 高等、職業(yè)教育 大力提高深圳市高等院校的質(zhì)量和數(shù)量，建設(shè)5片相對(duì)集中的綜合性高教、職教基地，興辦科技大學(xué)、理工大學(xué)、醫(yī)學(xué)院和商學(xué)院等一批高等院校，完善市、區(qū)二級(jí)職教中心，其中龍崗中心城職業(yè)教育基地占地120公頃。功能上強(qiáng)化行政、金融貿(mào)易、信息、商業(yè)服務(wù)及文、教、體、衛(wèi)的城市次中心作用，重點(diǎn)發(fā)展龍崗中心城，在坪地安排組團(tuán)級(jí)文教設(shè)施，帶動(dòng)其發(fā)展。★ 三個(gè)圈層梯度推進(jìn)全市地域空間按經(jīng)濟(jì)水平、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和城市化水平分為3個(gè)圈層：第三圈層：龍崗、坪地、坪山、坑梓、葵涌、大鵬、南澳、福永、沙井、松崗、公明和光明，以龍崗中心區(qū)和沙井、坪山帶動(dòng)，利用自然資源和交通條件發(fā)展適宜產(chǎn)業(yè)，保護(hù)環(huán)境，保持低密度建設(shè)。東部軸線(xiàn)由布吉、橫崗、龍崗、坪地和坑梓構(gòu)成，連接惠州，是珠江三角洲連接粵東的門(mén)戶(hù)，在鹽田港的帶動(dòng)下發(fā)展為珠江三角洲地區(qū)重要的工業(yè)基地。高質(zhì)量的城市環(huán)境，高水平的城市形象，成為現(xiàn)代化國(guó)際性大都市——深圳的衛(wèi)星城，深圳東部的標(biāo)志性區(qū)域。即大工業(yè)基地和重要的農(nóng)業(yè)基地，深圳東部的流通中心和海濱旅游中心，建設(shè)成為現(xiàn)代化的國(guó)際性大都市的新型的衛(wèi)星城。港人及特區(qū)內(nèi)消費(fèi)者極少在此置業(yè)。消費(fèi)市場(chǎng)以本區(qū)為主——龍崗中心城地理位置已成為決定物業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)的重要因素。銷(xiāo)售速度較慢——由于本區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)量大，消費(fèi)市場(chǎng)有效需求不大，加上各物業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)手法落后，故各物業(yè)銷(xiāo)售時(shí)間普遍較長(zhǎng)。目前在售的項(xiàng)目多為早期推出樓盤(pán)之尾盤(pán)，如城市花園、宏興苑、盛龍花園一期、新鴻進(jìn)花園、鴻基花園等；新近推出的項(xiàng)目只有歐景花園一期、尚景園一期、新龍崗花園、碧湖玫瑰園、紫薇花園三期等。特加是95年10月深圳市政府推出在關(guān)外實(shí)行購(gòu)房入戶(hù)政策的規(guī)定以及96年3月開(kāi)始對(duì)中心城實(shí)行增容費(fèi)減半的特惠政策以后，中心城的住宅物業(yè)便如雨后春筍般紛紛開(kāi)發(fā)起來(lái)。如果有一高檔物業(yè)集各家品牌商家于一體，勢(shì)必成為新的消費(fèi)格局，在市場(chǎng)細(xì)分的策略下統(tǒng)領(lǐng)市場(chǎng)。3． 各品牌商家進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)，開(kāi)拓市場(chǎng)。 舊城的商業(yè)物業(yè)以臨街的小商鋪及個(gè)別大型商場(chǎng)相結(jié)合，兩者相互補(bǔ)充，相互制約。新的商業(yè)圈必將取代舊城商業(yè)地位。因龍城路的阻隔，將龍崗區(qū)劃分為新，舊兩城。 未來(lái)龍崗區(qū)的商服物業(yè)的發(fā)展將呈現(xiàn)出如下三種趨勢(shì)：1． 舊城區(qū)向新城區(qū)發(fā)展，新的商業(yè)圈正在形成?？傮w供大于求的情況下，亦不乏熱銷(xiāo)、熱租的樓盤(pán)，如國(guó)際商場(chǎng)，人人購(gòu)物廣場(chǎng)等。在此種趨勢(shì)下，中原認(rèn)為，新推樓盤(pán)應(yīng)在內(nèi)部間隔、商場(chǎng)個(gè)性特色及主題上別樹(shù)一幟，才可能在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中取得出色的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。供求狀況分析 分析： 從上圖可看出，當(dāng)舊城商鋪基本建成后，總商業(yè)面積將近達(dá)40萬(wàn)平方米，現(xiàn)推出市場(chǎng)的商鋪面積約86400平方米，但租售率僅達(dá)56%，占總面積的39%。租售狀況除個(gè)別樓盤(pán)情況特殊外，租售率基本符合深惠公路→龍平路→金龍街→富佳街→龍興街遞減的趨勢(shì)。龍崗次區(qū)域城市建設(shè)用地平衡表（2010年）序號(hào)用地代碼用地名稱(chēng)面積（hm2）占城市建設(shè)用地比例（%）人均用地（m2/人）現(xiàn)狀規(guī)劃現(xiàn)狀規(guī)劃現(xiàn)狀規(guī)劃1R居住用地32924256342639342C商業(yè)性公共設(shè)施用地25845133343G/IC政府/團(tuán)體/社區(qū)用地5631586610124M工業(yè)用地334135303522285W倉(cāng)儲(chǔ)用地888875176T對(duì)外交通用地30411313797S道路廣場(chǎng)用地909257216208U市政公用設(shè)施用地65643459G綠地1721108272910OU其他指定用途用地607244612合計(jì)城市建設(shè)用地959916408100100130第三節(jié)、 龍崗區(qū)商業(yè)類(lèi)型及網(wǎng)點(diǎn)分布狀況主要商場(chǎng)分布狀況 龍崗商業(yè)區(qū)主要有兩種分布形式，一種是舊城區(qū)的大型商業(yè)圈，另一種是歸屬于各小區(qū)的商業(yè)網(wǎng)。在城市建設(shè)用地方面，《次區(qū)域規(guī)劃》制定了龍崗次區(qū)域城市建設(shè)用地的控制規(guī)模，并以整治已推未建土地為重點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)城市開(kāi)發(fā)由粗放型向集約型轉(zhuǎn)變。除建有龍崗區(qū)第二人 民醫(yī)院、龍崗中心醫(yī)院、婦幼保健等大中型醫(yī)院外，每個(gè)花 園式的生活小區(qū)也都配有診所，讓居戶(hù)的疼痛都能得到及時(shí) 有效的消除。 金融證券：工行、農(nóng)行、中行、建行、招商銀行、證券交易中心、保險(xiǎn) 公司、信用社等機(jī)構(gòu)齊備。花園內(nèi)既有巍然聳立的高級(jí)住宅樓，又有綠樹(shù)草地聯(lián)綴，環(huán)境優(yōu)雅，閑靜舒適。 這為行政辦公、申報(bào)投資管理項(xiàng)目提供了意想不至的方便。特別是市重點(diǎn)龍城中學(xué)由名校長(zhǎng)管理，高才升學(xué)率高，近幾年均有學(xué)生考入北大、清華等高等學(xué)府。從居家安身的角度考慮，中心城也將是深圳升起的又一座伊甸園。中心城還將興建大型商業(yè)購(gòu)物中心廣場(chǎng)；廣播影視中心；體育運(yùn)動(dòng)中心；新聞博覽中心等。 五個(gè)團(tuán)級(jí)將分期進(jìn)行。以上五個(gè)組團(tuán)的開(kāi)發(fā)必將分期進(jìn)行。3） 西、北組團(tuán)主要發(fā)展先進(jìn)的工業(yè)，以輕工業(yè)、高科技產(chǎn)業(yè)等為主。在城市結(jié)構(gòu)方面，龍崗中心城分為東、西、南、北、中五個(gè)組團(tuán)：1） 東組團(tuán)為行政活動(dòng)中心：由區(qū)委、區(qū)政府辦公大樓及其各部分辦公場(chǎng)所和圖書(shū)館、展覽會(huì)議中心、影劇院、學(xué)校等文化設(shè)施以及國(guó)家公務(wù)員宿舍區(qū)、生動(dòng)區(qū)等組成。除平鹽鐵路、深汕、惠鹽高速公路穿區(qū)而過(guò)之外，投資10億元的龍崗到市區(qū)的快速通道正在修建，龍崗到深圳機(jī)場(chǎng)的高速公路已開(kāi)通。龍崗中心城作為深圳國(guó)際大都市的衛(wèi)星城，東臨港澳經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，南連深圳特區(qū)、香港，西接寶安區(qū)，北靠東莞、惠州，是龍崗政治、經(jīng)濟(jì)、文化、商貿(mào)、金融中心。布吉以其先天的優(yōu)越位置、完善的配套、旺盛的人氣已成為特區(qū)外房地產(chǎn)市場(chǎng)的