【正文】 間相對(duì)情況，而不是項(xiàng)目絕對(duì)價(jià)值 京外項(xiàng)目 合理性 收益性 問(wèn)題性 其他價(jià)值 不確定性 綜合價(jià)值 創(chuàng)新價(jià)值 公共關(guān)系 公司品牌 重慶 江北農(nóng)場(chǎng) ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▅ ▅ ▅ ▅ ▅ ▋ ▋ ▋ ▋ ▅ ▅ ▅ ▅ ▅ ▋ 深圳 安柏麗晶 ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▅ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▅ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ 蘭州 鴻運(yùn)潤(rùn)園 ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▅ ▅ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▅ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ 天津 水上運(yùn)動(dòng)中心 ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▅ ▅ ▅ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▅ ▅ ▅ ▋ ▋ ▋ 煙臺(tái) 濱海廣場(chǎng) ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▅ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▅ ▅ ▋ ▋ ▋ ▋ 上海 長(zhǎng)風(fēng)項(xiàng)目 ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▅ ▅ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▅ ▅ ▅ ▋ ▋ ▋ 上海 康橋居住區(qū) ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▅ ▅ ▅ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▅ ▅ ▋ ▋ 蘇州 寶島花園 ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▅ ▅ ▅ ▅ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▅ ▅ ▅ ▅ ▅ ▋ ▋ 三亞 蜈支洲島 ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▅ ▅ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▅ ▅ ▋ ▋ ▋ 珠海 成吉思汗 ▋ ▋ ▋ ▅ ▅ ▅ ▅ ▅ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ 武漢 頤翠園 ▋ ▋ ▋ ▋ ▅ ▅ ▅ ▅ ▅ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ?？? 富頤花園 ▋ ▋ ▋ ▋ ▅ ▅ ▅ ▅ ▅ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ 成都 江安河項(xiàng)目 ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▅ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ 81 京外項(xiàng)目結(jié)果問(wèn)題分析 問(wèn)題分類 問(wèn)題表現(xiàn) 相關(guān)項(xiàng)目 內(nèi)部 相關(guān) ? 市場(chǎng)研判 由于市場(chǎng)研究不充分，導(dǎo)致決策判斷出現(xiàn)偏差，影響項(xiàng)目運(yùn)作。 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn) 考察項(xiàng)目投資回收的難度和周期，評(píng)估項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)平均風(fēng)險(xiǎn)水平的比較關(guān)系。 ? 補(bǔ)充外來(lái)需求、當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)容量、二手交易活躍程度分別對(duì)城市潛力和風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行修正。 ? 房地產(chǎn)市場(chǎng)潛力考察：房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展、國(guó)民經(jīng)濟(jì)及收入增長(zhǎng)、居民居住條件等三方面。 68 各城市發(fā)展機(jī)會(huì)評(píng)價(jià)（京外項(xiàng)目城市 12個(gè)） ? 對(duì)京外以及北京共 13個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿M(jìn)行定量模型評(píng)價(jià)。 ? 城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度：表示城市經(jīng)濟(jì)規(guī)模、收入消費(fèi)規(guī)模、消費(fèi)潛力規(guī)模三方面。 67 各城市發(fā)展?jié)摿υu(píng)價(jià)（京外項(xiàng)目城市 12個(gè)） ? 對(duì)京外以及北京共 13個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿M(jìn)行定量模型評(píng)價(jià)。 ? 考察項(xiàng)目： 原天鴻項(xiàng)目 原城開(kāi)項(xiàng)目 重慶 江北農(nóng)場(chǎng) 珠海 成吉思汗大廈 深圳 安柏麗晶 武漢 頤翠園 蘭州 鴻運(yùn)潤(rùn)園 ?？? 富頤花園 天津 水上運(yùn)動(dòng)中心 成都 江安河項(xiàng)目 煙臺(tái) 濱海廣場(chǎng) 上海 長(zhǎng)楓項(xiàng)目 上海 康橋居住區(qū) 蘇州 寶島花園 三亞 蜈支洲島 66 各城市細(xì)分物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展機(jī)會(huì)評(píng)價(jià) 收益 前景 風(fēng)險(xiǎn) 前景 共考察以下 5類細(xì)分市場(chǎng)：普通住宅 /高檔住宅；高檔寫(xiě)字樓 /普通寫(xiě)字樓；商用物業(yè)。其中 2022年并購(gòu) US Home，讓公 司的規(guī)模翻了一倍。 1996以后 ：并購(gòu)、標(biāo)準(zhǔn)化改造和規(guī)模擴(kuò)張。 1984－ 95：從金融服務(wù)到“有機(jī)多元化”。 1971年， Lennar公司在紐約證交所上市。 1969開(kāi)始發(fā)展并管理商業(yè)建筑和多單元住宅。 —— 李思廉 戰(zhàn)略重心北移 穩(wěn)健經(jīng)營(yíng) 富力地產(chǎn) 55 小結(jié)：國(guó)內(nèi)企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展的特點(diǎn) ? 規(guī)避單一市場(chǎng)周期和規(guī)模局限的風(fēng)險(xiǎn) ? 關(guān)注戰(zhàn)略性城市的布局 ? 產(chǎn)品系列化尋求規(guī)模效應(yīng)和風(fēng)險(xiǎn)平衡 ? 跨區(qū)域發(fā)展是“做市場(chǎng)”而不是“做項(xiàng)目” ? 資源整合者的角色更加明顯 56 1950 60s 70s 80s 90s 2022— 45個(gè) 市場(chǎng)分布于 25個(gè) 洲 以及墨西哥 波多黎各 公司在底特律成立 進(jìn)入 華盛頓 芝加哥 亞特蘭大 主要在 10個(gè) 市場(chǎng)發(fā)展 17個(gè) 市場(chǎng)分布于 11個(gè) 洲 41個(gè) 市場(chǎng)分布于 25個(gè) 洲 起步擴(kuò)展階段 快速擴(kuò)展階段 自我超越階段 技術(shù)創(chuàng)新階段 1972年公司股票在美國(guó)證券交易所上市 1983年母公司股票在紐約證券交易所上市 發(fā)展歷程 57 經(jīng)過(guò) 40年跨區(qū)域發(fā)展的自我蓄勢(shì)階段后， 98年開(kāi)始通過(guò)行業(yè)并購(gòu)的方式在已進(jìn)入的市場(chǎng)提高份額，企業(yè)進(jìn)入高速發(fā)展周期 Pulte Homes ?2022 ?1999 ?1998 Del Webb Blackstone Radnor Homes Di Vosta 此次并購(gòu)使其取得了老年住宅的市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)地位 并購(gòu)進(jìn)入高速發(fā)展 58 1954－ 70：奠定發(fā)展宗旨。 —— 張力 我們做事比較穩(wěn)健，往往是先在一個(gè)地區(qū)做深做透，做好幾個(gè)項(xiàng)目，才向另外一個(gè)地區(qū)發(fā)展。通過(guò)此次收購(gòu)，華潤(rùn)臵地的土地儲(chǔ)備中，投資物業(yè)比重進(jìn)一步加大，將為企業(yè)的跨區(qū)域發(fā)展提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流總市值迅速增長(zhǎng) ３５．５億 ７０億 凈資產(chǎn)值大幅提高，銀行進(jìn)一步提高對(duì)其的 最高凈貸款額度，企業(yè)融資能力進(jìn)一步增強(qiáng) ４９億 １０１億 戰(zhàn)略導(dǎo)向的資源整合更受資本市場(chǎng)關(guān)注 資本市場(chǎng)的認(rèn)同，為企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展提供了強(qiáng)有力的資金支持！ 華潤(rùn)臵地 52 清晰的戰(zhàn)略對(duì)未來(lái)跨區(qū)域發(fā)展的影響 ? 提高回報(bào)率：從單純的住宅型房地產(chǎn)發(fā)展商轉(zhuǎn)向綜合型物業(yè)的房地產(chǎn)發(fā)展商，在現(xiàn)有產(chǎn)品系列里面，增加以“深圳華潤(rùn)萬(wàn)象城”為代表的都市綜合體產(chǎn)品系列 ? 以較高的回報(bào)率更好的吸引國(guó)際資本市場(chǎng)的資金，投入運(yùn)作一些運(yùn)作周期長(zhǎng)，高投入高風(fēng)險(xiǎn)但未來(lái)增值潛力巨大的項(xiàng)目，如長(zhǎng)期持有寫(xiě)字樓，大型商場(chǎng)等物業(yè)的城市綜合體項(xiàng)目，舊城改造等區(qū)域地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目等 ? 在一、二線城市運(yùn)作大規(guī)模、低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的大眾住宅項(xiàng)目，快速銷售，形成短期即有現(xiàn)金流收入，降低資本運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 華潤(rùn)臵地 53 單一市場(chǎng)發(fā)展空間漸趨飽和，競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，經(jīng)營(yíng)的利潤(rùn)將趨于偏低，企業(yè)如何謀求 跨區(qū)域發(fā)展 ，通過(guò)規(guī)模運(yùn)作取得 規(guī)模效應(yīng) ，就成了開(kāi)發(fā)商的一個(gè)重要策略。 ? 中國(guó)金融市場(chǎng)將進(jìn)一步開(kāi)放，各類國(guó)外金融機(jī)構(gòu)的介入房地產(chǎn)行業(yè)，國(guó)有銀行的商業(yè)銀行化，都將促使房地產(chǎn)企業(yè)按規(guī)范的公司治理結(jié)構(gòu)運(yùn)作，以符合資本市場(chǎng)的要求 ，這些都將對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)格局產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。 ? 企業(yè)制定中長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，通過(guò)管理 提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力 ，成為其運(yùn)營(yíng)成功關(guān)鍵的因素。 競(jìng)爭(zhēng)格局 24 各城市開(kāi)發(fā)企業(yè)狀況 城 市 開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù) 企業(yè)性質(zhì) 上海 2199 國(guó)有： 19%；民營(yíng)： 69%；外資： 12% 深圳 600 國(guó)有： 19%，民營(yíng) 71%；外資： 10% 蘇州 735 —— 天津 761 國(guó)有： 24%；民營(yíng)： 68%；外資： 8% 重慶 1597 國(guó)有： 7%；民營(yíng)： 86%；外資： 7% 煙臺(tái) 267 國(guó)有： 56%；民營(yíng)： 31%；外資： 13% 蘭州 203 —— 競(jìng)爭(zhēng)格局 25 3 1 . 0 % 3 0 . 0 %3 5 . 0 %4 8 . 0 %2 7 . 0 %3 4 . 2 %2 3 . 6 % 2 3 . 1 %2 8 . 7 %2 3 . 9 % 2 4 . 8 %萬(wàn)科 首創(chuàng)合生創(chuàng)展復(fù)地 金地 平均 Pul teHor tenCent exLennar平均1 1 . 5 %1 6 . 4 %1 3 . 0 %2 2 . 6 %7 . 8 %1 4 . 3 %8 . 4 %9 . 2 %5 . 2 %1 0 . 3 %8 . 3 %萬(wàn)科 首創(chuàng)合生創(chuàng)展復(fù)地 金地 平均 Pul teHor tenCent exLennar平均毛利潤(rùn)率 凈利潤(rùn)率 國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商 美國(guó)開(kāi)發(fā)商 行業(yè)經(jīng)營(yíng)能力分析 —— 比國(guó)外更高的利潤(rùn)率 競(jìng)爭(zhēng)格局 26 1 5 . 4 %1 4 . 4 %2 0 . 5 %2 1 . 3 %1 5 . 7 %1 7 . 5 %2 1 . 8 %2 6 . 4 %2 7 . 1 %2 3 . 3 %2 4 . 7 %萬(wàn)科 首創(chuàng)合生創(chuàng)展復(fù)地 金地 平均 Pul teHort enCent exLennar平均國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商 美國(guó)開(kāi)發(fā)商 行業(yè)經(jīng)營(yíng)能力分析 —— 凈資產(chǎn)收益率卻較低？ 競(jìng)爭(zhēng)格局 27 萬(wàn)科 首創(chuàng)合生創(chuàng)展復(fù)地 金地 平均 Pul teHort enCent exLennar平均行業(yè)運(yùn)營(yíng)缺乏效率 —— 資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率較低 國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商 美國(guó)開(kāi)發(fā)商 競(jìng)爭(zhēng)格局 28 行業(yè)發(fā)展趨勢(shì) ? 中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)作為快速成長(zhǎng)中的產(chǎn)業(yè)，將遵循經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)律，從分散，最終走向 集約化、規(guī)?；?經(jīng)營(yíng)。 ? 先進(jìn)的生產(chǎn)方式能更好提高建筑質(zhì)量，避免開(kāi)發(fā)商付出大量的資源和精力對(duì)物業(yè)進(jìn)行維護(hù)。 ? 目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)效率不到歐美房地產(chǎn)公司的 60％。 行業(yè)驅(qū)動(dòng)力 21 技術(shù)創(chuàng)新 —— 未來(lái)驅(qū)動(dòng)力 ? 為應(yīng)對(duì)資源短缺的制約，在建筑過(guò)程中使用新材料，做到節(jié)約能源、環(huán)保，能促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。雖然 2022 年以來(lái)個(gè)人購(gòu)房貸款的增長(zhǎng)率逐步下降，但仍維持 30%以上。 ? 通過(guò)銀行貸款，消費(fèi)者住房需求得以實(shí)現(xiàn)。 行業(yè)驅(qū)動(dòng)力 20 資本驅(qū)動(dòng) ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)獲得銀行貸款的大力支持。 ? 而在 1999年全國(guó)招標(biāo)拍賣掛牌出讓土地面積占出讓土地總面積的比例不足 2％。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展推動(dòng) 行業(yè)驅(qū)動(dòng)力 19 土地驅(qū)動(dòng) ? 土地供應(yīng)市場(chǎng)化推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模迅速擴(kuò)大。 ? 人均 GDP持續(xù)增長(zhǎng)，引發(fā)住房需求的快速上升，房?jī)r(jià)和銷售量就會(huì)同步上升，房地產(chǎn)的銷售額快速上升，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)不斷增長(zhǎng)。 ? 資金鏈?zhǔn)顷P(guān)鍵，自有資金是門檻，融資渠道是動(dòng)脈。 ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)有賴于縮短開(kāi)發(fā)周期，加速資金流轉(zhuǎn)。 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中銀行機(jī)構(gòu)提供貸款資金的比重在 55%以上。 《 北京市土地儲(chǔ)備和一級(jí)開(kāi)發(fā)暫行辦法 》 再次重申，今后一級(jí)土地開(kāi)發(fā)將嚴(yán)格實(shí)行公開(kāi)招標(biāo)方式。 政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響主要體現(xiàn)在土地資源供應(yīng)、各項(xiàng)稅費(fèi)、房地產(chǎn)流通政策和貨幣政策。 行業(yè)的特點(diǎn)是什么？ 中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷程 市場(chǎng)規(guī)模 9 房地產(chǎn)業(yè)屬于固定資產(chǎn)投資的范疇，與宏觀經(jīng)濟(jì)一樣具有明顯的周期性；不同城市呈現(xiàn)不同的周期特點(diǎn)。 （ 2022 年以來(lái)） 2022 年以來(lái)，房屋價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，大部分城市房屋銷售價(jià)格上漲明顯。 （ 1998 至 2022 年） 1998 以后，隨著住房實(shí)物分配制度的取消和按揭政策的實(shí)施，房地產(chǎn)投資進(jìn)入平穩(wěn)快速發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。1993 年底宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控后，房地產(chǎn)業(yè)投資增長(zhǎng)率普遍大幅回落。 一、試點(diǎn)起步階段 二、調(diào)整推進(jìn)階段 三、協(xié)調(diào)發(fā)展階段 四、調(diào)控新階段 （ 1992 至 1998 年） 1992 年房改全面啟動(dòng)，住房公積金制度全面推行。1987 年 11月，深圳市首次公開(kāi)招標(biāo)出讓住房用地。1 首開(kāi)集團(tuán)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略綜合研究 2 研究目標(biāo) ? 當(dāng)前京外發(fā)展方向是否符合行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)？ ? 現(xiàn)有京外項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)思路如何調(diào)整？ ? 未來(lái)京外