【正文】 業(yè)務(wù)發(fā)展的主攻方向如何確定？ ? 如何把握首開帶來的發(fā)展新機(jī)遇？ 3 研究結(jié)論 發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，京外發(fā)展 加強(qiáng)協(xié)調(diào)，風(fēng)險(xiǎn)控制 打造特色，品牌傳播 1 2 3 4 ? 第一部分 國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析 ? 第二部分 成功企業(yè)跨地域發(fā)展實(shí)證研究 ? 第三部分 京外城市發(fā)展機(jī)會(huì)分析與推薦 ? 第四部分 首開京外項(xiàng)目現(xiàn)狀分析與價(jià)值評(píng)價(jià) ? 第五部分 首開企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)及資源分析 ? 第六部分 京外業(yè)務(wù)發(fā)展的戰(zhàn)略性建議 市場(chǎng)篇 企業(yè)篇 綜合研究框架 5 綜合研究框架 —— 致力于為企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策提供專業(yè)依據(jù) 國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè) 發(fā)展趨勢(shì)分析 成功企業(yè)跨地域發(fā) 展實(shí)證研究 關(guān)鍵成功因素 （ 戰(zhàn)略 、 管理 ） 首開京外項(xiàng)目現(xiàn) 狀分析與價(jià)值評(píng)價(jià) 京外發(fā)展思路 京外項(xiàng)目管理建議 京外房地產(chǎn)行業(yè) 發(fā)展的空間 首開京外發(fā)展 優(yōu)劣勢(shì) 內(nèi)部資源能力 外部環(huán)境 首開企業(yè)的競(jìng) 爭(zhēng)態(tài)勢(shì)及資源分析 京外城市發(fā)展機(jī)會(huì) 分析與推薦 ?市場(chǎng)規(guī)模 ?產(chǎn)業(yè)鏈狀況 ?行業(yè)驅(qū)動(dòng)力分析 ?競(jìng)爭(zhēng)格局 ?國(guó)外企業(yè)研究： Pulte， Homes，Contex， Lennar ?國(guó)內(nèi)企業(yè)研究： 萬科、華潤(rùn)臵地、合生創(chuàng)展、中國(guó)海外、富力 ?京外城市細(xì)分市場(chǎng)研究 ?各城市發(fā)展機(jī)會(huì)評(píng)價(jià) ?機(jī)會(huì)城市推薦 ?進(jìn)入時(shí)機(jī)建議 ?項(xiàng)目現(xiàn)狀及特征分析 ?項(xiàng)目分布合理性評(píng)價(jià) ?項(xiàng)目?jī)r(jià)值評(píng)價(jià) ?項(xiàng)目問題分析 ?項(xiàng)目處臵意見 ?企業(yè)發(fā)展及能力分析 ?企業(yè)文化 ?管理組織架構(gòu) ?人力資源現(xiàn)狀 ?京外業(yè)務(wù)發(fā)展模式 ?京外資金運(yùn)作模式 6 第一部分 ? 市場(chǎng)規(guī)模分析 ? 產(chǎn)業(yè)鏈分析 ? 行業(yè)驅(qū)動(dòng)力分析 ? 競(jìng)爭(zhēng)格局分析 國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析 7 京外行業(yè)發(fā)展空間 行業(yè)發(fā)展趨勢(shì) 研究框架 市場(chǎng)規(guī)模 競(jìng)爭(zhēng)格局 產(chǎn)業(yè)鏈狀況 行業(yè)驅(qū)動(dòng)力 ? 京內(nèi)外對(duì)比 ? 中心城市規(guī)模 ? 二三線規(guī)模 ? 未來市場(chǎng)空間 ? 產(chǎn)業(yè)鏈全景圖 ? 政府和金融機(jī)構(gòu) ? 開發(fā)商價(jià)值鏈 ? 經(jīng)濟(jì)發(fā)展推動(dòng) ? 土地驅(qū)動(dòng) ? 資金驅(qū)動(dòng) ? 技術(shù)創(chuàng)新 ? 集中度對(duì)比 ? 各城市狀況 ? 行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力 ? 未來競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì) 行業(yè)特點(diǎn) 8 （ 1978 至 1991 年） 1978 年理論界提出了住房商品化、土地產(chǎn)權(quán)等觀點(diǎn)。 1980 年 9 月北京市拉開了房地產(chǎn)綜合開發(fā)的序幕。 1990 年上海市開始建立住房公積金制度。 1992 年后，房地產(chǎn)業(yè)急劇快速增長(zhǎng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷一段時(shí)間的低迷之后開始復(fù)蘇。在中國(guó)加入 WTO后，行業(yè)面臨新的發(fā)展機(jī)遇。隨之而來出臺(tái)了多項(xiàng)針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策。 房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況主要受當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平的影響，區(qū)域發(fā)展不平衡；一、二、三級(jí)城市呈梯度式發(fā)展。 房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn) 周期明顯 地域集中 政策敏感 市場(chǎng)規(guī)模 10 471 610 814 8981249531963118110912744412022 2022 2022 2022 2022 北京 京外 4912 5929 7125 9008 10376 京內(nèi)京外市場(chǎng)份額比較（以銷售額計(jì)） 人民幣：億元 京外市場(chǎng)未來發(fā)展空間廣闊 市場(chǎng)規(guī)模 11 3 3 . 71 1 . 92 8 . 32 6 . 145645255363216三大區(qū)域市場(chǎng)比重 % 環(huán)渤海 長(zhǎng)三角 珠三角 其他地區(qū) 城市在區(qū)域的市場(chǎng)比重 % 北京 環(huán)渤海 長(zhǎng)三角 珠三角 上海 廣州 深圳 經(jīng)濟(jì)圈、中心城市戰(zhàn)略地位突出 （ 以銷售額計(jì)） 市場(chǎng)規(guī)模 12 9155663878808936130140931164316219810715868203264153226104306128天津 % 青島 % 蘇州 % 無錫 29% 成都 % 20222022年城市商品房銷售額（人民幣：億元） 二三線城市市場(chǎng)增長(zhǎng)迅猛 城市 復(fù)合增長(zhǎng)率 市場(chǎng)規(guī)模 13 36. 237. 740. 542. 039. 1未來市場(chǎng)空間 —— 快速城市化帶來巨大空間 2022 2022 2022 2022 2022 0 . 01 . 02 . 03 . 04 . 05 . 06 . 0上海 深圳 蘇州 天津 重慶 煙臺(tái) 蘭州 三亞萬元20222022202220222022各城市歷年人均 GDP 市場(chǎng)規(guī)模 14 地塊勘查確定用地條件 地塊清理 前期開發(fā) 地塊上市 規(guī)劃建筑設(shè)計(jì) 項(xiàng)目開發(fā)管理 銷售經(jīng)營(yíng) 裝飾裝潢 物業(yè)服務(wù) 政府土地管理部門 政府規(guī)劃部門 開發(fā)商 市場(chǎng)顧問機(jī)構(gòu) 規(guī)劃設(shè)計(jì)單位 建筑承包單位 材料供應(yīng)商 金融機(jī)構(gòu) 消費(fèi)者 消費(fèi)者 營(yíng)銷機(jī)構(gòu) 經(jīng)紀(jì)公司 買賣轉(zhuǎn)讓 一級(jí)市場(chǎng) 二級(jí)市場(chǎng) 三級(jí)市場(chǎng) 后續(xù)服務(wù)市場(chǎng) 服務(wù)機(jī)構(gòu) 產(chǎn)業(yè)鏈全景圖 —— 開發(fā)商處于核心位臵 產(chǎn)業(yè)鏈狀況 15 開發(fā)商在二級(jí)市場(chǎng)中的價(jià)值鏈 —— 資源整合創(chuàng)造價(jià)值 技術(shù)開發(fā) 采購(gòu) 企業(yè)基礎(chǔ)資源 人力資源管理 可行性研究 融資活動(dòng) 建設(shè)貸款 市場(chǎng)調(diào)研 市場(chǎng)定位 營(yíng)銷計(jì)劃 工程管理 土地使用權(quán)獲得 動(dòng)拆遷，建設(shè)單位投標(biāo)，建材，資金 規(guī)劃設(shè)計(jì) 預(yù)售安排 市場(chǎng)研究 中介機(jī)構(gòu) 服務(wù) 物資供應(yīng) 廣告 促銷 銷售 合同管理 按揭抵押 貸款 物業(yè)管理手冊(cè)與程序 設(shè)備與技術(shù) 物業(yè)管理服務(wù) 服務(wù) 市場(chǎng)與銷售 外部后勤 生產(chǎn)經(jīng)營(yíng) 內(nèi)部后勤 產(chǎn)業(yè)鏈狀況 16 ? 政府壟斷一級(jí)土地市場(chǎng)，控制土地供應(yīng)總量、速度和結(jié)構(gòu)，政府儲(chǔ)備、統(tǒng)一供應(yīng)、公開交易、市場(chǎng)配臵的土地供應(yīng)機(jī)制正在建立中。 ? 銀行機(jī)構(gòu)是命脈，提供大部分房地產(chǎn)開發(fā)資金。 政府和金融機(jī)構(gòu)的地位 產(chǎn)業(yè)鏈狀況 17 產(chǎn)業(yè)鏈特點(diǎn) ? 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的價(jià)值鏈環(huán)節(jié)眾多，有效地一體化整合至關(guān)重要。 ? 政府能否提供穩(wěn)定的土地供應(yīng)和金融政策，是關(guān)乎行業(yè)成熟的決定因素。 產(chǎn)業(yè)鏈狀況 18 ? 房地產(chǎn)行業(yè)繁榮靠的是中國(guó)經(jīng)濟(jì)整體持續(xù)快速增長(zhǎng)和按揭貸款的持續(xù)低利率。 ? 貸款低利率，降低按揭成本增加房地產(chǎn)的需求；同時(shí)，低利率也會(huì)降低房地產(chǎn)商的開發(fā)成本，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)快速上升。 ? 2022年招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓土地面積、價(jià)款，分別占整個(gè)出讓土地總面積和總價(jià)款的 ％和 ％。 ? 土地供應(yīng)的市場(chǎng)化進(jìn)程，使得土地供應(yīng)更加透明和規(guī)范，促進(jìn)了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的規(guī)?；?、跨地域發(fā)展。 ? 2022 年底房地產(chǎn)開發(fā)商貸款為 億元， 2022 年 1 季度末達(dá)到 ，保持穩(wěn)定增速。 ? 2022 年以來，居民個(gè)人購(gòu)房貸款余額直線上升， 2022 年底達(dá)到 億元，余額同比增長(zhǎng) %。 ? 金融市場(chǎng)開放程度提高，外資進(jìn)入，融資渠道多元化。 ? 房地產(chǎn)行業(yè)生產(chǎn)方式面臨新的變革，先進(jìn)國(guó)家普遍采用的工廠化生產(chǎn)方式具有借鑒意義。 ? 先進(jìn)的生產(chǎn)方式使得資金周轉(zhuǎn)加快，同樣的資本投入就能有更好的回報(bào)。 行業(yè)驅(qū)動(dòng)力 22 數(shù)量眾多，行業(yè)集中度不足，競(jìng)爭(zhēng)力不足 正逐步進(jìn)入行業(yè)的整合階段 ? 企業(yè)總數(shù)： ≤１％， ? 投資額占： １９ .１％ ? 總資產(chǎn)： ２１ .７％ ? 經(jīng)營(yíng)收入： ２６％ ? 竣工面積： ２１ .１％ ? 銷售面積： １８ .８％ 中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)５００強(qiáng)市場(chǎng)份額總和情況 競(jìng)爭(zhēng)格局 23 與高集中度的美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)差距 美國(guó)前 20位開發(fā)商市場(chǎng)份額總和變化趨勢(shì) 在過去 10年間，市場(chǎng)份額總和幾乎翻了一番。 ? 行業(yè)格局將 三分天下 ，大型跨區(qū)域、本地企業(yè)、專業(yè)化公司將在一段時(shí)期內(nèi)共同推動(dòng)行業(yè)的整體發(fā)展，大型跨地域企業(yè)集團(tuán)將在行業(yè)中占居領(lǐng)導(dǎo)者的地位。 ? 企業(yè)跨地域發(fā)展 ，有利于其快速規(guī)?；?，避免單一市場(chǎng)的不確定性風(fēng)險(xiǎn)，并大大降低產(chǎn)品開發(fā)及運(yùn)營(yíng)成本。 競(jìng)爭(zhēng)格局 29 第二部分 ? 跨區(qū)域發(fā)展的驅(qū)動(dòng)因素 ? 跨區(qū)域面臨的核心挑戰(zhàn) ? 跨區(qū)域發(fā)展的關(guān)鍵成功因素 ? 企業(yè)實(shí)證研究 成功房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)跨地域發(fā)展之實(shí)證研究 30 實(shí)證研究框架 研究的問題 ? 房地產(chǎn)發(fā)展商跨區(qū)域發(fā)展的驅(qū)動(dòng)因素是什么？ ? 房地產(chǎn)發(fā)展商跨區(qū)域發(fā)展面臨著哪些挑戰(zhàn)？ ? 跨區(qū)域發(fā)展的大型發(fā)展商有什么樣的成功經(jīng)驗(yàn)？ 研究對(duì)象及特點(diǎn) ? 多種類型的開發(fā)企業(yè)（紅籌、藍(lán)籌、民營(yíng)、外國(guó)企業(yè)） ? 已實(shí)現(xiàn)跨區(qū)域發(fā)展（至少 5個(gè)城市） ? 近 3年業(yè)績(jī)持續(xù)增長(zhǎng) ? 國(guó)內(nèi)：萬科、華潤(rùn)、中海、合生、富力 ? 國(guó)外： pulte homes 、 lennar 、 centex 研究結(jié)論 跨 區(qū) 域 發(fā) 展 的 關(guān) 鍵 成 功 因 素 31 一、企業(yè)的生存與發(fā)展是其跨區(qū)域發(fā)展的內(nèi)在驅(qū)動(dòng)力 行業(yè)趨勢(shì) 資源聚集及規(guī)?；l(fā)展 企業(yè)生存與發(fā)展 做大做強(qiáng)的愿望 有剩余的資源 資源的局限 地區(qū)性房地產(chǎn)發(fā)展的不平衡可以為跨區(qū)域發(fā)展的企業(yè)規(guī) 避單一市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn) 激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 單一市場(chǎng)規(guī)模局限 企業(yè)因素 市場(chǎng)因素 主動(dòng) 被動(dòng) 機(jī)會(huì) 威脅 32 二、管理是企業(yè)跨區(qū)域面臨的核心挑戰(zhàn) 企業(yè) 發(fā)展 單一 城市 多城市 拿地 開發(fā) 銷售 售后服務(wù) 業(yè)務(wù)流程 跨區(qū)域發(fā)展 ?如何獲取想要的土地？ ?開發(fā)什么樣的產(chǎn)品？ ?如何控制開發(fā)的各個(gè)環(huán) 節(jié)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的成功運(yùn)作？ ?在跨區(qū)域發(fā)展中如何 保持企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力？ ?如何配臵資源？ ?如何管理？ ?如何收回投資和持續(xù) 發(fā)展？ ?資源如何整合？ 核心挑戰(zhàn)： 尋找管理跨度 與深度的平衡 全國(guó) 多區(qū)域 33 ? 清晰的跨區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略 ? 科學(xué)的企業(yè)管理體系 ? 全國(guó)性品牌 ? 產(chǎn)業(yè)與資本市場(chǎng)的對(duì)接 ? 強(qiáng)大的整合能力 ? 在跨區(qū)域發(fā)展中繼續(xù)保持和提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力 三、知名跨區(qū)域發(fā)展商的關(guān)鍵成功因素 34 可以快速發(fā)展壯大，并規(guī)避“機(jī)會(huì)主義”導(dǎo)致的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 財(cái)務(wù)目標(biāo) 戰(zhàn)略目標(biāo) 業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略 進(jìn)入什么區(qū)域 開發(fā)什么樣的產(chǎn)品 ? 清晰的跨區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略 35 跨區(qū)域發(fā)展 戰(zhàn)略 科學(xué)的決策 機(jī)制 科學(xué)的組織 架構(gòu) 科學(xué)的考核 機(jī)制 ?決策指標(biāo) ?決策流程 ?考核指標(biāo) ?激勵(lì)機(jī)制 ?與戰(zhàn)略相匹配 ?明確的責(zé)權(quán)利關(guān)系 ? 科學(xué)的管理模式 —— 是保證戰(zhàn)略有效實(shí)施的關(guān)鍵 36 ? 行業(yè)的水平整合能力 通過并購(gòu)等水平整合模式實(shí)現(xiàn) 1 + 1 〉 2 的效果，迅速壯大企業(yè) 規(guī)模和實(shí)現(xiàn)跨區(qū)域發(fā)展 ? 產(chǎn)業(yè)鏈的垂直整合能力 通過垂直整合培育企業(yè)在產(chǎn)業(yè)鏈上多個(gè)環(huán)節(jié)的競(jìng)爭(zhēng)力，保持企業(yè)在跨區(qū)域發(fā)展中的比較優(yōu)勢(shì)，更好地實(shí)現(xiàn)跨區(qū)域發(fā)展 ? 強(qiáng)大的整合能力 —— 能促進(jìn)企業(yè)更快更好地實(shí)現(xiàn)跨區(qū)域發(fā)展 37 房地產(chǎn)企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展與我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r0204060801001201401988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2022 2022 2022 2022 2022房地產(chǎn)銷售增長(zhǎng)率G D P 增長(zhǎng)率萬科第一次 跨區(qū)域擴(kuò)張 中海 華潤(rùn)臵地 富力 合生創(chuàng)展 國(guó)內(nèi)企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展時(shí)機(jī) 萬科第二次